Яагаад орон сууц биш орон сууц бариад байгаа юм бэ? Орон сууц, орон сууц: ялгаа нь юу вэ, аль нь илүү сайн, илүү ашигтай вэ? Юу сонгох, худалдаж авах - орон сууц эсвэл орон сууц: ердийн орон сууцнаас илүү орон сууцны давуу болон сул талууд. Худалдан авахдаа орон сууцыг орон сууцнаас хэрхэн ялгах вэ? Тэгэхээр

Орон сууцны зах болон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөгайхалтай өргөн уудам. Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг санал болгохдоо риэлторууд орон сууцыг орон сууц гэж нэрлэдэг. Энэ нэр томъёо нь амжилт, тансаг байдал, тусгаар тогтнол, эд баялагийн нэг төрлийн бэлэг тэмдэг болдог. Гэхдээ эдгээр ойлголтууд ижил байна - орон сууц, орон сууц? Хамгийн өнгөцхөн харц ч гэсэн эдгээр нь огт өөр зүйл гэдгийг тодорхойлох болно. Орон сууц, орон сууцны ялгааг авч үзье.

Эдгээр ялгаа нь хэр чухал болохыг, яагаад эдгээр ойлголтуудыг тодорхой ялгах ёстойг олж мэдье. Орон сууц гэж юу вэ? Дараахь тодорхойлолтыг ерөнхийд нь хүлээн зөвшөөрдөг. Орон сууц гэдэг нь байнгын оршин суух болон түрээслэх зориулалтаар ашигладаг тусдаа үл хөдлөх хөрөнгийн нэг төрөл юм. Энэ нь тусдаа орох хаалгатай бөгөөд хэвийн амьдралд бүрэн зохицсон: шаардлагатай бүх харилцаа холбоо, халаалт, усан хангамж, ариутгах татуурга байдаг. Орон сууц нь ижил биш, хот, нутаг дэвсгэр, орон сууцны барилга байгууламжийн төрөл, давхрын тоо болон бусад олон үзүүлэлтээр өөр өөр байршилд бие биенээсээ ялгаатай байдаг. Гэсэн хэдий ч бүх ялгааг үл харгалзан орон сууц нь тодорхой нэг сегментийг бүрдүүлдэг - орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл орон сууцны нөөц.

Дотоодын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр орон сууц худалдах хангалттай саналууд байдаг: үүнд шинэ барилга, хоёрдогч орон сууцнууд багтана. Худалдах орон сууц нь маш сайн засвар хийгдсэн байж болох ч ихэвчлэн тавилгагүй байдаг. Москва хотод байр түрээслэх: энэ юу вэ? Орчин үеийн харилцаа холбоо, маш сайн тавилгатай, байршилтай орон сууцнууд зочид буудлын цогцолборууд, орон сууц гэж нэрлэдэг. Энэ бол чинээлэг зочдын түр оршин суух зориулалттай тансаг зэрэглэлийн түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн элит төрөл юм. Ийм байгууламжийн гол шинж чанар нь орчин үеийн загварлаг дизайн, гэр ахуйн болон техникийн харилцаа холбоог бүрэн хангах явдал юм. Орон сууцанд зөвхөн түр хугацаагаар байрлах боломжтой.

Өөрөөр хэлбэл, орон сууц нь зочид буудлын өрөөтэй адил байнгын бус орон сууц юм. Сонгодог зочид буудлын өрөөнүүдийн нэгэн адил иж бүрэн цэвэрлэгээ, цагаан хэрэглэл солих, зогсоол, тусгай хамгаалалтын үйлчилгээ, гоо сайхны салон болон бусад дэд бүтэц зэрэг зочдод тохиромжтой цагт бүрэн үйлчилгээ үзүүлэх явдал юм. байгууламж. Энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө нь амралтын газар, нийслэлд маш их алдартай байдаг. Ихэнхдээ чинээлэг иргэд орон сууц худалдаж авдаг ойр ойрхонажлаасаа цаг хэмнэх. Аппарат зочид буудал гэгддэг тохилог цогцолборууд далайн эрэг эсвэл хотын бизнесийн төвд нэлээд ойрхон баригдаж байна.

Орон сууцны эрх зүйн байдал ОХУ-ын хууль тогтоомжид "орон сууц" гэсэн ойлголтыг тогтоогоогүй байгаа бөгөөд "орон сууцны байр" гэсэн нэр томъёонд нэлээд өргөн хүрээтэй тодорхойлолт өгдөг. Энэ нь байнгын оршин суух, ариун цэврийн болон техникийн болон бусад үйл ажиллагааны дүрэм журмын тогтоосон стандартад нийцсэн үл хөдлөх хөрөнгийн нэг хэсэг болох тусдаа байр гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн. Хууль тогтоомжид дараахь төрлийн байрыг орон сууцны зориулалттай гэж заасан байдаг: байшин эсвэл түүний хэсэг, орон сууц, түүний хэсэг, өрөө. "Орон сууц" гэсэн нэр томъёо нь "орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө" сегментийг заагаагүй болно. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны талаархи асуултанд: энэ юу вэ, та энэ нь орон сууцны бус байранд байрлах орон сууцны байр гэж хариулж болно. Орон сууц ба орон сууцны ялгаа Тиймээс орон сууц нь орон сууцны нөөцтэй холбоогүй тул ямар ч төрлийн барилга байгууламж, жишээлбэл, оффисын барилга байгууламжийг бий болгож болно. “Орон сууц” статус олгохын тулд орон сууцны санд хамаарах шаардлагатай. Үүнээс гадна бусад хавтгайд эдгээр ойлголтуудын хооронд ялгаа байдаг: Улсын стандартын шаардлагын дагуу орон сууцны талбай нь 40 м2-аас багагүй, өрөөний тоо 2 ба түүнээс дээш байх ёстой; байгаа эсэх угаалгын өрөө, гал тогооны өрөө заавал байх ёстой; Ийм шаардлагыг орон сууцанд тавьдаггүй бөгөөд энэ нь зөвхөн нэг өрөөтэй байж болох бөгөөд үүнээс хамаагүй бага талбайтай. Орон сууц, орон сууцны ялгаа бүрийг нарийвчлан авч үзье.

Москвагийн анхдагч зах зээл дэх орон сууцны эзлэх хувь өссөөр байна: хэрвээ 2012 онд энэ нь нийт нийлүүлэлтийн дөнгөж 14 хувийг эзэлж байсан бол 2016 оны гуравдугаар улиралд 24.5 хувьд хүрсэн байна. Үүний зэрэгцээ, хуучин Москвад орон сууц худалдаж авах хамгийн бага төсөв нь тухайн хугацаанд 4.6 сая рублиас нийслэлд урьд өмнө байгаагүй 2.3 сая рубль болж буурсан нь үйлчлүүлэгчдийн масс сегмент дэх сонирхлыг нэмэгдүүлж, худалдан авагчийн дүр төрхийг эрс өөрчилсөн юм. Гэсэн хэдий ч орон сууцны эргэн тойронд сул талыг нь хэтрүүлсэн олон таамаг байсаар байна. Metrium Group компанийн мэргэжилтнүүд орон сууц, орон сууцны хоорондох бүх ялгааг нарийвчлан судалж, худалдан авагчийн байр сууринаас энэ төрлийн орон сууцны талаархи ихэнх хэвшмэл ойлголтыг няцаасан.

Хямралын үед ихэнх орон сууц худалдан авагчид худалдан авах төсвөө нэн тэргүүнд тавьдаг. Зах зээлийн бүх сегмент дэх нийлүүлэлтийн үнэ буурсан нь орон сууцнаас үргэлж хямд байсан орон сууцны сонирхолыг нэмэгдүүлсэн. Орон сууц худалдан авах үнийн ашиг нь орон сууцнаас хэд хэдэн ялгаатай байдагтай холбоотой юм.

"Орон сууц, орон сууцны ялгааг гурван бүлэгт хувааж болно" гэж Metrium группын менежер Мария Литинецкая хэлэв. - Тэдний эхнийх нь орон сууцны бус газартай холбоотой хууль эрх зүйн ялгаа юм эрх зүйн байдалорон сууц Хоёр дахь нь эдийн засаг, тухайлбал ийм объектын зах зээлийн болон кадастрын үнэ цэнийн ялгаа, түүнчлэн нийтийн үйлчилгээ, татварыг төлөх онцлог шинж чанарууд юм. Эцэст нь, гурав дахь бүлэг - техникийн - орон сууцны зураг төсөл, барилгын ажилд тавигдах шаардлагын ялгааг нэгтгэдэг. Өнгөцхөн харьцуулбал ихэнх ялгаа нь орон сууцанд ашигтай биш юм шиг санагдаж болох ч нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийхэд эсрэгээрээ харагдаж байна.”

1. Хууль эрх зүйн ялгаа

1.1 Эрх зүйн байдал

Орон сууцны тухай хуулийн үүднээс орон сууц нь орон сууцны тусгаарлагдсан байр юм. үл хөдлөх хөрөнгөмөн иргэдийн байнгын оршин суухад тохиромжтой (тогтоосон ариун цэврийн болон техникийн дүрэм журам, хууль эрх зүйн бусад шаардлагыг хангасан). Орон сууцнаас гадна хууль тогтоомжид орон сууцны барилга (орон сууцны нэг хэсэг), өрөөг орон сууцны байр болгон багтаасан болно.

Орон сууцыг орон сууцны бус байр гэж ангилдаг, өөрөөр хэлбэл байнгын оршин суух зориулалтгүй иргэдийн түр оршин суух зориулалттай байр юм. "Орон сууц" гэсэн ойлголтыг зөвхөн ОХУ-ын Соёлын яамнаас өгсөн зочид буудлын өрөөнүүдийн ангилалд дурдсан байдаг. Энэхүү хэв маягийн дагуу орон сууц гэдэг нь дор хаяж 40 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай өрөө юм. м., гал тогооны өрөөтэй хоёр ба түүнээс дээш өрөө (зочны өрөө, хоолны өрөө, унтлагын өрөө) -ээс бүрдэнэ. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр баригдаж буй орон сууцны хороолол нь зочид буудлын зориулалттай байсан ч хөгжүүлэгчид энэ тодорхойлолтыг удирддаггүй.

1.2 Бүртгэл

Байнгын бүртгэлийг зөвхөн орон сууцны байранд авах боломжтой - орон сууц, өрөө, байшин. Москвад байнгын бүртгэл нь дараахь эрхийг олгоно.

1. Тэтгэврийн нэмэгдэл. Москвад тэтгэвэр авагчид бүс нутгийн нийгмийн тэтгэмж авах эрхтэй боловч Москвад 10-аас доошгүй жил амьдарсан хүмүүст л олгодог.

2. Тэтгэвэр авагчид болон насанд хүрээгүй хүмүүст зориулсан аялалын тэтгэмж нийтийн тээвэр, түүнчлэн суурин утас ашиглах.

3. Хүүхдийг цэцэрлэг, сургууль болон бусад газарт байрлуулах боловсролын байгууллагуудбүртгүүлэх газар.

4. Нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг татаас олгох.

Орон сууц нь орон сууцны бус байрны ангилалд багтдаг тул оршин суугаа газартаа байнгын бүртгэл авах боломжгүй юм. Гэсэн хэдий ч, орон сууцны хороолол нь зочид буудлын статустай бол орон сууцны эзэн 5 жилийн хугацаанд түр хугацаагаар бүртгүүлэх боломжтой. Түр бүртгэл нь байнгын бүртгэлтэй орон сууцны өмчлөгчтэй бараг ижил эрхийг өгдөг. Гэсэн хэдий ч оршин суугаа газрын харьяалалгүй сургуульд хүүхдийг бүртгүүлэхдээ тухайн сургуульд томилогдсон, байнгын бүртгэлтэй байшингийн оршин суугчдын өргөдлийг харгалзан үздэг. Үгүй бол түр болон байнгын бүртгэлд зарчмын ялгаа байхгүй.

Бүртгүүлэх боломжгүй бол орон сууцны эзэн бага зэрэг алддаг. Эдгээр нь зөвхөн хүн амын эмзэг давхарга, мөн сонгуульд сонгох эрхэд хамаарах нэмэгдэл, хөнгөлөлтүүд юм.

1.3 Дундын өмчийн өмчлөгчийн эрх

Орон сууцны байшингийн орон сууцны өмчлөгчид бусад оршин суугчдын хамт дундын өмчлөлийн үндсэн дээр нийтлэг өмчийг эзэмшдэг. Өөрөөр хэлбэл, бүх нийтийн эзэмшлийн талбай, дээвэр, хашаа нь орон сууцны эздийн өмч юм. Үүний дагуу оршин суугчид нийтийн эзэмшлийн талбайг хэрхэн зохицуулахаа хамтран шийдэх боломжтой. Жишээлбэл, тэд хонгил, дээвэр, мансарда болон бусад орон зайг хүсээгүй ашиглахаас сэргийлж чадна.

Орон сууцны өмчлөгчид орон сууцны хорооллын дундын өмчийг (шат, шат, коридор, лифт, цахилгаан шат болон бусад хонгил, коридор, техникийн давхар, мансарда, инженерийн шугам сүлжээ бүхий хонгил, бусад үйлчилгээ) дундын өмчлөх эрхгүй. тухайн барилгын тоног төхөөрөмж (техникийн подвал), дээвэр, даацын болон даацын бус байгууламж, механик, цахилгаан, ариун цэврийн болон бусад тоног төхөөрөмж). Жишээлбэл, орон сууцны эзэд буух газар дээр хамтарсан хашаатай үүдний танхим хийхээр шийдсэн бол энэ талбайг ихэвчлэн орон сууцны худалдагч эсвэл менежментийн компаниас худалдаж авах эсвэл түрээслэх шаардлагатай болно. Гэсэн хэдий ч менежментийн компани нь орон сууцны өмчлөгчдийн төлбөрөөс амьдардаг бөгөөд тэдэнтэй харилцах харилцааг муутгах нь ашиггүй гэдгийг та ойлгох хэрэгтэй.

1.4 Эзэмшигчдийг барьцаалах

Орон сууцны өмчлөгч нь өртэй болж, шүүхээс зээлдүүлэгчдийн талд эд хөрөнгийг хураах шийдвэр гаргасан тохиолдолд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид түүний цорын ганц оршин суугаа газар бол түүнийг орон сууцнаас хөөх боломжгүй. Үл хамаарах зүйл бол моргейжийн зээлээр худалдаж авсан орон сууц юм.

Орон сууц нь орон сууцны бус байр учраас барьцаалагдсан тохиолдолд өмчлөгчийг нь нүүлгэж болно. Гэсэн хэдий ч ипотекийн зээлтэй орон сууц худалдан авагч орон сууцаа ч алдаж болзошгүйг анхаарах нь зүйтэй.

2. Эдийн засгийн ялгаа

2.1 Үнэ

Орон сууцны барилга угсрагч нь эхлээд шаардлагатай бүх зөвшөөрлийг авахтай холбоотой өндөр зардал гаргадаг тул орон сууц нь орон сууцнаас илүү үнэтэй байдаг.

Орон сууц, орон сууцны үнийн зөрүү нь төслөөс хамааран дунджаар 30% хүрдэг. Энэ нь бүтээн байгуулагч нь барилгын ажлын зардал багатай, ашиг орлогоо золиослохгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгийг хямд үнээр санал болгох боломжтой байдагтай холбоотой юм.

2.2 Татвар

Эд хөрөнгийн татвар

Орон сууц өмчлөгчдийн эд хөрөнгийн татварыг кадастрын үнээр тооцдог. Орон сууцны талбайг нэг метр квадратын кадастрын үнээр, дараа нь татварын хувь хэмжээгээр үржүүлнэ. Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн татварын хувь хэмжээг орон нутгийн засаг захиргааны шийдвэрээр бүс бүрт тогтоодог. Москвад энэ нь 0.1% байна.

Орон сууцны өмчлөгчид мөн үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг төлөх ёстой бөгөөд энэ нь орон сууцны нэгэн адил тухайн хөрөнгийн кадастрын үнэд үндэслэн тооцдог. Гэхдээ орон сууцны татварт хоёр үндсэн ялгаа бий. Нэгдүгээрт, ийм төслүүдийн кадастрын үнэ ойролцоогоор 1.5 дахин бага, хоёрдугаарт, тэдний үл хөдлөх хөрөнгийн татварын хувь хэмжээ өндөр байна. Хувь хэмжээ нь 0.5% -аас 2% хооронд хэлбэлздэг. 2016 оны 10-р сард Москва хотын Дум Москва дахь хувь хүмүүсийн хөрөнгийн албан татварын тухай хуульд өөрчлөлт оруулав. Одоо энэ төрлийн бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн доод хэмжээг 0.5% -иар тогтоосон боловч зөвхөн 300 хавтгай дөрвөлжин метр хүртэлх орон сууцны хувьд. м, кадастрын үнэ цэнэ нь 300 сая рубльээс хэтрэхгүй. Тогтсон хэмжээ, үнийн хязгаараас хэтэрсэн үл хөдлөх хөрөнгийн албан татварын хувь хэмжээ 2% хэвээр байна.

Татварын хөнгөлөлт, хөнгөлөлт

Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг тооцохдоо нэг орон сууцны үнэд татваргүй суутгал хийдэг: 10 кв. м - өрөөнүүдийн хувьд, 20 кв. м - орон сууц, 50 кв. м - гэрт зориулсан. Өөрөөр хэлбэл, татварын бааз нь орон сууцны талбайгаас 20 квадрат метрийг хассантай тэнцэх болно. м.Үүнээс гадна татвараас чөлөөлөгдсөн 15 ангиллын иргэнд тэтгэмж олгохоор хуульд тусгасан.

Мөн орон сууц худалдах, худалдан авахдаа өмчлөгч нь авах эрхтэй татварын хөнгөлөлтӨмнө нь төлсөн хувь хүний ​​орлогын албан татвар (NDFL). Орон сууц худалдаж авах тохиолдолд өгөөжийн дээд хэмжээ 2-3 сая рубль, зарахдаа 1 сая рубль хүрдэг.

Татварын хөнгөлөлт, хөнгөлөлт нь орон сууцны бус байртай адил орон сууцанд хамаарахгүй. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны өмчлөгч нь зөвхөн татварын баазыг (20 м.кв.) бууруулж чадахгүй, харин орон сууц худалдан авахдаа төлсөн хувь хүний ​​орлогын албан татварын нэг хэсгийг буцааж өгөх боломжтой.

Газрын татвар

2015 он хүртэл орон сууцны оршин суугчдын дундын өмчлөлийн газарт орон сууц өмчлөгчид татвар төлөх ёстой байсан. Гэхдээ энэ төлбөрийг үл хөдлөх хөрөнгийн татварт оруулсан. 2015 оноос хойш эдгээр төлбөрийг орон сууц, газар гэсэн хоёр тусдаа татвар болгон хуваасан.

Орон сууцны өмчлөгчид аливаа барилгын бусад байрны эздийн нэгэн адил хувь эзэмших эрхтэй газарэнэ барилга дээр байрладаг. Үүнтэй холбогдуулан газрын татварыг төлөх ёстой. Газрын татварыг тухайн орон сууцны талбайтай харгалзах газрын кадастрын үнэ дээр үндэслэн төлдөг. Москвад энэ хувь хэмжээ 1.5% байна.

2.3 Хэрэглээ

Нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн хэмжээг ус, цахилгаан, дулаан нийлүүлэгчээс тогтоосон хэрэглэгчдийн тарифын дагуу тооцдог. Эдгээр тарифын түвшинг ОХУ-ын үнийн зохицуулалтын тухай хууль тогтоомжийн дагуу эрх баригчид тогтоодог.

Дүрмээр бол орон сууцны хэрэглээний төлбөр нь орон сууцны үнээс илүү өндөр коэффициенттэй байдаг. Усан хангамжийн тариф 12%, ариутгах татуурга - 8%, дулааны хувьд - 25%, цахилгаан эрчим хүч - 36% (дунджаар 2.5 рубль / кВт.ц тарифаар) өндөр байна. Нийтийн үйлчилгээний тодорхой өртөг нь тогтоосон тарифаас хамаарна орон сууцны бус байрменежментийн компани болон нийтийн аж ахуйн ханган нийлүүлэгчийн байгуулсан гэрээний дагуу.

3. Техникийн ялгаа

3.1 Барилгын кодууд

Орон сууцны барилгыг барилгын болон ариун цэврийн стандарт, дүрэм журмын дагуу (гэрэлтүүлэг, дуу чимээ тусгаарлагч, дулаалга гэх мэт) чанд мөрдөж байна.

Орон сууц барих техникийн шаардлага нь орон сууцны барилга барихад тавигдах шаардлагаас доогуур байна. Ялангуяа орон сууцанд дулаалгын шаардлага тавьдаггүй, агааржуулалт, дуу чимээ, галын хамгаалалт зэрэг нь орон сууцны барилгад тавигдах шаардлагаас доогуур байдаг.

3.2 Нийгмийн дэд бүтэц

Бүтээн байгуулагч орон сууцны хөгжлийн бүсэд нийгмийн дэд бүтцийн барилга байгууламж (цэцэрлэг, сургууль, эмнэлэг гэх мэт) шинээр оршин суугчдын тоотой тэнцүүлэн барих үүрэгтэй. Орон сууцны хороолол барих нь бүтээн байгуулагчийг оршин суугчдынхаа нийгмийн дэд бүтцийн байгууламжийг барих үүрэг хүлээхгүй.

3.3 Нэвтрэх замууд

Орон сууцны барилга угсралтын ажилтны үүрэг хариуцлагад ойр орчмын газрыг тохижуулах, орон сууцны хороолол руу орох зам барих зэрэг орно. Орон сууцны барилгачин орох зам барих шаардлагагүй.

Дүгнэлт

"Тиймээс худалдан авагчийн "түрийвч"-д шууд нөлөөлдөг орон сууцны эдийн засгийн хамгийн чухал ялгаа нь татвар, нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн ялгаа юм" гэж Мария Литинецкая дүгнэв. -Гэхдээ орон сууц, орон сууцны үнийн зөрүү ойрын хэдэн арван жилийн инженерийн шугам сүлжээний зардал, татварын нэмэгдлийг нөхөж байгааг үндсэн тооцоо нотолж байна. Өнөөдөр Москвагийн тойрог замд хамгийн их төсөвлөсөн орон сууцны санал нь зөвхөн орон сууцтай холбоотой тул та тээврийн зардлыг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Үүнтэй ижил үнэтэй орон сууцнууд нь Москвагийн тойргийн замын гадна, Москвагийн ойролцоо байрлах болно.

Хуулийн ялгаа нь энгийн үйлчлүүлэгчдэд тийм ч чухал биш юм. Орон сууц, орон сууц худалдан авагчид 214-FZ-ийн дагуу давхар борлуулалт, хүргэх хугацааг алдсанаас адилхан хамгаалагдсан. DDU тасарсан тохиолдолд тэд нөхөн олговор, торгууль авах ижил эрхтэй бөгөөд хөгжүүлэгч дампуурсан тохиолдолд оруулсан хөрөнгөө буцааж өгөх зээлдүүлэгчдийн гурав дахь эгнээнд багтдаг.

Техникийн ялгааны хувьд орон сууц захиалагчийн зүгээс барилгын нормыг дагаж мөрдөх, нийгмийн байгууламж барих, нэвтрэх зам тавих үүрэг албан ёсоор байхгүй байгаа нь бодит байдал дээр барилга угсрагчдад ашиггүй юм. Худалдан авагчдын ширүүн өрсөлдөөний нөхцөлд ихэнх орон сууц нь барилгын чанар, дэд бүтцийн хувьд энгийн орон сууцны барилгуудаас доогуур байдаггүй.

Үүний үр дүнд хэрэв хүн ямар ч орон сууцны хороололд үнэ, байршил, сонирхолтой үзэл баримтлал гэсэн гурван шинж чанарын оновчтой хослолыг олж чадвал энэ нь албан ёсоор орон сууцны бус байр байх нь түүний хувьд тийм ч чухал биш юм. Худалдан авагчийн хувьд гол зүйл бол амьдралын тодорхой нөхцлийг сайжруулах, тухайлбал нүүх явдал юм шинэ байшинэсвэл илүү тохиромжтой байршил."

Сүүлийн үед орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр та орон сууц худалдах олон тооны саналыг олж авах боломжтой. Асуулт гарч ирдэг: энэ объект нь энгийн орон сууцнаас юугаараа ялгаатай вэ? Мөн энэ эсвэл тэр тохиолдолд юу худалдаж авах нь илүү ашигтай вэ.

Орон сууц эсвэл орон сууц: сонголт нь таных

Орон сууц, орон сууцны хооронд нэлээд их ялгаа бий. Эдгээр хоёр объектыг бие биентэйгээ өнгөцхөн харьцуулж үзсэн ч эдгээр нь огт өөр зүйл гэдгийг ойлгох болно. Гэртээ ховорхон байдаг хүмүүсийн хувьд орон сууц нь орон сууцны маш сайн хувилбар гэж риэлторууд үздэг. Гэхдээ эхлээд алдаа гаргахгүйн тулд бүх давуу болон сул талуудыг жинлэж, ашиг тус, эрсдлийг үнэлэх хэрэгтэй. Ихэнхдээ та худалдан авалт хийхдээ маш их мөнгө хэмнэж чадна, гэхдээ энэ нь юу болохыг ойлгох хэрэгтэй.

Орон сууц гэж юу вэ: үндсэн заалтууд

Энэ бол тусдаа орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө бөгөөд тэнд өөрийн оршин суух болон түрээслэхэд ашиглаж болно. Ийм орон сууц нь тусдаа орох хаалгатай бөгөөд тав тухтай амьдрахад шаардлагатай бүх харилцаа холбоо байдаг. Түүнчлэн, орон сууц нь жагсаалтын дагуу талбай, байршил, давхрын тоо гэх мэт өөр хоорондоо ялгаатай байж болно. Тохиромжтой үл хөдлөх хөрөнгө олох нь тийм ч хэцүү биш бөгөөд анхдагч болон хоёрдогч зах зээлд олон байдаг. Ийм үл хөдлөх хөрөнгийг засварын ажил дууссан, барзгар эсвэл нарийн өнгөлгөөтэй, тавилгатай эсвэл тавилгагүй зарж болно.

Өнөөдөр шинэ барилгуудын орон сууцны үнэ: нэг өрөө байр - 6.5 саяас, хоёр өрөө байр - 9.7 саяас, гурван өрөө байр - 18 саяас, 4+ - 37 сая рубльээс. Үүний дагуу нэг квадрат метр нь ойролцоогоор 159, 150, 184, 289 мянган рубльтэй байдаг. Энэ бол зах зээлийн дундаж үнэ бөгөөд хөгжүүлэгчид хөнгөлөлт үзүүлэх үед та хямд, тансаг шинэ барилгуудад илүү үнэтэй сонголтыг олох боломжтой.

Хоёрдогч зах зээл дээр нэг өрөө байр 7.8 сая, хоёр өрөө байр 13.2 сая, гурван өрөө байр 27.4 сая, дөрвөн өрөө байр 93.2 сая төгрөгийн үнэтэй байна. рубль. Эдгээр нь квадрат метр тутамд 206, 244, 329, 632 мянган рубль юм. Үнэ нь байршил, нөхцөл, байршлаас хамаарна.

Орон сууц гэж юу вэ: тод ялгаа

Энэ бол таны чөлөөтэй амьдрах боломжтой объект боловч хуулийн түвшинд байрыг орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө гэж үзэхгүй. Орон сууцнууд нь хууль ёсны дагуу орон сууцны зориулалттай биш харин орон сууцны зориулалтаар баригдах боломжгүй барилга байгууламжид тусгайлан хөрвүүлсэн оффисын болон үйлдвэрийн барилгад байрладаг. Орон сууцны барилга барих зөвшөөрөл авч чадаагүй тохиолдолд орон сууцыг орон сууц болгон хувиргадаг.

"Ихэвчлэн зочид буудлын цогцолборт байрлах байрыг санал болгодог. Үүний зэрэгцээ объектууд нь харилцаа холбоогоор тоноглогдсон, дотор тал нь хэсэгчлэн эсвэл бүрэн тавилгатай байдаг. Засварын хувьд ихэнхдээ энэ нь дизайнер байх болно. Орон сууцнууд нь тансаг зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн ангилалд багтдаг бөгөөд Москвад бизнесээр хааяа ирдэг чинээлэг хүмүүс амьдардаг гэж үздэг. Өөрөөр хэлбэл, энэ нь маш сайн тоноглогдсон зочид буудлын өрөө, та үргэлж үлдэх боломжтой газар. Ихэнхдээ нэг ба хоёр өрөө байр, мөн өрөөг гал тогооны өрөөтэй хослуулсан "студи" байдаг" гэж Move.su үл хөдлөх хөрөнгийн порталын ерөнхий захирал Алексей Шмонов хэлэв.

Ийм үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахдаа зардал, татвар, нийтийн үйлчилгээний зардлыг үргэлж анхаарч үзэх хэрэгтэй. Орон сууцны үнэ нь орон сууцныхаас 15-20 хувиар хямд байх боломжтой. Гэхдээ мэдээжийн хэрэг та квадрат метр, байршил гэх мэтийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. нюансууд.

Олон худалдан авагчид орон сууц нь давуу талаас илүү сул талтай гэж үздэг. Эцсийн эцэст та тэнд бүртгүүлэх боломжгүй, үүний үр дүнд та бүртгэлийн олон эрх дутагдаж байна. Хоёрдугаарт, бизнес төв бол ойролцоо оффис суурилуулж болно, эсвэл зочид буудалд танихгүй хүмүүс ойрхон амьдардаг. Та цагдаа дуудах боломжгүй, эсвэл зүгээр л амаар мэдэгдэл хийх эрхгүй болно.

Хөгжүүлэгчид ярихаа "мартдаг" бас нэг сул тал бол ийм объектыг барихад заавал дагаж мөрдөх стандарт дутагдалтай байдаг. Жишээлбэл, утастай холбоотой асуудал үүсч болно, жижиг цонхны улмаас гэрэл байхгүй, нимгэн хананаас болж дуу чимээ гарах гэх мэт.

Орон сууц, орон сууцны хооронд ямар ялгаа байдаг вэ?

Байршил (орон сууцны болон орон сууцны бус барилгад), хууль эрх зүйн байдлаас гадна хоёр объектын хооронд бусад ялгаа байдаг. Тиймээс орон сууцны талбай нь дөчин квадрат метрээс багагүй байх ёстой. Угаалгын өрөө, гал тогооны өрөөтэй байх нь хоёр тохиолдолд заавал байх ёстой. Гэхдээ орон сууцны талбай нь 40 хавтгай дөрвөлжин метр талбайгаас хамаагүй бага байж болно.

Дээр дурьдсанчлан орон сууцны өртөг бага боловч нийтийн үйлчилгээ нь хувь хүнд биш, харин хуулийн этгээд эсвэл арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд зориулагдсан тул илүү үнэтэй байдаг. Жишээлбэл, эхний тохиолдолд та халаалтанд 25%, усны төлбөрийг 15% илүү төлөх шаардлагатай болно. Үүний зэрэгцээ орон сууцны эзэд татаас, тэтгэмжийн давуу талыг ашиглах боломжгүй болно.

Кадастрын үнийн дүнгийн 0.1% (10 сая рубль хүртэлх орон сууцны хувьд) 0.5% хүртэл нэмэгддэг үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг бид мартаж болохгүй. Энэ бол хамгийн сайн тохиолдол юм. Орон сууцны ангилал байдаг бөгөөд татварын хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнээс үл хамааран 2% хүрдэг" гэж үл хөдлөх хөрөнгийн Move.su порталын гүйцэтгэх захирал Алексей Шмонов хэлэв.

Аль нь илүү ашигтай вэ: орон сууц эсвэл орон сууц

Тиймээс бид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад зарцуулахад бэлэн байгаа 10 сая рубльтэй байна гэж төсөөлөөд үз дээ. Орон сууц 20 хувиар хямдарна гэж тооцвол үүний дагуу орон сууц 10 сая, орон сууц нь 8. Хоёр дахь тохиолдолд бид худалдан авалтын үлдэгдэл мөнгийг 20 жилийн хугацаатай 10 хувийн барьцаанд тавина. Бид энэ хугацаанд ойролцоогоор 10 сая рублийн ашиг олдог. Хорин жилийн хугацаанд бид 1.4, 1.8 сая рубль, нийтийн үйлчилгээний зардалд, 200 мянга, нэг саяыг татварт зарцуулдаг. 20 жилийн дараа бид орон сууцанд ямар ч хөрөнгө авахгүй, орон сууцны хувьд 7.9 сая рубль.

Үүний үр дүнд урт хугацаандаа орон сууц илүү ашигтай байдаг. Гэхдээ бид орон сууцнаас 8-аас доошгүй хувийн өртөгтэй объектуудын тухай ярьж байна. Үгүй бол үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад хэмнэлт хийх нь үнэ цэнэтэй зүйл биш юм.

Орон сууцны сул талууд: худалдан авахаасаа өмнө юу бодох хэрэгтэй вэ

Өмнө дурьдсанчлан, та орон сууцанд бүртгүүлэх боломжгүй, зөвхөн түр хугацаагаар бүртгүүлэх боломжтой бөгөөд үүнийг таван жил хүртэл хугацаагаар олгодог. Та сар бүр шаардагдах хүүхдийн мөнгийг авах боломжтой, хүүхдүүдээ сургуульд явуулах боломжтой (гэхдээ албан ёсоор бүртгүүлсэн хүмүүст элссэний дараа л байр олгоно), мөн эмнэлэгт хуваарилагдана. Мөн та нийгмийн халамж, тэтгэмжид найдах боломжгүй болно. Мөн хөдөлмөрийн биржид орох, орон сууцны дараалалд орох боломжгүй болно.

Бид “орон сууц”, “орон сууц” гэсэн ойлголтыг салгаж дасаагүй. Орон сууц нь ердөө л маш дэвшилтэт, тансаг, орчин үеийн орон сууц гэдэгт бид итгэдэг.

Энэ үнэнээс хол байна. Дэлхий даяарх риэлторуудын хэлээр бол орон сууц бол үнэндээ орон сууц биш. Бүр тодруулбал, орон сууц нь түр зуурын, тав тухтай, гэхдээ стандартын хувьд тав тухгүй, зочид буудлын өрөөнд ойрхон байдаг.

Тэгэхээр орон сууц, орон сууц хоёрын ялгаа юу вэ?

Нэгдүгээр хэсэг. Орос

Зөрүү дугаар 1. Орон сууцанд тэд бүртгүүлдэггүй

Хуулийн үүднээс авч үзвэл энэ нь орон сууц огт биш юм. Орон сууц худалдан авах баримт бичиг нь оршин суугаа газартаа бүртгүүлэх эрхийг олгодоггүй. Түр зуурын бүртгэлтэй байсан ч гэсэн бүх зүйл тийм ч хялбар биш юм: энэ нь зөвхөн орон сууц байрладаг барилга нь зочид буудал эсвэл орон сууц байвал л боломжтой.

2-р ялгаа: Нийгмийн дэд бүтэц

Ойролцоох газар нь сургууль, цэцэрлэг, эмнэлэг болон бусад нийгмийн байгууламж барихыг хэн ч үүрэггүй бөгөөд үүнгүйгээр энэ хороолол үнэхээр орон сууцны хороолол хэвээр байна.

Орон сууцны хороолол ихэвчлэн дэд бүтэц бий болсон газруудад байдаг гэж риэлторууд боломжит үйлчлүүлэгчдээ тайвшруулдаг. Магадгүй хөгжлийн хурд, хэмжээ нь ач холбогдол багатай ч хот "нэмэлт" орон сууцыг өөрөө уусгаж чаддаг байх. Гэвч Москва, тухайлбал, удахгүй үүнийг хийх боломжгүй болно. Олон үйлдэлт байдлаар орон сууцны цогцолбор“Водный” одоо таван мянга гаруй орон сууц зарж байгаа бол “Царицино-2” орон сууцны хороололд мянга шахам...

Зөрүү No3. Орон сууц нь орон сууцны үнээс доогуур байдаг

Энд эхний эерэг ялгаа байна: орон сууц хямд байна. Энэ нь хөгжүүлэгчийн нийгмийн үүрэг хариуцлага дутмаг байгаатай холбоотой юм. Гэсэн хэдий ч нийслэлийн удирдлагууд орон сууц барьж буй компаниудыг нийгмийн халамжийн үйлчилгээнд хамруулах барилгын стандартыг батлахаар бэлтгэж байна.

Ийм стандартыг нэвтрүүлснээр үнийн зөрүү арилах нь ойлгомжтой. Одоогийн байдлаар орон сууц нь орон сууцнаас юугаараа ялгаатай вэ гэсэн асуултын хамгийн тодорхой хариулт нь иймэрхүү сонсогдож байна: өртөг. Тав тухтай ангиллын метр квадратын үнэ 10 орчим хувь, бизнес ангиллын үнэ 15 орчим хувьтай байна.

"Хуучин Москва" дотор тохилог зэрэглэлийн орон сууцнууд нэг метр квадрат нь дунджаар 123.5 мянган рубль, ижил төстэй орон сууцнууд 146 мянгаар үнэлэгддэг. Хамгийн бага үнийн дүнгээр "Царицино-2" (1 хавтгай дөрвөлжин метр нь 113.8 мянган рубль), "Флотилла" (125.7 мянган рубль), "Водный" (129.4 мянга) дахь орон сууцнууд тэргүүлж байна.

Санкт-Петербург дахь орон сууцны нэг квадрат метр () ойролцоогоор 135 мянган рубль байдаг.

Зөрүү No 4. Гэхдээ орон сууцны түрээс илүү өндөр байдаг

Орон сууцны орон сууц, нийтийн үйлчилгээний үнэ орон сууцныхаас 18 хувиар илүү үнэтэй байдаг (НӨАТ-ын хувь хэмжээ). Уг нь хүйтэн ус, ариутгах татуургын тариф ердийнхөөс 9.3 хувь, халуун ус 21.5 хувь, дулааных 22 хувиар өндөр байна.

Түүгээр ч барахгүй орон сууцны инженерийн шугам сүлжээг хотын сүлжээнд шууд бус зуучлагчаар холбосон тохиолдолд төлбөр нь улам нэмэгддэг.

Ялгаа №5: Мөн татаас байхгүй!

Үүний зэрэгцээ, сарын орлого нь стандартаас доогуур байгаа орон сууцны эзэд нийтийн үйлчилгээний төлбөрт татаас авах эрхээ хасуулж байна. Орон сууцны тухай хуульд орон сууцны эзэд зүгээр л дурдагддаггүй! Өөр нэг сул тал бол ердийн зүйл боловч орон сууцанд энэ нь ихэвчлэн боломжгүй юм. Банкууд ийм объектыг магадлан итгэмжлэхгүй. Та зөвхөн найдаж болно.

Гэхдээ ойрын хорьоос гучин жилийн хугацаанд энэ асуудал хамаагүй, үүнээс илүү хямд үнэорон сууцны эсрэг орон сууцны хувьд.

Зөрүү No6. Орон сууцны татварын хувь хэмжээ нэмэгдэж магадгүй

Ойрын ирээдүйд хууль тогтоогчид орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгийн ахиу хувь хэмжээг кадастрын үнийн дүнгийн 0.5 хувь (орон сууцны байрны хувьд 0.1 хувьтай харьцуулахад) хүртэл нэмэгдүүлэхийг амлаж байна.

Гэсэн хэдий ч холбооны хууль тогтоомжид ийм өөрчлөлт орсон ч орон сууцны эзэд тав дахин их мөнгө төлөх шаардлагагүй болно. Бүс нутгийн эрх баригчид татварын дээд хэмжээг бууруулах эрхтэй.

Ялгаа No 7. Орон сууцтай байшингийн нийтлэг өмчийн хүндрэлүүд

Орон сууцны тухай хуульд өндөр байшингийн орон сууцны эзэд байшингийн подвал, мансарда болон бусад техникийн өрөөнүүдийг хөршүүдтэйгээ тэнцүү хэмжээгээр хуваалцах үүрэгтэй. Баримт бичигт орон сууцны талаар юу ч байхгүй.

Практикт энэ нь эзэмшигчдэд санхүүгийн томоохон асуудал үүсгэдэг. Худалдан авагч орон сууцны метр квадратыг өөрсдөө худалдаж авдаг тул барилгын компани нь бусад барилга байгууламж, инженерийн шугам сүлжээний эзэн хэвээр байна. Компани нь менежментийн компанийхаа үйлчилгээг орон сууцны эздэд ногдуулах нь гарцаагүй бөгөөд сүүлийнх нь нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний тарифыг аль болох хөөрөгдөхийг хичээх болно гэж таамаглахад тийм ч хэцүү биш байх болно.

Ялгаа дугаар 8. Орон сууцны эзэд HOA үүсгэх боломжгүй

Уг барилга нь хуулийн дагуу орон сууцны ангилалд ороогүй тул оршин суугчид нь сууц өмчлөгчдийн холбоо байгуулах эрхээ хасуулсан.

Гэсэн хэдий ч өөрийгөө удирдах байгууллагын бусад хэлбэрүүд бас боломжтой! Энгийн түншлэлийн гэрээ байгуулж болно гэж бодъё. Эсвэл ашгийн бус түншлэл байгуулах.

Ялгаа дугаар 9. Орон сууцанд та байраа дахин төлөвлөх зөвшөөрөл авах шаардлагагүй.

Таны мэдэж байгаагаар илд хоёр ирмэгтэй байдаг. Орон сууцыг орон сууц гэж албан ёсоор хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа нь ч эзэддээ эерэг талтай. Эрх баригчид урт удаан, тууштай аялсны дараа зөвхөн орон сууцны байрыг дахин төлөвлөх боломжтой. Орон сууцны эзэд өөрийн орон зайд хүссэн бүхнээ хийх боломжтой. Мэдээжийн хэрэг, Хот төлөвлөлтийн дүрмийн хүрээнд зөвхөн барилгын бүтцийн шинж чанарт нөлөөлөхгүй, түүний аюулгүй байдалд заналхийлдэггүй өөрчлөлтийг хийхийг заасан байдаг.

Хоёрдугаар хэсэг. Европ

Өнөөг хүртэл бид улс орныхоо бодит байдлын талаар ярилаа. Гадаадад яах вэ? Тухайлбал, сүүлийн үед Оросын хөрөнгө оруулагчдын нүд, мөнгө тэдний анхаарлыг татах болсон Испанийн орон сууц, орон сууц хоёр юугаараа ялгаатай вэ?

Испани: гол ялгаа нь орон нутгийн хашаатай байдаг

Испанид үл хөдлөх хөрөнгийн дөрвөн үндсэн төрөл байдаг.

• Сүүлийн үед Орост алдартай болсон студиуд. Эдгээр нь хуваалтгүй жижиг төсөвт орон сууцнууд бөгөөд цорын ганц өрөө нь гал тогооны өрөөтэй хослуулсан байдаг (зөвхөн угаалгын өрөө нь тусдаа ханатай). Оросууд "студи"-г ихэвчлэн амралтын өдрүүдээр худалдаж авдаг бөгөөд үлдсэн хугацаанд нь жуулчдад түрээслүүлдэг. Зардал нь 20-60 мянган еврогийн хооронд хэлбэлздэг; Та долоо хоногт 150 еврогоор түрээслэх боломжтой.
• Атико буюу пентхаус гэдэг нь барилгын дээд давхарт байрлах, ихэвчлэн дээвэр дээрээ соляритай, далайн үзэмжтэй орон сууц юм. Мөн амралтын газрын сонголт илүү, гэхдээ хамаагүй илүү үнэтэй - 200 мянган евро ба түүнээс дээш үнэтэй.
• Орон сууц. Тэд манайхаас үндсэндээ ялгаатай биш. Пентхаусаас хамаагүй даруухан, хямд. Бүр дотор амралтын газрууд 50 - 60 мянган еврогоор худалдаж авах боломжтой.
• Эцэст нь орон сууцнууд. Орон сууцны гол ялгаа нь орон сууцны хороолол нь байшингийн бүх оршин суугчдад зориулсан ногоон байгууламж (жишээ нь зүлэг, зүлэг, мод), хүүхдийн болон / эсвэл спортын талбай, автомашины зогсоол, амралт зугаалгын талбай бүхий өөрийн гэсэн хашаа талбайтай байдаг. болон усан сан.

Орон сууцны үйлчилгээний төлбөр нь орон сууцныхаас арай өндөр байна. Гэхдээ хамтын нутаг дэвсгэрийг хадгалах хэмжээ тийм ч өндөр биш - ойролцоогоор 200 - 700 евро (сард биш, харин жилд!). Харьцуулбал: хэрэглээний сарын тогтмол зардал нь олон хүчин зүйлээс хамаарч 60-120 еврогийн хооронд хэлбэлздэг.

Та далайн эргийн ойролцоох орон сууцыг долоо хоногт 250 еврогийн үнэтэйгээр түрээслэх боломжтой. Худалдан авах үнэ нь орон сууцны үнэтэй харьцуулах боломжтой бөгөөд мөн тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн чанарын олон шинж чанараас хамаарна. Жишээлбэл, далайн эрэг дээр байрлах орон сууц нь далайн эргээс арван минутын зайтай ижил төстэй орон сууцнаас бараг гуравны нэгээр илүү үнэтэй байдаг.

Ерөнхийдөө хямралын үед Испанид орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 25-40 хувиар буурсан байна. Үүнээс гадна орон сууцны зээл нь Оросоос хамаагүй илүү хүртээмжтэй байдаг. Худалдан авахын тулд мөнгөнөөс гадна гадаад паспорт авахад хангалттай. Гүйлгээг нотариатаар баталгаажуулж, дараа нь худалдан авагчийг шууд өмчлөгч гэж зарлана. Мөн 2013 оны есдүгээр сард тус улс 500 мянган еврогийн үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан гадаадын иргэн оршин суух зөвшөөрөл авах эрхтэй хууль баталсан.

Гэсэн хэдий ч шинэ хууль нь зөвхөн энэ журмыг бага зэрэг хялбаршуулсан. Гэсэн хэдий ч та хямдхан студи худалдаж авсны дараа эсвэл үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслүүлсний дараа бүртгүүлэх боломжтой. Оршин суух зөвшөөрөл хүссэн өргөдөл гаргагчийн байнгын орлоготой байх шаардлага байгаа нь үнэн.

Болгар: Нөхцөл байдал ижил байна

Манай нутаг нэгтнүүд орон сууц худалдаж авахаар идэвхтэй эрэлхийлж буй Европын өөр нэг "амралтын" улс. Болгар дахь орон сууц, орон сууцны хооронд ямар ялгаа байдаг вэ?

Болгарын орон сууцнууд нь хамгийн багадаа бүх тохилог, авсаархан тавилга, барьсан хоёр өрөө байр юм гэр ахуйн цахилгаан хэрэгсэл. Түрээслэгч эсвэл эзэмшигчийн ороход бүрэн бэлтгэгдсэн орон сууцнууд нь ихэвчлэн далайн эрэгт ойрхон баригдсан орон сууцны зочид буудлын цогцолборт (apart-зочид буудал) байрладаг бөгөөд дараахь үйлчилгээг санал болгодог.

• тусгай хамгаалалт,
• хүлээн авалт,
• зогсоол,
• рашаан төв, гоо сайхны салон,
• биеийн тамирын заал, фитнесс төв, усан сан,
• хүүхдийн тоглоомын талбай, амралтын газар.

Борлуулахаар санал болгож буй орон сууцнуудаас та даруухан студи, хоёр, гурван унтлагын өрөө бүхий том байр, мөн хэд хэдэн түвшний орон сууцыг олох боломжтой.

Орон сууцыг зочид буудалд ойртуулдаг олон төрлийн үйлчилгээнээс гадна тавилга, тоног төхөөрөмжөөрөө орон сууцнаас ялгаатай. Бүгд хамтдаа илүү ихийг бий болгодог өндөр үнэорон сууцны хувьд: Болгар дахь орон сууцыг квадрат метр тутамд 500 еврогоор худалдаж авах боломжтой; Энэ төрлийн орон сууцны үнэ нэг метр квадрат нь 800-1500 евро байна.

Таны харж байгаагаар Орос ба Европын амралтын газруудын орон сууц нь хоёр том ялгаа юм. Мөн тав тухтай байдлын хувьд, үнийн хувьд, орон сууцтай харьцуулахад зардлын харьцаагаар. Москва Болгарыг байтугай Испанийг ч “дүүлчихлээ”. Амьжиргааны түвшний хамгийн сүүлийн түвшинд хүрсэн ч болоосой!..

Ихэнх жирийн иргэд “орон сууц” гэдэг үгийг сонсоод төсөөлдөг... Гэсэн хэдий ч Оросын хууль тогтоомжид энэ нэр томъёог огт өөрөөр тайлбарлаж, энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууцны бус гэж ангилдаг. Тиймээс орон сууц худалдаж авахаар шийдсэн хүн бүр орон сууц, орон сууц гэж юу болох, эдгээр төрлийн байрны ялгаа, хууль ёсны бүртгэл, оршин суугаа газрын онцлог шинж чанаруудыг мэдэх ёстой.

Нийтлэлээс уншина уу

Орон сууц - энэ нь юу гэсэн үг вэ?

Аппарт нь "хувийн том өрөө" гэсэн утгатай франц үгнээс гаралтай. Европт энэ нь худалдах эсвэл түрээслэх нэг буюу хэд хэдэн өрөө байрыг хэлнэ. Зарчмын хувьд орон сууц гэдэг нь амьдрах зориулалттай хоёр ба түүнээс дээш тансаг өрөө бүхий 40 м2 талбайтай орон сууц юм. Эдгээр нь сувилал, дотуур байр, зочид буудал, мотель, зочид буудал гэх мэт ердийн зүйл юм. Зарим нь орон сууцны байшинд орон сууц гэж юу вэ гэж гайхаж магадгүй юм. Тэд энгийн олон орон сууцны байшинд байдаггүй, учир нь Орос улсад орон сууц нь орон сууцны санд ороогүй тул зөвхөн түр хугацаагаар амьдрах боломжтой.

Орон сууцны давуу болон сул талууд

Дүрмээр бол олон хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаар шийдэхдээ ямар төрлийн орон сууц худалдаж авах гэх мэт сонголттой тулгардаг. Орон сууц гэх мэт ойлголт нь энэ журмыг улам хүндрүүлдэг. Даалгаврыг хөнгөвчлөхийн тулд дараах асуултыг авч үзье: энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах давуу болон сул талууд юу вэ? Мөн авч үзье: орон сууц нь орон сууцны эсвэл орон сууцны бус байр уу?

Орон сууц, орон сууцны хооронд ямар ялгаа байдаг вэ: асуудлын хууль эрх зүйн тал

Өмнө дурьдсанчлан, орон сууц нь байнгын оршин суух зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө биш, учир нь орон сууцны бус байр гэж ангилдаг. Эзэмшигч нь өмчлөх бүх бичиг баримтыг бүрдүүлсэн байсан ч тэрээр оршин суугаа газартаа бүртгүүлэх боломжгүй болно. Энэ нь худалдан авагчийн мэдэх ёстой энгийн орон сууцны гол ялгаа юм. Гэтэл орон сууц, орон сууц хоёрын хууль эрх зүйн ялгаа юу вэ?

Бүртгэлийн хувьд орон сууц энгийн орон сууцнаас юугаараа ялгаатай вэ?

Асаалттай Энэ мөчОрон сууц нь орон сууцны санд хамааралгүй тул орон сууцанд бүртгүүлэх боломжгүй юм. Гэсэн хэдий ч өмчлөгч нь таван жилийн хугацаанд түр бүртгүүлэх хүсэлт гаргаж болно (тасралтгүй шинэчлэгдэх ёстой), энэ нь байнгын бүртгэлтэй адил эрхийг өгдөг. Энэ нь оффисын төвүүд болон зочид буудлын цогцолборуудын орон сууцанд хүчинтэй. Энэ заалт нь бизнесийн оффисын төвүүд болон зочид буудлын төрлийн цогцолборуудад хамаарна. Одоогийн байдлаар хууль тогтоомжийн түвшинд орон сууцанд орон сууцны статусыг олгох, тэдгээрт байнга оршин суух зөвшөөрөл олгох тухай асуудал гарч байна.

Шинэ барилгад орон сууц гэж юу вэ: хөгжүүлэгчид тавигдах шаардлага

Орон сууцны барилга байгууламж барихыг зөвхөн орон сууцны барилгад зориулагдаагүй талбайд зөвшөөрнө. Жишээлбэл, хурдны замын ойролцоо орон сууцны барилга барихыг хатуу хориглодог бол энэ нь орон сууцны хороолол барихад онцгой саад тотгор болно. Мөн нийтийн болон аж ахуйн нэгжийн газар, түүнчлэн хуучин аж үйлдвэрийн бүсэд орон сууцны барилга барихыг зөвшөөрнө.

Орон сууц бүхий барилга байгууламж барихдаа бүтээн байгуулагч нь хөгжсөн дэд бүтэц байгаа эсэхийг баталгаажуулах үүрэг хүлээхгүй. Ийм үл хөдлөх хөрөнгийг худалдахдаа цөөн хэдэн компани "Өмчийн оролцооны тухай" Холбооны хуулийн 214 тоот дагуу ажиллах хүсэлтэй байдаг бөгөөд энэ нь зарчмын хувьд хөрөнгө оруулагчдыг бүрэн хамгаалах баталгаа болохгүй. Энэ нь шинэ байранд орон сууц худалдан авах нь орон сууцны барилга барихад хөрөнгө оруулахаас илүү эрсдэлтэй гүйлгээ гэсэн үг юм.

Орон сууц эсвэл орон сууц: нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхийн тулд аль нь илүү дээр вэ?

Ихэнх хүмүүсийн хувьд орон сууц худалдаж авах нь орон сууцнаас илүү ашигтай, зөвхөн үзэл бодлоос л илүү ашигтай байдаг. Энэ нь ийм байранд хэрэглэгчдэд хүргэх зардалд нэмэгдсэн өртгийн албан татвар багтсантай холбоотой юм. Ихэнх тохиолдолд орон сууц, орон сууцны түрээсийн зөрүү нь сүүлийнх нь 35% байна. Тиймээс орон сууцны барилгад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь урт хугацаанд ашиг тусаа өгөх ёстой.

Орон сууц татаас, тэтгэмж авахад яагаад аюултай вэ?

Орон сууц худалдаж авахаар шийдэхдээ өөр нэг чухал зүйлийг мэдэх хэрэгтэй. Орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд энгийн орон сууцны эздээс ялгаатай нь хүлээн авахдаа найдаж болохгүй. ОХУ-ын орон сууцны тухай хуульд орон сууцны эздийн ангиллыг огт дурдаагүй тул орлогын түвшин энэ шийдвэрт нөлөөлөхгүй.

Орон сууцны болон орон сууцны татварын ялгаа

Үнийн боломжийн байдал, орон сууцны тохиромжтой байршил нь тэднийг худалдан авахад таатай болгодог. Гэхдээ энэ бол мөсөн уулын зөвхөн үзүүр юм. Энгийн орон сууцтай ижил төстэй хэдий ч орон сууц нь бүх үр дагавартай орон сууцны байр биш юм. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагч орон сууц, орон сууцны ялгааг татварын хувьд мэддэг байх ёстой.

Орон сууцанд ногдуулах татварын хэмжээ нь тухайн талбайн энгийн орон сууцныхаас хамаагүй өндөр бөгөөд дараахь зүйлсээс бүрдэнэ.

• орон сууцны бус байрны татварын хэмжээ нь кадастрын үнийн дүнгийн 0.5-2% байдаг бол энгийн орон сууцны хувьд энэ үзүүлэлт 0.1% байна;
• орон сууцны бус байрны кадастрын үнэ, дүрмээр бол ижил төстэй үнэ бүхий орон сууцнаас хоёр дахин бага боловч үнийн зөрүүг бүрэн нөхөж чадахгүй;
• орон сууцны бус сангаас үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарахгүй орон сууц, байшингийн албан татварын хасалт (өмчлөгч бүрт 20 м, тэтгэвэр авагчид 50 м - татвар ногдуулахгүй).

Дээр дурдсан бүхнээс харахад орон сууцны хувьд та оффисын байрны эзэдтэй бараг тэнцэх хэмжээний өндөр хөрөнгийн татвар төлөх шаардлагатай болно. Гэсэн хэдий ч цаашид хуулийн дагуу ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууцны санд шилжүүлбэл орон сууц, амины орон сууцны өмчлөгчийн татвартай адил байх болно.

Орон сууц эсвэл орон сууц: аль нь илүү дээр вэ, өмчлөгчид нь нийтлэг өмчийг хэрхэн хуваалцдаг

ОХУ-ын орон сууцны тухай хууль тогтоомжийн дагуу орон сууцны барилгад үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчид нийтлэг өмч, техникийн байранд хувь эзэмших эрхийг авдаг. Орон сууц худалдаж авах тохиолдолд өмчлөгч нь зөвхөн өөрийн амьдарч буй байрны өмчлөлийг хүлээн авах бөгөөд тухайн барилга дахь нийтийн өмчөөс хувь эзэмшихийг шаардах эрхгүй.

Орон сууцны эздэд зориулсан HOA бий болгох боломжтой юу?

Зөвхөн орон сууц өмчлөгчдийн нэгдсэн хурал менежментийн компанийг томилж, чөлөөлөх боломжтой бөгөөд орон сууцны өмчлөгчид орон сууц өмчлөгчдийн холбоог (HOA) байгуулж, илүү үр дүнтэй менежмент хийх боломжтой болно. орон сууцны барилга. Орон сууцны өмчлөгчид HOA байгуулж чадахгүй, гэхдээ тэд энгийн нөхөрлөлд нэгдэж, ашгийн бус нөхөрлөл байгуулж болно.

Дахин төлөвлөлт хийх зөвшөөрөл авахад ялгаатай

Энэ нь шаардлагатай бөгөөд бүх үйл ажиллагааг зөвшөөрөхгүй байж болно. Жишээлбэл, та бие засах газар эсвэл ванныг амьдрах газар руу шилжүүлж болохгүй. Орон сууцыг бүрэн шинэчлэхэд ямар ч саад бэрхшээл байхгүй, зөвшөөрөл авах шаардлагагүй. Гэсэн хэдий ч орон сууцны нэгэн адил орон сууц нь даацын ханатай бөгөөд тэдгээрийн дотор байгаа бүх нүхийг төмөр хийцээр бэхжүүлсэн байх ёстой.

Орон сууцыг орон сууцны санд шилжүүлэх боломжтой юу?

Олон хүн худалдаж авдаг энэ төрөлүл хөдлөх хөрөнгө, ирээдүйд үүнийг бүх ашиг тустай орон сууцны сан болгон хувиргана гэж найдаж байна. Гэхдээ энэ боломжтой юу? Тийм ээ, орчуулга хийх боломжтой, гэхдээ та зарим бэрхшээлтэй тулгарах болно. Орон сууцыг анх цех эсвэл оффис хэлбэрээр төлөвлөөгүй бол ихэвчлэн үүнд ямар ч саад бэрхшээл байдаггүй.

Орон сууцанд шилжүүлэх гол нөхцөл нь өдөрт дор хаяж хоёр цагийн турш нарны гэрэлд шууд нэвтрэх боломжтой байх явдал юм. Орон сууц нь мөн орон сууцны байранд тавигдах SanPin шаардлагыг хангасан байх ёстой. Орон сууцны санд шилжүүлэхийн тулд та дараахь баримт бичгийг цуглуулж, бүрдүүлэх шаардлагатай.

• шилжүүлэх холбогдох өргөдөл;
• байрны техникийн баримт бичиг;
• барилгын давхрын төлөвлөгөө;
• дахин төлөвлөлтийн төсөл, хэрэв байгаа бол;
• хөршүүдийн зөвшөөрөл;
• улсын татвар төлөх.

Орон сууц яагаад орон сууцнаас хямд байдаг вэ?

Орон сууцны үнэ энгийн орон сууцтай харьцуулахад хямд байгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд шууд нөлөөлдөг хэд хэдэн хүчин зүйлтэй холбоотой. Нэгдүгээрт, орон сууцны барилга, цогцолборыг бүтээгчид зөвшөөрлийн зардал багатай байдаг. Хоёрдугаарт, ийм төслүүд нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийнхтэй адил дэд бүтцийн шаардлага тавьдаггүй. Гуравдугаарт, одоо байгаа гэрэлтүүлгийн стандартын ачаар хөгжүүлэгч хангаж чадна их хэмжээнийбайр, энэ нь боломжит ашгийг ихээхэн нэмэгдүүлэх болно.

Орон сууц нь студиос юугаараа ялгаатай вэ?

Орчин үеийн зах зээл дээр янз бүрийн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн асар их сонголт байгаа бөгөөд энэ сэдвийг үргэлжлүүлэн авч үзэхэд тэдний орон сууц, хотхон гэх мэт ялгааг дурдах нь зүйтэй. Олон хүмүүс студи болон орон сууцны хооронд ямар ялгаа байдаг талаар сонирхож байна. Үндсэндээ энэ нь бараг ямар ч хуваалтгүй, зөвхөн угаалгын өрөө нь бүрэн тусгаарлагдсан өрөө юм. Орон сууцны нэгэн адил студи нь нээлттэй төлөвлөгөөтэй, хүүхэдгүй гэр бүлд тохиромжтой бөгөөд уламжлалт олон өрөө байрнаас ойролцоогоор 30% хямд байдаг. Ганц ялгаа нь орон сууц нь орон сууцны санд ороогүй.

Амьдрах талбай нь орон сууцнаас юугаараа ялгаатай вэ?

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 16-р зүйлд "Орон сууцны байрны төрөл" -д эдгээрт орон сууцны барилга, тэдгээрийн эд анги, орон сууц, өрөө орно гэж заасан байдаг. 15-р зүйлд энэ нэр томъёог тав тухтай амьдрахад тохиромжтой тусгаарлагдсан үл хөдлөх хөрөнгө гэж нарийвчлан тайлбарласан. Түүнчлэн, энэ байр нь СНиП болон орон сууцны хууль тогтоомжийн шаардлагыг хангасан байх ёстой. Тиймээс, орон сууцны байр, орон сууцны статусын ялгаа нь юу вэ гэсэн асуултанд хариулахдаа бид нэг зүйлийг хэлж чадна - бараг байхгүй.

Мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар орон сууц худалдаж авах нь үнэ цэнэтэй юу?

Орон сууц худалдан авах нь хязгаарлагдмал төсвөөр орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх сайн сонголт юм. Гэхдээ энэ үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авах нь зөвхөн дараах тохиолдолд ашигтай байх болно.

• бүртгүүлэх боломжтой орон сууц аль хэдийн байгаа;
• байр түрээслэхээр төлөвлөж байна;
• гэр, оффисыг хослуулах;
• орон сууц худалдан авах төсөв хязгаарлагдмал.

Орон сууц түрээслэхэд ямар үнэтэй вэ?

Европт орон сууц түрээслэх практик өргөн хөгжсөн байдаг. Аажмаар энэ нь Орост үндэслэж эхэлсэн бөгөөд анхны хөрөнгө оруулалтын 10% хэлбэрээр хууль ёсны дагуу нэлээд сайн орлого авчирдаг. Байшин түрээслэх бизнес эрхлэхийн тулд нэг байранд байрлах хэд хэдэн орон сууц худалдаж авах, амьдрах таатай нөхцөл бүхий мини зочид буудал байгуулахыг зөвлөж байна.

1 өрөө байрыг сар сардаа түрээслэх боломжтой. Түрээсийн зардалд сард 35,000-40,000 рубль байгаа бол түрээслэгчээс төлөх үйлчилгээний төлбөрөөс бусад тохиолдолд та худалдан авалтад зарцуулсан мөнгөө 10 жилийн дотор бүрэн буцааж өгөх боломжтой.

Төгсгөлд нь хэдэн үг хэлье

Бид орон сууц гэж юу болох, тэдгээрийн давуу болон сул талууд, орон сууцны байр, орон сууцны ялгаа, дизайны онцлог, ийм үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах давуу талуудыг авч үзсэн. Бидний харж байгаагаар энэ гайхалтай сонголтхязгаарлагдмал хөрөнгөтэй хүмүүст, ялангуяа тэдгээрийг орон сууцны санд шилжүүлэх, дараа нь бүх тэтгэмжийг авах магадлал өндөр байдаг. Та өөртөө үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаар шийдсэн бол энэ нийтлэл танд тусална гэж найдаж байна.