Як правильно здавати квартиру в аренду: основні правила. Яке житло купувати для здачі в оренду Як вигідніше здавати 2 х кімнатну квартиру

На перший погляд, здача майна в оренду може здатися вигідною. Вартість квартир у мегаполісах настільки велика, а сама орендна плата така маленька, що вкладені кошти виправдовуються лише через десятиліття.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок є індивідуальним. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО ТА БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Цього часу буде достатньо лише в тому випадку, якщо господареві вдасться знайти добрих клієнтів, і уникнути ризиків.

Особливості

Наявність у власності нерухомості виступає гарантією збереження інвестицій. На неї не вплине інфляція, тому що вартість майна піднімається пропорційно її зростанню.

Чимало власників приймає рішення щодо продажу майна. Проте насамперед порушується питання реалізації та збереження грошей, отриманих із продажу.

Звичайно, якщо інших цілей у формуванні бізнесу або покупки іншої дорогої квартири відсутні, тоді продаж може обернутися лише збитком, який може виражатися в наступному:

• у форматі інфляції;
• якщо власник вкладався у банк, він отримає незначний відсоток;
• придбання житла, без якого важко обійтися;
• ризиків, які пов'язані з питаннями безпеки фінансів.

Тримати житло порожнім також не вигідно, оскільки його власнику все одно доведеться вносити оплату за комунальні послуги, експлуатацію майна та інші витрати, пов'язані із утриманням. Подібні нюанси спонукають більшість господарів порожніх квартир на передачу його в оренду.

Тут у власників з'являється маса позитивних сторін:

• квартира завжди перебуває під наглядом наймачів;
• виручка від угоди дозволяє сплатити витрати на утримання майна, та отримати додатковий дохід;
• у разі виникнення надзвичайних ситуацій, квартиронаймачі вживуть перших заходів щодо їх усунення;
• майно, в якому будуть знаходитися наймачі, буде позбавлене зазіхання знайомих і родичів.

Щоб здавати квартиру на законних підставах, реєструватися в податковому органі як індивідуальний підприємець немає необхідності.

Податок розраховуватиметься виходячи із суми орендної плати, яка позначається в угоді. Відсоткова ставка у разі піднімається не вище 13% від фактичної суми доходу.

Рідко цей розмір може збільшуватись до 17 відсотків, але підвищення стосується лише тих, чий дохід від оренди збільшений до десяти МРОТ.

Чи варто здавати

Великий зиск у оренді квартири дається тим, хто отримав її у спадок. Після підписання угоди його вже неможливо виправити.

Головне, щоб у договорі були присутні такі пункти:

• сума та час перерахування плати за оренду;
• відсоток дозволеного застосування квартири, що орендується;
• питання щодо внесення оплати за комунальні послуги;
• порядок аналізу стану майна господарем;
• процес відшкодування завданих власнику збитків.

Добре, якщо перед укладенням договору, учасники угоди можуть провести попередню розмову з професійним юристом.

Тут потрібно зазначити, що якщо квартиронаймач вирішить провести у квартирі ремонтні роботи, то кінцевий результат все одно належатиме власнику. Усі будівельні заходи дозволяється проводити виключно за згодою господаря.

Добре, якщо воно буде складено у письмовій формі, щоб уникнути у майбутньому можливих непорозумінь. Якщо ж господар квартири відповість твердою відмовою, наймачеві доведеться змиритись з його рішенням.

Як вигідно здати

Домогтися вигоди можна лише за правильному підході до справі, у своїй сам прибуток може збільшуватися до максимальної суми. Результат багато в чому залежить від письмового договору, у якому мають описуватися всі умови та правила експлуатації території майна.

Якщо говорити про вселення та виселення з майна, то ці заходи проводяться за допомогою упорядкування акта прийому-передачі квартири.

У ньому основний наголос робиться на такі дані:

• показники житла;
• її косметичне та технічне наповнення;
• стан сантехнічних комплектуючих;
• розташування меблів та її стан.

У текстовій частині документа можуть вписуватися всі дані, які можуть бути корисними орендодавцю, якщо вони допомагають йому регламентувати відносини з наймачами.

До цього списку може включатися заборона на здійснення реєстрації, суборенди та інші неприпустимі на погляд власника дії. За таких умов між учасниками зберігатиметься домовленість, а сам господар регламентує договірні відносини на свій погляд.

Чи вигідно брати іпотеку та здавати квартиру в оренду

Досконало, навіть якщо людина купить житло за іпотечною програмою, і далі здаватиме його, він зможе заробити на оренді великі гроші. Отриману виручку може віддавати кредитору як погашення фінансових зобов'язань перед банком.

Повністю розплатитись по іпотеці йому вдасться приблизно через 10-20 років. В результаті квартира з'явиться у нього практично задарма. Проте ця ідея здається привабливою лише теоретично.

Російське законодавство не забороняє громадянам вчиняти подібні дії, але тут важливим є уважне вивчення договору з банком. У ньому не повинно бути заборон на оренду іншим особам.

Проте навіть найлояльніші умови банку не зможуть принести жодного прибутку. Це якщо ще не звертати увагу на всілякі труднощі з пошуком наймачів, його неакуратним поводженням з чужими речами у квартирі, витрати на додаткові ремонтні роботи та інше.

Отже, брати квартиру в іпотеку, щоб після здавати її в оренду вважається неприбутковим заходом.

Прибутковість бізнесу у разі у середньому становить 4-7% річних. Розрахунки кажуть, що набагато вигідніше купити дві недорогі одно-або двокімнатні квартири у відомих для оренди міських районах, або там, де відчувається брак пропозицій.

Капіталовкладення такого плану окупиться набагато швидше, порівняно з покупкою однієї, але дорогої квартири.

Бажано одразу визначитися з тим, кому саме здаватиметься квартира. Так, якщо говорити про іммігрантів, студентів та трудящих вахтою, то для них розміри та якість житла рідко виходять на перший план.

Коли ж житло планується давати на користування сім'ям з дітьми, тут діють зовсім інші закони.

В останньому випадку квартира не може мати лише одну кімнату. Вона має обладнатися пральною машиною та іншими побутовими приладами. Добре якщо поруч будуть розташовуватися дитячі садки та школи.

Можливі ризики

Щодо гострих кутів, які є скоріше недоліком у вирішенні цього питання, то тут можна виділити кілька нюансів:

• власник квартири може зіткнутися з несумлінними наймачами чи громадянами з шахрайськими нахилами;
• квартиронаймачі можуть вимагати обов'язкової реєстрації за місцем проживання;
• якщо на момент проживання в квартирі, що орендується, у наймачів народиться дитина, тоді з їх випискою у власника можуть виникнути величезні проблеми;
• нові мешканці можуть незаконно перездати квартиру іншим людям, та отримувати за угоду свій дохід;
• якщо люди неакуратно користуватимуться орендованим майном, господар може зазнати значних збитків;
• протизаконні дії мешканців можуть призвести до неприємних інцидентів господаря із представниками судової влади.

Цей список далеко не повний, оскільки у власника може виникнути безліч інших неприємностей. Наприклад, якщо нові мешканці влаштують потоп у квартирі, через що сусідньому майну завдадуть відчутних збитків.

Добре, якщо угода буде оформлена грамотно, оскільки вдасться стягнути з винуватця необхідну суму в повному обсязі.

Якщо ж орендодавець не має договору, швидше за все відновлювати майно сусідів власнику доведеться за рахунок особистого бюджету.

Схожі проблеми можуть виникати через несправність сантехнічних приладів. Тоді власнику буде складно щось довести, тому в ремонт доведеться вкладати свої гроші.

Уникнути цього вдасться лише в тому випадку, якщо не буде доведена вина ЖЕКу, який обслуговує будову, фахівців, які займалися встановленням труб тощо. Тут власник може заздалегідь убезпечити себе, якщо застрахує відповідальність. Ця процедура також потребує додаткових грошових вкладень.

Здача житлової нерухомості - один із найпоширеніших (нарівні з банківськими депозитами) способів отримання пасивного доходу для громадян Росії. Хтось здає житло, яке дісталося йому у спадок, а хтось – цілеспрямовано купує для цього квартири.

В обох випадках така бізнес-діяльністьмає багато нюансів. Якщо їх знати, можна отримувати стабільний та високий пасивний дохід за мінімальних витрат часу. І навпаки - не знаючи тонкощів орендного бізнесу, можна і доходу не отримати, і коштів витратити чимало, пішовши в мінус. IQReviewзібрав цілу інструкцію для тих, кого приваблює подібний спосіб заробітку. Розглядатимемо лише довгострокову оренду - від місяця і довше.

Скільки грошей може приносити здавання квартири в оренду: коротка статистика по містах РФ

Щоб оцінити можливий дохід, потрібно мати уявлення про ціни на оренду у різних містах РФ.

Цифри приблизно такі:

Москва – від 30 тисяч на місяць за «однушку» в нормальному стані (чисто, але просто, без сучасних меблів, з набором основної техніки) у спальному районі або за «бабусин» варіант, але із зручним розташуванням. У найближчому Підмосков'ї ціни будуть трохи нижчими – близько 25 тисяч.

Санкт-Петербург - приблизно 20 тисяч за ті самі умови.

Міста-мільйонники та близькомільйонники – близько 10-12 тисяч за «однушку» в нормальному стані на відстані від центру, і близько 15 тисяч за квартиру в зручнішому місці.

Обласні центри з населенням близько півмільйона – приблизно 8 тисяч за «однушку» у нормальному стані.

Врахуйте, що отримані кошти потрібно буде вкладати у підтримку та розвиток бізнесу. Як мінімум раз на 5-7 років бажано робити в квартирі косметичний ремонт. Якщо замовляти його у бригади фахівців, приблизна ціна обробки за 1 "квадрат" буде приблизно 2-3 тисячі рублів. Тобто за однокімнатне житло площею 40 квадратних метрів доведеться віддати близько 80-120 тисяч.

Скільки квартир потрібно, щоб забезпечити себе?

Жити тільки на гроші, які приходять від здавання квартир, цілком реально. Причому реально не лише для тих, кому вони дісталися у спадок. За грамотного розпорядження своїми фінансами середньостатистичний громадянин цілком може дійти такої мети. Займе це, щоправда, не один і два роки.

Уявімо, що для життя людині достатньо мати близько 15 тисяч рублів щомісяця. Якщо у вас є своє житло, то на таку суму цілком реально купувати їжу та оплачувати комунальні послуги. Звичайно, на одяг, розваги, медицину, купівлю побутової техніки, відпочинок, ремонт та інші статті витрати таких коштів вже не вистачатиме.

Виходить, що 1 квартира в Москві, Пітері або в мільйоннику вже може покривати витрати 1 людини на основні потреби. Якщо брати до уваги місто поменше – то треба мати вже 2 квартири.

Для більш комфортного життя середньостатистичного громадянина (за умови, що він має своє житло) достатньо отримувати 25-30 тисяч рублів щомісяця. Цього вже вистачить не лише на їжу, а й на інші витрати (звичайно, без особливої ​​розкоші).

Тобто для того, щоб покривати основні витрати на 1 особу, необхідно:

здавати 1 квартиру у Москві;

здавати 2 квартири у Пітері;

здавати 2-3 квартири у містах-мільйонниках;

здавати 3-4 квартири в обласних центрах із населенням близько півмільйона.

Це - при найкращому підході, якщо у вас не буде тривалих простоїв, і якщо мешканці попадуться порядні.

Цінова категорія

Умовно житло можна поділити на кілька цінових сегментів. Залежно від цього визначатиметься і приблизна цільова аудиторія ваших наймачів.

Варіанти можуть бути такими:

1. Чи платити податки, якщо так, то як?

   Відповідно до чинного законодавства РФ, з житлової площі, що здається, повинен сплачуватись податок. При цьому немає значення, на який термін орендується житло - на добу або на 2 роки - платити все одно потрібно.

   Документально це можна оформити двома способами:

   Зареєструвати ІП та сплачувати єдиний податок за спрощеною системою. І тут розмір податку становитиме 6% від одержуваних коштів. Декларація до податкової в цьому випадку подається щорічно до 30 квітня, а податок сплачується щокварталу.

   Отримати патент на оренду нерухомості в оренду. І тут ІП теж реєструється, і розмір податку також становить 6%. Патент купується на календарний рік. Вартість його розраховується індивідуально, і залежить від площі житла та населеного пункту (наприклад, у 2016 році за квартиру в межах МКАД площею до 50 «квадратів» патент коштував 12 600 рублів).

   Укладати договір як фізична особа. Податок у разі буде становити 13%.

   Відсутність договору під час здачі у найм розцінюється як умисне ухиляння від сплати податків. У цьому випадку вам доведеться сплатити і сам податок, і як штраф - додати ще 40% від суми несплати. За неподання податкової декларації – ще від 5 до 30% за кожен місяць прострочення.

   За фактом офіційно житло здається в основному тільки в Москві, і в основному лише тими, хто має кілька квартир. Причому у прихованні факту оренди зацікавлені як власники, так і винаймачі: адже якщо з квартири треба буде додатково сплачувати податок – господарі житла на цю суму піднімуть розмір орендної плати.

   Мешканці знайдені, заселилися до квартири: що далі?

   Після того, як ви віддали ключі своїм квартирантам, можна спокійно зітхнути. Тепер ваше завдання полягає лише в отриманні грошей та періодичному контролі. У перші кілька місяців рекомендується забирати гроші самостійно, приїжджаючи у квартиру. Тож ви зможете оцінити її стан.

   Якщо мешканці охайні, спокійні та акуратні - далі особисті поїздки можна робити рідше (наприклад, раз на 2 місяці), а оплату отримувати на картку.

   В обов'язковому порядку слід перевіряти оплату комунальних послуг. Найзручніше зареєструватися на сайті держпослуг, та домовитись із квартирантами, щоб вони надсилали фотографії чеків.

   Поради всім, хто здає або збирається здавати житло (відео)

Ви задумалися про інвестиціях у нерухомість, але маєте не надто велику суму грошей? Чи хочете максимальну віддачу від вкладених коштів? Чи ви новачок у цій справі і хочете почати з малого? У будь-якому з цих випадків варто розглянути можливість інвестування шляхом купівлі кімнати під здачу в оренду. У цій статті ми розглянемо всі плюси та мінуси від інвестицій у кімнати, попередимо про складнощі, з якими ви можете зіткнутися, а також порівняємо цей вид інвестування з банківським депозитом.

З чого почати?

Перше, з чого варто почати, якщо у вас з'явилося бажання стати інвестором у нерухомість – оцінити розмір необхідних вкладень та наявних на даний момент коштів. Вартість кімнат у Санкт-Петербурзі починається зараз із 800 тисяч рублів і не має межі вартості (ніхто не може обмежити бажання деяких продавців). Існує чітка закономірність: чим нижча вартість кімнати, тим більше клопоту буде з покупкою та можливим подальшим продажем; водночас, що дешевша кімната, то вище у відсотковому відношенні буде орендний дохід.

Можлива, навіть якщо у вас є лише частина грошей – ви можете оформити іпотеку чи споживчий кредит. Звичайний кредит хороший тоді, коли вам потрібна невелика сума на короткий термін і ви не хочете зайвих турбот щодо оформлення іпотеки, складнощів при покупці кімнати та подальшого виведення кімнати з-під застави банку. Але відсотки за споживчими кредитами приблизно в 1,5 рази вищі, ніж у іпотеці. Якщо потрібна сума значна, або ви плануєте виплачувати борг тривалий час, варто оформити іпотеку. На даний момент іпотеку на кімнати дають Ощадбанк і ДельтаКредит, умови у них приблизно однакові, а відсоткова ставка становить 13-14% річних. Купівля кімнати через іпотеку накладає деякі обмеження при виборі кімнат, тому що не кожну кімнату банк прийме до застави.

Купівля дешевої кімнати під оренду у багатокімнатній квартирі

За суму від 800 тисяч рублів можна купити кімнату під орендуневеликого метражу (близько 10 м2) у багатокімнатних квартирах, а також кімнати у квартирах колишніх гуртожитків. Найчастіше, за документами кімната є якоюсь кількістю часток від квартири, і для продажу такої кімнати продавцю потрібно отримати від сусідів відмови від переважного права покупки. Коли таких сусідів багато і вони у квартирі не живуть, справа стає клопіткою та витратною. Якщо отримати відмову не вдається, залишається можливість замаскувати продаж під договір дарування. Для продавця це найпростіше, але тоді покупець змушений буде сплатити податок 13% від кадастрової вартості цих часток (кімнати). Якщо ж у покупця іпотека, то така угода стає неможливою.

Дохід від здачі такої кімнати в оренду на даний момент складає близько 8 грн. Тобто, ваш щомісячний дохід становитиме 12% річних. Комунальні платежі в цьому та наступних прикладах орендарі сплачують самі.Здорожчання вартості самої кімнати пропорційно до зміни цін на всю вторинну нерухомість і залежить від економічних факторів. У довгостроковій перспективі зростання цін на нерухомість можна порівняти з розміром реальної інфляції. З точки зору інвестиції у нерухомість, це найвигідніший варіант, але при цьому найклопотливіший. Тут ще потрібно розуміти, хто будуть ваші майбутні орендарі, адже вам доведеться контактувати з ними щомісяця і взаємодіяти з питань, що виникають. Найдешевші кімнати часто знімають приїжджі з сусідніх країн або люди з дуже невеликим достатком та можливими особистими складнощами. Ви повинні розуміти, що таке спілкування матиме свою специфіку.

Покупка кімнати під оренду середньої вартості в 2-4 кімнатній квартирі

Під середньою вартістю ми розуміємо кімнати у ціновому діапазоні 1200-1700 тисяч рублів. Як правило, це кімнати, цілком придатні для проживання, без явних недоліків і проблем. Вартість оренди таких кімнат становить 10-13 тисяч рублів на місяць і залежить від її розташування. Кімната в центрі може бути здана на кілька тисяч рублів дорожче, ніж кімната тієї ж цінової категорії, але знаходиться в спальному районі. Як правило, такі кімнати знімають цілком пристойні люди (іноді творчих професій) з невеликими доходами, а також студенти та молоді дівчата. Дохід від оренди таких кімнат становитиме 9-10% річних.

Купівля під оренду дорогої кімнати

Купівля дорогої кімнати для оренди - дуже погана інвестиція у нерухомість. Продати таку кімнату в майбутньому буде дуже складно, тому що попиту на таку нерухомість немає. Здати її в оренду за ставкою, наближеною до вартості оренди однокімнатної квартири, так само дуже складно, тому реальний дохід від оренди буде на рівні ставки за хорошу кімнату середньої вартості. Єдине можливе виправдання для такої покупки - її перспектива з точки зору розселення та продажу всієї квартири, але таких варіантів практично не залишилося, оскільки всі квартири вже давно розселені.

Інвестиція у покупку кімнати або банківський депозит

Для порівняння візьмемо ситуацію, коли ви маєте суму в 1,3 мільйона, а термін інвестування 2 роки. У першому випадку ви кладете гроші на рахунок в Альфа-Банку з щомісячною виплатою відсотків під 9,2% річних (Сбербанк розглядати не станемо через надмірно низькі ставки), а в другому випадку ви витрачаєте ці гроші на купівлю кімнати під орендусередньої якості.

Депозит.Ви поклали в кишеню свої гроші і насамперед пішли до найближчого офісу Ощадбанку. Там вам розповіли, що відкривши внесок на 1,3 мільйона рублів, ви отримуватимете 5,97% річних. Ви вирішили для порівняння вирушити до сусіднього Альфа-банку, і там вам запропонували відсоткову ставку вже 9,2% річних. Так як ходити ви вже втомилися, а банк теж відомий, то у них ви гроші залишили. Через два роки у вас на рахунку залишилися ті ж 1,3 мільйони, а за відсотками ви отримали 239 тисяч рублів. Разом ваш капітал = 1539000 рублів. Тут варто зазначити, що у разі дострокового розірвання депозиту ви отримаєте 0,005% річних. Тобто 65 рублів.

Ви вирішили купити кімнату і залучили як помічник. Разом з ріелтором ви стали вибирати кімнати за ціною близько 1,3 мільйона, і коли знайшли підходящий варіант, вашому агенту нерухомості вдалося збити ціну до 1,2 мільйона рублів. Витрати на ріелтора при цьому склали 60 тисяч рублів, а супутні витрати на оформлення покупки ще 15 т.р. Решта 25 т.р. ви відклали на чорний день. Через місяць після того, як ви взялися покупкою кімнати під орендуВи отримали від неї ключі, і вже наступного дня ваш фахівець з нерухомості знайшов вам орендаря. За підсумками дворічного періоду кімната приносила дохід 10 УРАХУВАННЯМ. протягом 23 місяців, що становило в результаті 230 тисяч рублів. Інфляція за цей період становила 7% і ціни на нерухомість зростали тими ж темпами, тому вартість кімнати вийшла 1,3 млн + 7% + 7% = 1 488 000 рублів. Чорний день, на який ви відкладали 25 УРАХУВАННЯМ. так і не настав, тому розмір ваших активів у результаті склав 1743000 рублів. Як і у випадку з депозитом, тут є свій мінус – швидко перевести кімнату в гроші не вийде, тому що для продажу зазвичай потрібно близько 1-2 місяців.

Підбиття підсумків

На нашому прикладі, який максимально наближений до реальних умов, ми показали, що інвестування в купівлю кімнати під орендузначно вигідніше, ніж такий самий надійний інструмент як депозит. В результаті купівлі кімнати за два роки наш капітал збільшився на 34%, тоді як дохід від депозиту склав 18,4%. При цьому, ви повинні розуміти, що покупка кімнати вимагає трохи більше клопоту, ніж відкриття вкладу в банку. Якщо ви готові до нових можливостей завдяки інвестуванню в нерухомість, ми бажаємо вам успіху у цій цікавій справі!

Не купуйте квартиру і собі, краще орендуйте! Так радять найкращі експерти з інвестицій у нерухомість, починаючи з професора Єльського університету та нобелівського лауреата Роберта Шиллера та закінчуючи аналітиками з ріелторських та девелоперських компаній різних країн, що відзначають небувале зростання цін на нерухомість та зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?

Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном

Найкращий і простий спосіб визначити, чи завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме у світі як price-to-rent ratio (P/R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати у найм її можна на 25 тис. рублів на місяць, тобто. на рік 300 тис. руб. P/R = 5000000 / 300000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на вартість квартири, без урахування втрат на витрати.

Цей індекс показує як інвестиційну привабливість житлової нерухомості, а й взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається за надмірно високою ціною.

У США в 70-, 80- і 90-х роках P/R коливався між 10 і 14. Останніми роками він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона – понад 20, у Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - понад 25, у Каліфорнії - понад 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P/R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P/R по всіх Штатах показав, що в 40 із 50 великих міст на сьогодні нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.

Якщо P/R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 – як правило, краще купувати, якщо більше 21 – ціни на нерухомість завищені і її набагато краще орендувати, ніж купувати.

Деякі аналітики вважають, якщо P/R більше 25, то ринок значно перегрітий і утворює «мильний міхур».

За даними Globalpropertyguide, у Європі P/R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!

Найнижчий показник у Європі - у найбідніших або країн, що розвиваються. Рекордсмен – Молдова, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, ніж орендувати, але попит обмежений та ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати у квартири Молдови чи України, наприклад. Привабливе співвідношення P/R обумовлено низькими цінами купівлю житла і щодо високими оренду.

При цьому в найрозвиненіших і найблагополучніших країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - дуже. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не за визначними економічними показниками, а через багаторічне зростання цін на нафту, за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.

Зростання цін на житло в Росії не унікальне. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн у світі – США, Англію, Австралію, Нову Зеландію, Францію, Ізраїль, Грецію, Болгарію, Норвегію, Південну Корею, Китай.

Журнал The Economist писав: "У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії".

P/R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто. варто купувати її, щоб здавати в оренду. Проте більш точно результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно та ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P/E ratio та рівне вартості нерухомості (числитель), ділене на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів карбованців. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000 / 200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляються. Річна чиста доходність квартири дорівнюватиме 200 000/5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04*100% = 4%.

Однак найчастіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеної на вартість нерухомості та помноженої на 100%.

У Росії середня доходність житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина – 4,42%, Франція (Париж) – 3,63%, Монако – 1,9%, Іспанія – 3,92%, Англія (Лондон) – 2,09%, Болгарія – 4,66% , США – 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдові, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але тільки в Панамі умови для інвестицій вважали чудовими.

Справді, Панама активно розвивається, у проекті з розширення каналу працюють тисячі зарубіжних спеціалістів, які винаймають житло. У країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються до банківського та будівельного бізнесу. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (у центрі або на престижному узбережжі), яка здаватиметься в оренду за 1500 доларів на місяць і приноситиме валову прибутковість у 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.

Що скажуть експерти

Втікачі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені та інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів та намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченіших наших експертів із питаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковість може йтися і який із сегментів найбільш привабливий?

Вадим Лященко, керуючий АН «РБНО»: «Ні, не вигідно порівняно з іншими найпростішими інвестиціями – наприклад, банківськими вкладами Прибутковість рублевих вкладень у нерухомість у Москві при здачі їх у найм добре відома - це у середньому 4-6% річних у рублях. Водночас досить надійні та стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних за рублевими вкладами з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст рубльової ціни квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок приймати, швидше за все, не варто, тому що він дуже малий (1-2% річних, у кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири у справному. стані».

Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не схильні до різких коливань цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як зазначив Вадим Лященко, найменші ризики - у банківських вкладів. Є лише одна проблема – недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів у недавній російській історії, нинішніх розорень, обиватель із середнього класу підсвідомо побоюється класти велику йому суму на рахунок у банк.

Володимир Яковлєв, генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість сягає 7% річних. В інших сегментах прибутковість ще нижча – 3-5% річних».

У розрахунках ми наводили дані з інших країн, де найчастіше картина трохи райдужна, ніж у Росії. Можливо, все-таки має сенс звернути увагу на європейську нерухомість та шукати там цікавий варіант? Придбати щось і здавати в оренду - і надійний капітал залишається, і дохід йде.

Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість припускають вкладення над рублях, а євро. Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (у євро, в РФ). Крім того, у низці країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна сума вкладень, що рекомендується, вища, ніж у Москві, і починається не зі 100-150, а з 300 тисяч євро».

Володимир Яковлєвпогоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується більш обережного погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомість, там середня прибутковість 3-5% залежно від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше... Багато росіян уже купилися на закордонну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути закордонні активи...».

Істотний чинник наголошує Олена Кондрашева, провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в закордонну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий інтерес до цього виду нерухомості, що наростає. Проте сьогодні, враховуючи ситуацію в Україні та європейський курс на запровадження санкцій та їх посилення, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився».

Ми йдемо своїм шляхом?

Для російської людини, консервативної та осілої за натурою, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія та показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другу нерухомість, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди розумнішим вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може луснути, рубль може звалитися, а квартира - завжди ціні». Міркування економістів про «перегрітість» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низьку прибутковість не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і найвигідніший капітал.

Як зазначає Олена Кондрашева, «…Інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження та примноження коштів. "Оренда – годує", тобто. ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, покращити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- та бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу – 5-6%».

Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агенції «Центральний Департамент Нерухомості»аналізує ситуацію з урахуванням психології російської людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишався одним із найстабільніших джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання купівлі «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої ​​актуальності, який не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Проте, враховуючи нинішнє фінансове становище працездатного населення, не менш актуальним є й інше питання – чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здачі в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» та «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для здачі в оренду за рахунок залучених ресурсів».

Анатолій Юрійовичдобре оцінює перспективи лізингу, особливо «для тих, хто вже давно орендує квартиру та стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла», розстрочки та іпотеки з погляду купівлі квартири як інвестиції. «Спочатку може здатися, що відсоткові платежі з іпотеки різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості тощо, купівля квартири для оренди за рахунок іпотечного кредиту не така вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшим здаванням в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашено, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру». Проте, як підкреслює Анатолій Юрійович, важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, має працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума первісного внеску». В цілому, «що більший початковий внесок, тим вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».

Довіряю вам свою квартиру

У багатьох країнах людині, яка купила нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі та всі повноваження на переговори з орендарем, стягнення плат, дрібний ремонт у квартирі тощо. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок у банку (за вирахуванням витрат та комісійних фірм). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «Чи перспективна послуга «управління нерухомістю» від Агентства нерухомості? Наскільки це потрібне на російському ринку?».

Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але за моїми спостереженнями не користується великим попитом. Більшість наймодавців вважають за краще вступати у відносини з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на безготівкові розрахунки.

Крім того, є певні складнощі при наданні подібної послуги і в агенцій - залежно від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентська винагорода (що становить від 10% орендної плати та вище), але й усі суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші аспекти бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, які роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, набагато більшою мірою послуга довірчого управління затребувана росіянами, які купують закордонну нерухомість».

Володимир Яковлєв:«Послуга управління хоч і представлена ​​на нашому ринку, але не розвинена... Мінімальна винагорода становить 10% від платежів, що надходять. До неї вдаються переважно клієнти, які живуть за кордоном».

Анатолій Писін: «Послуга "управління нерухомістю" в економ-сегменті, як це розвинуте за кордоном, у нас не прижилася Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які живуть поруч доглянути квартиру, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці цією послугою користуються тільки ті клієнти, які не мають людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру за знайомством трохи нижче за ринкову вартість, головним фактором вибору квартиранта - це взаємосимпатія та довіра».

До питання про довіру. Як точно зауважила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки що не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна щабель розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде у цьому напрямі.

Повне марення щодо ринку РФ! А капіталізація? Інфляція?

Якщо з банківських вкладів забирати % інфляції, то там не буде особливого заробітку, а якщо ще й взяти реальне підвищення цін, то тут ще можна і в мінусі опинитися, крім цього не забувайте про податки, що зростають. Тут йдеться, швидше, про те, як не просрати те, що маєш, а заробітком це не назвеш...

Згоден з вами! Заробіток на оренді квартир є сумнівним, т.к. орендарі в основному свині і вб'ють будь-яку квартиру в мотлох, доведеться робити косметичний ремонт кожні 2-3 роки, але в нашій країні захистиш гроші від інфляції та якась копійка постійного доходу.

У євро та долара також є інфляція, але й іпотека до 4%. Тоді сенс має кредит від туди спрямовувати сюди. Щоправда, останнім часом ціни на оренду дуже впали. Знайти клієнтів дуже складно. Коефіцієнт не 25, швидше за наближається до 35. Якщо рахувати всі витрати повністю.

http://realty.dmir.ru/articles/36249/
У чому тут груба помилка?

Розповім свій вдалий досвід інвестування. У західній Німеччині в передмісті Дюссельдорфа радіусом до 45 км є квартири, що приносять 7-8% річного доходу в євро, це вже після сплати всіх комунальних платежів і витрат. В основному це квартири з-під банків звичайно. А прибуткові будинки від 7% до 11% річних у євро бувають приносять, якщо взяти кредит за ставкою 2,5% річних на 10 років на 40% від ціни, то це ще більше збільшить дохід на вкладені кошти, оскільки банківські гроші коштують 2,5%, а будинок генерує нехай навіть 8%-9%. Будинки можна знайти вартістю - від 150 000 євро, тобто свого капіталу потрібно наприклад близько 90 000 євро. Кому цікаво пишіть поділюся досвідом.

Сергію, дуже цікаво, а можна вам на мейл написати чи в скайп?

Сергію, як вам на Email написати?

Едуард, Ви можете звернутися до нас – ми німецьке агентство нерухомості, маємо офіс у Москві, можемо проконсультувати вас з усіх питань. Ось два приклади наших об'єктів тут навіть можете подивитися:
http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-vuppertal-124695469/ - дорожче
і подешевше http://realty.dmir.ru/sale/apartamenty-vuppertal-124690819/ Прибутковість близько 8% як раз, в євро!

Сергію, будьте ласкаві напишіть про свій німецький досвід і мені [email protected]З повагою...

дані щодо Росії сильно занижені. Дохідність реальних об'єктів -1кв за 4млн 6.6% з урахуванням витрат на КУ або 7.5% без КУ. а кімнати 13.6% чи 14.5% без КУ

в якому ж регіоні така прибутковість приваблива??

Так, так Аліса.. з цього моменту докладніше..)) де ж ця вулиця і де цей будинок.. втечу купувати і здавати)
Чи це в країні чудес, Алісо?

Беремо квартиру-студію 25 кв. в новобудові з чистовою обробкою, не в Москві, наприклад, Іжевську це 1250 т.р. Здаємо в найм на довгостроковій основі 10 УРАХУВАННЯМ / міс + комуналка 120 000/1 250 000 х 100 = 9,6% з витратами - 8%. Якщо подобово складати 20т.р./міс. 240 000/1250000 х 100 = 19%

відразу видно теоретика. при подобовому здаванні ви будете зайняті щодня, та й прибирати треба буде за мешканцями. щоденне прання та зміна білизни. туалет-ванну мити. газову плиту відтирати, холодильник щодня мити. Самі будете? І нестачі будуть обов'язково всякої дрібниці, білизни. Як стягувати будете? навіть у готелях це питання не вирішено. та вам ще потрібна буде і відпустка і вихідні, і прихворіти можете. і податки доведеться платити. І немає гарантії від простоїв за відсутності клієнтів.

Можливо оренда і найвигідніша, але на сьогоднішній день права орендарів ніяк не захищені. Власник будь-якої миті може припинити договір оренди без пояснення причин, суд буде на боці власника. Договори оренди житлового приміщення, як правило, короткострокові, таким чином наш російський орендар поневіряється з кута в кут. Немає можливості облаштовувати житло на свій смак, проводити бажаний ремонт та інше.

Права орендодавця теж ніяк не захищені. З'їжджають ці горе-орендарі, попередивши господарів за 2-3 дні. Знайти не встигаєш нових, так і живемо! Вже 3 рази зі мною таке було. Дика країна, ніякої культури людського спілкування. Як нормальній людині жити в цьому бруді?

Згоден. Мені просто ключі під килимок закинули і сказали, що з'їхали вже тиждень як. А в квартирі залишили повний сра..нік.

Поступайте простіше – здавати дійсно не вигідно – простіше купувати раз на рік і сплачуючи 13% податок продавати

Раз на 3 роки. інакше 30%

Права орендодавця теж ніяк не захищені. З'їжджають ці горе-орендарі, попередивши господарів за 2-3 дні. Знайти не встигаєш нових, ось так і живемо! Що заважає укласти нормальний договір найму зі штрафними санкціями і взяти страховий депозит?
Та нічого не заважає, і депозит страховий взятий і договір нормальний ... тільки виллється все до судів по кілька місяців, а це вже інша пісня. Потрібно краще підбирати орендаря.

Тетяно, звідки Ви взяли цифру податку 30% та термін 3 роки? Продавай бодай п'ять квартир щороку, ставка податку 13%.

Багато громадян та 13% податку не платять, занижуючи при продажу вартість квартири.

Тут забули обговорити ще один момент: орендувати квартиру молодими – це одне питання. Але що люди робитимуть на старості, коли платити за орендовану квартиру 1000 доларів виявиться не під силу! звичайно, всі хочуть мати власне житло, бо залишися без роботи, не опинишся на вулиці. Та й умови в орендованих квартирах в Росії – потворні! У Європі чи Америці зовсім інша річ. Знімаєш житло з хорошими меблями і почуваєшся не злиднями, а нормальною людиною

))) Ну даєте.. Жебраками в старості стануть що ті, хто квартиру може купити зараз? А сотні тисяч на перший внесок та платежі щомісяця платити – це економія? Кв дорожчають, але, як написали тут, на 1% на рік, тобто вона коштуватиме ~6-7млн. А 5-10 мільйонів він бідненьким банкам подарує.
"Почуваєшся не злиднями, а нормальною людиною" - якраз навпаки. Злиденні це понти. І про нормальність писати не доводиться. А як бути – відповідь є, і багато варіантів. Але тема тут інша.

Алла фантазерка, живу в Лондоні, гірше буде ніж у Рязані, що ж ви про це не пишіть, і говермент так і відповідає всім, що це індивідуальна країна і в ній не повинні все жити добре, це тільки в Росії з вами церемоняться так ви і тут гадіть, а в Лондоні за 2 на 3 бокс для проживання орати треба і вихідні теж,

вже не тисяча а 500

Говорити про нерухомість Росії взагалі – справа безглузда. Квартира в Москві, С.-Петербурзі, Єкатеринбурзі та інших великих містах ще років 150 буде гарною інвестицією. У Москві будувати нема місця. А Москва обмежуватиметься МКАДом. Решта - неМосква. Питання зіставлення інвестиції у квартиру з вкладами у банку - для безграмотних (можу прокоментувати окремо). Більше того, безпечно розмістити грошову суму, призначену на квартиру, безпечно в Російському банку справа проблематична, і явно не вигідна. Питання вигідності оренди квартири перед покупкою – теж для непосвячених у це питання людей. Оренда квартири в Москві завжди несе високі ризики для наймачів (підвищення ціни через короткий проміжок часу, низька відповідальність наймодавця, відсутність законодавчої бази щодо оренди квартири та повна незахищеність наймача, низький рівень фахівців з оренди житла та ще багато іншого). Висновок - купівля квартири у великому місті Росії, а особливо в Москві - це хороша та гідна інвестиція.

Євген, я хотів назвати вклади примітивними, але висловився стриманіше, назвавши "найпростішими" інвестиціями, - щоб не кривдити тих, кого Ви називаєте безграмотними. На жаль, таких (фінансово-безграмотних) у нас більшість. Що й підтверджують деякі коментарі. Особливо тих, хто готовий за 13% річних купувати фінансування активу, що приносить йому від 0 до 5% річних (це про іпотеку в рублях для вторинної торгівлі).
Щодо безпеки вкладів, то сам цього року спокійнісінько отримав через 3 тижні після відкликання ліцензії одного з банків свій вклад із відсотками (за ставкою 9% із щомісячним приєднанням, у загальній сумі до 700 т.р.). Не так вже й складно і не так вже й небезпечно розмістити на рік по 600-650 т.р. у 10-15-20 банках (якщо Ви один і збираєте на квартиру). Є й така "стратегія" і є такі покупці.

Зараз вже не більше, ніж у третій день.

Золоті слова, Вадиме. Згоден з усім. І як один із варіантів збереження та примноження підійде.

безграмотні зіставляючі %% гроші над банках зберігають, а ОФЗ, і дохідність вище і надійність крутіше ніж в ощадбанки. А ви продовжуйте у татфондбанках зберігати.

Ну звичайно кожен себе почуває фахівцем, а на ділі жодної розумної та обґрунтованої відповіді немає. Так і працюєте, аби комісію отримати, а що буде потім вже нікого не хвилює.

У нашій країні потрібно купувати житло навіть у кредит, ніж винаймати квартиру.

І через 10-20 років при покупці ~5млн кв буде заплачено 11-17млн. Т.ч. "розумний іпотекар" "багатів" на 12млн в мінус. Натомість із хатою.

А Ви враховуєте преміум-сегмент Москви, де середня прибутковість на сьогодні 3-4%, а також те, що Globalproperty включав до розрахунків інші російські регіони?

повністю з Вами згодна, Олена.

Можу сказати і не про Преміум-сегмент: я продала свою квартиру за 11,2 млн, здають її за 38000, разом окупність через 26 років, що за цією версією вище - не дохід. І це у Москві.
А ось інший приклад: купила я на стадії будівництва іншу нерухомість, у Москві ж, та її окупність 12%. Так що тут треба прораховувати конкретний варіант, не треба сперечатися, просто врахуйте всі нюанси і вибирайте ретельніше забудовника. А ось що все одно краще вкладати в нерухомість, а не в банки - погоджуся. Краще по 5% за рік заробляти, ніж профукати кілька мільйонів через черговий колапс. У нашій країні надійніших інвестицій поки що немає.

У себе треба вкладати. І магазин відкривати, якщо гроші завелися. Тому що прибутковість навіть у дурня буде точно вищою за 10-20% на рік. Це називається обіг товару. А якщо бог кмітливістю не нагородив, то найняти фахівця можна, щоб керував і кермував. І все одно доходи не зрівняються із "зацементованими" коштами. Гроші мають обертатися, а не лежати. Завантажте книг розумних і почитайте на дозвіллі, хто про нерухомість мріє.

ну насмішили!
авторе, ви в темі взагалі? схоже, що зовсім немає.
орендувати квартиру НЕ вигідно! Віддаєш своє і назавжди, безповоротно!
купив квартиру за іпотекою, не подобається місце - здав квартиру і винаймаєш там де подобається.
взагалі розхотілося? продав квартиру, повернув банку позику, інше собі.
у нас вартість нерухомості зростає.

Звичайно ж, російській людині ніхто не радить орендувати довічно замість того, щоб узяти та й купити собі квартирку! Йдеться про те, що у світі в багатьох країнах ціни на нерухомість настільки високі, що нерозумно її купувати за добре розвиненого ринку оренди та хорошого рівня доходів людей. Просто зачекати на більш сприятливий момент. Але у нас – по-іншому. Для себе краще купити з багатьох причин, а для інвестицій ситуація стала гіршою – прибутковість падає, витрати зростають. Але кожен робить висновок для себе сам – що йому краще.

Vladimir - взагалі вважав загальну суму переплати по іпотеці..Що значить знімати не вигідно????У всьому світі люди знімають..і насолоджуються життям.

Андрію, а ви вважали рівень інфляції за 10 років наприклад? Що таке 10 000 рублів 10 років тому були і зараз? А цифра платежу не індексується, через 10 років ви просто з кишені дістанете гаманець і в два заходи погасите кредит. Давайте розмірковувати тверезо по переплаті. Якщо у вас немає грошей і не передбачається, ви берете у банку гроші і природно за це треба платити, радійте що іпотеку у нас хоч під 12% (в середньому) можна взяти, в Білорусії під 49-69річних дають. Ви можете не брати іпотеку та віддавати чужій людині, орендуючи житло. А решту пропивати, наприклад. Тоді і банку злидню не дістанеться, але і у вас не додасться-коли трохи грошей у кишені з'являється-дуже швидко знаходяться місця, куди їх прибудувати можна. Та не зберегти. А зберегти знову десь? У банку? Та боронь мене боже- минулий рік показав.

додаю до коментаря. Друге питання про людей похилого віку - ви теж колись пенсіонером станете і держава вам забезпечить гідну старість за 6000 р на місяць. За будь-який додатковий дохід потрібен - якщо ви її (квартиру) купите наприклад своїм батькам - порахуйте скільки проблем закриється відразу - квартира і так вам залишається це раз, старим збільшення до пенсії це два і найголовніше - вони справою зайняті. А найголовніше навіть не це - вони пишатися будуть вами! Але це звичайно з часткою жарту але де ви бачили пенсіонерів, що грають на біржах? Вони молодці хоч навчилися не довіряти банкам-ну скільки ж можна з людей знущатися- 700000руб застраховані в банках-а інше? Хто знову ці гроші отримав - а люди їх копять, складають. це взагалі схоже на ментів у засідці. Із банками краще не зв'язуватися. А куди вкластися простій людині, якщо їй, наприклад, у спадок мільйона три впало? А житло- воно було, є, і буде поки що єдиною надійною і стабільною умовою збереження грошей. Придавило життя - можна продати завжди, а так спокійно здавай в оренду - нехай не мільйони, але на життя вистачатиме. Я говорю про більшість. Так, банки прибуток отримують - а ви коли-небудь давали в борг на 20 років? Тут живеш і не знаєш, що завтра за вікном стукне.

І через 10-20 років при покупці ~5млн кв буде заплачено 11-17млн. Т.ч. "розумний іпотекар" "багатів" на 12млн в мінус. Натомість із хатою.
Наталю, вистачить людям мізки пудрити. Цирк поїхав.

хто таке марення пише не ясно
купив житло, воно є. а винаймав 30 років житло, віддав купу грошей і в тебе нічого немає.
не говорячи про вартість, якщо купувати котлован. купив 3 лимони, побудували, став 4

зараз таких приростів немає, максимум 30% (я про новобудови)

Нічого страшного. Тільки треба вибрати забудовника, щоби не прогоріти і все ОК.

Ну так 30% від 3х це десь 4 і виходить...

А хто ж пропонує винаймати 30 років житло? Про це і мова - у Росії для себе багато хто вважає розумніше купити, а для здачі в оренду - велике питання.
Але як вам такий кульбіт: одна людина в 1996 році купила в Москві хорошу двокімнатну за 70 000 доларів, а інша не поспішала, грошей копила, знімала і влітку 1998 року за 70 000 купила собі 2 таких квартири:)

Але як вам такий кульбіт: одна людина в 1996 році купила в Москві хорошу двокімнатну за 70 000 доларів, а інша не поспішала, грошей копила, знімала і влітку 1998 року за 70 000 купила собі 2 таких квартири:)------
Ніяк. В умовах Вашого завдання немає даних про здатність фігурантів до економічного прогнозування:)

А потім вже дуже добре він повинен працювати і накопичувати - адже ще знімав (викидав на вітер) квартиру.

"Ніяк. В умовах Вашого завдання немає даних про здатність фігурантів до економічного прогнозування:)"
Абсолютно точно! Про їхні можливості ніяких даних, але є дані про здатність економіки повертатися до людини різними сторонами і несподівано (або повільно) змінювати ціни на нерухомість

"А потім вже дуже добре він повинен працювати і накопичувати - адже ще знімав (викидав на вітер) квартиру.
Заробляв він швидко і граючи, як у ті роки. Над грошима не трясся, але йшов упевнено у плюс. У потрібний момент виявився з валютною готівкою і йому пощастило)) Знімав хорошу квартиру всього-то доларів за 300 (тоді це було нормально) якраз навпроти свого офісу. І купив на вторинному ринку дві квартири, а не коробку. Загалом, непогано вирулив :)

У 90-ті і не таке було))) але кожному своє.
Я б сказав, що вкладення треба диверсифікувати. А то не дай бог знову все почнеться як у 90-ті!

Олена, підтягувати аналітику під фактор везіння – заняття невдячне, ніхто не заперечує того факту, що вершки знімають люди, які опинилися у потрібний час у потрібному місці. Чому вони там опинилися, - питання окреме. Мене ж, у разі, в повному обсязі влаштовує дещо директивний характер статті. Розрахувати інвест. привабливість у цій темі - не бином
Ньютона, але питання, як зберегти єдині, порівняно невеликі заощадження простому обивателю, залишилося за кадром. Можливо, це тема наступної статті. Я б ознайомилася)

Користувач957801, навряд чи можна зберігати директивність, коли наші експерти, коментарі яких наведені у статті, дотримуються протилежних точок зору. Але все одно дякую, врахую. Завдання стояло скромне - якщо закордонні аналітики кажуть "ні, не вигідно", то що ми? і що думають наші експерти? Щоб спробувати дати відповідь, як же зберегти (і примножити?) нажите непосильною працею, то тут потрібно копати довго, грунтовно і серйозно. Доведеться спробувати, якби Ви не проти ознайомитися:)

Дякую, Олено! Серйозність та ґрунтовність завжди в ціні!
Напевно, охопити абсолютно всі фактори неможливо, але, як гриться, не математекою єдиною... Чекатимемо нових цікавих матеріалів. Успіхів!

Так 30% ви якраз і переплатите за три роки поки будинок будується, і це якщо вчасно збудують. ті ж 30% за ці три роки ви можете отримати в ОФЗ і купити вже на вторинному ринку нічим не ризикуючи, а якщо збираєтеся іпотеку брати, то за рахунок відсотків ще й більше зекономите.

Якщо реально, то вигідніше купувати двокімнатну квартиру в Москві і здавати кімнату - жити самому і соотв. витрати "все включено" і мешканець на очах, але це треба адекватного "уживаного" мешканця. а це - рідкість.

А Молдова щось з чого стала інвестиційно привабливою для орендарів, хто там у чергу варто орендувати житло?

Йдеться про співвідношення P/R, сприятливому для покупки нерухомості - тобто вона там відносно дешева, має перспективи для зростання і окупності при здачі в оренду (не дивлячись на те, що черг з орендарів там немає)

Так, таке відчуття, що стаття рекомендована! Комусь знадобилося, щоб тепер кровно зароблені в банки несли)))) Але сіль у ній у будь-якому разі є! Співвідношення P/R приблизно таке, як вони описують (я можу сказати про СПб), ми просто не правильно вважаємо термін окупності, у нас ці цифри є ідеальними. А якщо у витрати на квартиру внести податки (які, до речі, з 2015 року підвищать на додаткове нерухоме майно), "амортизаційні витрати" або ремонт квартири (не завжди трапляються наймачі, які хочуть утримувати орендоване майно в хорошому стані) і т.п. зростання тарифів на послуги на експлуатацію житлових будинків ТВЖ я взагалі не говорю! То справді виходить "бульйон з-під яєць". Сама у своїй професії зіткнулася з чим: клієнт купуючи 1 кімнатну квартиру по іпотеці у спальному районі міста, змушений платити щомісячні платежі за іпотекою значно вищою, ніж вартість місячної оренди квартири, різниця досягає 30-50%!!! Це ж грабіж! Тому, як і раніше, вважаю, що для інвестицій краще вкладати гроші в комерційну нерухомість.

Звичайно ви праві! Але ліквідна комерційна нерухомість коштує набагато дорожче 1-2 кімнатної квартири. Звертаю Вашу увагу – ліквідна – тобто. завжди швидко знайдете нового орендаря та швидко продасте, якщо знадобиться. У нас у Ростові-на-Дону ліквідна маленька ком. нерухомість у великому дефіциті.

А чим вам агенти насолили, швидко здам вище житло, ще й вам премія від мене 10% від комісії.

При співпраці з грамотним агентом, простою не буде гарантую, так само береться застава у розмірі місячної плати, якщо мешканці з'їжджають не попередили, за місяць застава не повертається. Якщо зіпсоване майно віднімається із застави. За грамотного агента все прибутково. 89522030919

Бідолаги, при розрахунку річного виторгу враховуйте простої (коли немає орендаря і коли під час ремонту).
Також враховуйте витрати особистого часу на пошук мешканців, канитель з ними, на контроль та щомісячне отримання грошей з них та сплати комуналки, а також втрати та витрати часу на експлуатацію та утримання об'єкта:
- ПДФО 13%
- ремонт поточний та ремонт капітальний, в т.ч. заміна та ремонт меблів та побутової техніки
- послуги ЖКГ
- Витрати на виселення недбайливих мешканців
- податок на нерухомість (який з наступного або з 2016 року збільшиться У РАЗИ)
- можливі збитки від затоплення сусідів, які мешкають унизу
- можливі збитки у зв'язку з раптовим від'їздом мешканців, які прострочили платіж та тягли з оплатою, не заплативши за воду та світло

В останні 3 роки ціни на оренду не зростають через масовий догляд орендарів в іпотеку, нормальних мешканців все важче знайти і довше пошук, а перераховані витрати на утримання нерухомості збільшуються щорічно.
Якщо покопатися, можна привести ще явні і неявні витрати.
І як інвестиційний проект придбання квартири для здачі однокімнатної квартири наприклад в Красноярську, стане непривабливою інвестицією з внутрішньою нормою прибутковості IRR = від 3 до 4% річних і простим терміном окупності близько 30 років, а дисконтованого терміну окупності немає - він відсутній!
Висновок: вартість нерухомості завищена, економічно доцільніше жити в оренді!
Купівля з іпотеки та здавання в оренду – це повна несусвітня дурість російського народу!

Аппер-міддл не полізе в іпотеку, щоб здавати потім у найм. Ці хлопці чудово справляються з розрахунками і без експертів, які звикли оперувати "середньою температурою лікарні". Питання в іншому: як якщо не примножити, то хоча б зберегти заощадження, еквівалентні 1-2-кімнатній економ-квартирі. Спроба переорієнтувати населення країни, де житло досі є надцінністю, на довіру банкам - не менша несусвітня дурість, ніж покупка в іпотеку в оренду.
Так, і щодо "масового догляду орендарів в іпотеку" твердження сумнівне. Мотивація для найму варіативна, а ця "маса" наймачів занадто неоднорідна, щоб робити такі узагальнення.

"Купівля за іпотекою і здавання в оренду - це повна несусвітня дурість російського народу"
Я дивлюся, у "великих економістів" грошей кури не клюють. Мені, наприклад, щоб купити трикімнатну квартиру, довелося спочатку купити в іпотеку "готель", здавати її, через 4 роки взяти невеликий кредит на "невідкладні потреби" погасити іпотеку, продати "готель", погасити кредит, взяти знову іпотеку, вже на 3 -Хкімнатну (відразу доходу не вистачало на платежі). Після ремонту та переїзду продав свою 2-кімнатну та частково погасив іпотеку. Остаточно погасив іпотеку лише за рік. Без усіх цих рухів я б не накопичив на доплату з 2-х до 3-кімнатної.

Настав час ламати стереотипи. Наприклад, що нерухомість - найкраще вкладення. Надійне так (навряд чи сильно впаде). Але не завжди таке вигідне.

Приклад із особистого досвіду. Півроку тому продали троячку у Москві. Гроші поки що в основному розклали за банківськими вкладами. Самі зняли нову та більш простору трішку (річна вартість оренди 4,7% від її ринкової вартості). Вклади, за якими розкладені гроші, приносять не менше ніж 13-14% (з урахуванням щомісячної капіталізації). А деякі «креативні» варіанти типу «драбинка» «Тінькова» - 16,5-18% річних. Невелике зростання вартості нерухомості не перекриває цієї доходності. І, звичайно, вклади – припускають набагато більшу мобільність. Потрібні гроші, з'явився цікавий інвестиційний варіант – пішов та зняв. І так, кілька зустрічей з АСВ у нас цього року вже було, по всіх банкрутах нам все виплатили протягом двох тижнів з моменту відкликання ліцензії.

Отже, настав час перестати мислити стереотипами.

Настав час ламати стереотипи. Наприклад, що нерухомість - найкраще вкладення. Надійне так (навряд чи сильно впаде). Але не завжди таке вигідне. -----

Чому б не врахувати той факт, що для когось "кращість" - саме в довгостроковій надійності, а не в вигоді? :) Про стереотипи звучить здорово, але тема заявлена ​​набагато конкретніше)))

"Приклад з особистого досвіду. Півроку тому продали троячку в Москві. Гроші поки що в основному розклали за банківськими вкладами"
ну що, відбили бабусі? підозрюю, що ні і навряд чи зможете.

краще б доларів купили, 100% за рік. Ну та гаразд, краще в рублях ніж у квадратах

Ось ми тут з товаришем подумали і прийшли до наступного.
1. Нерухомість-єдиний засіб накопичення. Народ більше ні в що не вірить і вважає це найкращою інвестицією. а точніше єдиною.
2. Через надмірну централізацію влади, "бажання царя, столиці"-в МСк відбувається різка концентрація всіх ресурсів країни. І див. п.1
3. Приватна (!) Нерухомість - один з єдиних (якщо не єдиний) спосіб щось передати у спадок дітям з якоюсь гарантією, що не відберуть. Ні частка у бізнесі, ні які фонди не гарантують розкуркулювання.
Якщо ж ми говоримо про Захід, то там купа можливостей витратити своє життя та гроші. тому не ідеалізують вкладення нерухомість.

Ви маєте рацію!

Божевільні, не разу не були на заході зате знають як там добре, ...на заході щоб вижити на роботу по 12 годин на день і вихідні теж, welcome

Нам впаяють такий податок на нерухомість скоро, що власники кількох об'єктів будуть віддавати кілька місячних зарплат, щоб заплатити річний податок!

Нічого особливо страшного в планах немає, якщо ви кажете про житлову нерухомість. Ось із комерційної там так, проблеми будуть серйозні з податками.

Я тут, розумієш, шукаю нерухомість, щоб купити в кредит і здавати. А тут на пошту надходить лист із заголовком "Не купуйте нерухомість, щоб її здавати". Не, ну нормально, так? І як накажете тепер це розцінити?

Більше цікавився комерційною нерухомістю, що йде як готовий орендний бізнес – щоб чистий прибуток після всіх витрат та податків покривав іпотечний платіж "із запасом". Не так просто знайти такі варіанти.

І ось цікаво стало: чи існує можливість (можливо через якісь схеми, щоб, наприклад, закласти перший внесок у ціну, або ще якісь) взяти в кредит на фіз. особа нерухомість вартістю 10 – 600 млн. руб. під забезпечення виплат доходами від її оренди, показавши банку доходи продавця (а не свої), без поручителів, інших застав та першого внеску?

Ні, шановний! Сам так хочу, але банк не дасть великого кредиту без хорошого першого внеску, а далі варіанти є під дохід (офіційний-білий) від оренди. Не таку суму. Потрібно мати близького родича у керівництві банку)))

А купувати в іпотеку варто! Тільки порахуйте економіку.

Маячня, звичайно. Звичайно, і житло можуть відібрати у людини. Але убезпечити його від цього все ж таки простіше, ніж убезпечити себе від усіх перипетій перебудови. революцій, змін курсів. розпадів країни рідного та інших катаклізмів. Я добре пам'ятаю часи. коли прийшов Горбачов до влади. Потім почалася свистопляска з інфляцією, ціни просто збожеволіли. У деяких галузях і деяких виробництвах взагалі платили, потім видавали заборгованість по з/пл., коли ці гроші нічого коштували. І лише той, у кого вистачило розуму купити бодай будинки в селі, в районному центрі, зможи якось зберегти свої гроші, заощадження всупереч павлівській реформі. Нехай не відразу, а через кілька років, але цю нерухомість все ж таки можна було продати за нормальною адекватною вартістю. А хто тримав у банку гроші, пам'ятайте, що з ними трапилося? так що ця стаття чи провокація. або писав її зовсім некомпетентна людина.

Точно, ПРОВОКАЦІЯ! -))

Я здаю квартири в Московській та Тамбовській області більше 10 років і не бачу сенсу вкладати гроші крім як покупки квартіт тому що в нашій країні немає більш надійного вкладення. Банки лопаються - а хати як стояли так і стоятимуть, тим більше в плані оренди вони дуже потрібні. Негативний момент у тому, що будь-яку квартиру загадать. Це не залежить від того економ квартира або елітка! Хтось не доплатить і поїде, прихопивши телевізор. Хтось годуватиме сніданками з оплати, не заплативши за 3 місяці просто зникне. Хтось заплатить за 2 місяці вперед може побитися з сусідом, розбити унітаз і напасти на шафу і так само розчинитися. Якщо ви здаєте елітку то Вас і в квартиру частіше ніж 1 раз на місяць не пустять.
Моя порада здавати економ квартири зі старими меблями (ліжко, телевізор, холодильник, ванна та плита обов'язкові), їх і здати простіше і якщо, наприклад, дитина розрісує шпалери, то не шкода. І не надумайте здавати своїм добрим знайомим-їх потім не виженеш, а платитимуть мало. Поселіть одного таджика - житиме цілий аул! Платити вони платять справно, але проблеми з сусідами і візити дільничного точно забезпечені. Хай щастить.

Для ПМЖ купили будинок у 98 році. за 14т.р.Ремонт так, між іншим, знімаючи житло, все одно треба ремонт робити, розгрібати бруд, з євроремонтом нам знімати не по кишені. У 2003 змінилися обставини, довелося продати будинок цей за 30 000р. чоловік переїхав в іншу обл, (я жила в Моск. про, у квартирі батьків) і купив будинок у селі у 2007 за 25т. нар. Міцний, але запущений, ціна ринкова. Я приїжджала на літо. Особливих грошових та трудових вкладень не робили. Жили на копійки, я тоді прибиральницею працювала, чоловік у селі символічну зарплату отримував. Дрібними сумами зробили придатний для проживання. Знову змінилися обставини. Продали цей будинок у 2014 році за 210 000р. І в якому банку нам зберегли б ці гроші та їхню купівельну спроможність? А у Підмосков'ї у нашому селищі такі квартири, як наша у 99 ще можна було купити за 10 000&. У 2009 році АН оцінили нашу квартиру на 2 000 000 руб. А у 2013 ми її продали за 3 000 000 р. Оцінили її дві контори незалежних АН. І у ремонт цієї квартири дрібними порціями я вклала 100 000 грн. І який би банк надав такі умови? . Зараз ми купили за 1000000р. будинок 3 кімнати з усіма зручностями, з ділянкою, з великою площею, теплий, вирішили деякі фінансові сімейні проблеми, завдяки вільним грошам. І селище в Підмосков'ї за умов життя та інфраструктури поступається тому селище, де ми зараз живемо. Навіть у плані робочих місць краще. Тобто ми покращили свої житлові умови. Краще б віддала банку та винаймала житло?

Все у вас вийшло правильно та розумно. Останні 16 років квартири та будинки росли в ціні і ті, хто вкладав туди гроші, виграли. Ті, хто купив житло для себе чи своїх дітей та онуків – теж виграв. Але сьогодні ми перебуваємо в іншій точці. Ціни на житло дуже завищені, ресурс зростання вичерпано (якщо врахувати стан економіки). Якщо хтось тим не менше хоче влізти в борги і купити нерухомість зараз, щоб "було" і щоб дітям залишилося і т.д., то він, по-перше, не зможе витягти з неї добрий дохід, якщо здаватиме в оренду , а по-друге, він ризикує через 5-7 років стати свідком того, як навколо такі ж квартири коштуватимуть на 70-100% дешевше. Але не дорожче, певна! Якщо людина хоче бути спокійною, що не втратить всі свої гроші і залишиться з нерухомістю на довгі роки - відмінно, але якщо вона хоче заробити грошей, то на сьогодні це далеко не найкраще вкладення.

У нашій країні нерухомість завжди була завищена, крім глухої глибинки. Згоден з Вами тільки в тому, що новобудов все більше і більше і до насичення ринку вже недалеко. Але у РФ сформувався попит на житло, т.к. СРСР не забезпечив гідним житлом усіх громадян. Навіть не встигли відселити всіх, хто потребує комуналок і бараків. У великих містах попит на житло збережеться. Ще потрібно додати про приріст населення та молодих сімей з 2-3 дітьми, які теж потребують покращення жил. умов.

Я тут, чи розумієш, шукаю нерухомість, щоб купити в кредит і здавати--""" Денис, ви дуже розумний, звичайно. Але повірте - там все схоплено. У мене є знайомі, які теж додумали до такого варіанту. Прогоріли всі , рідкісним щасливчикам вдалося вийти по нулях, решта з мінусом.У апарата тисяча способів чесного відібрання грошей у населення.Досвід показує, що без волохатої лапи з подібної витівки нічого не виходить.Може, у вас вийде.Я бажаю вам удачі.Ну а на всякий випадок: А працювати ви не пробували?.. Деякі саме таким способом заробляють.

Олена, дякую за комплімент. Дивні ви речі розповідаєте, навіть стало цікаво. Наприклад, де "там" - схоплено, і що - "все"? На яких умовах купувалась нерухомість, що опинилися з мінусом? Це що ж там за "апарат" такий, який заважає чесним людям справно платити податки та платежі для банку з прибутку від здачі площ (що знаходяться у заставі у банку), розпорядниками яких вони люб'язно погодилися стати?

Щодо успіху. Вважаю прийнятним ось що: "Хай не відходить ця книга закону від уст твоїх; але повчайся в ній день і ніч, щоб точно виконувати все, що в ній написано: тоді ти будеш успішний у шляхах твоїх і будеш чинити розсудливо." (Біблія, Ісус Навина 1:8). А "удача" - це щось примарне, незрозуміле. Зробив справу як слід – отримав результат. А від "удачі" - ніякого толку (перевірено).

Щодо роботи краще за мене не питати - інакше я Вам тут поему напишу. У двох словах - не той масштаб (потрібних сум просто "працювати" - треба 100 років без витрат на харчування, а своя справа - інша справа, і (чомусь) цікавіше). Від праці нікуди не подітися все одно (та він і в орендній справі присутній) - це обов'язково.

Реальна ситуація у Воронежі:

на вторинному 1к.квартира (38 м) "сталінка" без ліфта, з простеньким та свіжим ремонтом, в районі близький до центру коштує 2,2-2,4 млн.р. Здавати таку квартиру можна приблизно за 12 УРАХУВАННЯМ + комуналка. Максимально можливий дохід на рік від оренди, складе 144 тис.р. А депозит у банку при ставці 10% річних із 2,2 млн.р. отримуємо гарантований дохід 220 тис. грн. Останні 4 роки у "вторинки" зростання вартості 3-6% на рік. Так що здавати на тривалий термін замрочно і не вигідно, хіба що подобово, але це вже бізнес!

Хто боїться дискваліфікації банків, можна розкидати 2,2 млн. грн. у 3-4 банки (не більше 630 тис.р. в один банк). Для тих хто чекає економічної катастрофи, що можливо при падінні ціни на нафту або війні, то за таких умов, нерухомість так само знеціниться, ось на цей випадок, краще максимально закредитуватися іпотекою на тривалий термін, втім більша частина населення і так у кредитах!! !

Ситуація у Воронезькій області:
Вже третій рік продаю скромний, але гарний будиночок 100 м.кв. з ділянкою 10 с та зручностями, в районному центрі за 2,5 млн.р., продавати дешевше немає сенсу. Якщо ви не будівельник, самому збудувати дорожче. Інший варіант, 1 кімнатна квартира (32 м.кв.) коштує до 0,8-1 млн.р., а зняти її 3,5 УРАХУВАННЯМ + комуналка.Так що в провінціях здавати однозначно не вигідно, зате дуже вигідно знімати за такої ціни!

Дуже добре знаю, що таке "продавати" чи "купувати" "гарненькі будиночки". Один конкретний будиночок – це не показник. Люди платять за місце, за сусідів. Сама у пошуках житла переглянула десятки будиночків. Він, може, й коштує цих грошей, але шукаєш саме зручне, вдале місце. Буває, що дорогий будинок роками не продається і за півціни, а простіший і дешевший за свою реальну вартість йде в літ, навіть без оголошень, просто місцеві беруть, і тільки тому, що розташований за двісті метрів далі, але на гірці, більш тінистому місці, на більш чистій та спокійній вулиці. А оренда квартири в райцентрі - проблема, мало пропозицій і маленький вибір. А то й взагалі немає квартир на здачу. Та й здають тимчасово, будь-якої миті попросять з'їхати. А ремонт, як правило, все одно там доводиться робити орендарю.

писані умови банківських вкладів дуже привабливі. Але якби так. Мій батько мав гроші на дві двійки у Підмосков'ї. Але тримав у банку. Дефолт, пропало все, потім почав працювати на двох роботах, копив знову - знову дефолт, рубль звалився. Знову по нулях. Потім випросив гроші у мого брата вже у валюті, зберігав у самому надійному банку під пристойні відсотки. Чотири роки все добре, потім банк збанкрутував. Абияк отримав свої, але без відсотків обіцяних. Тобто прибутки – нуль. тепер знову збирає, на старість, відраховує з пенсії копійки до банку. Запитую. чому не зберігає вдома? відповідь: "а щоб не вкрали". Ну не знаю. Однак я не прихильниця сто разів наступати на ті ж самі граблі. Говорити та обіцяти у нас уміють усі. Але де гарантії? У батька тепер вся надія на нас, тому що ми в нерухомість все ж таки вкладали, хоч житло якесь є. А якби він хоча б у покращення нашого житла вкладав, то йому самому зручніше на старості років було б з нами жити. Ну, хоч би мансарду обладнали. І ринкова ціна будинку все ж таки була б вищою. А так гроші просто невідомо комусь віддав. Ну, несіть у банки. Їм гроші потрібніші, мабуть. чим вам та вашим дітям.

Може назва статті некоректна?... Таке затяте обговорення.
Адже розрахунок простий: беру в кредит на 60 місяців кімнату за 1500 УРАХУВАННЯМ, здаю за 10 УРАХУВАННЯМ, для виплати кредиту щомісяця доплачую 15 УРАХУВАННЯМ. Разом через 5 років: витрати 200 УРАХУВАННЯМ. (Перш. Внесок) +900 УРАХУВАННЯМ (виплати з собств.средств). Кімната через 5 років моя, продаю її, наприклад, за тією ж ціною 1500 УРАХУВАННЯМ. Прибуток дорівнює 400 УРАХУВАННЯМ. Додавши до прибутку накопичений за 5 років капітал з'являється можливість купити в іпотеку квартиру.
У чому тут груба помилка?
Якось хіба можна, не знаючи фінансових азбук, по-іншому вкласти 200 УРАХУВАННЯМ, вкладаючи потім щомісяця по 15 УРАХУВАННЯМ. (а не одноразовим платежем 900 УРАХУВАННЯМ) отримати через 5 років 1500 УРАХУВАННЯМ.

Погляньмо, що про це пише Роберт Кійосакі - відомий інвестор і підприємець.

Золоте Правило:

Щомісячні платежі за кредитом на купівлю нерухомості для оренди не повинні перевищувати суми щомісячної плати за її оренду!

Роберт Кійосакі заявляє, що при постійному дотриманні цього правила ваша прибутковість вкладень у нерухомість для здавання в оренду нескінченна. Берете іпотеку, купуєте квартиру, здаєте її в оренду та орендну плату використовуєте для погашення кредиту, а різницю забираєте собі.

Невже незрозуміло, що є поняття "термін окупності" і після того, як орендодавці оплатять витрати, прибутковість з кожним роком збільшується саме в геомертичній прогресії.

Олег, на мою думку, у Ваших розрахунках помилка. Якщо скористатися іпотечним калькулятором і поставити туди: вартість кімнати 1,5 млн. руб., Перший внесок 200 тис., 12,5% (стандартний варіант), то вийде, що переплата банку за весь термін складе 454839 руб. (тобто за 5 років Ви заплатите 200 тис. перший внесок + 1,3 млн. залишок вартості кімнати + 454839 руб. банку = 1954839). Це Ваші витрати (не будемо сюди приплюсовувати витрати на купівлю кімнати, які падають на покупця, податок на майно, господарські витрати на кімнату (ремонт, купівля меблів для здачі в оренду), а також комунальні платежі, які Ви, припустимо, повісите на орендаря ). Тепер Ваші доходи: 10 тис. на міс. оренда - за 5 років 600 тис. Віднімаємо із загальних витрат 1954839 дохід 600000 = 1354839 руб., Тобто сума, за яку в сухому залишку Ви отримуєте кімнату через 5 років. Якщо Ви її, за Вашими розрахунками, знову продаєте за 1500000 руб., то отримаєте виграш (дохід) 1500000 мінус 1354839 (за які кімната обійшлася за 5 років) = 145161 рубль

А тепер візьмемо калькулятор Ощадбанку і з'ясуємо, що якби ми поклали б 200 000 руб. на 5 років (3 роки, потім ще на 2) з капіталізацією відсотків і щомісячним поповненням на 15 000 руб., Ви отримали б дохід 255 200 руб., Тобто приблизно на 110 000 руб. більше, ніж у грандіозній операції із кімнатою. І ще не факт, що Ваш мешканець житиме в кімнаті всі 5 років і справно платить, і що він не приведе кімнату в такий стан, що перед продажем невеликий ремонт затівати доведеться))

І, до речі, добре сказав Роберт Кіосакі! Спробуйте навести приклад квартири, за якою іпотечні платежі були б нижчими від орендних ставок.

"Так що в провінціях здавати однозначно не вигідно, зате дуже вигідно знімати за такої ціни!" -Ну і кому це треба? нікому не треба.

І хто знав у серпні, коли починалося це обговорення, що станеться з курсом рубля зараз? І хто знав і хто знає, що буде далі? Хто встиг прикупити нерухомість до того, зараз спокійніше почувається. Нерухомість як стояла, так і вартує. А з курсами взагалі непередбачувана ситуація. Адже іпотеку зараз у рублях оформляють. Інфляція буде, ціни зростуть, зарплати підтягнуть. Так уже було неодноразово. Реальна ціна квартири, звичайно, знизиться. Для тих, хто встиг. То в чому був сенс статті? щоб вчасно відмовити покупців від можливості встигнути придбати житло за рублі, поки їх курс так різко не впав? Теж мені, аналітики-фахівці. Просто пальцем у небо. Правильно кажуть: послухай пораду фінансиста та зроби наоборот – не прогадаєш.

Людина залишилася з житлом, тобто з реальним товаром, а не з віртуальним електронним рахунком, який можуть видати чи ні. Сьогодні видають. Бувай. ми пам'ятаємо, як раптом усі ці накопичення обнулилися, а житло нікуди не поділося. річ у тому, що заднім розумом усі міцні. Але ви дасте гарантію, що щось подібне до павлівської реформи не повториться в найближчі 10 років? Хто в Україні очікував інфляції ТАКІЙ? А скільки заарештованих рахунків, що зберігалися за кордоном? У валюті саме. Так із цими рахунками роблять все, що хочуть. та просто знімають із картки, потім не завжди вдається відновити навіть судом. Житло відібрати найважче. Окупиться-не окупиться, зате воно є. І хоч якийсь постійний дохід даватиме.

чому в мінусі? Купівля квартири в серпні 2014 і здача її якраз плюс!

хто знав, той прикупив баксів, і почував себе набагато краще за тих хто набрав іпотек під 15%. Бо замість одинаки, міг купити трішку, а інфляція на ціни на нерухомість зовсім не вплинула

що буде з грошима цієї осені, на початку 2016, до кінця 2016? Прогнози суперечливі. Відсоток за внесками не покриває інфляцію. У політиці повна невідомість. Що буде з ціною на нафту, ніхто не може сказати. долар знеціниться, це питання часу. Та взагалі (не дай боже) третя світова. Долар кажуть, що перед його обваленням його за логікою біржовий, спочатку повинні добре підняти, після чого відразу різко опустити. Щоб успішно інвестувати у валюту, папери цінні, треба уважно стежити за всіма процесами в політиці та економіці. добре розумітися. для цього потрібно займатися цим професійно, працювати у цій галузі. Чи є тут такі? Тільки тоді має сенс маніпулювати із валютою, вкладами, відсотками. професійні ділки та живуть саме за рахунок таких. як ми, менш обізнані в цих речах. За рахунок наших внесків, переграючи нас. Сили не рівні однаково. Тож гроші – не товар. Це віртуальний символ, що сам по собі не має ніякої цінності, крім обклеювання стін, та й то вже не має. А нерухомість – це реальний товар, необхідний людині. У разі зникнення грошей залишається натуральний обмін товарами. При зникненні товарів гроші втратить сенс. , як трапляється при катаклізмах, війнах, будь-яких потрясіннях. Були ми вже тому свідками.

Дозвольте коротке питання з приводу цієї статті з приводу того, що невигідно купувати нерухомість, щоб здавати. Адже розрахунок простий: беру в кредит на 60 місяців кімнату за 1500 УРАХУВАННЯМ, здаю за 10 УРАХУВАННЯМ, для виплати кредиту щомісяця доплачую 15 УРАХУВАННЯМ. Разом через 5 років: витрати 200 УРАХУВАННЯМ. (Перш. Внесок) +900 УРАХУВАННЯМ (виплати з собств.средств). Кімната через 5 років моя, продаю її, наприклад, за тією ж ціною 1500 УРАХУВАННЯМ. Прибуток дорівнює 400 УРАХУВАННЯМ. Додавши до прибутку накопичений за 5 років капітал з'являється можливість купити в іпотеку квартиру.
У чому тут груба помилка?
Якось хіба можна, не знаючи фінансових азбук, по-іншому вкласти 200 УРАХУВАННЯМ, вкладаючи потім щомісяця по 15 УРАХУВАННЯМ. (а не одноразовим платежем 900 УРАХУВАННЯМ) отримати через 5 років 1500 УРАХУВАННЯМ.
Це де ж, у якому місті можна кімнату здавати за 10000р? Хіба що у Москві? Але там немає кімнат по 900000р, я впевнена. Купити кімнату за 900000 р реально в Чебоксарах, але і здавати будеш за 5-6 тис руб.

Цікава дискусія. Банківський депозит дійсно прибутковіший, якщо порахувати на калькуляторі. Але, якщо жити на відсотки, а тіло депозиту не чіпати, то інфляція зі 100% гарантією знищить весь депозит. подешевшають, може подорожчає, але ніколи не перетвориться на пшик. Буде інфляція, квартира дорожчатиме, сильно, слабо, але дорожчатиме.

Дорожжувати? Так чому ж навіть московська нерухомість у нинішню кризу майже вдвічі подешевшала (якщо в доларах)? А вже вторинка в містах-немільйонниках і з великим дисконтом ніяк не продається... А якщо гроші терміново знадобляться, квартиру доведеться в півціни продавати, а значить, це теж пшик((І не всі квартири ліквідні і дорожчають, а в цю кризу взагалі) долар виявився кращим вкладенням, ніж квадратні метри, які навряд чи повернуть свою вартість... А не завжди можна вигідно здати: можливі простої, орендарі можуть не платити, а ремонти, кварплати, можливі затоки пожежі та інші витрати, хіба не здешевлюють квартиру?Якщо перше житло, для себе купувати, це ще зрозуміло, а ось як інвестиція - нерухомість - актив не однозначний.

Антон Свєшніков

Питання, що ж вигідніше купити кімнатув комунальній квартирі в Москві або квартиру-студію в ближньому Підмосков'ї, інвесторивирішують, виходячи із безлічі життєвих обставин. Як правило, набір альтернатив виглядає так:

З сусідами чи без?

Кімнату в комунальній квартирі купують, якщо немає можливості або, що буває найчастіше, бажання брати іпотечний кредит; якщо житло (будь-яке) потрібне тут і зараз, і в найкоротші терміни. У цих умовах у потенційного інвесторанемає достатнього тимчасового лага, щоб інвестувати грошів житло, що будується; Ще один аргумент - не хочеться платити дві ціни - за оренду квартиру і за іпотеку.

Новобудови мають масу переваг перед вторинним ринком, їхній головний недолік – висока ціна

«Купують кімнату, сподіваючись викупити згодом інші кімнати в квартирі. Через московську реєстрацію та можливість користуватися московськими пільгами. Проте охочих купити квартирув області замість кімнати у Москві стає дедалі більше. За нашими оцінками, на сьогоднішній обсяг пропозицій кімнат у Москві становить близько 5% від усього обсягу ринку, а попит ще менше – лише 3%. Причини цього цілком зрозумілі - маючи в бюджеті суму, рівну вартості кімнати в Москві (а це 2,5-4,6 млн руб.), Можна купити окрему квартиру в новому, сучасному будинку з покращеним плануванням у ближньому Підмосков'ї або на території Нової Москви », - розмірковує Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «Бест-Новобуд».

Студію як альтернативу кімнаті у комунальній квартирі вибирають, якщо життя у «своїх метрах» важливіше, ніж розмови з сусідами на спільній кухні (погодьтеся, це навіть звучить архаїчно) і є гроші, які будуть витрачені на оренду житла, чекаючи, коли ж добудується хата. Ще один поширений варіант - у сім'ї вже є житло, і студія купується літнім батькам або дитині студенту, або для подальшої здачі в оренду.

Де вищі ризики?

«Якщо ми говоримо про інвестиціях, то головні ризики купівлі студії в новобудові – це стандартні ризики пайового будівництва: недобуд, затримка зі здаванням об'єкта», – зазначає Павло Луценко, генеральний директор федерального порталу "Світ квартир".

За словами Олексія Шльонова, виконавчого директора «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості», Якщо покупка відбувається в інвестиційних цілях, то кімната в комуналці в Москві буде краще, ніж студія, що будується в Підмосков'ї. Готові квартири і кімнати в межах МКАД мають стійкий попит і більш популярні, ніж сучасні об'єкти за межами столиці.

На думку експерта, після закінчення будівництва та оформлення студії у власність, її ціна, безумовно, зросте, але термін експозиції буде вищим, ніж у кімнати недалеко від центру. Звичайно, цей вид квартир має свого покупця. Оскільки такі варіанти найчастіше зустрічаються в житлових комплексах підвищеної комфортності, їх обладнують, зокрема, як гостьових квартир. Крім того, як вважає Шленов, студії поширені на ринку оренди, їх віддають перевагу іноземним громадянам, для яких такий формат більш звичний. Такі квартири купують забезпечені молоді люди, не обтяжені сім'єю, як перше статусне житло. Але активного інтересу до студій представник Міель не відзначає.

«Кімнати у комунальних квартирах завжди мали попит. Це хороший варіант для тих, хто хотів би жити у Москві, а не в Підмосков'ї, але має обмежений бюджет. Попит на кімнати у комунальних квартирах вищий у ЦАО та престижних районах деяких інших округів, наприклад, у Західному окрузі», – каже Олексій Шленов. У міру віддалення від центру попит на кімнати падає, якщо не набирає чинності підхід «ціна-якість». Всі кімнати в Москві потрібні на ринку житла, але чим об'єкт далі від центру, тим він дешевше.

Де вищий дохід?

Свої прихильники є і в альтернативної інвестиції - на купівлю студії в Підмосков'ї. «У багатьох проектах за порівнянні гроші в Москві ви не купите пристойну кімнату, а в Підмосков'ї отримаєте невелику квартиру-студію в мікрорайоні зі зручним транспортним сполученням, інфраструктурними об'єктами та упорядкованою територією», – вступає в діалог Григорій Алтухов, комерційний директор ФСК «Лідер». Більше того, на його думку, сьогодні найближче Підмосков'я впевнено конкурує із столицею. Іноді деякі райони області можна швидше дістатися, ніж у багато спальні райони Москви. Але квартира, куплена в найближчому Підмосков'ї, більш виграшна не тільки з цієї причини.

Кімната в Москві - це вторинне житло, інвестиційна привабливість вторинного житла непередбачувана і дуже залежить від ситуації на ринку. За словами Доброхотової, «вторинка» може навіть подешевшати, якщо, наприклад, перед будинком раптом «виріс» великий торговий центр, відповідно, з'явилися пробки та проблеми з паркуванням, у результаті вторинне житло втрачає низку колишніх переваг і дешевшає. Тим часом привабливість новобудови тільки зростає – ще не було нагоди, щоб новобудова подешевшала щодо стартової ціни. «Отже якщо виходити з цілей інвестицій, то окреме житло в новому будинку в найближчому Підмосков'ї варіант все ж таки кращий», – радить Ірина Доброхотова. Так як при майже однаковому рівні ліквідності, продаж кімнати в майбутньому може бути пов'язана з чималими проблемами та нервуванням.

«Квартиру поблизу МКАД на східному напрямку можна купити на етапі будівництва за 3,5 млн. рублів. За ці гроші можна купити кімнату, наприклад, в комунальній квартирі в старому будинку, як в центральній частині Москви, так і в новому будинку, але на периферії столиці. Однак, якщо через 1 рік до кінця будівництва та моменту отримання ключів, квартира на первинному ринку може коштувати вже 4,5 млн рублів, то кімната якщо і подорожчає за цей же час, то максимум на 1-2%, але у разі продажу кімнати торг може змістити підсумкову ціну угоди на колишній рівень (ті ж гроші, за які ви купували кімнату)», – розповідає Алтухов.

Втім, Олена Валєєва впевнена, що з метою інвестицій можна розглядати обидва варіанти. З одного боку, покупка студії на початковому етапі дозволить заробити на будівництві об'єкта до 50%. З іншого боку, купуючи кімнату, її власник отримує можливість одразу здавати житлоплощу та отримувати дивіденди. Але сама ціна об'єкта значного прибутку не дасть.

За її словами, якщо покупцеві є де жити, то вигідніше купити студію та почекати закінчення її будівництва. Якщо ж людині нема де жити, і немає коштів на оренду житла, то однозначно простіше купити кімнату.

Кімната чи студія? Плюси і мінуси

* Мається на увазі територія «старої Москви».

** У ряді випадків транспортна доступність у містах Підмосков'я краща, ніж у районах Москви