Оренда житла юрособою - договір оренди квартири. Як зняти нежитлове приміщення у юридичної особи

Коли в організації (юрособи) виникає необхідність винайняти квартиру для свого співробітника, часто укладають договір оренди житлового приміщення. Слід зазначити, що договір оренди квартири укладають, якщо «наймачем» квартири є саме організація (фірма), тобто. юридична особа. І тут неможливо укласти договір найму, т.к. наймач - це фізособа, тобто людина. Іноді доводиться стикатися з думкою, що немає різниці у тому, який договір укладати – найму чи оренди. Однак, ДК РФ встановлює відмінності та чітко визначає і договір найму, і договір оренди у ст. 671.Тим паче, що найм житлового приміщення навіть виділено до ЦК в окремий розділ (Глава 35 ЦК).

У загальному сенсі договір оренди житла - все ж таки більш вільний договір. Власнику такий договір, безперечно, вигідний, т.к. до договору оренди немає жорстких вимог, пов'язаних із розірванням, таких, що пред'являє Цивільний кодекс до договорів найму житлових приміщень. У договорі оренди квартир (житлових приміщень) сторони вільні у визначенні умов розірвання договору, а також інших умов.

Договір оренди квартири має ряд відмінностейдля власника житлового приміщення:

  1. По-перше, власнику необхідно розуміти, що за договором оренди відповідальна юрособа, тобто. організація, що орендує квартиру, що є позитивним фактором для власника.
  2. Майже всі пункти договору виглядатимуть інакше, хоча діятимуть ті самі вимоги ЖК, що стосуються норм проживання. І залишається та сама рекомендація - укладати договір на термін менше року.
  3. У разі договору, або у додатку, рекомендується зафіксувати право власника погоджувати (дозволяти) вселення мешканців квартиру. У наших умовах власнику рекомендується знати та розуміти у якій кількості, хто живе у його квартирі, та бути впевненим у належному використанні житла організацією – орендарем.
  4. Організація, що орендує житлове приміщення у власника - фізособи, є стосовно нього податковим агентом. Це означає, що юрособа – орендар має обчислити та сплатити податок на доходи фізичної особи (ПДФО) – 13% від суми зазначеної в договорі. Податковий період – рік. Щоб уникнути різночитань та можливих проблем, необхідно під час укладання договору надати організації паспортні дані власника, дані свідоцтва про реєстрацію власності, копію договору купівлі-продажу (або іншої підстави), ІПН орендодавця (власника), а також номер страхового свідоцтва. Власнику необхідно написати заяву «про обчислення та утримання ПДФО» на ім'я директора або гол. бухгалтера організації, а після податкового періоду отримати в орендаря довідку 2ПДФО, щоб бути впевненим, що податок сплачено. власнику квартири виплачується сума після утримання ПДФО податковим агентом. Тобто. якщо розмір орендної плати вказано у договорі, наприклад, 10000 рублів на місяць, з цього приводу власника перекладається сума 10000-13%=8700 рублей.
  5. Одна з труднощів, що виникають у разі, коли квартиру орендує організація - це питання оплати платежів за індивідуальними лічильниками - води, електрики, телефону, інтернету та ін., тобто тих платежів, які за договором найму квартири зазвичай оплачує наймач (комунальних платежів). Бухгалтерії іноді незручно, коли є платежі, що варіюються від місяця до місяця. Цей момент може бути врахований у договорі оренди житлового приміщення визначенням певної лімітованої суми, у межах якої мешканці витрачають ресурси, одержувані за лічильниками.

З перерахованого зрозуміло, що договір оренди житлового приміщення суттєво відрізняється від договору найму. І щоб не випливло «підводне каміння», і не виникло нерозуміння у взаєминах орендаря та орендодавця, необхідно серйозно підійти до укладання договору оренди квартири, за необхідності отримати консультацію грамотного ріелтора. Фахівці АН «Оренда-PRO»проведуть роз'яснювальну роботу з власниками квартир, а також, якщо виникне потреба, нададуть консультацію бухгалтеру підприємства.

ВАЖЛИВО: Новий закон – експеримент, який діє лише у 4-х регіонах: Москва, Московська область, Калузька область, Республика Татарстан.

Цей режим дозволяє здавати квартиру легально та сплачувати податок 4-6%, що загалом вигідніше і сплати ПДФО, та діяльності ІП з використанням спрощеної системи оподаткування (УСН).

За новим законом, прийом оплати у безготівковій формі має бути зареєстрований з використанням додатку ФНП “Мій податок”. Його можна буде безкоштовно скачати та встановити на свій смартфон після 1 січня 2019 року. Також аналогічні функції будуть доступні на спеціальних інтернет-майданчиках та сервісах, список яких ФНП опублікує.

Для безготівкових платежів (як і для готівки) необхідно сформувати чек в електронній формі, який має бути надісланий електронною поштою платнику.

Банки також можуть запропонувати послуги автоматичного формування чека при надходженні коштів на певну картку чи рахунок. Якщо ви користуєтеся такою послугою банку, у договорі оренди/найму необхідно зазначити для зарахування платежів саме цю картку/рахунок.

Прийом сплати без видачі чека є порушенням. Чек за безготівковими платежами має бути сформований пізніше 9-го числа наступного місяця (після місяця, у якому отримано оплата).

Оскільки прийом готівкових платежів оформляється для самозайнятих у такий особливий спосіб, необхідне внесення змін до чинних договорів.

Під час укладання нових договорів слід використовувати спеціальні форми для орендодавців-самозайнятих. У разі здачі квартири юридичній особі важливим є те, що платник не є податковим агентом (як це зазвичай буває при оренді у фізособи) – не він утримує ПДФО, а сам орендодавець-фізособа платить за себе податок НПД.

Звертаємо увагу: у договорі важливо зазначити, на які саме реквізити спрямовується електронний чек.

Всі особливості діяльності орендодавців-самозайнятих докладно описані у нашому новому посібнику “Орендодавець-Самозайнятий”, який вийшов у грудні 2018 року. Ми плануємо регулярно оновлювати його та надавати нашим клієнтам.

Отримання орендної плати через банківський рахунок фізичної особи

Отримати гроші на свій рахунок від орендаря фізична особа може шляхом переказу або шляхом внесення на його рахунок чи картку. Це може бути переказ, який здійснено іншою організацією зі свого рахунку, переведення фізичної особи зі свого рахунку або переведення фізичної особи без відкриття рахунку.

Для безготівкового переказу орендарю знадобляться банківські реквізити, які можна вказати в договорі або повідомити окремим (краще офіційним, за підписом та печаткою) листом. До них відносяться: ПІБ, ІПН (не обов'язково), номер рахунку, БІК банку, назва банку, номер кореспондентського рахунку банку, підрозділ Центрального банку (в якому відкрито кор. рахунок).

При здійсненні переказу з платника, тобто з орендаря, його банк, швидше за все, утримає комісію. Ця комісія сплачується орендарем і має зменшувати суму орендної плати. У призначенні платежу слід зазначити «За договором оренди № ХХ від ДД.ММ.РРРР за місяць РРРР р.». ВАЖЛИВО: орендар-фізособа може безпосередньо звернутися до Банку орендодавця та внести гроші на його рахунок (за номером рахунку) або на його картку (за номером картки). Наприклад, такий спосіб зручний у банку, який має багато відділень.

Також орендар може зробити переказ зі своєї картки на картку орендодавця або внести гроші через платіжний термінал банку на рахунок або картку орендодавця. Уточніть, чи надає ваш банк такі послуги та повідомте про це орендарю. Однак при переведенні картка-карта з орендаря може бути утримана несимволічна комісія, а сума однієї операції при внесенні через термінал зараз обмежена 15 000 рублями. Якщо потрібно внести більше, доведеться зробити кілька операцій, і банк може ввести обмеження на поповнення через один пристрій. Можливо, у перспективі з'являться інші способи оплати – наприклад, через мережу терміналів.

При здачі декларації з податку (ПДФО-3) рекомендуємо вам отримати у своєму банку або через Інтернет-банк витяг з банківського рахунку ІП за минулий рік. Якщо технічно можливо, то рекомендуємо вам отримати виписку по операціях з конкретним платником (орендарем).

Отримання орендної плати через банківський рахунок Індивідуального підприємця

Отримати гроші на свій рахунок від орендаря ІП може лише у формі переказу. Це може бути переказ, який здійснено іншою організацією зі свого рахунку, переведення фізичної особи зі свого рахунку або переведення фізичної особи без відкриття рахунку. Можливо, у перспективі з'являться й інші способи оплати – наприклад, через мережу терміналів або через банкомат. Для безготівкового переказу орендарю знадобляться банківські реквізити, які можна вказати в договорі або повідомити окремим (краще офіційним, за підписом та печаткою) листом. До них відносяться: назва ІП (наприклад, Індивідуальний підприємець Петров Петро Петрович), ІПН ІП, номер рахунку ІП, БІК банку, назва банку, номер кореспондентського рахунку банку, підрозділ Центрального банку (в якому відкрито кор. рахунок).

ВАЖЛИВО: орендар не може прийти до вашого банку і внести гроші на ваш рахунок. Навіть якщо він прийде до вашого банку, в якому він не має рахунку, він повинен зробити переказ без відкриття рахунку.

При здійсненні переказу з платника, тобто з орендаря, його банк, швидше за все, утримає комісію. Ця комісія сплачується орендарем і має зменшувати суму орендної плати.

ВАЖЛИВО: під час оформлення платежу платник має вказати «Індивідуальний підприємець Петров Петро Петрович», а чи не просто «Петров Петро Петрович». На жаль, з цієї причини були прецеденти незарахування коштів.

в особі , що діє на підставі , що називається надалі « Орендодавець», з одного боку, і в особі , що діє на підставі , що зветься надалі « Орендар», з іншого боку, іменовані надалі «Сторони», уклали цей договір, надалі « Договір", про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Договір оренди укладається мінімальним строком на 3 місяці. Орендодавець здає Орендареві строком на місяці в оренду майно (сайт, що знаходиться за адресою: ) для використання з метою здійснення своїх статутних завдань.

1.2. Оплата оренди сайту здійснюється щомісячно.

1.3. Орендар має право викупу орендованого сайту, за домовленістю з Орендодавцем.

1.4. Орендодавець має право підвищити вартість оренди у разі збільшення обсягів робіт за домовленістю з Орендарем.

1.5. Орендодавець має право встановити окрему плату за просування сайту за домовленістю з Орендарем.

1.6. Орендодавець та Орендар можуть виробити індивідуальні умови договору оренди сайту.

2. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Орендар зобов'язується:

  • використовувати сайт за прямим призначенням, зазначеним у п.1 договору, а також відповідно до інших умов договору;
  • містити орендований сайт у повній справності та робочому стані до здачі Орендодавцю про акт здачі-приймання;
  • проводити за свій рахунок зміни, доповнення на сайті, що орендується, силами орендодавця, не залучаючи треті компанії;
  • письмово повідомити Орендодавця не пізніше, ніж за подальше повернення орендованого сайту, як у зв'язку із закінченням терміну дії договору, так і при достроковому поверненні, і після припинення цього договору здати сайт Орендодавцю за актом, з урахуванням внесених (узгоджених з орендодавцем) змін;
  • на орендованому сайті не можна розміщувати посилання на інші сайти, змінювати код сторінок, розміщувати інформацію, що суперечить чинному законодавству.

2.2. Орендодавець зобов'язується:

  • після підписання сторонами договору протягом робочих днів надати відповідний сайт у справному стані Орендарю (після оплати за оренду);
  • вносити зміни, доповнення на сайті зданим Орендарю в оренду за узгоджену плату (при необхідності);
  • здійснювати супровід сайту, його просування у пошукових системах, рекламу сайту за узгоджену плату (при необхідності);

3.ПЛАТЕЖІ І РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ

3.1. За оренду зазначеного у п.1 цього договору майна Орендар перераховує Орендодавцю плату у розмірі рублів на місяць. Нарахування та виплата належних Орендодавцю сум проводиться щомісяця, за кожний місяць наперед.

4. ДОСРОЧНЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

4.1. Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендодавця, а Орендар зобов'язаний повернути сайт у випадках:

  • якщо Орендар використовує сайт (загалом або частково) не відповідно до цього договору;
  • якщо Орендар не вніс орендну плату протягом ;
  • якщо Орендар навмисне погіршує стан сайту.

4.2. Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендаря у випадках:

  • якщо Орендодавець втручається у діяльність Орендаря щодо використання орендованого сайту, що не суперечить цьому договору, Статуту підприємства та Установчому договору про його створення та діяльність;
  • якщо сайт, через обставини, за які Орендар не відповідає, виявиться в стані не придатному для користування.

5. ПРОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРУ

5.1. Після закінчення терміну договору Орендар має переважне право на поновлення договору за умови, що він належним чином виконає прийняті він за договором оренди зобов'язання.

5.2. За відсутності заяви хоча б однієї зі сторін про припинення або зміну договору після закінчення строку, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

5.3. При продовженні договору новий термін його умови може бути змінено за згодою сторін.

6. ОСОБЛИВІ УМОВИ

6.1. Орендар має право:

  • здавати отриманий за договором сайт у суборенду;
  • робити поліпшення: зміни, доповнення сайту, що орендується, за погодженням з орендодавцем;

6.2. Орендодавець має право розмістити на сайті, зданому Орендареві в оренду посилання на свій сайт;

сайту в мережі Інтернетв особі , що діє на підставі , що називається надалі « Орендодавець», з одного боку, і в особі , що діє на підставі , що зветься надалі « Орендар», з іншого боку, іменовані надалі «Сторони», уклали цей договір, надалі « Договір", про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Договір оренди укладається мінімальним строком на 3 місяці. Орендодавець здає Орендареві строком на місяці в оренду майно (сайт, що знаходиться за адресою: ) для використання з метою здійснення своїх статутних завдань.

1.2. Оплата оренди сайту здійснюється щомісячно.

1.3. Орендар має право викупу орендованого сайту, за домовленістю з Орендодавцем.

1.4. Орендодавець має право підвищити вартість оренди у разі збільшення обсягів робіт за домовленістю з Орендарем.

1.5. Орендодавець має право встановити окрему плату за просування сайту за домовленістю з Орендарем.

1.6. Орендодавець та Орендар можуть виробити індивідуальні умови договору оренди сайту.

2. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Орендар зобов'язується:

  • використовувати сайт за прямим призначенням, зазначеним у п.1 договору, а також відповідно до інших умов договору;
  • містити орендований сайт у повній справності та робочому стані до здачі Орендодавцю про акт здачі-приймання;
  • проводити за свій рахунок зміни, доповнення на сайті, що орендується, силами орендодавця, не залучаючи треті компанії;
  • письмово повідомити Орендодавця не пізніше, ніж за подальше повернення орендованого сайту, як у зв'язку із закінченням терміну дії договору, так і при достроковому поверненні, і після припинення цього договору здати сайт Орендодавцю за актом, з урахуванням внесених (узгоджених з орендодавцем) змін;
  • на орендованому сайті не можна розміщувати посилання на інші сайти, змінювати код сторінок, розміщувати інформацію, що суперечить чинному законодавству.

2.2. Орендодавець зобов'язується:

  • після підписання сторонами договору протягом робочих днів надати відповідний сайт у справному стані Орендарю (після оплати за оренду);
  • вносити зміни, доповнення на сайті зданим Орендарю в оренду за узгоджену плату (при необхідності);
  • здійснювати супровід сайту, його просування у пошукових системах, рекламу сайту за узгоджену плату (при необхідності);

3.ПЛАТЕЖІ І РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ

3.1. За оренду зазначеного у п.1 цього договору майна Орендар перераховує Орендодавцю плату у розмірі рублів на місяць. Нарахування та виплата належних Орендодавцю сум проводиться щомісяця, за кожний місяць наперед.

4. ДОСРОЧНЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

4.1. Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендодавця, а Орендар зобов'язаний повернути сайт у випадках:

  • якщо Орендар використовує сайт (загалом або частково) не відповідно до цього договору;
  • якщо Орендар не вніс орендну плату протягом ;
  • якщо Орендар навмисне погіршує стан сайту.

4.2. Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендаря у випадках:

  • якщо Орендодавець втручається у діяльність Орендаря щодо використання орендованого сайту, що не суперечить цьому договору, Статуту підприємства та Установчому договору про його створення та діяльність;
  • якщо сайт, через обставини, за які Орендар не відповідає, виявиться в стані не придатному для користування.

5. ПРОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРУ

5.1. Після закінчення терміну договору Орендар має переважне право на поновлення договору за умови, що він належним чином виконає прийняті він за договором оренди зобов'язання.

5.2. За відсутності заяви хоча б однієї зі сторін про припинення або зміну договору після закінчення строку, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

5.3. При продовженні договору новий термін його умови може бути змінено за згодою сторін.

6. ОСОБЛИВІ УМОВИ

6.1. Орендар має право:

  • здавати отриманий за договором сайт у суборенду;
  • робити поліпшення: зміни, доповнення сайту, що орендується, за погодженням з орендодавцем;

6.2. Орендодавець має право розмістити на сайті, зданому Орендареві в оренду посилання на свій сайт;

6.3. Договір діє з «2019 р. по «2019 р.