Навіщо будують апартаменти, а не квартири. Апартаменти та квартира: у чому різниця, що краще, вигідніше? Що вибрати та купити – квартиру чи апартаменти: плюси та мінуси апартаментів перед звичайною квартирою. Як відрізнити квартири від квартири при покупці? Так

Ринок житловий та комерційної нерухомостінеймовірно великий. Пропонуючи об'єкти житла, рієлтори часто називають квартиру апартаментами. Цей термін стає своєрідним символом успіху, розкоші, незалежності та багатства. Але чи однакові ці поняття – квартира та апартаменти? Навіть найповерховіший погляд визначить, що це абсолютно різні речі. Розглянемо чим відрізняються апартаменти від квартири.

Визначимо, наскільки суттєвими є ці відмінності, і чому слід чітко розмежовувати ці поняття. Що таке квартира? Загальноприйнятим вважається таке визначення. Квартира – це вид відокремленої нерухомості, яка використовується як для проживання на постійній основі, так і для оренди. Вона має окремий вход і повністю пристосована для нормального життя: є всі необхідні комунікації, опалення, водопровід, каналізація. Квартири неоднакові, вони відрізняються один від одного різним розташуванням у місті, площею, типом будівлі житлової будівлі, її поверховістю та багатьма іншими параметрами. Але, незважаючи на всі відмінності, квартири становлять один певний сегмент – житлова нерухомість або житловий фонд.

Пропозицій щодо продажу квартир на вітчизняному ринку нерухомості достатньо: це і квартири в новобудовах, і вторинне житло. Квартири, виставлені на продаж, можуть бути добре відремонтовані, але, як правило, не мебльовані. зняти апартаменти в москва-сіті : що це таке Квартири, оснащені сучасними комунікаціями, чудовими меблями та розташовані в готельних комплексах, Називаються апартаментами. Це елітний вид орендної нерухомості підвищеної комфортності, який використовується для тимчасового проживання заможних гостей. Основними характеристиками такого об'єкта є сучасний стильний дизайн та повна забезпеченість побутовими та технічними комунікаціями. Проживання в апартаментах можливе виключно на часовій основі.

Інакше кажучи, апартаменти – це непостійне житло, ідентичне готельному номеру. І як у класичному номері готелю, неодмінним атрибутом проживання в ньому є повне обслуговування у зручний для гостей час, що включає весь комплекс робіт з прибирання, заміни білизни, надання місць для паркування, послуг спеціалізованої охорони, салонів краси та інших об'єктів інфраструктури. Цей вид нерухомості дуже популярний у курортних зонах та мегаполісах. Найчастіше заможні громадяни купують апартаменти безпосередньої близькостівід роботи з міркувань економії часу. Комфортабельні комплекси, звані апарт-готелі, зводяться у достатній близькості від моря чи ділового центру міста.

Юридичний статус апартаментів У російському законодавстві поняття «апартаменти» не закріплено, водночас терміну «житлове приміщення» надано досить широке визначення. Їм визнається окреме приміщення у складі нерухомого майна, придатне для проживання на постійній основі та відповідне встановленим нормативам санітарних, технічних та інших експлуатаційних правил. Законодавство як житлове передбачає такі види приміщень: будинок або його частина, квартира або частка в ній, кімната. Термін "апартамент" не відноситься до сегменту "житлова нерухомість". Іншими словами, на запитання про апартаменти: що це таке, можна відповісти, що це житлове приміщення у нежитловому будинку. Відмінності квартири від апартаментів Отже, апартаменти не мають відношення до житлового фонду, тому створювати їх можна в будинках будь-якої спрямованості, наприклад, офісних. Для приміщення статусу «квартира» належність до житлового фонду є обов'язковою. Крім того, існують відмінності цих понять і в інших площинах: за вимогами постанови Держстандарту площа апартаментів не повинна бути меншою за 40 м2, а кількість кімнат – 2 і більше, обов'язковою вважається наявність санвузла та кухні; подібних вимог не пред'являється до квартири, в якій може бути лише одна кімната значно меншою площею. Більш детально розглянемо кожну відмінність апартаментів від квартири.

Частка апартаментів на первинному ринку Москви, як і раніше, зростає: якщо в 2012 році вона становила лише 14% від усього обсягу пропозиції, то за підсумками III кварталу 2016 року досягла 24,5%. При цьому мінімальний бюджет купівлі апартаментів у межах старої Москви за цей же період знизився з 4,6 млн. рублів до безпрецедентних для столиці 2,3 млн. рублів, що спонукало інтерес клієнтів у масовому сегменті, і докорінно змінило потрет покупця. Однак досі довкола апартаментів ходить багато домислів, які перебільшують їх мінуси. Експерти компанії «Метріум Груп» провели детальний аналіз усіх відмінностей апартаментів від квартир та спростували більшість стереотипів щодо цього типу житла з погляду покупця.

У період рецесії більшість покупців житла ставлять в основу бюджет купівлі. Зниження вартості пропозиції у всіх сегментах ринку підвищило привабливість насамперед апартаментів, які завжди коштували дешевше за квартири. Цінова вигода придбання апартаментів обумовлена ​​низкою їх відмінностей від квартир.

«Відмінності між апартаментами та квартирами можна умовно поділити на три групи, – каже Марія Літинецька, керуючий партнер «Метріум Груп». – Перша з них – це юридичні відмінності, які пов'язані з нежитловим правовим статусомапартаменти. Друга – економічні, а саме – різниця у ринковій та кадастровій вартості таких об'єктів, а також особливості оплати комунальних послуг та податків. Нарешті, третя група – технічна – поєднує відмінності вимог до проектування та будівництва апартаментів. При поверхневому порівнянні може здатися, що більшість відмінностей говорять не на користь апартаментів, проте детальний аналіз показує протилежне».

1. Юридичні відмінності

1.1 Правовий статус

З погляду Житлового кодексу, квартира – це житлове, ізольоване приміщення, яке є нерухомим майномта придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства). Крім квартир, до житлових приміщень законодавство відносить також житловий будинок (частина житлового будинку) та кімнату.

Апартаменти належать до нежитлових приміщень, тобто приміщення тимчасового розміщення громадян, не призначені для постійного проживання. Поняття «апартамент» згадується лише класифікації готельних номерів, яку пропонує Міністерство культури РФ. За цією типологією апартамент – це номер площею не менше 40 кв. м., що складається з двох і більше кімнат (вітальні, їдальні, спальні) з кухонним куточком. Однак на практиці забудовники не керуються цим визначенням, навіть якщо комплекс апартаментів, що будується, має готельне призначення.

1.2 Реєстрація

Постійну реєстрацію можна отримати лише у житловому приміщенні – квартирі, кімнаті, будинку. Постійна реєстрація у Москві дає такі права:

1. Додаток до пенсії. У Москві пенсіонерам належить регіональна соціальна виплата, проте вона дається тільки тим, хто проживає не менше 10 років на території Москви.

2. Пільги на проїзд для пенсіонерів та неповнолітніх громадському транспорті, а також користування міським телефоном.

3. Визначення дитини в дитячий садок, школу та інші навчальні закладиза місцем реєстрації.

4. Субсидування комунальних платежів.

Оскільки апартаменти належать до нежитлових приміщень, у них не можна оформити постійну реєстрацію за місцем проживання. Однак якщо комплекс апартаментів має статус готелю, то власник апартаментів може отримати тимчасову реєстрацію на 5 років. Тимчасова реєстрація дає практично ті ж права, які має власник квартири з постійною реєстрацією. Проте, при записі дитини до школи, не прикріпленої до місця проживання, її заявка розглядається після заяв від мешканців будинків, прикріплених до школи та які мають постійну реєстрацію. В іншому принципових відмінностей між тимчасовою та постійною реєстраціями немає.

Якщо оформити реєстрацію неможливо, власник апартаментів втрачає небагато. Це надбавки та пільги, які все одно поширюються лише на незахищені верстви населення, а також право голосувати на виборах.

1.3 Права власників на спільне майно

Власники квартир у житловому будинку мають спільне майно на правах часткової власності поряд з іншими жителями. Тобто всі місця загального користування, дах та двір є власністю власників квартир. Відповідно, мешканці можуть спільно вирішувати, як розпорядитися загальними просторами. Наприклад, вони можуть перешкодити небажаному використанню підвалів, дахів, горищ та інших приміщень.

У власників апартаментів відсутнє право пайової власності на спільне майно в комплексі апартаментів (сходові майданчики, сходи, холи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговування будівлі обладнання (технічні підвали), дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції цієї будівлі, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання). Наприклад, якщо власники апартаментів вирішать зробити на сходовому майданчику спільний обгороджений тамбур, їм доведеться викупити чи орендувати цю територію у власника, яким зазвичай залишається продавець апартаментів чи управляюча компанія. Проте, треба розуміти, що компанія живе за рахунок платежів власників апартаментів і їй не вигідно псувати з ними відносини.

1.4 Звернення стягнення на власників

Коли власник житла стає боржником, і суд пропонує конфіскувати його майно на користь кредиторів, пристави не можуть виселити його з квартири, якщо вона є єдиним місцем проживання. Винятком є ​​житло, придбане за іпотекою.

Оскільки апартаменти – нежитлові приміщення, їх власник може бути виселений у разі звернення. Однак, варто відзначити, що покупець квартири по іпотеці також може втратити житло.

2. Економічні відмінності

2.1 Ціни

Квартири коштують дорожче, ніж апартаменти, оскільки девелопер житлового багатоквартирного будинку спочатку несе вищі витрати, пов'язані з отриманням всієї необхідної документації.

Різниця у вартості апартаментів та квартир у середньому сягає 30% залежно від проекту. Це з тим, що забудовник несе менші витрати на будівництво і може дозволити виставити об'єкт за зниженими цінами без шкоди прибутку.

2.2 Податки

Податок на майно

Податок на майно власників квартир розраховується з урахуванням кадастрової вартості. Площа квартири множиться на кадастрову вартість квадратного метра, а потім ставку податку. Ставка податку майно щодо житлових приміщень встановлюється у кожному регіоні рішенням місцевої влади. У Москві вона становить 0,1%.

Власники апартаментів також мають сплачувати майновий податок, який, як і у разі квартир, розраховується на основі кадастрової вартості об'єкта. Однак у оподаткуванні апартаментів є дві принципові відмінності. По-перше, кадастрова вартість таких проектів нижча приблизно в 1,5 раза, а по-друге, ставка майнового податку для них вища. Розмір ставки становить від 0,5 до 2%. У жовтні 2016 року Мосміськдума ухвалила зміни до Закону про податок на майно фізосіб у Москві. Наразі мінімальний розмір ставки для всіх видів даного типу нерухомості встановлюється у розмірі 0,5%, але лише для апартаментів площею до 300 кв. м. і з кадастровою вартістю, яка не перевищує 300 млн рублів. Для об'єктів, що виходять за встановлені межі розміру та ціни, ставка майнового податку зберігається на рівні 2%.

Податкові відрахування та пільги

При обчисленні майнового податку квартиру передбачено неоподатковуваний відрахування вартості з одного житлового об'єкта нерухомості: 10 кв. м – для кімнат, 20 кв. м - для квартири та 50 кв. м – для будинку. Тобто база оподаткування дорівнюватиме площі квартири мінус 20 кв. м. Крім того, законом передбачено пільги для 15 категорій громадян, які звільнені від оподаткування.

Також при купівлі та продажу квартири, власник має право на отримання податкового відрахуванняпо сплаченому раніше податку з доходу фізичних осіб (ПДФО). У разі купівлі житла максимальний розмір повернення досягає 2-3 млн. рублів, а при продажу - 1 млн. рублів.

Податкові відрахування та пільги на апартаменти як на нежитлові приміщення не поширюються. Тобто власник апартаментів не тільки не може знизити базу оподаткування (на 20 кв. м.), а й повернути частину сплаченого податку на доходи фізосіб при купівлі апартаментів.

Земельний податок

До 2015 року власники квартир були зобов'язані сплачувати податок на землю, що перебуває у спільній власності мешканців багатоквартирного будинку. Однак цей платіж було включено до майнового податку. З 2015 року ці збори поділили на два окремі податки: на квартиру та на землю.

Власники апартаментів, як і власники інших приміщень у будь-якій будівлі, також мають право на частку земельної ділянки, на якому розташована ця будівля. У зв'язку з цим вони мають сплачувати податку землю. Земельний податок сплачується виходячи з кадастрової вартості ділянки, що відповідає площі апартаментів. У Москві ця ставка дорівнює 1,5%.

2.3 Комунальні послуги

Розмір плати за комунальні послуги розраховується за тарифами для споживачів, встановленими постачальником води, електрики та тепла. Рівень цих тарифів визначає влада відповідно до законодавства РФ про регулювання цін.

Як правило, комунальні платежі на апартаменти, порівняно з квартирними ставками, мають підвищений коефіцієнт. Тарифи на водопостачання вищі на 12%, на водовідведення – 8%, на тепло – 25%, на електрику – 36% (з розрахунку усередненого тарифу 2,5 руб./кВт год). Точна вартість комунальних послуг залежить від тарифів, встановлених для нежитлових приміщеньвідповідно до договорів, укладених керуючою компанією та постачальником комуналки.

3. Технічні відмінності

3.1 Будівельні норми

Будівництво житлових будинків ведеться у суворій відповідності з будівельними та санітарними нормами та правилами (освітленість, шумоізоляція, інсоляція та ін.).

Технічні вимоги до будівництва апартаментів нижче за вимоги до будівництва житлових будинків. Зокрема, на апартаменти не поширюються вимоги до інсоляції, а норми щодо вентиляції, шумоізоляції, протипожежного захисту нижче за аналогічні, що пред'являються до житлових приміщень.

3.2 Соціальна інфраструктура

Забудовник зобов'язаний будувати об'єкти соціальної інфраструктури (дитячі садки, школи, поліклініки тощо) у зоні житлової забудови пропорційно до числа нових мешканців району. Будівництво комплексу апартаментів не зобов'язує девелопера зводити об'єкти соціальної інфраструктури для його мешканців.

3.3 Під'їзні дороги

До обов'язку забудовника житлових районів належить благоустрій прилеглих територій, а також будівництво під'їзних доріг до житлового комплексу. Девелопер апартаментів не повинен будувати під'їзні дороги.

Резюме

«Таким чином, найважливіші економічні відмінності апартаментів, які справді впливають безпосередньо на «гаманець» покупця – це різниця у податкових та комунальних платежах, – резюмує Марія Літинецька. – Однак елементарні розрахунки доводять, що різниця у вартості апартаментів та квартир покриває підвищені витрати на комуналку та податки на десятки років уперед. Також потрібно врахувати транспортні витрати, адже на сьогоднішній день найбюджетніші пропозиції житла в межах МКАД відносяться лише до апартаментів. Квартири за аналогічною вартістю будуть розташовані за МКАД, у ближньому Підмосков'ї.

Юридичні відмінності також менш важливі для середнього клієнта. Покупці апартаментів і квартир однаково захищені 214-ФЗ від подвійного продажу та зриву термінів здачі. У разі розриву ДДУ вони мають однакові права на отримання компенсацій та неустойок, а за банкрутства забудовника входять у третю чергу кредиторів на повернення вкладених коштів.

Що стосується технічних відмінностей, то формальна відсутність у девелопера апартаментів обов'язку дотримуватись будівельних норм, зводити соціальні об'єкти, а також прокладати під'їзні дороги, на практиці самим забудовникам невигідно. В умовах жорсткої конкуренції за покупця більшість апартаментів не поступаються звичайним багатоквартирним будинкам за якістю будівництва, ні за наявністю об'єктів інфраструктури.

В результаті, якщо людині вдається знайти оптимальне поєднання трьох характеристик - ціна, розташування, цікава концепція - в якому-небудь апартаментному комплексі, то для нього буде не настільки важливо, що це формально нежитлове приміщення. Головне для покупця – покращити конкретні житлові умови, а саме – переїхати в новий будинокабо зручнішу локацію».

Останнім часом на ринку житлової нерухомості можна знайти досить велику кількість пропозицій щодо продажу апартаментів. Виникає питання, чим цей об'єкт відрізняється від звичайної квартири. І що вигідніше купувати у тому чи іншому випадку.

Квартира або апартаменти: вибір за вами

Між апартаментами та квартирою відмінностей досить багато. Навіть поверхово порівнявши ці два об'єкти між собою, можна зрозуміти, що це зовсім різні речі. Ріелтори вважають, що для людей, які рідко бувають вдома, апартаменти – чудова альтернатива квартири. Але спочатку слід зважити всі «за» і «проти», оцінити переваги та ризики, щоб не помилитися. Найчастіше на покупці вдається непогано заощадити, проте слід розуміти, чим це загрожує.

Що таке квартира: основні положення

Це об'єкт відокремленої житлової нерухомості, який можна використовувати як для власного проживання там, так і для оренди. Таке житло має окремий вхід та всі необхідні для комфортного проживання комунікації. При цьому квартири можуть відрізнятися між собою площею, розташуванням, поверховістю тощо за списком. Знайти відповідний об'єкт не складно, їх багато і на первинному, і на вторинному ринках. Така нерухомість може продаватися вже з готовим ремонтом, чорновим або чистовим оздобленням, з меблями і без.

Вартість квартир у новобудовах на сьогоднішній день: однокімнатна квартира – від 6,5 млн, двійка – від 9,7 млн, троячка – від 18 млн, 4+ – від 37 млн ​​рублів. Відповідно, квадратний метр коштує близько 159, 150, 184, 289 тисяч рублів. Це середньоринкова ціна, завжди можна знайти дешевший варіант, коли девелопери роблять знижки, і дорожче - в елітних новобудовах.

На вторинному ринку однокімнатна квартира коштує від 7,8 млн., двокімнатна – від 13,2 млн., трикімнатна – від 27,4 млн., чотирикімнатна – від 93,2 млн. рублів. Це 206, 244, 329 та 632 тисячі рублів за квадратний метр відповідно. Ціна залежить від планування, стану, розташування.

Що таке апартаменти: очевидна різниця

Це об'єкт, у якому можна вільно проживати, але на юридичному рівні приміщення не вважається житловою нерухомістю. Розташовуються апартаменти в колишніх офісних або промислових будинках, які переобладнали спеціально під житло, будівлях, які не можна було зводити як житлові об'єкти, при цьому вони є юридично нежитловими. На апартаменти перетворюються квартири і в тому випадку, коли девелоперу не вдалося отримати дозвіл на будівництво житлового будинку.

«Нерідко пропонують і приміщення, розташовані в готельних комплексах. При цьому об'єкти оснащені комунікаціями, усередині – частково чи повністю мебльовані. Щодо ремонту, то найчастіше він буде дизайнерським. Апартаменти входять до категорії елітної нерухомості, вважається, що там іноді проживають заможні люди, які приїжджають до Москви у справах. Іншими словами, це добре обладнаний готельний номер, у якому ви зможете завжди зупинитися. Найчастіше зустрічаються одно- та двокімнатні апартаменти, а також «студії», де кімната поєднана з кухнею» - розповідає Олексій Шмонов, генеральний директор порталу нерухомості Move.su.

Вкладаючи гроші в таку нерухомість, завжди потрібно брати до уваги вартість, витрати на податки та комуналку. Ціна на апартаменти може бути відсотків на 15-20 нижчою, ніж на квартиру. Але, звісно, ​​слід враховувати квадратуру, місце розташування тощо. нюанси.

Багато покупців вважають, що апартаменти мають більше недоліків, ніж переваг. Адже не можна там прописатися, як наслідок – відсутність багатьох прав, які дає прописка. По-друге, поруч можуть обладнати офіс, якщо це бізнес-центр, або проживати невідомі особи, коли йдеться про готель. Викликати поліцію або просто зробити усне зауваження ви не зможете, тому що не матимете на це жодного права.

Ще один мінус, про який забудовники «забувають» говорити – відсутність обов'язкових норм для будівництва подібних об'єктів. Наприклад, можуть виникнути проблеми з проводкою, недоліком світла через маленькі вікна, шум через тонкість стін і т.д.

Чим відрізняється квартира від апартаментів

Крім розташування (у житлових та нежитлових будинках) та юридичного статусу, є й інші відмінності між цими двома об'єктами. Так, площа апартаментів не повинна бути меншою за сорок квадратних метрів. Наявність санвузла та кухні і в тому, і в іншому випадку є обов'язковою. Але площа квартири може бути набагато менше апартаментних 40 квадратів.

Як говорилося вище, вартість апартаментів нижча, але комунальні послуги набагато дорожчі, оскільки розраховуються не для фізичної, а для юридичної особи чи комерційної нерухомості. Наприклад, за опалення в першому випадку доведеться платити на 25% більше, а воду – на 15%. При цьому власники апартаментів не зможуть скористатися субсидіями та пільгами.

Також не варто забувати і про податок на майно, який зростає з 0,1% від кадастрової вартості (для квартир до 10 млн рублів) до 0,5%. І це у кращому випадку. Є категорія апартаментів, ставка податку яких сягає і до 2%, незалежно від вартості об'єкта», - ділиться інформацією Олексій Шмонов, генеральний директор порталу нерухомості Move.su.

Що вигідніше: квартира чи апартаменти

Отже, припустимо, що у нас є 10 мільйонів рублів, які ми готові витратити на придбання нерухомості. Враховуючи, що апартаменти будуть на 20% дешевшими, то, відповідно, квартира вийде в 10 млн, а апартаменти – у 8. Суму, що залишилася від покупки, в другому випадку ми кладемо на депозит під 10% на 20 років. Отримуємо прибуток цей час близько 10 млн. рублів. Протягом двадцяти років на комуналку витрачаємо, відповідно, 1,4 та 1,8 млн рублів, на податки – 200 тисяч та один мільйон. Через 20 років по квартирі ми не отримуємо жодних активів, за апартаментами – 7,9 млн рублів.

У результаті, за довгострокової перспективи вигідніше виявляються апартаменти. Але йдеться про об'єкти, вартість яких нижча за квартиру хоча б на 8 %. Інакше економити на купівлі нерухомості не варто.

Недоліки апартаментів: про що слід думати перед покупкою

Як уже говорилося, в апартаментах не можна прописатися, можна лише отримати тимчасову реєстрацію, яка надається на строк до п'яти років. Ви зможете отримувати належну щомісячну допомогу на дитину, віддати дітей до школи (але місця надаватимуться тільки після прийому офіційно прописаних), прикріплюватися до клініки. А на соціальні доплати, пільги ви не зможете розраховувати. Також не можна буде стати на біржу праці та в чергу на житло.

Ми не звикли розділяти поняття «квартира» та «апартаменти». Вважаємо, що апартаменти – просто дуже просунута, розкішна та сучасна квартира.

Це не так. Мовою ріелтерів всього світу апартаменти – взагалі не зовсім житло. Точніше, житло тимчасове, комфортне, але стандартно незатишне, близьке до готельного номера.

Тож чим відрізняються апартаменти від квартири?

Частина перша. Росія

Відмінність №1. В апартаментах не прописують

З юридичного погляду це взагалі не житло. Документи для придбання апартаментів не дають права на реєстрацію за місцем проживання. Навіть із тимчасовою реєстрацією не все просто: вона можлива, тільки якщо будівля, в якій розташовані апартаменти, є готелем або апарт-готелем.

Відмінність №2. Соціальна інфраструктура

ніхто не зобов'язує зводити на околицях школи, дитячі садки, поліклініки та інші соціальні об'єкти, без яких мікрорайон справді залишається суто спальним.

Ріелтери заспокоюють потенційних клієнтів, говорячи, що зазвичай апарт-комплекси виникають у районах, де давно склалася інфраструктура. Можливо, поки темп і обсяги забудови незначні, місто здатне розчинити в собі зайве житло. Але Москва, наприклад, скоро не зможе зробити це. У багатофункціональному житловому комплексі«Водний» продається зараз понад півтисячі апартаментів, в апарт-комплексі «Царицино-2» – майже тисяча...

Відмінність № 3. Апартаменти поступаються квартирам за ціною

Ось і перша позитивна відмінність: апартаменти дешевші. Саме через відсутність у забудовника соціальних зобов'язань. Проте столична адміністрація готується ухвалити будівельні норми, за якими компанії, які зводять апартаменти, змусять дбати про «соціалку».

Очевидно, запровадження таких норм нівелює різницю у ціні. Поки що найвичерпніше чітка відповідь на питання, чим відрізняються апартаменти від квартири, звучить так: вартістю. Ціни за квадратний метр комфорт-класу відрізняються приблизно на 10 відсотків, бізнес-класу – на 15 відсотків.

У межах «старої Москви» апартаменти комфорт-класу оцінюються в середньому в 123,5 тисяч рублів за квадрат, аналогічних квартир - в 146 тисяч. Лідирують за мінімальною ціною апартаменти у «Царицино-2» (113,8 тисячі рублів за 1 кв. метр), у «Флотилії» (125,7 тисячі рублів) та у «Водному» (129,4 тисячі).

Квадратний метр апартаментів у Санкт-Петербурзі коштує приблизно від 135 тис. рублів.

Відмінність № 4. А ось квартплата в апартаментах вища

Вважається, що розцінки на житлово-комунальні послуги в апартаментах дорожчі, ніж у квартирах, на 18 відсотків (ставка ПДВ). Насправді тарифи на холодну воду та каналізацію перевищують звичайні на 9,3 відсотка, на гарячу воду – на 21,5 відсотка, на опалення – на 22 відсотки.

Причому якщо інженерні комунікації апартаментів з'єднуються з міськими мережами не безпосередньо, а через посередників, оплата стає ще вище.

Відмінність №5. І жодних субсидій!

При цьому власники апартаментів, які мають щомісячний дохід нижче за норматив, позбавлені права користуватися так і субсидіями на оплату комунальних послуг. Власники апартаментів просто не згадані у Житловому кодексі! Ще один мінус - звичайну, а з апартаментами, це, як правило, неможливо. Банки не акредитують такі об'єкти. Можна розраховувати лише на .

Але на найближчі два-три десятки років ця проблема не є актуальною, враховуючи більше низькі цінина апартаменти у порівнянні з квартирами.

Відмінність № 6. Можливо, зросте ставка податку на апартаменти

Найближчим часом законодавці обіцяють підвищити граничну ставку на нежитлову нерухомість до 0,5 відсотка кадастрової вартості (проти 0,1 відсотка на житлові приміщення).

Однак, навіть якщо така зміна до федерального законодавства буде прийнята, не обов'язково власники апартаментів платитимуть уп'ятеро більше. Регіональна влада має право на зниження максимальної ставки податку.

Відмінність № 7. Складнощі із загальним майном будинку з апартаментами

Житловий кодекс зобов'язує власників квартири у багатоповерхівці ділити із сусідами у рівних частках підвали, горища та інші технічні приміщення будівлі. Про апартаменти у документі нічого не сказано.

Насправді це виливається у великі матеріальні проблеми для власників. Оскільки покупець набуває лише квадратних метрів самих апартаментів, компанія-забудовник залишається власником решти будівлі та інженерних мереж. Не буде великою натяжкою припустити, що компанія неодмінно нав'яже власникам житла послуги своєї управкомпанії, а та намагатиметься максимально підняти тарифи на загальнобудинкові комунальні послуги.

Відмінність № 8. Власники апартаментів не можуть створити ТСЖ

Раз будівля юридично не належить до категорії житлових, які у ньому позбавлені права створювати товариства власників житла.

Втім, можливі й інші форми організації самоврядування! Скажімо, можна укласти договір простого товариства. Або заснувати некомерційне партнерство.

Відмінність № 9. В апартаментах не треба домагатися дозволу на перепланування приміщень

Палиця, як відомо, про два кінці. Те, що офіційно апартаменти не визнаються за житло, має і позитивний для їхніх власників бік. Це тільки житлові приміщення дозволяється перепланувати після тривалого та завзятого ходіння по інстанціях. Власники апартаментів можуть робити зі своєю площею все, що захочуть. У межах норм Містобудівного кодексу, зрозуміло, що наказує робити лише ті зміни, які не торкнуться конструктивних характеристик будівлі, не загрожуватимуть її безпеці.

Частина друга. Європа

Досі йшлося про реалії нашої країни. А як за кордоном? Наприклад, чим відрізняються апартаменти від квартири в Іспанії, куди все частіше останнім часом спрямовуються погляди та гроші російських інвесторів?

Іспанія: основна різниця – у наявності обгородженої прибудинкової території

В Іспанії основних типів нерухомості чотири:

• Студії, які здобувають останнім часом популярність і в Росії. Це невеликі за площею бюджетні квартири без перегородок, де єдина кімната поєднана з кухнею (тільки ванна кімната має окремі стіни). Росіяни купують «студіо» переважно для відпускного відпочинку, а решту часу здають в оренду туристам. Вартість коштує від 20 до 60 тисяч євро; здавати можна від 150 євро на тиждень.
• Атіко, або пентхаус, – квартира на верхньому поверсі будинку, зазвичай із солярієм на даху та видом на море. Теж скоріше курортний варіант, але набагато дорожчий – коштує по 200 тисяч євро та більше.
• Квартири. Від наших принципів нічим принципово не відрізняються. Багато скромніше та дешевше пентхаусів. Навіть у курортних місцяхможна купити за 50 - 60 тисяч євро.
• Зрештою, апартаменти. Головна різниця з квартирами – у тому, що житловий комплекс має свою обгороджену територію із загальними для всіх мешканців будинку зеленою зоною (тобто газонами, галявинами, деревами), дитячим та/або спортивним майданчиком, парковкою, зоною відпочинку та басейном.

Оплата комунальних послуг за апартаменти дещо вища, ніж за квартиру. Але сума за утримання колективної території не така вже й висока – приблизно 200 – 700 євро (не на місяць, а на рік!). Для порівняння: постійні щомісячні витрати на комуналку варіюються залежно від багатьох факторів десь від 60 до 120 євро.

Орендувати апартаменти поблизу морського узбережжя можна починаючи від 250 євро на тиждень. Ціни на купівлю можна порівняти з вартістю квартири і теж залежать від безлічі якісних характеристик нерухомості. Наприклад, апартаменти прямо біля моря можуть коштувати майже на третину дорожче, ніж схожі в десятці хвилин пішого ходу від пляжу.

Загалом за час кризи ціни на житлову нерухомість в Іспанії знизилися на 25-40 відсотків. До того ж значно більше, ніж у Росії, доступна іпотека. Для покупки, окрім грошей, достатньо закордонного паспорта. Угода оформляється у нотаріуса, після чого покупець відразу оголошується власником. А у вересні 2013 року в країні ухвалили закон, за яким будь-який іноземний громадянин, купивши нерухомість на суму не менше ніж 500 тисяч євро, має право отримати посвідку на проживання.

Втім, новий закон лише дещо спрощує цю процедуру. Однак оформити його, як і раніше, можна після придбання навіть недорогої студії або просто орендувавши будь-яку нерухомість. Щоправда, є ценз на постійні доходи претендента отримання ВНЖ.

Болгарія: ситуація аналогічна

Ще одна європейська «курортна» країна, яку наші співвітчизники активно освоюють щодо купівлі житлової власності. А чим відрізняються квартири в Болгарії?

Болгарські апартаменти являють собою мінімум двокімнатну квартиру з усіма зручностями, компактними меблями та вбудованою побутовою технікою. Цілком підготовлені до в'їзду орендаря або власника апартаменти знаходяться в житловому готельному комплексі (апарт-готелі), який зазвичай побудований ближче до моря, і пропонують послуги:

• спеціалізованої охорони,
• ресепшн,
• паркінгу,
• спа-центру та салону краси,
• тренажерного залу, фітнес-центру, басейну,
• дитячого майданчика та зони відпочинку.

Серед апартаментів, що пропонуються до продажу, можна зустріти і скромні студії, і великі приміщення з двома, а то і трьома спальнями, а також квартири в декількох рівнях.

Окрім набору послуг, що зближує апартаменти з готелем, від квартир вони відрізняються наявністю меблів та техніки. Все разом обумовлює більше високу цінуна апартаменти: квартиру в Болгарії можна придбати за 500 євро за квадратний метр; Вартість даного виду житла становить 800 -1500 євро за квадрат.

Як бачимо, апартаменти в Росії та на курортах Європи, що називається, – дві великі різниці. І за ступенем комфорту, і за цінами, і за співвідношенням вартості квартир. Москва "переплюнула" і Болгарію, і навіть Іспанію. Ще б за рівнем життя до останньої дорости!

Більшість пересічних громадян за слова «апартаменти» уявляє собі . Однак російське законодавство по-іншому трактує даний термін і зараховує цей вид нерухомості до нежитлової. Тому кожен, хто вирішив купити собі житло, повинен знати, що таке апартаменти та квартира, у чому різниця між цими видами приміщень, нюанси юридичного оформлення та проживання.

Читайте у статті

Апартаменти – що це означає

Appart походить від французького слова, що означає окрема велика кімната. У Європі так позначають приміщення з однієї або декількох кімнат для продажу чи здавання в оренду. В принципі, апартаменти – це квартира площею від 40 м2 з двома та більше кімнатами підвищеної комфортності для проживання. Вони властиві санаторіям, пансіонатам, готелям, мотелям, готелям тощо. Деякі можуть поставити питання, що таке апартаменти в житловому будинку? У звичайних багатоквартирних будинках їх не буває, оскільки в Росії апартаменти не зараховані до житлового фонду, то проживання в них можливе лише на тимчасовій основі.

Плюси та мінуси апартаментів

Як правило, багато людей, вирішуючи купити нерухомість, стоять перед вибором, яке саме житло купувати - і т.д. А таке поняття як апартаменти ускладнює цю процедуру. Щоб полегшити завдання, розглянемо таке питання, які переваги та недоліки купівлі цього виду нерухомості? Також розберемо: апартаменти – це житлове чи нежитлове приміщення?

У чому відмінність квартири від апартаментів: юридична сторона питання

Як згадувалося, апартаменти не є об'єктом нерухомості, призначеним для постійного проживання, оскільки вони зараховані до нежитлових приміщень. Навіть коли власник матиме всі документи на право власності, він не зможе отримати прописку за місцем проживання. І це основна відмінність від звичайного житла, про яке потрібно знати покупцю. Але в чому юридична різниця апартаментів та квартир?

Чим апартаменти відрізняються від звичайної квартири щодо прописки

на Наразінеможливо отримати прописку в апартаментах, оскільки вони не належать до житлового фонду. Однак власник може оформити тимчасову реєстрацію строком на п'ять років (необхідно постійно продовжувати), яка надає ті ж права, що й стала. Це дійсне для апартаментів як в офісних центрах, так і в готельних комплексах. Це положення відноситься як до ділових офісних центрів, так і до комплексів готельного типу. Нині на законодавчому рівні порушується питання можливості присвоєння апартаментам статусу житлових приміщень і дозволу постійної прописки у яких.

Що таке апартаменти у новобудовах: вимоги до забудовника

Будівництво апарт-будівель допускається лише на ділянках, не призначених для житлових будинків. Наприклад, якщо в безпосередній близькості від автомагістралі категорично заборонено будувати житлові будинки, то для будівництва комплексу апартаментів це буде особливою перешкодою. Також допускається будівництво апарт-будівель на ділянках землі громадського та комерційного призначення, а також у колишніх промислових зонах.

При будівництві будинків з апартаментами забудовник не повинен гарантувати наявність розвиненої інфраструктури. При продажі такої нерухомості небагато компаній готові діяти відповідно до ФЗ-214 «Про пайову участь», який, в принципі, не гарантує вкладникам повноцінного захисту. Це означає, що придбання апартаментів у новобудові є більш ризикованою угодою, аніж вкладення у будівництво житлового будинку.

Апартаменти або квартира: що краще щодо оплати «комуналки»

Для більшості людей купівля квартири вигідніша, ніж апартаменти, лише з погляду. Це викликано тим, що вартість їх поставки до споживача в таких приміщеннях включає податок на додану вартість. Найчастіше різниця квартплати в апартаментах і квартирі становить 35% на користь останньої. Тому вигоду від покупки нерухомості в апарт-будинках необхідно розглядати у довгостроковій перспективі.

Чим небезпечні апартаменти для отримання субсидій та пільг

Вирішивши придбати апартаменти, потрібно знати ще один важливий момент. Власники нерухомості з нежитлового фонду не можуть розраховувати на отримання на відміну від власників звичайних квартир. На це рішення рівень доходу не впливає, оскільки у ЖК РФ категорія власників апартаментів взагалі згадується.

Відмінності податку на апартаменти та квартири

Доступність цін та зручність розташування апартаментів робить їх привабливими для придбання. Але це лише верхівка айсбергу. При видимій схожості зі звичайним житлом апартаменти не є житловим приміщенням з усіма наслідками, що випливають. Тому покупець нерухомості повинен знати, яка різниця між квартирою та апартаментами щодо податків.

Сума податків на апартаменти набагато вища, ніж на звичайні квартири з аналогічною площею та складається з:

• податкової ставки на приміщення нежитлового фонду – 0,5-2% від кадастрової вартості, тоді як для звичайного житла цей показник – 0,1%;
• кадастрової вартості нежитлових приміщень, яка, як правило, нижча, але не більше ніж у два рази, ніж квартир аналогічної вартості, що, однак, повністю не компенсує різницю у ставках;
• відрахувань з податку квартири чи будинки (20 м кожного власника і 50 м для пенсіонерів – не підлягають оподаткуванню), які поширюються на нерухомість із нежитлового фонду.

З усього перерахованого вище, що з апартаменти потрібно сплачувати більший майновий податок, практично рівнозначний тому, який призначається власникам офісних приміщень. Однак у перспективі, якщо законодавчо подібну нерухомість буде переведено до житлового фонду, то податки будуть такими ж, як для власників квартир та приватних будинків.

Апартамент або квартира: що краще і як ділиться власниками спільне майно

Згідно з російським житловим законодавством, власники нерухомості в багатоквартирних будинках також отримують права на частку у спільному майні та технічних приміщеннях. У разі придбання апартаментів власник отримує право власності лише на те приміщення, в якому він проживає, і не може претендувати на частку у спільному майні будівлі.

Чи можна створити ТСЖ господарям апартаментів

Тільки загальні збори ОСББ можуть призначити або зняти керуючу компанію, а також власники квартир можуть створити товариство власників житла (ТСЖ), що дозволить керувати ефективніше. житловим будинком. Власники апартаментів не можуть створити ТСЖ, однак вони можуть об'єднуватися в прості товариства та утворювати некомерційні партнерства.

Відмінності в отриманні дозволів на перепланування

Для цього потрібно, і то не всі заходи можуть бути дозволені. Наприклад, не можна перенести туалет чи ванну на місце житлової зони. У той час як для повного переоснащення апартаментів немає жодних перешкод і не потрібні дозволи. Однак, як і у випадку з квартирами, в апартаментах несучі стіни, а всі отвори в них повинні бути посилені металоконструкціями.

Чи можна апартаменти перевести до житлового фонду

Багато людей, купуючи даний виднерухомості, сподіваються в майбутньому перевести її в житловий фонд з усіма вигодами. Але чи це можливо? Так, переклад можливий, але доведеться зіткнутися з деякими труднощами. Зазвичай для цього немає жодних перешкод, якщо апартаменти не були спочатку запроектовані як цех або офіс.

Основна умова для переведення в житловий фонд – щоб у приміщення був прямий доступ сонячного світла не менше двох годин на день. Також апартаменти повинні відповідати вимогам СанПіну, що висуваються до житлових приміщень. Для переведення в житловий фонд потрібно зібрати та подати такі документи:

• відповідну заяву на переклад;
• технічну документацію на приміщення;
• поверхові плани будівлі;
• проект перепланування, якщо така буде проводитись;
• згоду сусідів;
• оплату державного мита.

Чому апартаменти дешевші за квартири

Нижча вартість апартаментів, порівняно із звичайним житлом, обумовлена ​​кількома факторами, які безпосередньо впливають на ціну нерухомості. По-перше, забудовники апарт-будівель та комплексів несуть нижчі витрати на отримання дозволів. По-друге, до таких проектів, зазвичай, висувають не такі вимоги до інфраструктури, як у випадку з житловою нерухомістю. І, по-третє, завдяки існуючим нормам освітленості забудовник може передбачити Велика кількістьприміщень, що дозволить значно збільшити можливий прибуток.

Чим апартаменти відрізняються від студії

На сучасному ринку представлений великий вибір різних видів нерухомості, і, продовжуючи розглядати цю тему, варто згадати і їхню відмінність від квартир, таунхаусів і т.д. Багатьох цікавить, у чому різниця між студією та квартирою? По суті це , в якій практично немає перегородок і повністю ізольований тільки санвузол. Як і апартаменти, студія має вільне планування, а також підходить для сімей без дітей та коштує приблизно на 30% дешевше, ніж традиційне багатокімнатне житло. Єдина відмінність полягає в тому, що апартаменти не входять до житлового фонду.

Чим житлове приміщення відрізняється від квартири

У ЖК РФ ст.16 "Види житлових приміщень" прописано, що до таких можна віднести житлові будинки, їх частини, квартири та кімнати. Стаття 15 розгорнуто пояснює цей термін як ізольований об'єкт нерухомості, що підходить для комфортного проживання. Також дане приміщення має відповідати вимогам БНіП та житлового законодавства. Тому відповідаючи на запитання, яка різниця в статусі житлового приміщення та квартири, можна сказати одне – ніякої.

Чи варто купувати апартаменти, з погляду експерта

Придбання апартаментів – це непоганий варіант вирішення житлової проблеми за обмеженого бюджету. Але купівля даної нерухомості може бути вигідна лише в таких випадках:

• вже є квартира, де можна прописатися;
• планується здавати приміщення у найм;
• для суміщення будинку та офісу;
• обмежений бюджет на купівлю житла.

Скільки коштує оренда апартаментів

У Європі широко розвинена практика здачі апартаментів у найм. Поступово вона почала приживатися і на території Росії і приносить легально непоганий дохід у вигляді 10% від початкових інвестицій. Для побудови бізнесу зі здачі в оренду приміщень рекомендується викупити кілька апартаментів, які розташовуються в одному будинку і створити міні-готель з комфортними умовами проживання.

Однокімнатні апартаменти можна здавати щомісяця. За вартості оренди 35 000-40 000 рублів на місяць без урахування комунальних послуг, які оплачуватиме наймач житла, можна протягом 10 років повністю повернути гроші, витрачені на їх придбання.

Кілька слів на завершення

Ми розглянули, що таке апартаменти, їх плюси та мінуси, у чому різниця між житловим приміщенням та квартирою, нюанси оформлення та вигоду придбання подібної нерухомості. Як бачимо, це відмінний варіантдля тих, хто обмежений у коштах, тим більше, що існує велика ймовірність переведення їх у житловий фонд та отримання всіх витікаючих переваг. Сподіваємося, що ця стаття допоможе вам, коли ви вирішите купувати собі нерухомість для проживання.