Оренда небезпечна. Як винайняти квартиру без ризику бути обдуреним. Поради, як правильно винайняти квартиру, щоб не обдурили Що робити при оренді квартири

Кожна людина, яка хоч одного разу зіткнулася з необхідністю орендувати квартиру, особливо в великому місті, напевно зрозумів, наскільки ринок здачі та оренди житла насичений несумлінними людьми. А простіше кажучи – шахраями. З кожним роком вони стають все хитрішими, використовуючи нові схеми обману. Як не стати жертвою квартирних шахраїв?

На що потрібно звертати увагу, винаймаючи чи здаючи квартиру?Отже, які прийоми, хитромудрі і не дуже, найчастіше використовуються сьогодні, щоб обдурити довірливого квартиранта.

Розділи статті:

Найдешевше житло

У цій схемі обману ролі приманки використовується низька вартість оренди. Тобто, дається оголошення, в якому запропоновано «смішну» ціну, як правило, на 50 % і більше нижчу за ринкову.

Зателефонувавши за вказаним номером, клієнт дізнається, що саме ця квартира щойно здана, але є інша чудова пропозиція.

І називається вже справжня ринкова ціна, сподіваючись, що людина не захоче шукати нічого іншого, а скористається запропонованою.

Це найпростіша і невинна варіація, здатна відібрати у потенційного клієнта лише час. А ось наступна – вже виманює реальні гроші.

Фіктивні бази даних

Цей тип квартирних шахраїв можна поділити на телефонні та реальні:



Оренда підроблених документів

Враховуючи рівень сучасних технологій, виготовити підроблені документи – справа не дуже складна, і таких спеціалістів на шахрайському ринку вистачає. Діючи за даною схемою, можна увійти у змову з власником, і здати житло за підробленими документами через підставних осіб.

Квартирант платить завдаток, вселяється, а через деякий час з'являється обурений власник, який нібито перебував у від'їзді. Заявляє, що знати не знає осіб, які укладали договір на його квартиру, та виставляє мешканця на вулицю, звичайно, не повернувши жодних грошей.

Субаренда

Ця схема схожа на попередню, але справжній господар квартири тут не задіяний. Цей видобман давно відомий і дуже поширений. Шахрай винаймає квартиру, підробляє документи на неї та власний паспорт, та здає в оренду за привабливою ціною відразу декільком особам.

З кожного потенційного орендаря береться застава чи оплата авансом. Потім «господар» просить почекати кілька днів, щоб упорядкувати квартиру, вивезти свої речі і т.д.

Інформаційні агенції

Це вже більше сучасний виглядшахрайства.Подібні агенції надають потенційному орендарю список квартир за цінами нижчими за ринкові, з адресами, телефонами, описом та фотографіями житла.

Коли клієнт вибирає потрібний варіант, йому без попереднього перегляду пропонують підписати договір. Думаючи, що це договір на оренду квартири, довірлива людина підписує документ, не читаючи і їде за вказаною адресою.

Не знайшовши на цій вулиці навіть будинки, де нібито здавалася квартира, обурений клієнт повертається в агентство.

Перед ним вибачаються за «накладку», що відбулася, і підбирають інший варіант. Приїхавши туди, клієнт з'ясовує, що квартира щойно здана або ще щось таке.

В агентстві ж йому ввічливо пояснюють, що він, заплативши кілька тисяч рублів, уклав договір лише на надання інформаційних послуг (якщо прочитати договір, то так воно й виявляється), і ці інформаційні послуги надаються. Договір не порушено, претензій до агенції пред'явити практично неможливо.

Хибні агенти

Іноді шахраї, щоб провернути свої справи, використовують імена солідних, з гарною репутацією, агентств нерухомості.

Зазвичай справа відбувається так: хтось дзвонить потенційному клієнту по телефону, представившись співробітником компанії та пропонуючи вигідну цінуза гарне житлоз мінімальним відсотком за посередництво.

Або спочатку дається оголошення від імені компанії з аналогічною пропозицією та вказаним телефоном.

Зателефонувавши за номером, клієнт дізнається, що для отримання цього в усіх відношеннях чудового квартирного варіанту потрібно лише внести передоплату на вказаний рахунок. І надто довірливі громадяни справді платять!

Коли виявляється, що ніяких послуг їм не буде, вони починають дзвонити в офіс цієї компанії.Звичайно, з'ясовується, що жодного агента з таким ім'ям вони не мають, і оголошення теж не давалося.

Так поводяться шахраї, для яких обман потенційних орендарів – прибутковий бізнес. Але й справжні власники квартир можуть поводитись непорядно. Наведемо кілька найпопулярніших варіантів «розлучення».

Дострокове виселення

Досить часто трапляється явище, коли власники квартири, здавши її в оренду, починають навмисно створювати мешканцям нестерпні умови та виставляти надумані претензії.

Ціль проста - виселити квартиранта, не повертаючи заставної вартості, а часто і орендної плати. Існує коло осіб, які перетворили таку порочну практику на джерело постійного доходу.

Також можна залишити без уваги реальний термін оренди. Наприклад, здати квартиру на 2-3 місяці, а мешканцю заявити, що на тривалий термін.

Звичайна місячна ставка при довгостроковому наймані вище приблизно на 15-20%.Таким чином, через кілька місяців у власника виникає термінова необхідність у звільненні квартири, а різниця в оплаті осідає в його кишені.

«Рідневе» здавання

Буває, що без згоди інших мешканців здається квартира, яка перебуває у частковій власності. Що, звісно, ​​з'ясовується вже після внесення завдатку та укладання договору. У результаті договір визнається недійсним, а невдаху квартиронаймача виселяють. Іноді такі ситуації мають випадковий характер, але найчастіше провокуються самими власниками житла.

Наступний варіант обману: квартиру здають близькі родичі.

Пояснення буває приблизно наступним:«Брат отримав квартиру у спадок, тепер вона порожня, а могла б приносити дохід.

Оскільки йому ніколи цим займатися, квартиру здаю я. А довіреності немає, тому що просто не встигли оформити тощо. і т.п.". Потім із відпустки повертається брат, колишній, природно «цілком не в курсі», і квартиранту доводиться виселятися. А родич, який здавав квартиру, у цей момент, звичайно, перебуває у тривалому від'їзді, коли повернеться – невідомо, чи телефон його не відповідає.

Варіації «родинної здачі» можуть зустрічатися різні:

  • чоловік за дружину,
  • син за батька,
  • онука за стареньку бабусю і т.д.

При цьому може бути розіграно спектакль з телефонним дзвінком братові (дружині, бабусі та ін.), за яким підставна особа відповідає, що вона, звичайно ж, дає свою згоду. Підсумок для орендаря у будь-якому випадку виходить один: виселення із втратою грошей.

Також не зайвим буде скласти акт здачі-приймання квартири, щоб згодом уникнути взаємних претензій про втрату чи псування майна.

Орендодавець, як і орендар, при здачі квартири несе свої ризики, адже і квартирант може виявитися шахраєм: втекти, не заплативши або обікрасти господаря.

У цьому випадку доведеться звертатися із заявою до поліції. Маючи на руках укладений договір та паспортні дані орендаря, зробити це буде набагато простіше.

Якщо ж трапилася зворотна ситуація, і жертвою шахраїв став квартиронаймач, звернення до поліції із заявою про факт шахрайства теж іноді може допомогти, особливо, якщо зробити це, як то кажуть, «за гарячими слідами».

Так як я вже жив в орендованій квартирі і просто хотів знайти кращий варіант, у мене було багато часу розібратися в поширених трюках і хитрощі агентів по здачі квартир. І їх виявилося не так уже й мало. Несправжні фотографії, неіснуючі квартири та серйозніші розлучення з виманюванням грошей.

У деяких із них я переконався сам, про інших знаю зі слів людей, яким пощастило менше та які віддали свої гроші шахраям.

Несправжні фотографії

Це перше розлучення, з яким я зіткнувся. Не повіривши надто вже крутим фотографіям недорогих квартир, я вирішив перевірити їх у пошуку Googleза картинками. І не схибив.

Відмінна квартира в центрі Харкова


Виявляється квартирою у центрі Барселони

Найчастіше такі квартири навіть не вимагають перевірки за допомогою Google. Співвідношення ціни та якості в них спочатку виглядає неправдоподібним.

Сенс розлучення.Ви телефонуєте за цим оголошенням, або квартира вже видається зданою і вам пропонують інший варіант, або просять невелику суму грошей за перегляд квартири авансом. Чи варто говорити, що ви повинні відразу ж послати цих людей до Барселони, до їхньої ж квартири?

Неіснуючі квартири

З цим трюком я намучився найбільше. Дошки оголошень рясніють досить якісними квартирами, але після дзвінка за вказаним номером виявляється, що квартира вже здана. Я довго не міг зрозуміти, в чому суть подібного обману, поки не випадково не зайшов у профіль одного з «власників» квартири.


Занадто багато квартир для одного власника

Сенс розлучення.Після того як вам кажуть, що квартира вже здана, можуть бути дві розв'язки: вам відразу ж пропонують іншу квартиру або ваш номер потрапляє в базу, і вам телефонують наступного дня з іншого номера, щоб запропонувати послуги агентства.

Передплата за перегляд квартир

Ніколи, запам'ятайте, ніколи не давайте гроші за перегляд квартир або послуги до того, як ви зустрілися з власником квартири і уклали угоду.

У призначений день ви можете безкоштовноприйти та подивитися квартиру. Те саме стосується і послуг агентства. Який сенс платити агенту за його послуги, якщо ви ще не уклали контракт з власником квартири?

Сенс розлучення.Розводили працюють за принципом "мало, але часто". Просять невелику суму грошей авансом, а потім зникають разом з нею.

Перездавання квартири

З цією проблемою зіткнулася моя знайома, яка орендує квартиру подобово. Здавши квартиру молодому хлопцю на добу і прийшовши за ключем наступного дня, вона виявила в квартирі літню пару, яка переїхала з іншого міста.

Зі слів людей похилого віку з'ясувалося, що вони знайшли квартиру для довгострокового проживання на сайті за кілька днів до цього і звернулися за вказаним номером. Їм запропонували за один день подивитися квартиру та одразу ж заселитися. Коли вони прийшли, молодик показав їм житло, взяв гроші за перший і останній місяць, віддав ключі і випарувався. Мабуть, найнеприємніше розлучення з усіх.

Сенс розлученняочевидний.

Контракт із агентством

Остання помилка, яку можна припуститися при зніманні квартири, - це укладання контракту не з власниками квартири. Агентство, в яке ви прийдете, може бути несправжнім, з чим і зіткнулася велика кількість людей. Уклавши контракт з агентством та отримавши (або не отримавши) ключ, ви потрапляєте на суму грошей, яка дорівнює двом місяцям оренди, а офіс, в якому знаходилося агентство, наступного дня вже не працює.

Сенс розлучення.Зняти офіс на пару днів, отримати гроші з кількох людей та зникнути.

Висновок

Ось кілька порад, які допоможуть не потрапити у неприємну ситуацію:

  1. Ретельно перевіряйте квартиру перед тим, як дзвонити власнику чи агенту. Не забувайте про Google Images та свою інтуїцію. Якщо ви бачите, що квартира дуже хороша за свої гроші, швидше за все, це розлучення. Але ви можете зателефонувати та переконатися в цьому самостійно.
  2. Не давайте жодних грошей до того, як зустрінетеся з власниками квартири. Платний перегляд, аванс агенту та передоплата – все це лише банальні способи розвести вас на гроші.
  3. Укладайте контракт лише з власником квартири. У нього має бути прописка у паспорті та документи про право власності.
  4. Введіть у Google запит "чорний список орендодавців". Вам покажуть цілу добірку сайтів зі списком несумлінних орендодавців.

От і все. Сподіваюся, ви не потрапите в лапи до ошуканців. А якщо вже потрапляли, розкажіть про свій досвід.

А саме під п.4: (шахрайські дії організованої групи осіб, які призвели до позбавлення права потерпілого на користування житловим приміщенням).

Покаранняза обман передбачає штраф у розмірі зарплати або іншого доходу винуватця за період до 3 років з обмеженням волі на строк до 2 років.

Але, як показує практика, довести наявність складу злочину в таких випадках дуже важко. Насамперед проблемою стає доказ фактуучасті в афері організованої групи осіб, адже юридично відносини ріелторів-шахраїв з підставними господарями не оформлюються.

По-друге, значна частина афер з орендою зводиться до складання договору надання інформаційних послуг, які ніяк не регламентуються законодавством, та його наявність не може бути підставою для порушення судової справи.

І, по-третє, багато постраждалих від дій шахраїв громадян самі припускаються помилок, уникнувши яких, можна було б не втратити свої гроші: погоджуються дати завдаток без , не перевіряють наявність документів на житло в орендодавця і т.д.

Аналізуючи загальну статистику з нагоди шахрайства з орендою, можна з упевненістю сказати, що більшості афер потурають довірливість та недбалість квартиронаймачів.

Найбільш поширені схеми

Незважаючи на широке висвітлення теми обману з орендою житла в Інтернеті та пресі, громадяни продовжують траплятися на добре відомі, іноді примітивні схеми шахрайства.

Жертвами афер частіше стають квартиронаймачі, проте й самі господарі не застраховані від обману.

Як убезпечити себе при здачі квартири та чого побоюватися? Схеми розлучення та види шахрайства описані далі.

Підпільна суборенда

Популярна в великих містахсхема «розлучення» власників. Її жертвами найчастіше стають орендодавці, які . полягає в усній форміПри цьому господар свято впевнений, що здає житло тільки тому, з ким домовлявся.

Квартиронаймач, у свою чергу, перездає кімнати чи ліжко-місця — теж, звісно, ​​без договору. Таким чином нерухомість, на здаванні якої в оренду господар планував заробляти багато років, перетворюється на нічліжку.

В результаті під час розкриття обману господар виявляє свою власність у «убитому» стані, А претензії пред'являти нікому - адже поточні квартиронаймачі виявляться такими ж жертвами обману.

Ремонт у рахунок оренди

Власниками часто практикується повне чи часткове стягування плати з квартиронаймачів у вигляді ремонту.

У разі шахрайства ініціатива зробити ремонт за рахунок оплати походить від самих мешканців, Найчастіше в наполегливій формі - мовляв, жити в будинку з таким станом санвузла, електропроводки тощо. неможливо.

Господар усвідомлюючи перспективу своїх збитків (невдоволені мешканці з'їдуть, а знайти нових у квартиру, яка потребує термінового ремонту, буде складно) погоджується на такі умови.

Процес затягується на довгі місяціУ результаті господар не бачить ні грошей за оренду, ні власне ремонту. Зрештою орендодавцю не залишається нічого іншого, крім як і змиритися зі збитком.

Заволодіння правовстановлюючими документами

Мета афери набагато більша, ніж при шахрайстві з суборендою або ремонтом - захоплення житла, що орендується. Жертвами у випадках найчастіше виявляються літні орендодавці, яких простіше обдурити.

Квартиронаймач під будь-яким приводом виманює у власника правовстановлюючі документи(Наприклад, пише, що на роботі вимагають надати докази факту оренди для , або пропонує показати ці документи знайомому юристу для перевірки - зрозуміло, безкоштовно).

Наступний етап шахрайської схеми - терміновий продаж житла, при цьому оформляється липова дарськаабо інший документ на передачу нерухомості шахраю. Саме цей вид розлучення класифікується як шахрайство, досконале організованою групоюосіб.

Опинитися в ролі жертви афери більше шансів у тих, хто житло винаймає. Найбільш поширені схеми обману квартиронаймачів без залучення агентств такі:

Продаж житла

Часто при цьому шахраї вимагають заплатити напередне один, а кілька місяців.

Про те, що йде процес продажу, орендодавець замовчує

Орендар спокійно живе тиждень-другий, поки на порозі не з'являються нові господарі з усією документацією.

Укладання угоди з особою, яка не є власником

Пояснюючи свою неможливість надати документи, що встановлюють право на житло, орендодавець повідомляє, що воно оформлене на його стару матір/батька/родича за кордоном.

Господар переконує мешканців, що жодних проблем із проживанням не буде, доки раптово не з'являється той самий «закордонний» родич, який вимагає терміново звільнити житлоплощу.

Схожа схема «розлучення» — замовчування орендодавця про право проживання у квартирі під здачу інших прописаних у ній осіб. Одного дня квартироорендар виявляє біля дверей незнайоме обличчя, яке, як виявляється, тут прописано та має право користуванняжитлоплощею нарівні з господарем.

Виселення під надуманим приводом

Після отримання оплати за два або більше місяців наперед, господар починає висувати висмоктані з пальця претензії до мешканців: скарги сусідів, псування майна тощо, зрештою, він вимагає звільнити приміщення.

Сплачені наперед кошти, само собою, йдуть як компенсація за нібито зіпсоване майно.

Заміна замків

У цьому випадку квартиронаймачі не встигають пожити на новому місці жодного дня.

Після отримання оплати орендар віддає ключі, але вмовляє мешканців не в'їжджати ще день-два, нібито за цей час він наведе лад.

Після приїзду на нове місце проживання квартиронаймач виявляє, що ключ не підходить, А господар вдає, що бачить цю людину вперше і, природно, жодних грошей у неї не брав.

Як не потрапити, не нарватися на шахраїв під час оренди квартири? Поширені схеми шахрайства у цьому відео:

Як захистити себе?

Що робити, якщо обдурили і як захистити себе від шахрайства? Шанси довести факт обману при здачі/зніманні житлового приміщення в обхід, дуже малі, адже документи, що підтверджують угоду, відсутні.

Але написати заяву в поліцію обов'язково варто, оскільки якщо від шахрайських дій однієї й тієї ж особи постраждає кілька людей, шанси притягти її до відповідальності підвищуються.

Убезпечити себе від участі жертви квартирної афери можна, якщо не забувати про такі речі:

  1. Договір- наше усе. Його наявність дає гарантії не тільки тим, хто зніматиме житло, але й тому, хто його здає, тому врахуйте, що без документального підтвердження угоди ви сильно ризикуєте.
  2. Не спокушайтеся підозріло низькими цінами на оренду. Особливо якщо господар підкреслює, що, крім вас, є ще багато претендентів. Після огляду доцільно попросити щонайменше день на роздуми — за цей час можна з'ясувати у сусідів, чи квартира дійсно здається.
  3. Не погоджуйтесь на оплату оренди на кілька місяців напередабо вимагайте розписку отримання грошей.
  4. При демонстрації житла просіть орендодавця показати домову книгу, щоб переконатися, що у ньому не прописано «циганський табір».
  5. Не передавайте ні оригінали, ні копії правовстановлюючих документівна житло третім особам (стосується орендодавців).

Про права та обов'язки, а також про те, можна дізнатися з наших статей.

Що потрібно зробити, щоб не бути ошуканим під час ув'язнення? Поради у цьому відео:

Обман у ріелторських агенціях

Як дурять ріелтори при оренді квартир? Найшвидший(Але не завжди і не для всіх вигідний) спосіб винайняти або здати квартиру - звернутися в ріелторське агентство.

Організація працює, тому в їхніх інтересах якнайшвидше підшукати потрібний варіант.

Також ріелторська агенція виступає гарантом угоди, і, у разі виникнення проблем з тієї чи іншої сторони, зобов'язана якнайшвидше їх залагодити.

На плечі ріелтора лягає клопіт щодо перевірки стану квартири перед здаванням, наявності права володіння житлом у власників, вичитування договору на предмет спірних пунктів.

Але все це стосується лише тих агенцій, які ведуть чесну діяльність. На жаль, поряд з ними буйним кольором процвітають псевдоріелторські агенціїчия робота зводиться до обману клієнтів. Такі організації поділяються на 2 групи:

  • інформаційні агенції;
  • агентства-одноденки.

У першому випадку діяльність організації не виходить за межі закону. Під виглядом ріелторських послуг клієнту підсовують розпливчасті формулювання«надання інформації, сприяння пошуку відповідного варіанта».

Співробітники таких агентств справді виконують свої обов'язки, тільки вони часто полягають у наданні клієнтам неперевіреної інформації з Інтернету чи газет.

Своєї бази орендодавців у таких агентств не буває, співробітники також моніторять сайти та газети на предмет свіжих оголошень. Шанси зняти житло за допомогою інформаційних агенціймінімальні: найчастіше взаємодія агента та клієнта закінчується на наданні останньому 5-10 варіантів, які його не влаштовують.

Головна ознака таких «помічників» — плата за послуги ріелтора береться не у вигляді відсотка угоди, а наперед і у фіксованій сумі.

Співробітники агентств-одноденок, або простіше кажучи, лохотронів, не можуть знайти свіжі оголошення. Вони просто вручають клієнту роздруківку з контактами господарів, пропозиції яких давно не є актуальними.

Обдзвонюючи вказані номери, клієнт чує одну відповідь «вже здана». Ще один варіант обману — агенція надає номери нібито власників, які охоче відповідають на телефонні дзвінки та кажуть, що житло ще вільне, але є один нюанс: самі вони зараз у від'їзді.

Клієнт терпляче чекає на повернення «господаря», будучи впевненим, що угода відбудеться, але в обумовлений день абонент виявляється недоступним. Чи варто говорити, що «господарями» у цьому випадку виступають самі працівники агенції.

Як розпізнати шахраїв?

Визначити, чи не хочуть вас надути в конкретній агенції, легко, якщо знати відмітні ознаки сумлінних ріелторських організацій:

  1. Офіс агентства складається не з однієї кімнатки метр-на-метр, розташованої в нетрях. Солідні ріелторські організації зазвичай дислокуються в офісних центрах у ділових районах міста.
  2. Оплата за послуги розраховується у % відповідно до вартості оренди за місяцьі не може бути однаковою і для клієнта, який шукає трішку в новобудові та для наймача ліжко-місця у спальному районі.
  3. У договорі чітко вказанонадання послуг із пошуку житла.
  4. Оплата послуг агентства провадиться тільки за фактом виконанняпрописаних у угоді зобов'язань, тобто коли підписано відповідний договір з власником.

Як бачите, способів обману громадян на цьому ринку достатньо, і вони процвітатимуть, поки і господарі, і квартиронаймачі не навчаться виявляти максимальну пильність.

Пам'ятайте, що якщо у поведінці другої сторони є щось насторожуюче, краще відмовитися від угоди, ніж потім залишитися з валізами на вулиці.

Про те, як не потрапити в пастку під час оренди, можна дізнатися з відео:

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Експерти підрахували: 57% громадян, які самостійно здійснюють пошук на ринку оренди житла, рано чи пізно стикаються з аферистами чи «мухлежем». Причому дурять як наймачі квартир, так і орендодавці. Згодом одні способи обману перестають працювати, але шахраї невпинно винаходять нові. Так, історії про повторне здавання вже орендованих квартир та продаж старих оголошень з інтернету застаріли. На перші місця сьогодні виходять електронні розкрадання з використанням аферистами відомих брендів агентств нерухомості, незаконне здавання в суборенду з підробкою документів та продаж зданої в оренду квартири.

Способи вилучення грошей

Але перше місце все ж таки утримує банальний «кидок» — вміння «вчасно зникнути». «Серед видів шахрайства з боку наймачів найпопулярніший — несплата, коли квартирант без попередження з'їжджає раніше за встановлений термін, не розрахувавшись з орендодавцем, не заплативши за лічильниками, за телефонні переговори, інтернет, — каже заступник директора департаменту оренди квартир великої агенції нерухомості Оксана Полякова. — Буває, що наймачі прихоплюють із собою щось із майна власника».

"Вчасно змитися" вміють як професійні шахраї, так і любителі. А ось на серйозніші афери, пов'язані з підробкою документів, вирішуються лише профі. У таких випадках у паспорт ставлять підроблений друк із реєстрацією за потрібною адресою, підробляють копії (а іноді й оригінали) документів про власність. На щастя, технічний рівень таких підробок, як правило, не дуже високий, тому орендарям потрібно ігнорувати будь-які копії та вимагати лише оригінальні паспорт та документи, що встановлюють право на квартиру. І уважно ці документи розглядати.

Серед «фокусів» орендодавців популярне навмисне дострокове виселення квартиранта. Це можна зробити, висунувши вигадані претензії — щоб розірвати договір без повернення заставної суми. Або змінивши термін оренди. Спочатку орендарю кажуть, що здають житло на тривалий термін (довгострокові ставки вищі відсотків на 20). Але «раптом» після трьох місяців у власника виникають непереборні обставини, за яких необхідно квартиру звільнити... Буває навіть, що квартиру продають без розірвання оренди: квартиранти поїхали у відпустку, а повернулися до дверей із новими замками та власниками. Гроші ж господар квартири повертати не збирається.

Набирає популярності шахрайство з використанням даних банківських картокта імен солідних ріелторських агенцій. Залежно від розмаху діяльності фальш-ріелтори можуть навіть відкривати підставні офіси та пред'являти підроблені документи. Далі шахраї, представляючись співробітниками агентства, пропонують вигідну угоду, але просять орендаря перевести передоплату на вказаний ним рахунок або картку, щоб переписати номер для негайного переказу завдатку на рахунок орендодавця. Далі — залежно від комп'ютерної грамотності «ріелторів»: або особисті дані, номер, cvv-код копіюють за допомогою технічних пристроїв, або просто переписують.

Особливості національної оренди

Ринок оренди змінився - частку 9-11% міцно зайняли пропозиції вартістю до 20 тис. руб. в місяць. За такою ціною у Московському регіоні найчастіше здають кімнати. Крім того, люди почали рідше звертатися до професіоналів. Причиною того й іншого стало падіння доходів населення.

«Якщо за докризових часів власники, як правило, здавали кімнати в порожніх квартирах, то сьогодні деякі змушені виділяти житлові площі там, де проживають самі, — пояснює Оксана Полякова. — Адаптуватися до нових умов складно не лише фінансово, а й психологічно: багато хто вдається до подібних заходів уперше і для них комфортніше шукати квартирантів “за знайомством” — більшість орендодавців кімнат спочатку саме так намагаються підібрати мешканців-сусідів. Однак потім вони таки звертаються до фахівців. З різних причин — так, практика показує, що найчастіше проблеми з дисципліною та своєчасними виплатами орендних ставок виникають, коли наймачами стають родичі, друзі чи знайомі».

За даними експертів з нерухомості, в 2016 році до агентств прийшли менше половини (37%) опитаних орендарів. 63% шукали варіанти та укладали угоди без допомоги юристів та ріелторів. 50% таких самостійних орендарів займалися пошуком квартир на майданчиках в інтернеті, 25% розміщували запити на спеціалізованих ресурсах, 15% розраховували на допомогу знайомих, 10% купували інформацію в агентств. Третина орендодавців також використовувала власні методи пошуку квартирантів. З них 25% власників розміщували оголошення в інтернеті, 3% розклеювали їх на стовпах та дверях під'їздів, 35% покладалися на випадкових посередників, а 37% — на знайомих та «сарафанне радіо».

Якщо у вас є вільна житлоплоща, то найрозумнішим рішенням її використання буде здача її в оренду іншим людям.

Це і додаткове джерело доходу власнику і спосіб покрити комунальні платежі, що щомісяця нараховуються, за житло.

Законне право згідно з Цивільним Кодексом РФ здавати квартиру в оренду має, перш за все, .

Таким правом може бути наділена і будь-яка фізична чи юридична особа, уповноважена власником на укладання договором найму з людьми, які орендують житло. Це означає, що оформляти, а також отримувати дохід від оренди можуть тільки ті особи, на ім'я яких власником квартири складено відповідну довіреність, завірена у нотаріуса.

Ніякі родинні стосунки, навіть найближчі, є юридичним підставою у тому, щоб розпоряджатися не власною власністю.

У тому ж випадку, коли квартирою володіють кілька власників, а здати в оренду її хоче один із них, йому доведеться подбати про нотаріально завірену довіреність усіх співвласників квартири або про їхню особисту присутність під час укладання та підпису під цим документом.

Підготовка житлового приміщення до здачі

Перше питання, яке найчастіше турбує орендодавця – підготовка житлового приміщення до здачі в оренду.

Це необхідно не тільки з точки зору охайності орендодавця, який бажає справити гарне враження на квартиронаймачів.

Головна користь від підготовчих заходів:

  • збільшення вартості оренди квартири, що здається в найм, приблизно на 15–50%;
  • скорочення терміну пошуку квартиронаймача приблизно до 1-2 тижнів.

Існують навіть клінінгові компанії, які пропонують послуги з підготовки житлових приміщень до оренди. Вони розробляють цілі комплекси таких заходів.

Однак, ознайомившись з наведеним нижче переліком дій, можна переконатися, що це під силу і одній людині без особливої ​​підготовки.

  • упорядкування документів на квартиру та погашення всіх комунальних боргів;
  • підготовка передпокою (косметичний ремонт);
  • підготовка житлових кімнат: оновлення шпалер, стельового, покриття для підлоги (у разі, якщо ремонтні роботи не виконувались давно);
  • тестування та ремонт сантехніки (у разі потреби);
  • генеральне прибирання квартири;
  • транспортування із квартири особистих, цінних чи пам'ятних речей, документів;
  • меблювання, оснащення побутовими пристроями (телевізором, холодильником та пральною машиною);
  • мийка побутової техніки;
  • підготовка ліфтів та парадної;
  • видалення запахів та наступний аромадизайн;
  • інтер'єрний дизайн (фрагментарний).

Трапляється, що весь комплекс заходів виконати неможливо з будь-яких причин (меблювання, обладнання побутовою технікою). Але пункти щодо юридичної законності, чистоти та привабливості квартири при першому її огляді повинні бути здійснені обов'язково.

Складання опису майна у квартирі

Для того, щоб орендодавець убезпечив себе у разі навмисного або ненавмисного псування квартиронаймачем меблів, побутової техніки та ін. речей, залишених у квартирі, необхідно скласти зразок опису майна квартири, яку необхідно додати до договору найму житлового приміщення.

Вона може бути документально зафіксована у тексті договору чи додатку до договору.

Опис майна має бути максимально повним, тобто відображати не лише кількість усіх речей, залишених орендарю у користування, а й всі характеристики предметів: зовнішній вигляд, рік, модель випуску, ступінь працездатності, дефекти, подряпини, зношування, якщо такі є.

Грамотно складений опис, доданий до такого договору, стане гарантом збереження майна і дозволить оцінити його стан після з'їзду орендарів.

Пошук квартиронаймача

Після підготовки житла до здачі та складання опису настає етап пошуку квартиронаймача. Якщо робити це самостійно, необхідно дати оголошення на спеціальні сайтив інтернет-мережі, а також оголошення в пресу.

Можна також звернутися за допомогою до будь-якого агенство нерухомості(безоплатно або за певну плату).

У момент, коли ви вже знайшли відповідного квартиронаймача, який вже готовий співпрацювати з вами, слід усно обговорити з ним всі найважливіші аспекти, щоб дійти згоди. Тільки в цьому випадку можна переходити до наступного етапу – оформлення документів.

Укладання договору з квартиронаймачем

Якщо ваш орендар є фізичною особою, то необхідно укласти з нею скласти договір найму квартири (житлового приміщення). Якщо квартира передається юридичній особі, то документ класифікуватиметься, як договір оренди.

Складаючи текст документа, можна скористатися зразком стандартного договору, в якому прописані всі обов'язки обох сторін, а також додавати ті пункти, які вважає орендодавець доречними.

До основним обов'язкамквартиронаймача можна віднести наступне:

  • поточний ремонт усіх дефектів, поломок, що з'явилися за період користування квартирою або відшкодування збитків власним коштом;
  • забезпечення безпеки квартири;
  • самостійна заміна меблів та побутової техніки у міру зносу;
  • внесення плати до обумовленого числа місяця.

Додатковов обов'язки орендаря можна включити, наприклад:

  • підтримка житлового приміщення у відповідному стані;
  • самостійну оплату комунальних послуг;
  • проведення поточного ремонту всіх дефектів, поломок, що виникли у період користування житлом.

В повинні бути відображені й інші умови:

Під час укладання договору слід завжди пам'ятати, що за неправильно оформленому документі ризику піддаватимуться як гроші, майно орендодавця, а й сама квартира.

Перевірка квартири після здачі її наймачу

Грамотні господарі знають, що навіть за маскою пристойних людей можуть ховатися вправні шахраї, тому існує практика контрольних перевірок орендарів.

Саме завдяки таким несподіваним парафіям перевіряючої особи можна вчасно виявити непорядність чи шахрайські наміри наймачів. Зрозуміло, щоб робити це несподівано, слід цей пункт прописати у договорі.

Якщо ж він не прописаний, тоді господар повинен домовлятися про свій прихід заздалегідь, щоб не завдавати незручностей наймачеві. Перевірку проводять, зазвичай щомісяця чи рідше.

Є ще один спосіб негласного нагляду за квартирою – прохання до сусідів спостерігати за наймачами.

Тимчасова реєстрація квартиронаймачів

Громадяни, які приїхали з інших міст терміном понад 90 днів, згідно з Цивільним Кодексом РФ, повинні пройти процедуру реєстрації. Якщо вони не мають житлоплощі, на якій вони можуть, можна за місцезнаходженням.

Якщо ж наймач квартири не зареєструвався зазначений термінпроживання, то державні органи накладають штраф як на власника житлової площі, так і на наймача.

Термін тимчасової реєстрації не обмежений законом, а скасовується вона автоматично після настання крайньої дати, зазначеної при постановці на облік.

Разом з тим, щоб максимально убезпечити себе від несумлінних мешканців, рекомендується встановлювати термін прописки. не більше чим на 6 місяців.Після закінчення терміну, за потреби продовження, цю процедуру потрібно буде повторити.

Податок з доходів орендодавця

Здача квартири в оренду підпадає під ст. 23 Податкового кодексу РФ, де прописано, що будь-яка фізична особа, яка отримує будь-який дохід, обов'язково має сплатити відповідний податок.

Періодичне здавання будь-якого житла в оренду з постійним отриманням орендної плати прирівнюється до підприємницької діяльності.

Ставка податку, яку власник зобов'язаний заплатити, становить 13-30% та залежить від статусу платника податків:

Хто хоче зменшити податкову ставку, слід зареєструвати ІП. Тоді відрахування до податкової інспекції становитимуть лише 6% від доходу.

У разі несплати податків за здачу квартири власник матиме проблеми із законом:

  1. Тим же, хто ризикне провести здачу квартири нелегально, без сплати податку на дохід, варто пам'ятати, що, крім стягнення всієї прихованої суми, на нелегального орендаря може бути накладений додатковий штраф у розмірі 20-40% від суми несплати.
  2. У разі, якщо сума несплати податків перевищить 600 тис. рублів, власник житла може бути притягнутий і до кримінальної відповідальності за ст. 198 Кримінального кодексу РФ. Максимальною межею покарання в цьому випадку може бути позбавлення волі на строк до 1 року.

Дострокове розірвання договору оренди

Обов'язкова умова оренди – контракт має бути складений на певний термін.

Однак, залежно від ситуації, договір найму житлового приміщення можна розірвати достроково. Умови тому зазвичай заздалегідь прописуються у договорі. Інакше слід діяти, спираючись на букву закону. Цивільний кодексРФ.

Орендар (фізична особа) може у односторонньому порядку припинити договірні відносини без зазначення обставин. Головна умова – про своє рішення обов'язково потрібна повідомити орендодавця мінімум за три місяці.

А сам орендодавець має право розірвати договір лише за умови недотримання орендарем умов договору:

  • невнесення орендної плати;
  • неналежного використання квартири;
  • погіршення її стану.

Відео: Як успішно здати свою квартиру в оренду?

Професійний ріелтор у сюжеті дає поради, на що потрібно звернути увагу при підготовці квартири до здачі в оренду, як підібрати порядних квартиронаймачів, як юридично грамотно скласти договір найму житлового приміщення, опис майна, що передається з квартирою.