Hvorfor bygger de lejligheder og ikke lejligheder? Lejlighed og lejlighed: hvad er forskellen, hvilket er bedre, mere rentabelt? Hvad skal man vælge og købe - en lejlighed eller en lejlighed: fordele og ulemper ved lejligheder i forhold til en almindelig lejlighed. Hvordan skelner man lejligheder fra lejligheder, når man køber? Så

Boligmarked og erhvervsejendomme utroligt stort. Når man udbyder boligejendomme, kalder mæglere ofte en lejlighed for en lejlighed. Dette udtryk bliver en slags symbol på succes, luksus, uafhængighed og rigdom. Men er disse begreber de samme - lejlighed og lejlighed? Selv det mest overfladiske blik vil afgøre, at der er tale om helt forskellige ting. Lad os se på forskellen mellem lejligheder og lejligheder.

Lad os bestemme, hvor betydelige disse forskelle er, og hvorfor disse begreber klart bør skelnes. Hvad er en lejlighed? Følgende definition er generelt accepteret. En lejlighed er en type særskilt fast ejendom, der bruges både til permanent beboelse og til udlejning. Det har en separat indgang og er fuldt tilpasset til det normale liv: der er al nødvendig kommunikation, opvarmning, vandforsyning, kloakering. Lejligheder er ikke ens, de adskiller sig fra hinanden i deres forskellige placering i byen, område, type struktur af en boligbygning, dens antal etager og mange andre parametre. Men på trods af alle forskellene udgør lejligheder et specifikt segment - boligejendomme eller boligmasse.

Der er nok tilbud på salg af lejligheder på det indenlandske ejendomsmarked: disse omfatter lejligheder i nye bygninger og sekundære boliger. Lejligheder til salg kan være glimrende renoverede, men er normalt ikke møblerede. leje en lejlighed i Moskva City: hvad er det Lejligheder udstyret med moderne kommunikation, fremragende møbler og beliggende i hotelkomplekser, kaldes lejligheder. Dette er en elitetype af luksusudlejningsejendom, der bruges til midlertidigt ophold for velhavende gæster. De vigtigste egenskaber ved en sådan facilitet er moderne stilfuldt design og fuld levering af husholdnings- og teknisk kommunikation. Indkvartering i lejligheder er kun muligt på midlertidig basis.

Lejligheder er med andre ord ikke-permanente boliger, identisk med et hotelværelse. Og ligesom i et klassisk hotelværelse er en uundværlig egenskab ved at bo i det fuld service på et tidspunkt, der er bekvemt for gæsterne, inklusive hele spektret af rengøringsarbejde, skift af sengetøj, tilvejebringelse af parkeringspladser, specialiserede sikkerhedstjenester, skønhedssaloner og anden infrastruktur faciliteter. Denne type fast ejendom er meget populær i resortområder og storbyområder. Ofte køber velhavende borgere lejligheder ind tæt på fra arbejde for at spare tid. Komfortable komplekser, såkaldte lejlighedshoteller, bygges ret tæt på havet eller byens forretningscenter.

Lejligheders juridiske status I russisk lovgivning er begrebet "lejligheder" ikke fast, samtidig er udtrykket "boliglokaler" givet en ret bred definition. Det er anerkendt som en separat lokaler som en del af fast ejendom, egnet til permanent ophold og i overensstemmelse med etablerede standarder for sanitære, tekniske og andre operationelle regler. Lovgivningen giver mulighed for følgende typer lokaler som beboelseslokaler: et hus eller en del heraf, en lejlighed eller en andel i den, et værelse. Udtrykket "lejlighed" refererer ikke til segmentet "boligejendomme". Med andre ord, til spørgsmålet om lejligheder: hvad er det, kan du svare, at det er boliger i en ikke-beboelsesbygning. Forskelle mellem en lejlighed og en lejlighed Lejligheder er altså ikke relateret til boligmassen, så de kan skabes i bygninger af enhver type, for eksempel kontorbygninger. For at blive tildelt status som "lejlighed" kræves der tilhørsforhold til boligmassen. Derudover er der forskelle mellem disse koncepter i andre planer: i henhold til kravene i statsstandarden bør lejlighedens areal ikke være mindre end 40 m2, og antallet af værelser skal være 2 eller mere; tilstedeværelsen af et badeværelse og et køkken anses for obligatorisk; Sådanne krav stilles ikke til en lejlighed, som måske kun har ét værelse med et meget mindre areal. Lad os se nærmere på hver forskel mellem en lejlighed og en lejlighed.

Andelen af ​​lejligheder på det primære marked i Moskva vokser stadig: hvis det i 2012 kun tegnede sig for 14% af det samlede udbud, nåede det i tredje kvartal af 2016 24,5%. Samtidig faldt minimumsbudgettet for køb af lejligheder i det gamle Moskva i samme periode fra 4,6 millioner rubler til hidtil usete 2,3 millioner rubler for hovedstaden, hvilket ansporede kundernes interesse i massesegmentet og radikalt ændrede køberens image. Der er dog stadig mange spekulationer omkring lejlighederne, hvilket overdriver deres ulemper. Eksperter fra Metrium Group-virksomheden gennemførte en detaljeret analyse af alle forskellene mellem lejligheder og lejligheder og modbeviste de fleste stereotyper om denne type boliger fra købers synspunkt.

Under en recession prioriterer de fleste boligkøbere deres købsbudget. Reduktionen i udbudspriserne i alle markedssegmenter har øget attraktiviteten af ​​primært lejligheder, som altid har været billigere end lejligheder. Prisfordelen ved at købe lejligheder skyldes en række af deres forskelle fra lejligheder.

"Forskellene mellem lejligheder og lejligheder kan opdeles i tre grupper," siger Maria Litinetskaya, managing partner i Metrium Group. - Den første af dem er de juridiske forskelle, der er forbundet med ikke-bolig lovlig status lejligheder Den anden er økonomisk, nemlig forskellen i markeds- og matrikelværdien af ​​sådanne genstande, såvel som funktionerne ved at betale for forsyningsselskaber og skatter. Endelig kombinerer den tredje gruppe - teknisk - forskellene i krav til design og konstruktion af lejligheder. En overfladisk sammenligning kan synes at tyde på, at de fleste af forskellene ikke er til fordel for lejlighederne, men en detaljeret analyse viser det modsatte."

1. Juridiske forskelle

1.1 Juridisk status

Fra boliglovens synspunkt er en lejlighed en bolig, isoleret lokaler, som er ejendom og er egnet til permanent ophold af borgere (opfylder etablerede sanitære og tekniske regler og forskrifter og andre lovkrav). Lovgivningen omfatter udover lejligheder også en beboelsesejendom (del af et beboelseshus) og et værelse som beboelseslokale.

Lejligheder er klassificeret som ikke-beboende lokaler, det vil sige, de er lokaler til midlertidig indkvartering af borgere, ikke beregnet til permanent ophold. Begrebet "lejlighed" er kun nævnt i klassificeringen af ​​hotelværelser givet af Den Russiske Føderations kulturministerium. Ifølge denne typologi er en lejlighed et værelse med et areal på mindst 40 kvadratmeter. m., bestående af to eller flere værelser (stue, spisestue, soveværelse) med tekøkken. I praksis er udviklerne dog ikke styret af denne definition, selvom lejlighedskomplekset under opførelse har et hotelformål.

1.2 Registrering

Permanent registrering kan kun opnås i beboelseslokaler - lejlighed, værelse, hus. Permanent registrering i Moskva giver følgende rettigheder:

1. Forhøjelse af pension. I Moskva har pensionister ret til en regional social ydelse, men den gives kun til dem, der har boet i Moskva i mindst 10 år.

2. Rejsegodtgørelse for pensionister og mindreårige i offentlig transport, samt brug af en fastnettelefon.

3. Anbringelse af et barn i børnehave, skole og andre uddannelsesinstitutioner på registreringsstedet.

4. Tilskud til forbrugsregninger.

Da lejlighederne er klassificeret som erhvervslokaler, kan der ikke opnås permanent registrering på bopælsstedet i dem. Men hvis lejlighedskomplekset har hotelstatus, så kan ejeren af ​​lejligheden opnå midlertidig registrering i 5 år. Midlertidig tinglysning giver stort set samme rettigheder som ejeren af ​​en lejlighed med permanent registrering. Ved indskrivning af et barn i en skole, der ikke er anvist til et opholdssted, behandles hans ansøgning dog efter ansøgninger fra beboere i huse, der er anvist til skolen og har permanent registrering. Ellers er der ingen grundlæggende forskelle mellem midlertidige og permanente registreringer.

Hvis registrering er umulig, mister lejlighedsejeren lidt. Det er stigninger og fordele, der stadig kun gælder for udsatte dele af befolkningen, samt stemmeretten til valg.

1.3 Ejeres rettigheder til fælles ejendom

Ejere af lejligheder i en beboelsesejendom ejer fællesejendom på grundlag af fælleseje sammen med øvrige beboere. Det vil sige, at alle fællesarealer, taget og gården er lejlighedsejernes ejendom. Beboerne kan derfor i fællesskab beslutte, hvordan fællesarealerne skal administreres. De kan for eksempel forhindre uønsket brug af kældre, tage, lofter og andre rum.

Lejlighedsejere har ikke ret til fælles ejendomsret til fælles ejendom i lejlighedskomplekset (trapper, trapper, haller, elevatorer, elevator og andre skakte, gange, tekniske etager, lofter, kældre, hvori der er forsyningsanlæg, andre ydelser, der betjener mere end en lokalitet i en given bygning udstyr (tekniske kældre), tage, omsluttende bærende og ikke-bærende konstruktioner af denne bygning, mekanisk, elektrisk, sanitært og andet udstyr. For eksempel, hvis ejerne af lejlighederne beslutter sig for at lave en fælles indhegnet forhal på reposen, skal de købe eller leje dette areal af ejeren, som normalt er sælger af lejligheden eller administrationsselskabet. Du skal dog forstå, at administrationsselskabet lever af betalinger fra lejlighedsejere, og det er ikke fordelagtigt for det at ødelægge forholdet til dem.

1.4 Tvangsauktion mod ejere

Når en boligejer bliver skyldner, og retten påbyder konfiskation af hans ejendom til fordel for kreditorer, kan fogderne ikke smide ham ud af lejligheden, hvis det er hans eneste bopæl. Undtagelsen er bolig købt med realkreditlån.

Da lejlighederne er ikke-beboelseslokaler, kan deres ejer blive smidt ud i tilfælde af tvangsauktion. Det er dog værd at bemærke, at køberen af ​​en lejlighed med realkredit også kan miste sin bolig.

2. Økonomiske forskelle

2.1 Priser

Ejerlejligheder er dyrere end lejligheder, fordi bygherren af ​​en beboelsesejendom i første omgang pådrager sig højere omkostninger forbundet med at få alle de nødvendige tilladelser.

Forskellen i prisen på lejligheder og lejligheder når 30% i gennemsnit, afhængigt af projektet. Det skyldes, at bygherren pådrager sig lavere byggeomkostninger og har råd til at udbyde ejendommen til nedsatte priser uden at ofre profit.

2.2 Skatter

Ejendomsskat

Ejendomsskat for lejlighedsejere beregnes ud fra matrikelværdien. Lejlighedens areal ganges med matrikelværdien pr. kvadratmeter og derefter med skattesatsen. Ejendomsskattesatsen for boliger fastsættes i hver region efter beslutning fra lokale myndigheder. I Moskva er det 0,1 pct.

Lejlighedsejere skal desuden betale ejendomsskat, der ligesom ved lejligheder beregnes ud fra ejendommens matrikelværdi. Der er dog to grundlæggende forskelle i beskatningen af ​​lejligheder. For det første er den matrikulære værdi af sådanne projekter cirka 1,5 gange lavere, og for det andet er ejendomsskattesatsen for dem højere. Satsen varierer fra 0,5 % til 2 %. I oktober 2016 vedtog Moskvas byduma ændringer til loven om ejendomsskat for enkeltpersoner i Moskva. Nu er minimumssatsen for alle typer af denne type fast ejendom sat til 0,5 %, men kun for lejligheder op til 300 kvadratmeter. m. og med en matrikelværdi på ikke over 300 millioner rubler. For ejendomme, der overstiger de fastsatte størrelses- og prisgrænser, forbliver ejendomsskattesatsen på 2 %.

Skattefradrag og fordele

Ved beregning af ejendomsskat af en lejlighed gives der skattefrit fradrag for værdien af ​​én beboelsesejendom: 10 kvm. m - til værelser, 20 kvm. m - til en lejlighed og 50 kvm. m - til hjemmet. Det vil sige, at skattegrundlaget vil være lig med arealet af lejligheden minus 20 kvadratmeter. m. Derudover giver loven fordele til 15 kategorier af borgere, der er fritaget for beskatning.

Også ved køb og salg af en lejlighed har ejeren ret til at modtage skattefradrag på tidligere betalt personlig indkomstskat (NDFL). I tilfælde af køb af et hjem når det maksimale afkastbeløb 2-3 millioner rubler, og ved salg - 1 million rubler.

Skattefradrag og ydelser gælder ikke for lejligheder som for ikke-beboende lokaler. Det vil sige, at lejlighedsejeren ikke kun kan reducere beskatningsgrundlaget (med 20 kvm), men også tilbageføre en del af den betalte personlige indkomstskat ved køb af lejligheder.

Grundskyld

Indtil 2015 var lejlighedsejere forpligtet til at betale skat af grund ejet i fællesskab af beboere i en lejlighedsbygning. Denne betaling indgik dog i ejendomsskatten. Siden 2015 er disse afgifter blevet opdelt i to separate skatter: lejlighed og grund.

Lejlighedsejere har ligesom ejere af andre lokaler i enhver bygning også ret til en andel jordlod hvor denne bygning ligger. I den forbindelse er de forpligtet til at betale grundskat. Grundskat betales ud fra grundens matrikelværdi svarende til lejlighedens areal. I Moskva er denne sats 1,5%.

2.3 Hjælpeprogrammer

Betalingsbeløbet for forsyningsydelser beregnes efter de tariffer for forbrugere, der er fastsat af leverandøren af ​​vand, el og varme. Niveauet af disse takster bestemmes af myndighederne i overensstemmelse med lovgivningen i Den Russiske Føderation om prisregulering.

Som regel har forbrugsregninger for lejligheder en højere koefficient sammenlignet med lejlighedspriser. Takster for vandforsyning er højere med 12%, for kloakering - 8%, for varme - 25%, for elektricitet - 36% (baseret på den gennemsnitlige takst på 2,5 rubler/kWh). De nøjagtige omkostninger ved forsyningsvirksomhed afhænger af de fastsatte takster for ikke-beboende lokaler i overensstemmelse med de af administrationsselskabet og forsyningsleverandøren indgåede aftaler.

3. Tekniske forskelle

3.1 Bygningsreglementer

Opførelsen af ​​beboelsesbygninger udføres i nøje overensstemmelse med konstruktions- og sanitære standarder og forskrifter (belysning, lydisolering, isolering osv.).

De tekniske krav til opførelse af lejligheder er lavere end kravene til opførelse af beboelsesejendomme. Især lejligheder er ikke underlagt isolationskrav, og standarderne for ventilation, lydisolering og brandsikring er lavere end dem, der kræves for boliger.

3.2 Social infrastruktur

Bygherren er forpligtet til at anlægge sociale infrastrukturanlæg (børnehaver, skoler, klinikker mv.) i boligudviklingszonen i forhold til antallet af nye beboere i området. Opførelsen af ​​et lejlighedskompleks forpligter ikke bygherren til at bygge sociale infrastrukturfaciliteter til sine beboere.

3.3 Adgangsveje

Ansvaret for bygherren af ​​boligområder omfatter forbedring af de omkringliggende områder, samt anlæg af adgangsveje til boligkomplekset. Lejlighedsudvikleren er ikke forpligtet til at anlægge adgangsveje.

Resumé

"De vigtigste økonomiske forskelle mellem lejligheder, der virkelig direkte påvirker køberens "pung", er forskellene i skat og forbrugsbetalinger," opsummerer Maria Litinetskaya. - Grundberegninger beviser dog, at forskellen i prisen på lejligheder og lejligheder dækker de øgede omkostninger til forsyninger og afgifter i årtier fremover. Du skal også tage højde for transportomkostninger, for i dag vedrører de mest budgetmæssige boligtilbud inden for Moskvas ringvej kun lejligheder. Lejligheder til en lignende pris vil være placeret uden for Moskvas ringvej, i den nærliggende Moskva-region.

Juridiske forskelle er heller ikke så vigtige for den gennemsnitlige klient. Købere af lejligheder og lejligheder er ligeligt beskyttet af 214-FZ mod dobbeltsalg og manglende leveringsfrister. I tilfælde af et brud på DDU har de samme rettigheder til at modtage erstatning og bøder, og i tilfælde af bygherrens konkurs indgår de i tredje linje af kreditorer for tilbagebetaling af investerede midler.

Hvad angår de tekniske forskelle, er det formelle fravær af en forpligtelse fra lejlighedsudviklerens side til at overholde byggeregler, bygge sociale faciliteter og anlægge adgangsveje i praksis urentabelt for bygherrerne selv. I forhold med hård konkurrence om købere er de fleste lejligheder ikke ringere end almindelige lejlighedsbygninger, hverken med hensyn til byggeriets kvalitet eller tilgængeligheden af ​​infrastruktur.

Som et resultat, hvis en person formår at finde den optimale kombination af tre egenskaber - pris, beliggenhed, interessant koncept - i ethvert lejlighedskompleks, så vil det i det væsentlige ikke være så vigtigt for ham, at dette formelt er ikke-beboelseslokaler. Det vigtigste for køberen er at forbedre specifikke levevilkår, nemlig at flytte til nyt hus eller en mere bekvem placering."

For nylig kan du på boligmarkedet finde et stort antal tilbud om salg af lejligheder. Spørgsmålet opstår: hvordan adskiller dette objekt sig fra en almindelig lejlighed? Og hvad er mere rentabelt at købe i dette eller det tilfælde.

Lejlighed eller lejlighed: valget er dit

Der er ret mange forskelle mellem lejligheder og lejligheder. Selv ved overfladisk at sammenligne disse to objekter med hinanden, kan man forstå, at det er helt forskellige ting. Mæglere mener, at for folk, der sjældent er hjemme, er lejligheder et glimrende alternativ til en lejlighed. Men i første omgang bør du afveje alle fordele og ulemper, vurdere fordele og risici for ikke at lave en fejl. Ofte kan du spare mange penge på et køb, men du bør forstå, hvad det indebærer.

Hvad er en lejlighed: grundlæggende bestemmelser

Der er tale om en særskilt beboelsesejendom, der både kan benyttes til egen bolig der og til udlejning. Sådanne boliger har en separat indgang, såvel som al kommunikation, der er nødvendig for et behageligt ophold. Desuden kan lejligheder afvige fra hinanden i areal, beliggenhed, antal etager og så videre ifølge listen. At finde en passende ejendom er ikke svært; der er mange af dem på både det primære og sekundære marked. Sådanne fast ejendom kan sælges med færdig renovering, grov eller fin efterbehandling, med eller uden møbler.

Udgifterne til lejligheder i nye bygninger i dag: et-værelses lejlighed - fra 6,5 ​​millioner, to-værelses lejlighed - fra 9,7 millioner, tre-værelses lejlighed - fra 18 millioner, 4+ - fra 37 millioner rubler. Derfor koster en kvadratmeter omkring 159, 150, 184, 289 tusind rubler. Dette er den gennemsnitlige markedspris; du kan altid finde en billigere løsning, når udviklere tilbyder rabatter, og en dyrere mulighed i nye luksusbygninger.

På det sekundære marked koster en etværelses lejlighed fra 7,8 millioner, en toværelses lejlighed – fra 13,2 millioner, en treværelses lejlighed – fra 27,4 millioner, en fireværelses lejlighed – fra 93,2 millioner. rubler. Disse er henholdsvis 206, 244, 329 og 632 tusind rubler per kvadratmeter. Prisen afhænger af layout, stand, beliggenhed.

Hvad er lejligheder: den åbenlyse forskel

Dette er en genstand, som du kan bo frit i, men på det juridiske niveau betragtes lokalerne ikke som beboelsesejendomme. Lejlighederne er beliggende i tidligere kontor- eller industribygninger, der er ombygget specifikt til boliger, bygninger, der ikke kunne opføres som beboelsesejendomme, mens de lovligt er ikke-beboelse. Lejligheder omdannes også til lejligheder i de tilfælde, hvor bygherren ikke har kunnet opnå tilladelse til at opføre et boligbyggeri.

”Ofte tilbydes også lokaler beliggende i hotelkomplekser. Samtidig er genstandene udstyret med kommunikation, og indersiden er delvist eller fuldt møbleret. Hvad angår reparationer, vil det oftest være designer. Lejlighederne er klassificeret som luksusejendomme; det menes, at velhavende mennesker, der kommer til Moskva på forretningsrejse, lejlighedsvis bor der. Den er med andre ord godt udstyret hotelværelse, hvor du altid kan bo. Oftest er der et- og toværelseslejligheder samt "studier", hvor rummet er kombineret med et køkken, siger Alexey Shmonov, generaldirektør for ejendomsportalen Move.su.

Når du investerer i sådanne fast ejendom, bør du altid tage hensyn til omkostningerne, skatter og forsyningsselskaber. Prisen for en lejlighed kan være 15-20 procent lavere end for en lejlighed. Men du skal selvfølgelig tage højde for kvadratmeter, beliggenhed mv. nuancer.

Mange købere mener, at lejligheder har flere ulemper end fordele. Du kan jo ikke registrere dig der, og derfor mangler du mange af de rettigheder, som registreringen giver dig. For det andet kan der være installeret et kontor i nærheden, hvis det er et forretningscenter, eller ukendte personer kan bo i nærheden, når det kommer til et hotel. Du vil ikke kunne ringe til politiet eller blot komme med en mundtlig bemærkning, da du ikke har ret til det.

En anden ulempe, som udviklere "glemmer" at tale om, er manglen på obligatoriske standarder for konstruktion af sådanne objekter. Der kan fx opstå problemer med ledninger, mangel på lys på grund af små vinduer, støj på grund af tynde vægge mv.

Hvad er forskellen mellem en lejlighed og en lejlighed?

Ud over beliggenhed (i bolig- og erhvervsejendomme) og juridisk status er der andre forskelle mellem de to objekter. Derfor bør arealet af lejligheden ikke være mindre end fyrre kvadratmeter. Tilstedeværelsen af ​​et badeværelse og et køkken er obligatorisk i begge tilfælde. Men lejlighedens areal kan være meget mindre end den 40 kvadratmeter store lejlighed.

Som nævnt ovenfor er prisen på lejligheder lavere, men forsyningsselskaber er meget dyrere, da de ikke beregnes for en enkeltperson, men for en juridisk enhed eller erhvervsejendomme. For eksempel skal du i det første tilfælde betale 25 % mere for opvarmning og 15 % mere for vand. Samtidig vil lejlighedsejere ikke kunne drage fordel af tilskud og ydelser.

"Vi bør heller ikke glemme ejendomsskatten, som stiger fra 0,1% af matrikelværdien (for lejligheder op til 10 millioner rubler) til 0,5%. Og det er det bedste scenario. Der er en kategori af lejligheder, hvis skatteprocent når op til 2 %, uanset prisen på ejendommen,” deler Alexey Shmonov, administrerende direktør for ejendomsportalen Move.su.

Hvad er mere rentabelt: lejlighed eller lejlighed

Så lad os forestille os, at vi har 10 millioner rubler, som vi er klar til at bruge på at købe fast ejendom. I betragtning af, at lejlighederne bliver 20 % billigere, så vil lejligheden derfor koste 10 millioner, og lejlighederne – 8. I det andet tilfælde sætter vi det resterende beløb fra købet på et depositum på 10 % i 20 år. Vi opnår et overskud i løbet af denne tid på omkring 10 millioner rubler. I løbet af tyve år bruger vi henholdsvis 1,4 og 1,8 millioner rubler på forsyningsselskaber og 200 tusind og en million på skatter. Efter 20 år modtager vi ingen aktiver til lejligheden; for lejlighederne - 7,9 millioner rubler.

Som et resultat, på lang sigt, er lejligheder mere rentable. Men vi taler om objekter, hvis omkostninger er mindst 8% lavere end en lejlighed. Ellers er det ikke det værd at spare på at købe fast ejendom.

Ulemper ved lejligheder: hvad du bør tænke på før køb

Som allerede nævnt kan du ikke registrere dig i lejligheden, du kan kun opnå midlertidig registrering, som gives i op til fem år. Du vil være i stand til at modtage den påkrævede månedlige børneydelse, sende dine børn i skole (men pladser vil først blive givet efter optagelse hos dem, der er officielt registreret), og blive tildelt en klinik. Og du vil ikke kunne regne med sociale ydelser eller ydelser. Du vil heller ikke kunne komme på arbejdsmarkedet eller i kø til bolig.

Vi er ikke vant til at adskille begreberne "lejlighed" og "lejlighed". Vi mener, at lejligheden ganske enkelt er en meget avanceret, luksuriøs og moderne lejlighed.

Dette er langt fra sandt. På mægleres sprog rundt om i verden er lejligheder overhovedet ikke boliger. Mere præcist er boligen midlertidig, komfortabel, men standard-ubehagelig tæt på et hotelværelse.

Så hvad er forskellen mellem en lejlighed og en lejlighed?

Del et. Rusland

Forskel nr. 1. I lejlighederne registrerer de sig ikke

Fra et juridisk synspunkt er der slet ikke tale om boliger. Dokumenter for køb af lejligheder giver ikke ret til registrering på bopælen. Selv med midlertidig registrering er ikke alt simpelt: Det er kun muligt, hvis bygningen, hvori lejlighederne ligger, er et hotel eller lejlighedshotel.

Forskel #2: Social infrastruktur

ingen er forpligtet til at bygge skoler, børnehaver, klinikker og andre sociale faciliteter i nærheden, uden hvilke kvarteret reelt forbliver et rent boligområde.

Mæglere beroliger potentielle kunder ved at sige, at lejlighedskomplekser normalt optræder i områder, hvor infrastrukturen længe har været etableret. Måske, mens tempoet og omfanget af udviklingen er ubetydelig, er byen i stand til at opløse "overskydende" boliger. Men Moskva, for eksempel, vil snart ikke være i stand til at gøre dette. I en multifunktionel boligkompleks"Vodny" sælger nu mere end fem tusinde lejligheder i "Tsaritsino-2" lejlighedskomplekset - næsten tusind...

Forskel nr. 3. Lejligheder er ringere i pris end lejligheder

Her er den første positive forskel: lejligheder er billigere. Det er netop på grund af bygherrens manglende sociale forpligtelser. Men hovedstadsforvaltningen forbereder sig på at vedtage byggestandarder, der vil tvinge virksomheder, der bygger lejligheder, til at tage sig af sociale ydelser.

Det er klart, at indførelsen af ​​sådanne standarder vil eliminere forskellen i pris. For nu lyder det mest udtømmende klare svar på spørgsmålet om, hvordan lejligheder adskiller sig fra lejligheder, sådan her: omkostninger. Kvadratmeterpriserne for komfortklasse varierer med omkring 10 procent, business class - med 15.

Inden for det "gamle Moskva" er lejligheder i komfortklasse vurderet til et gennemsnit på 123,5 tusind rubler per kvadratmeter, lignende lejligheder til 146 tusind. Lederne med hensyn til minimumspris er lejligheder i "Tsaritsino-2" (113,8 tusind rubler pr. 1 kvadratmeter), i "Flotilla" (125,7 tusind rubler) og i "Vodny" (129,4 tusind).

En kvadratmeter lejligheder i St. Petersborg () koster cirka 135 tusind rubler.

Forskel nr. 4. Men huslejen i lejligheder er højere

Man mener, at priserne på boliger og fællesydelser i lejligheder er 18 procent dyrere end i lejligheder (momssats). Faktisk er taksterne for koldt vand og kloakering højere end normalt med 9,3 procent, for varmt vand – med 21,5 procent, og for varme – med 22 procent.

Desuden, i det tilfælde, hvor ingeniørkommunikationen af ​​lejlighederne er forbundet til bynetværk ikke direkte, men gennem mellemmænd, bliver betalingen endnu højere.

Forskel #5: Og ingen tilskud!

Samtidig fratages lejlighedsejere, der har en månedlig indkomst under standarden, retten til at bruge tilskud til forbrugsregninger. Lejlighedsejere er simpelthen ikke nævnt i boligloven! En anden ulempe er den sædvanlige, men med lejligheder er dette normalt umuligt. Banker akkrediterer ikke sådanne objekter. Du kan kun regne med.

Men i de næste to til tre årtier er dette problem ikke relevant, jo mere lave priser for lejligheder kontra lejligheder.

Forskel nr. 6. Skattesatsen på lejligheder kan stige

I den nærmeste fremtid lover lovgiverne at forhøje marginalsatsen på ikke-beboelsesejendomme til 0,5 procent af matrikelværdien (mod 0,1 procent for boliger).

Men selvom en sådan ændring i føderal lovgivning vedtages, vil lejlighedsejere ikke nødvendigvis betale fem gange mere. Regionale myndigheder har ret til at nedsætte den maksimale skattesats.

Forskel nr. 7. Vanskeligheder med fællesejendom i et hus med lejligheder

Boligloven forpligter lejlighedsejere i et højhus til at dele kældre, lofter og andre tekniske rum i bygningen med deres naboer i lige dele. Dokumentet siger intet om lejligheder.

I praksis giver det store økonomiske problemer for ejerne. Da køber kun køber kvadratmeter af lejlighederne selv, forbliver udviklingsselskabet ejer af resten af ​​bygnings- og forsyningsnettet. Det ville ikke være meget besværligt at antage, at selskabet helt sikkert vil påtvinge boligejerne ydelserne fra sit administrationsselskab, og sidstnævnte vil forsøge at skrue op for taksterne for offentlige forsyninger så meget som muligt.

Forskel nr. 8. Lejlighedsejere kan ikke oprette en HOA

Da bygningen ikke lovligt er klassificeret som beboelse, fratages de, der bor i den, retten til at oprette boligejerforeninger.

Men andre former for selvstyreorganisering er også mulige! Lad os sige, at du kan indgå en simpel partnerskabsaftale. Eller etablere et non-profit partnerskab.

Forskel nr. 9. I lejligheder behøver du ikke at søge tilladelse til at ombygge lokalerne

Sværdet har som bekendt to kanter. At lejligheder ikke er officielt anerkendt som boliger har også en positiv side for deres ejere. Det er kun boliger, der får lov til at blive nyindrettet efter en lang og ihærdig rejse gennem myndighederne. Lejlighedsejere kan gøre, hvad de vil med deres plads. Inden for grænserne for byplanlægningskoden, selvfølgelig, som foreskriver kun at foretage de ændringer, der ikke vil påvirke bygningens strukturelle karakteristika og ikke vil true dens sikkerhed.

Del to. Europa

Hidtil har vi talt om realiteterne i vores land. Hvad med udlandet? For eksempel, hvad er forskellen mellem en lejlighed og en lejlighed i Spanien, hvor russiske investorers øjne og penge i stigende grad retter deres opmærksomhed på det seneste?

Spanien: den største forskel er tilstedeværelsen af ​​et indhegnet lokalområde

Der er fire hovedtyper af fast ejendom i Spanien:

• Studier, der for nylig har vundet popularitet i Rusland. Disse er små budgetlejligheder uden skillevægge, hvor det eneste værelse er kombineret med køkkenet (kun badeværelset har separate vægge). Russerne køber hovedsageligt "studier" til ferieferier, og resten af ​​tiden lejer de dem ud til turister. Omkostningerne varierer fra 20 til 60 tusinde euro; Du kan leje fra 150 euro om ugen.
• En atiko, eller penthouse, er en lejlighed på øverste etage af en bygning, som regel med solarium på taget og havudsigt. Også mere af en udvej mulighed, men meget dyrere - det koster 200 tusind euro eller mere.
• Lejligheder. De er ikke grundlæggende forskellige fra vores. Meget mere beskedent og billigere end penthouses. Selv i feriesteder kan købes for 50 - 60 tusind euro.
• Endelig lejlighederne. Den største forskel med lejligheder er, at boligkomplekset har sit eget indhegnede område med et grønt område fælles for alle husets beboere (det vil sige græsplæner, græsplæner, træer), en børne- og/eller sportsplads, parkering, et rekreativt område og en swimmingpool.

Betaling af forsyningsselskaber for lejligheder er lidt højere end for en lejlighed. Men beløbet for at opretholde et kollektivt territorium er ikke så højt - cirka 200 - 700 euro (ikke om måneden, men om året!). Til sammenligning: faste månedlige forsyningsomkostninger varierer, afhængigt af mange faktorer, fra 60 til 120 euro.

Du kan leje lejligheder nær havkysten fra 250 euro pr. uge. Købspriser er sammenlignelige med prisen på en lejlighed og afhænger også af mange kvalitetsegenskaber ved ejendommen. For eksempel kan en lejlighed lige ved havet koste næsten en tredjedel mere end tilsvarende lejligheder ti minutters gang fra stranden.

Generelt faldt priserne på boligejendomme i Spanien under krisen med 25-40 procent. Derudover er realkreditlån meget mere tilgængelige end i Rusland. For at købe, ud over penge, er et udenlandsk pas nok. Handlen formaliseres af en notar, hvorefter erhververen straks erklæres for ejer. Og i september 2013 vedtog landet en lov, ifølge hvilken enhver udenlandsk statsborger, der har købt fast ejendom for et beløb på mindst 500 tusinde euro, har ret til at få en opholdstilladelse.

Den nye lov forenkler dog kun denne procedure noget. Du kan dog stadig registrere det efter at have købt selv et billigt studie eller blot lejet fast ejendom. Ganske vist er der et krav om permanent indkomst for en ansøger om opholdstilladelse.

Bulgarien: Situationen er den samme

Endnu et europæisk "resort"-land, som vores landsmænd aktivt udforsker for køb af boligejendomme. Hvad er forskellen mellem en lejlighed og en lejlighed i Bulgarien?

Bulgarske lejligheder er minimum en toværelses lejlighed med alle bekvemmeligheder, kompakte møbler og indbygget husholdningsapparater. Lejlighederne, der er fuldt forberedt til lejerens eller ejerens indrejse, er beliggende i et bolighotelkompleks (apart-hotel), normalt bygget tættere på havet, og tilbyder følgende tjenester:

• specialiseret sikkerhed,
• reception,
• parkering,
• spa-center og skønhedssalon,
• fitnesscenter, fitnesscenter, swimmingpool,
• børns legeplads og rekreative områder.

Blandt de lejligheder, der udbydes til salg, kan du finde beskedne studier, store lokaler med to eller endda tre soveværelser samt lejligheder på flere niveauer.

Ud over rækken af ​​tjenester, der bringer lejligheder tættere på et hotel, adskiller de sig fra lejligheder i nærværelse af møbler og udstyr. Alt sammen forårsager mere høj pris for lejligheder: en lejlighed i Bulgarien kan købes for 500 euro pr. kvadratmeter; prisen på den pågældende boligtype er 800–1500 euro pr. kvadratmeter.

Som du kan se, er lejligheder i Rusland og i europæiske feriesteder, som de siger, to store forskelle. Og med hensyn til komfort, og med hensyn til priser, og i forhold til omkostningsforholdet i forhold til lejligheder. Moskva har "overgået" både Bulgarien og endda Spanien. Jeg ville ønske, jeg kunne nå det nyeste niveau af levestandard!

De fleste almindelige borgere, når de hører ordet "lejlighed", forestiller sig... Russisk lovgivning fortolker imidlertid dette udtryk helt anderledes og klassificerer denne type fast ejendom som ikke-bolig. Derfor bør alle, der har besluttet at købe et hjem, vide, hvad en lejlighed og en lejlighed er, hvad der er forskellen mellem disse typer lokaler, nuancerne af lovlig registrering og bopæl.

Læs i artiklen

Lejligheder - hvad betyder det?

Appart kommer fra det franske ord, der betyder "privat stort værelse." I Europa refererer dette til en lokal med et eller flere værelser til salg eller leje. I princippet er en lejlighed en lejlighed med et areal på 40 m2 med to eller flere luksusværelser til beboelse. De er typiske for sanatorier, pensionater, hoteller, moteller, hoteller osv. Nogle vil måske undre sig over, hvad er lejligheder i en beboelsesejendom? De findes ikke i almindelige flerlejlighedsbygninger, da lejligheder i Rusland ikke er inkluderet i boligmassen, er det kun muligt at bo i dem på midlertidig basis.

Fordele og ulemper ved lejligheder

Som regel står mange mennesker, når de beslutter sig for at købe fast ejendom, over for et valg af, hvilken slags bolig de skal købe - mv. Og sådan et koncept som lejligheder komplicerer denne procedure. For at gøre opgaven lettere, lad os overveje følgende spørgsmål: hvad er fordelene og ulemperne ved at købe denne type fast ejendom? Lad os også se på: er lejligheder bolig- eller erhvervslokaler?

Hvad er forskellen mellem en lejlighed og en lejlighed: den juridiske side af spørgsmålet

Som allerede nævnt er lejligheder ikke fast ejendom beregnet til permanent beboelse, da de er klassificeret som ikke-beboelse. Selv når ejeren har alle dokumenter til ejerskab, vil han ikke kunne opnå tinglysning på sin bopæl. Og det er den væsentligste forskel fra almindelig bolig, som køber skal kende til. Men hvad er den juridiske forskel på lejligheder og lejligheder?

Hvordan adskiller lejligheder sig fra en almindelig lejlighed med hensyn til registrering?

På dette øjeblik Det er umuligt at opnå registrering i lejlighederne, da de ikke hører til boligmassen. Ejeren kan dog søge om en midlertidig registrering for en periode på fem år (skal løbende fornyes), hvilket giver samme rettigheder som en permanent. Dette gælder for lejligheder både i kontorcentre og i hotelkomplekser. Denne bestemmelse gælder både for erhvervskontorcentre og hotelkomplekser. I øjeblikket rejses der på lovgivningsniveau spørgsmålet om muligheden for at tildele lejligheder status som beboelseslokaler og tillade permanent ophold i dem.

Hvad er lejligheder i nye bygninger: krav til bygherren

Opførelse af etageejendomme er kun tilladt på grunde, der ikke er beregnet til beboelsesejendomme. For eksempel, hvis det er strengt forbudt at bygge beboelsesejendomme i umiddelbar nærhed af en motorvej, vil dette være en særlig hindring for opførelsen af ​​et lejlighedskompleks. Det er også tilladt at bygge etageejendomme på offentlige og erhvervsmæssige grunde samt i tidligere industrizoner.

Ved opførelse af bygninger med lejligheder er bygherren ikke forpligtet til at garantere tilgængeligheden af ​​udviklet infrastruktur. Når de sælger sådan fast ejendom, er få virksomheder villige til at handle i overensstemmelse med føderal lov nr. 214 "On Equity Participation", som i princippet ikke garanterer investorer fuld beskyttelse. Det betyder, at køb af lejligheder i en ny bygning er en mere risikabel transaktion end at investere i opførelsen af ​​et boligbyggeri.

Lejlighed eller lejlighed: hvad er bedre i forhold til at betale for forsyningsselskaber?

For de fleste mennesker er det mere rentabelt at købe en lejlighed end en lejlighed, kun set ud fra et synspunkt. Dette skyldes, at omkostningerne ved deres levering til forbrugeren i sådanne lokaler inkluderer merværdiafgift. I de fleste tilfælde er forskellen i husleje mellem lejligheder og lejligheder 35 % til fordel for sidstnævnte. Derfor skal fordelene ved at købe fast ejendom i etageejendomme overvejes på længere sigt.

Hvorfor er lejligheder farlige for at modtage tilskud og ydelser?

Når du beslutter dig for at købe en lejlighed, skal du vide endnu et vigtigt punkt. Ejere af erhvervsejendomme kan ikke regne med at modtage i modsætning til ejere af almindelige lejligheder. Indkomstniveauet har ingen indflydelse på denne beslutning, da boligkoden i Den Russiske Føderation overhovedet ikke nævner kategorien af ​​lejlighedsejere.

Forskelle mellem lejligheds- og lejlighedsafgifter

Overkommelige priser og bekvemme beliggenhed af lejlighederne gør dem attraktive at købe. Men dette er kun toppen af ​​isbjerget. På trods af deres tilsyneladende lighed med almindelige boliger er lejligheder ikke beboelseslokaler med alle de deraf følgende konsekvenser. Derfor bør en ejendomskøber kende forskellen på en lejlighed og en lejlighed skattemæssigt.

Skattebeløbet på lejligheder er meget højere end på almindelige lejligheder i samme område og består af:

• afgiftssatsen for erhvervsejendomme er 0,5-2 % af matrikelværdien, mens dette tal for almindelige boliger er 0,1 %;
• matrikelværdien af ​​erhvervsejendomme, som som regel er lavere, men ikke mere end to gange, end lejligheder af tilsvarende værdi, hvilket dog ikke fuldt ud kompenserer for forskellen i satser;
• fradrag for skat af lejligheder eller huse (20 m for hver ejer og 50 m for pensionister - ikke skattepligtige), som ikke gælder for fast ejendom fra erhvervsfonden.

Af alt ovenstående følger det, at du for lejligheder skal betale en højere ejendomsskat, næsten lig med den, der er tildelt ejerne af kontorlokaler. Men i fremtiden, hvis juridisk lignende fast ejendom overføres til boligmasse, vil skatterne være de samme som for ejere af lejligheder og private huse.

Lejlighed eller lejlighed: hvad er bedre, og hvordan ejerne deler fælles ejendom

Ifølge russisk boliglovgivning får ejendomsejere i lejlighedsbygninger også rettigheder til andel i fælles ejendom og tekniske lokaler. Ved køb af lejlighed får ejeren kun ejendomsretten til de lokaler, han bor i, og kan ikke gøre krav på andel i bygningens fælles ejendom.

Er det muligt at oprette en HOA for lejlighedsejere?

Kun generalforsamlingen i ejerlejligheder kan udpege eller fjerne et administrationsselskab, og lejlighedsejere kan oprette en boligejerforening (HOA), som vil give mulighed for en mere effektiv forvaltning boligbyggeri. Ejere af lejligheder kan ikke oprette en HOA, men de kan forenes i simple partnerskaber og danne non-profit partnerskaber.

Forskelle i at opnå tilladelser til ombygning

Det vil være påkrævet, og ikke alle aktiviteter er muligvis tilladt. Du kan for eksempel ikke flytte et toilet eller badekar til et opholdsområde. Mens der ikke er nogen forhindringer for fuldstændigt at genindrette lejlighederne, og der kræves ingen tilladelser. Men som ved lejligheder har lejlighederne bærende vægge, og alle eksisterende åbninger i dem skal forstærkes med metalkonstruktioner.

Kan lejligheder omdannes til boligmasse?

Mange mennesker køber denne type fast ejendom, håber i fremtiden at omdanne den til boligmasse med alle de deraf følgende fordele. Men er dette muligt? Ja, oversættelse er mulig, men du bliver nødt til at stå over for nogle vanskeligheder. Normalt er der ingen hindringer for dette, medmindre lejligheden oprindeligt er indrettet som værksted eller kontor.

Hovedbetingelsen for overførsel til bolig er, at lokalerne har direkte adgang til sollys i mindst to timer om dagen. Lejligheder skal også overholde SanPin-kravene til boliger. For at overføre til boligmasse skal du indsamle og indsende følgende dokumenter:

• relevant ansøgning om overførsel;
• teknisk dokumentation for lokalerne;
• plantegninger af bygningen;
• eventuelt ombygningsprojekt;
• samtykke fra naboer;
• betaling af statsafgift.

Hvorfor er lejligheder billigere end lejligheder?

De lavere udgifter til lejligheder, sammenlignet med almindelige boliger, skyldes flere faktorer, der direkte påvirker prisen på fast ejendom. For det første pådrager udviklere af lejlighedsbygninger og komplekser lavere tilladelsesomkostninger. For det andet har sådanne projekter normalt ikke de samme infrastrukturkrav som i tilfældet med boligejendomme. Og for det tredje, takket være eksisterende belysningsstandarder, kan udvikleren levere stor mængde lokaler, hvilket vil øge den sandsynlige fortjeneste markant.

Hvordan adskiller lejligheder sig fra studier?

Der er et stort udvalg af forskellige typer fast ejendom på det moderne marked, og fortsætter med at overveje dette emne, er det værd at nævne deres forskel fra lejligheder, rækkehuse osv. Mange mennesker er interesserede i, hvad der er forskellen mellem et studie og en lejlighed? I det væsentlige er dette et rum, hvor der praktisk talt ikke er nogen skillevægge, og kun badeværelset er fuldstændig isoleret. Ligesom lejligheden har studiet en åben planløsning, er også velegnet til familier uden børn og koster cirka 30 % mindre end traditionelle flerværelsesboliger. Den eneste forskel er, at lejlighederne ikke indgår i boligmassen.

Hvordan adskiller et boligareal sig fra en lejlighed?

I Den Russiske Føderations boligkode, artikel 16 "Typer af boliglokaler", er det angivet, at disse omfatter boligbyggerier, deres dele, lejligheder og værelser. Artikel 15 forklarer dette udtryk i detaljer som en isoleret ejendom, der er egnet til komfortabelt liv. Desuden skal disse lokaler overholde kravene i SNiP og boliglovgivningen. Derfor, når vi besvarer spørgsmålet, hvad er forskellen i status for en bolig og en lejlighed, kan vi sige en ting - praktisk talt ingen.

Er det værd at købe en lejlighed fra en eksperts synspunkt?

At købe en lejlighed er en god mulighed for at løse boligproblemet på et begrænset budget. Men at købe denne ejendom kan kun være rentabel i følgende tilfælde:

• der er allerede en lejlighed, hvor du kan registrere dig;
• det er planen at udleje lokalerne;
• til at kombinere hjem og kontor;
• begrænset budget til køb af bolig.

Hvor meget koster det at leje en lejlighed?

I Europa er praksis med udlejning af lejligheder meget udviklet. Efterhånden begyndte det at slå rod i Rusland og bringer ret lovligt gode indtægter i form af 10% af den oprindelige investering. For at bygge en virksomhed til udlejning af lokaler anbefales det at købe flere lejligheder, der er beliggende i samme bygning og skabe et minihotel med behagelige levevilkår.

Et-værelses lejligheder kan lejes månedligt. Til en lejeudgift på 35.000-40.000 rubler om måneden, eksklusive forsyningsselskaber, som betales af lejeren, kan du fuldt ud returnere pengene brugt på deres køb inden for 10 år.

Et par ord til afslutning

Vi så på, hvad lejligheder er, deres fordele og ulemper, hvad er forskellen mellem boliger og en lejlighed, nuancerne i design og fordelene ved at købe sådan fast ejendom. Som vi ser, dette stor mulighed for dem, der har begrænsede midler, især da der er stor sandsynlighed for at overføre dem til boligmasse og modtage alle de deraf følgende fordele. Vi håber, at denne artikel vil hjælpe dig, når du beslutter dig for at købe fast ejendom til dig selv.