Стандартний договір оренди житла. Правила оформлення договору оренди квартири: зразок та які особливості для різних видів документа. Дані, які обов'язково повинні бути присутніми у договорі оренди

Якщо господар своєї нерухомості, бажає здавати її в оренду, то природно він може розраховувати на серйозні переваги цієї угоди. Наприклад, тепер можна отримувати великі гроші.

Але що стосується складання договору, то тут потрібно дотриматися багатьох аспектів, тільки тоді вдасться зробити все грамотно і правильно. Кожен пункт несе певний сенс, тож із цим питанням потрібно детально ознайомитись.

Врахуйте відразу, що договір прийнято оформляти виключно у письмовій формі та не менш ніж у двох примірниках. Тому заздалегідь потрібно знати такі деталі, щоб не стикатися з зайвими проблемами.

Договір повинен включати таку важливу інформацію, як:

Найменування сторін. Природно, тут потрібно вказати всі необхідні контактні дані учасників угоди;
Крім того, потрібно вказати і адресу, де власне розташоване житло, інші важливі параметри, які можуть визначити предмет договору;
Вартість оренди житлового приміщення. Щодо ціни, то вона обговорюється ретельно сторонами;
Важливо прописати і термін оренди, адже це не менш важливий фактор, який має бути присутнім у договорі;
Відповідальність сторін;
Інші пункти. Сюди прийнято відносити інформацію щодо стану житла в цілому. Завжди можна описати меблі, побутову техніку, щоб надалі це питання не викликало зайвих питань;
Інші умови. Тут прийнято вказати різні умови, які, можливо, є у власника нерухомості. Наприклад, це стосується режиму користування тими чи іншими предметами, наприклад, заборонено слухати музику і т.д. Природно, подібні деталі важливо вказати в договорі.

Це і є ті пункти, які завжди потрібно включати в подібні документи. Пам'ятайте, що їх відсутність загрожує різними проблемами для учасників угоди. Тому, не маючи в цій сфері ніяких знань і досвіду, бажано консультуватися з цього питання з досвідченими фахівцями, або взяти з собою на угоду досвідченої людини, яка розбирається.

Відповідальність сторін за договором оренди квартири

Щодо закону, то тут передбачено відповідальність для всіх учасників угоди. Але при цьому потрібно знати, якщо орендодавець відповідатиме виключно за передачу приміщення вільного від прав третіх осіб, то тут важливо розуміти, відповідальність мешканця справді куди різноманітніша.

Наймач відповідатиме:

Насамперед, це звичайно збереження житла, воно має використовуватися строго за призначенням і не інакше. Якщо все ж таки, цей пункт не буде дотримуватися, то доведеться відшкодувати власнику нерухомості збитки, природно договір буде розірвано;
Крім того, наймач несе відповідальність за своєчасну оплату;
Він відповідає і за дії тих осіб, які проживатимуть у даній квартирі з наймачем, але і звичайно, це стосується і тимчасових мешканців. Причому врахуйте, що власника квартири не цікавитиме момент, хто конкретно допустив те чи інше порушення договору, тому що доведеться відповідати наймачеві.

Оформлення договору оренди квартири та наступна реєстрація

Завжди можна завантажити готовий бланк договору, оформляючи його за зразком, і роблячи це з першого разу. Так як форма договору є письмовою, то врахуйте, що немає потреби турбувати нотаріуса. Звісно, якщо цього забажають сторони, то жодних обмежень законодавство не передбачає.

Документ прийнято створювати строго у двох примірниках і це найважливіша умова. Кожна сторона повинна зберігати свій оригінал. Потрібно чітко розуміти, що укладання такого договору – це гарантія безпеки для учасників угоди.

Тому кожна дрібниця в бланку має бути врахована, тільки в цьому випадку вдасться уникнути непередбачених, неприємних ситуацій.

Звичайно, на практиці часто багато деталей не дотримуються, що і призводить до багатьох серйозних проблем. Все це зводиться до того, що вам потрібно уважно вивчити всі ті нюанси, про які було сказано, і постаратися оформити договір правильно.

Не забувайте, у разі потреби, краще проконсультуватися з юристами, тож можна буде уникнути «підводного каміння» договору, з якими учасники угоди все частіше стикаються на практиці. Адже це серйозна фінансова операція, тож і підходити до неї потрібно відповідно.

Договір оренди квартири (найму житлового приміщення) – це угода, за якою одна сторона - власник житлового приміщення (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому.

У розмовною мовою- Це тотожні поняття. Але договір укладається відповідно до закону:

Між двома фізичними особами укладається договір найму житлового приміщення.
Якщо одна із сторін є юридичною особою, то укладається договір оренди.

При оренді квартири однієї фізичної особи в іншої фізичної особи слід обов'язково укладати договір найму житлового приміщення, т.к. така форма угоди захистить і людину, яка здає квартиру та людину, що винаймає квартиру від взаємних претензій.

Пам'ятка під час укладання договору найму житлового приміщення

Укладати договір найму житлового приміщення слід лише з власником квартири. Обов'язково при цьому треба перевірити документи власника, які б підтверджували, що квартира дійсно належить саме йому.

Існує два види угод оренди квартири:

короткі (терміном до 1 року, найчастіше укладаються на 11 місяців);
тривалі (терміном понад 1 рік).

Угоди, укладені терміном до 1 року зайве реєструвати, а тривалі (понад 1 року), навпаки, підлягають обов'язкової державної регистрации.

Договір оренди укладається та заповнюється у двох примірниках:

один екземпляр залишається у наймача квартири;
інший у власника, що здає цю квартиру.

Якщо до участі в угоді залучається третя особа – рієлтор чи нотаріус, складається три варіанти угоди.

Договір оренди квартири між фізичними особами: зразок та бланк

Договір оренди квартири Завантажити зразок 2018-2019 року безкоштовно. Варіант ув'язнення терміном до 1 року. Договір оренди квартири Завантажити зразок 2018-2019 року безкоштовно. Варіант ув'язнення терміном понад 1 року.

Можна скачати представлений бланк — зразок договору найму житлового приміщення 2018-2019 року, заповнити його у програмі Word або від руки та підписати обома сторонами.

Найкраще до договору додати передавальний акт (він міститься в документі з договором оренди) та бажано додати копії документів на квартиру та копії паспортів.

Увага!

Під час укладання уважно треба перевірити всі особисті дані та реквізити сторін.

У угоді краще вказувати повну суму орендної плати, т.к. у разі відмови орендарів платити за оренду, суд стягуватиме лише ті грошові кошти, які вказані у договорі.

Продовження

Якщо договір укладається на 11 місяців, то його можна не продовжувати, а після закінчення цього терміну укласти новий, якщо все влаштовує обидві сторони.

Якщо договір укладається на більш тривалий термін, то можна укласти додаткову угоду про продовження. Наприклад:

«Громадянин (як) (П.І.Б.) іменований(а) надалі «Наймодавець», з одного боку, і громадянин(ка) (П.І.Б.) іменований(а) надалі «Наймач», з іншого боку, уклали цей додаток до договору найму житлового приміщення (№ та дата договору) про наступне: 1. Наймодавець та Наймач домовилися продовжити термін дії договору на період з (дата) до (дата).»

Після додаткової угоди мають бути зазначені повні реквізити сторін такі самі, які були вказані спочатку.

Можна внести в угоду пункт автоматичного продовження. Пункт про автоматичне продовження можна внести спочатку, а можна додати додаткову угоду.

Текст додаткового пункту про автоматичне продовження угоди має такий вигляд:

"У разі якщо за місяць до закінчення дії цього договору, жодна зі сторін не заявила про намір його припинення, договір автоматично пролонгується на строк в один календарний рік".

У договір оренди квартири короткий строкпункт про автоматичне продовження не слід включати.

Державна реєстрація договору найму житлового приміщення

Реєстрацію договору найму житлового приміщення можна провести в органах місцевого самоврядування та у податковій інспекції. Треба звернутися до цих органів за місцем проживання.

Для реєстрації треба взяти із собою такі документи:

паспорт;
оригінали документів на квартиру, що підтверджують власність;
договір із усіма додатками;
копії всіх цих документів.

оренди житлазразка 2018 року – документ, необхідний кожному, хто збирається винаймати або здавати квартиру. Як скласти договір оренди між фізичними особами, які нюанси слід врахувати та як обійтися без послуг юриста, розповімо у нашій статті. Тут же наведемо докладний алгоритм укладання договору та його зразок, який можна завантажити в один клік.

Чи обов'язково укладати договір оренди житла

Строго кажучи, якщо йдеться про здачу або оренду квартири між фізичними особами, то доречніше говорити про договір найму житлового приміщення. Однак з точки зору права назва угоди великого значення не має, головне — його зміст. Тому для зручності надалі ми називатимемо угоду здачі-оренди житла договором оренди.

Отже, договір оренди (або найму) повинні укладати все незалежно від відносин сторін. Навіть якщо ви за своєю добротою пустили в квартиру пожити родича або друга безкоштовно, краще оформити стосунки письмово — в такій ситуації укладається договір найняти безоплатного житла (див.: Що таке і як скласти договір безоплатного найму житлового приміщення?). Принаймні так ви зможете уникнути можливих суперечок з приводу того, хто оплачує комунальні послуги і чи не надто багато часу мешканець проводить під душем або перед телевізором.

І вже набагато актуальніше питання про договір, якщо за житло, що знімається, квартирант зобов'язаний платити. Питання, пов'язані з порядком користування приміщенням та розміром або строками виплат орендної плати, цілком можуть закінчитися судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорить, що за відсутності письмового договору в суді не можна використовувати показання свідків. Крім того, згідно з тим самим Цивільним кодексом, письмова форма не тільки прямо передбачена для договорів оренди або найму житла (ст. 674 ЦК), але ще й повинна використовуватися у всіх випадках, коли має місце одна або обидва наступні умови:

хоча б однією стороною правочину виступає юридична особа;
угода у сумі понад 10 000 рублів укладається між фізичними особами, тобто громадянами.

У випадку з житлом особливо актуальною є остання умова — місячна вартість оренди квартири в Москві, Санкт-Петербурзі чи іншому. великому містізараз обходиться помітно дорожче.

Чи можна скласти договори оренди житла самостійно без юриста

Сам собою договір оренди (точніше, комерційного найму, якщо йдеться про угоді двох громадян) не належить до надмірно складних документів. Будь-яка грамотна людина, витративши деякий час на вивчення законодавства та порівняння різних бланків договорів оренди житла, у багатьох наявних на правових сайтах або юридичних форумах, зможе самостійно скласти такий договір.

Однак трапляються випадки, коли краще все-таки звернутися до професіонала. Зазвичай така потреба виникає, якщо:

є сумніви, що орендодавець має право здавати квартиру;
договір укладається через посередника, у сумлінності якого ви не впевнені;
розмір плати за житло дуже відрізняється від того, що просять за аналогічні квартири в тому ж районі міста.

У цьому випадку вам краще буде попередньо проконсультуватися з юристом, а то й замовити укладання договору оренди, що містить умови, які зможуть захистити ваші права.

Що має містити типовий договір оренди житла. Завантажити зразок 2018 року безкоштовно

У цивільному праві передбачено поняття істотних умов договору. Якщо вони в тексті не відображені, то договір вважається не те що недійсним, а просто неукладеним. Щодо оренди житла істотними будуть умови:

Чи не знаєте свої права?

про особу орендодавця та орендаря;
предмет договору (ознаки житлового приміщення, що дозволяють однозначно визначити, що саме здається в оренду);
розмір орендної плати (в принципі, її можна не вказувати, але тоді ви отримаєте не договір оренди/найму, а договір про безоплатне користування житловим приміщенням).

Так, договір має містити такі розділи:

Преамбула. Тут вказується найменування договору («Договір оренди житлового приміщення» або, що більш правильно з юридичної точки зору, «Договір найму житлового приміщення»), місце та дата його укладання, імена або найменування (для юридичних осіб) сторін, а також їх скорочені найменування , що будуть використовуватися далі за текстом договору.
Предмет договору. Тут має бути докладно охарактеризовано житло, яке здається за договором. Чим повніша інформація, тим краще — тому в договорі слід зазначати не тільки адресу, а й площу приміщення, його кадастровий номер, а також підставу, що дає орендодавцю право здавати це приміщення (право власності, договір оренди з правом на здачу квартири в суборенду тощо) д.).
Розмір орендної плати.
Права та обов'язки сторін.
Відповідальність сторін.
Строк, на який укладається договір. За відсутності цього пункту договір вважатиметься укладеним терміном 5 років. Цей же часовий проміжок визначено ст. 683 ЦК України як максимальний термін договору найму житла.
Реквізити і підписи сторін. Тут потрібно описати сторони якнайдокладніше. Для громадян потрібно вказати паспортні дані та місце постійної реєстрації, для юридичних осіб — організаційно-правову форму, ІПН, ОГРН, БІК та інші банківські реквізити.

Зрозуміло, ця структура лише орієнтовна. За своїм бажанням сторони можуть містити туди і додаткові умови. Зокрема, організація, яка орендує житло для свого співробітника, може вимагати включити до договору пункт про нерозголошення змісту документа третім особам.

Розберемо тепер деякі з елементів структури докладніше.

Особи, які укладають договір

Закон розрізняє 2 види договорів на тимчасове комерційне користування житлом:

договір оренди житлового приміщення, яким орендарем може бути юридична особа;
договір найму житла, укладений лише з наймачами-громадянами (фізичними особами).

Найчастіше різниця з-поміж них невелика, тому часто й те й інше називають договором оренди. Але деякі відмінності все ж таки є. Зокрема, за договором найму, укладеним на термін більше 1 року, не допускається вселення тимчасових мешканців на безоплатній основі та розмір орендної плати не є суттєвою умовою (оскільки громадянин може дозволити безкоштовно користуватися своєю квартирою іншим особам).

Крім того, в договорі найму повинен вказуватися не тільки наймач, а й особи, які постійно з ним проживають (для оренди цього не потрібно). Якщо такі особи не були вказані одразу, то вони можуть бути вселені пізніше за згодою власника житла, якщо площа, яка припадає на кожного, відповідає нормам житлового законодавства. Єдиним винятком є неповнолітні: дозволу на їхнє вселення не потрібно і дотримання норми не є обов'язковим.

Терміни дії договору оренди житла та пов'язані з ними особливості укладання

З практичної точки зору договори щодо оренди приміщень можна розділити на 2 групи:

договори тривалістю понад рік;
договори тривалістю менше ніж рік (короткострокові).

Поділ це пов'язано з такими обставинами:

Якщо у договорі не зазначено конкретний термін, то договір згідно зі ст. 683 ЦК України, вважається ув'язненим на 5 років. Для того, щоб розірвати такий договір, орендар (наймач) повинен письмово попередити власника квартири не менш як за 3 місяці до дати передбачуваного виселення.
Обтяження, що виникають через укладання договорів з терміном від року, підлягають обов'язкової реєстраціїв органах Росреєстру.

Крім того, у разі короткострокових договорів не діють правила щодо ремонту приміщення, тому що при найму менше ніж на рік необхідність у ремонті може і не виникнути.

Щодо термінів діє правило: якщо мешканець акуратно платив за квартиру та не порушував інших своїх обов'язків за договором, він має право після закінчення терміну договору укласти новий на той самий термін. Власник квартири має право відмовити йому у укладанні нового договору, але в цьому випадку він зобов'язаний на рік утриматися від здачі житла в оренду. Якщо ж протягом року він здав приміщення знову, то попередній мешканець має право вимагати через суд розірвання нового договору та відшкодування збитків, які він зазнав через те, що не отримав житла на новий термін. Однак у разі короткострокових договорів це правило не діє: вони можуть і не продовжуватись.

Плата за житло

Розмір оплати за договором найму житла визначається самими сторонами. Проте ст. 682 ЦК України передбачає, що законом може бути встановлений максимальний розмір плати. Щоправда, поки що таких правил стосовно комерційного найму ще вводилося, проте можливість запровадження у майбутньому слід пам'ятати.

Терміни внесення орендної плати також регулюються договором. Якщо ж сторони нічого щодо цього в договорі не вказали, то діє правило, передбачене вже Житловим кодексом стосовно соціального найму. Відповідно до нього плата протягом місяця вноситься у термін пізніше 10 числа місяця, наступного за тим, протягом якого належить оплата.

Крім орендної плати, сторони можуть домовитися і про платежі за комунальні послуги. Якщо ж спеціально це у договорі не зазначено, то електрику, воду, теплопостачання та інше оплачує наймач.

Права та обов'язки сторін за договором найму житла

Обов'язками, що виникають у сторін договору з моменту його підписання, є:

Для орендодавця: надати приміщення, придатне для проживання. У разі виявлення недоліків, про які нового мешканця не було попереджено заздалегідь, він має право вимагати від власника квартири виправлення цих недоліків, зменшення орендної плати або відшкодування витрат, які знадобилися на усунення цих дефектів. Відшкодування можливе як шляхом прямого повернення відповідної грошової суми, так і утримання цих витрат з орендної плати.
Для орендаря (наймача): оплачувати квартиру вчасно, використовувати житло тільки для проживання та забезпечувати його безпеку.

У свою чергу, крім обов'язків, сторони мають певні права. Про деякі права орендаря (наймача) вже було сказано вище. Крім цього, наймач має право:

При довгостроковому договорі (тривалістю понад рік) за згодою власника здавати приміщення або його частину за договором піднайму.
Пускати тимчасових мешканців терміном не вище 6 місяців. Якщо за їх проживання не береться плата (тобто не укладається договір піднайму), то згода власника не потрібна – достатньо лише його повідомлення. Однак власник має право заборонити проживання тимчасовим мешканцям, якщо внаслідок їх вселення на кожну особу у квартирі буде припадати житлоплоща менша, ніж передбачено нормами цього міста.

Спірним є питання використання приміщення для занять професійної чи підприємницької діяльності. З одного боку, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ дозволяє таку діяльність, якщо вона не заважає сусідам та іншим мешканцям квартири; з іншого - ст. 678 ГК РФ прямо передбачає обов'язок мешканця використовувати приміщення лише для проживання. Звісно ж, що в даному випадку підприємницьку та професійну діяльність мешканця буде дозволено — але тільки в тому випадку, якщо це прямо відображено в договорі, оскільки ст. 421 ДК РФ надає сторонам можливість укласти навіть договір, не передбачений законом. У цьому випадку, правда, вже йтиметься про змішаний договір.

Відповідальність за договором оренди житла

Законом передбачено відповідальність для обох сторін договору. Але якщо орендодавець (наймодавець) відповідає лише за передачу приміщення належної якості та вільного від прав третіх осіб, то відповідальність мешканця значно різноманітніша.

За законом наймач (орендар) відповідає:

За збереження житла та його використання за призначенням. Відповідальність за порушення тут — відшкодування завданих власнику збитків та можливість дострокового розірвання договору через суд за ініціативою власника приміщення.
За своєчасну оплату. Відповідальністю тут буде сплата відсотків за ставкою Центробанку РФ за весь час прострочення, а також можливість судового розірвання договору, якщо плата не вноситься 6 місяців і більше (для короткострокового договору - 2 рази поспіль).
За дії осіб, які мешкають у квартирі разом із наймачем, а також тимчасових мешканців. Власника квартири не цікавить, хто припустився порушення — відповідатиме все одно буде наймач.