Hvorfor hæves huslejen? Forhøjelse af leje fra udlejer. For at undgå sådanne tilfælde kan du

Udlejer forhøjer lejen ensidigt. Hvordan hjælper man en lejer? (Tkachenko G.)

Artikel posted dato: 09/03/2015

Lejere, når de underskriver en lejeaftale, er ikke altid opmærksomme på sætningen, at "udlejer kan ensidigt forhøje lejen på grund af en stigning i dollarkursen eller en ændring i lejekontraktens markedsværdi." Men de tager ikke højde for, at lejeudgifterne som følge heraf i sidste ende kan stige præcist to gange eller endda mere. Hvad en lejer kan gøre, hvis en lejekontrakt allerede er underskrevet, og der er modtaget en meddelelse om lejeforhøjelse fra udlejer, vil blive diskuteret i denne artikel.

HVAD BØR EN LEJER VIDE?

1. I punkt 11 i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol dateret 11. januar 2002 nr. 66 "Gennemgang af praksis for løsning af tvister relateret til husleje" er det forklaret, at "ved anvendelse af stk. i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog skal domstolene gå ud fra den kendsgerning , at kontraktvilkårene i løbet af året, der fastsætter et fast lejebeløb eller proceduren (mekanismen) for dens beregning, skal forblive uændrede. "
Hvis kontrakten indeholdt en betingelse, der giver mulighed for at ændre lejebeløbet oftere end én gang om året, kan en sådan betingelse erklæres ugyldig under henvisning til punkt 3 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civillovbog. For eksempel vil jeg citere kendelsen fra Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret den 21. februar 2011 nr. VAS-9525/10 i sag nr. A75-10558/2009:
"...i henhold til stk. 3 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog (i det følgende benævnt Den Russiske Føderations civile lovbog) kan lejebeløbet, medmindre andet er fastsat i aftalen, ændres efter aftale af parterne inden for det i aftalen fastsatte tidsrum, dog højst én gang årligt Loven kan der ved loven gives andre minimumsvilkår for gennemgang af lejebeløbet for visse typer af lejemål, samt for leje af visse typer af ejendom.
I overensstemmelse med punkt 11 i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol dateret den 11. januar 2002 N 66 "Gennemgang af retspraksis ved løsning af tvister i forbindelse med husleje", punkt 3 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog indeholder en obligatorisk regel om hyppigheden af ​​ændringer i lejebeløbet, i forbindelse med hvilken parterne ikke kan ændre eller etablere i kontrakten en anden betingelse end den, der er fastsat i denne norm. Derfor er betingelsen i kontrakten, der giver mulighed for kvartalsvise ændringer i lejebeløbet, ugyldig i henhold til artikel 168 i Den Russiske Føderations civile lov, da den ikke er i overensstemmelse med loven..."
Men senere plenum for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol i resolution nr. 73 af 17. november 2011 "Om visse spørgsmål om praksis med at anvende reglerne i Den Russiske Føderations civile lov om lejeaftaler" angivet i afsnit 21:
"...i henhold til stk. 3 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog, medmindre andet er fastsat i kontrakten, kan lejebeløbet ændres efter aftale mellem parterne inden for de tidsperioder, der er fastsat i kontrakten, men ikke mere end én gang om året (i dette tilfælde kan andre minimumsperioder fastsættes ved lovrevision af lejebeløbet for visse typer af lejemål samt for leje af visse typer ejendomme).
Denne regel er dispositiv og giver mulighed for efter aftale mellem parterne at ændre lejeaftalens størrelse mere end én gang årligt, herunder i tilfælde hvor der ikke er indikation af muligheden for en sådan ændring i lejeaftalen. sig selv.
Men hvis udlejeren i overensstemmelse med loven eller aftalen har ret til ensidigt at ændre lejebeløbet (artikel 310 i Den Russiske Føderations civillovbog), er det i henhold til artikel 614, stk. Civil Code of the Russian Federation, en sådan ændring kan ikke foretages af ham mere end en gang om året..."
Udlejer fik således ret til ved ensidig meddelelse at ændre lejebeløbet, dog en gang årligt. Jeg vil dvæle ved beslutningen fra voldgiftsretten i Moskva-distriktet dateret den 20. januar 2015 N F05-15294/2014 i sag N A40-54476/14:
"...i henhold til aftalens pkt. 6.1, under hensyntagen til bestemmelserne i lejeaftalen indgået mellem parterne den 28. december 1993 N 2720/17, kan lejepriser for lokaler først ændres den 31. december 2011, bortset fra de tilfælde, der er anført i punkt 6.5, 6.6 i denne aftale.
Udlejer har ret til at ændre de lejesatser, der er angivet i denne aftale i tilfælde af en centraliseret ændring i priser og takster for forsyningsvirksomheder, grundlejetakster, ejendomsskatter, omsætningsskatter, i forhold til størrelsen af ​​deres forhøjelse, men ikke mere end én gang årligt (aftalens punkt 6.5).
Domstolene har fastslået, at sagsøgeren gentagne gange har tilkendegivet sagsøgte om en anden forhøjelse af lejesatsen, vedlagt en detaljeret beregning og en tillægsaftale, som sidstnævnte ikke var enig i, og derfor har sagsøgeren fremsat dette krav om ændring af vilkårene. af aftale nr. 20/155 af 23. juli 2008 med hensyn til lejepriser.
Retten er efter at have undersøgt og vurderet de i sagen foreliggende beviser, herunder aftalevilkår nr. 20/155 af 23. juli 2008, kommet til den konklusion, at der ikke var grundlag for den af ​​sagsøgeren angivne ændring af lejesatserne i stk. i overensstemmelse med artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog, under hensyntagen til omstændighederne , at fra 01/01/2014 blev lejeprisen forhøjet fra 3872,04 rubler. op til 4015 rub. til 1 kvm. m om året for kontorlokaler og fra 3002,59 rubler. op til 3113,94 rub. til 1 kvm. m om året for lagerplads.
...Retsudvalget finder ikke nogen modstrid mellem rettens konklusioner og den angivne retsstilling, samt rettens urigtige fortolkning af de materielle retsregler i denne sag...”
2. Jeg vil gerne særskilt notere lejeaftaler indgået for en periode på op til et år. Retsplejen har udviklet en holdning, hvorefter lejen i henhold til en aftale indgået for en periode på mindre end et år (svarende til et år) ikke kan ændres. For eksempel afgørelse af Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret den 27. august 2009 nr. VAS-10734/09 i sag nr. A12-15393/08-C28:
"... mens de opfylder kravet, gik domstolene med rimelighed ud fra bestemmelsen i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lov om, at lejeren er forpligtet til straks at betale gebyrer for brugen af ​​ejendom (leje).
I overensstemmelse med stk. 3 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog, medmindre andet er fastsat i kontrakten, kan lejebeløbet ændres efter aftale mellem parterne inden for de frister, der er angivet i kontrakten, men ikke mere end én gang et år.
Da lejeaftalen var indgået for en periode på under et år, kunne lejens størrelse ikke ændres.
På baggrund af aftalens vilkår ændrede appelretten lovligt førsteinstansrettens afgørelse og inddrev gældsbeløbet på grundlag af det lejebeløb, som parterne havde aftalt på tidspunktet for aftalens indgåelse..."
Jeg vil også som eksempel give resolutionen fra den føderale antimonopoltjeneste i Ural-distriktet dateret den 21. juli 2010 N F09-5670/10-C6 i sag N A71-14477/2009:
"... selskabet "Glavryba" (lejer) og selskabet "Aikai" (fremlejer) underskrev en fremlejeaftale for fast ejendom dateret 01.04.2009 N 310/2009, hvorefter selskabet "Aikai" blev overdraget til midlertidig besiddelse og brug af første sal i et erhvervslokale med et areal på 381,9 kvm, beliggende på adressen: Udmurt Republic, Votkinsk, Ordzhonikidze St., 4b, for perioden fra 04/01/2009 til 12/31/ 2009 inklusive til organisering af handelsaktiviteter.
I et brev af 06/08/2009 N 162 informerede Glavryba-firmaet Aikai-firmaet om en forhøjelse af lejen fra 05/01/2009 til 161.565 rubler. 60 kopek
Da gælden og bøderne ikke blev betalt fuldt ud af Aikai-selskabet, indgav Glavryba-selskabet et krav til voldgiftsretten i den sag, der var under behandling.
Efter at have undersøgt og vurderet i sin helhed på den måde, der er fastsat i art. 71 i Den Russiske Føderations voldgiftsprocedure, beviserne i sagsmaterialet, kom domstolene til en rimelig konklusion om, at eksistensen og grundlaget for sagsøgtes gæld til sagsøgeren blev bekræftet. Samtidig angav domstolene, at en ændring af lejebeløbet i henhold til den omtvistede aftale efter to måneder fra datoen for dens indgåelse er i modstrid med stk. 3 i art. 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog, på grundlag af hvilken, under hensyntagen til betalingerne fra Aikai-selskabet, blev Aikai-selskabets gæld genberegnet..."

1. Selv om der mellem lejeaftalens parter indgås aftale om at forhøje lejen efter en aftale indgået for en periode på indtil et år eller om at ændre lejen for anden gang på et år, kan en sådan aftale anses for ugyldig. For eksempel resolution fra den føderale antimonopoltjeneste i Volga-Vyatka-distriktet dateret den 19. november 2009 i sag nr. A11-2018/2009:
"...i overensstemmelse med artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog er lejeren forpligtet til straks at betale betaling for brugen af ​​ejendom (leje). Proceduren, betingelserne og tidspunktet for betaling af leje bestemmes af lejekontrakten aftale (del 1 af denne artikel).
Medmindre andet er fastsat i kontrakten, kan lejebeløbet ændres efter aftale mellem parterne inden for de i kontrakten angivne frister, dog højst én gang om året (del 3 i samme artikel).
På grund af, at lejeændringer efter civilretten højst er tilladt én gang årligt, erklærede retten med rette protokol nr. 7 til lejeaftalen i henhold til aftale af 11. juni 2004 nr. 8 ugyldig (i modsætning til gældende lovgivning) ), da lejen i overensstemmelse med denne protokol steg for anden gang om året. Der var derfor ingen forhøjelse af huslejen fra den 15. november 2008, og OJSC Saratovstroysteklo havde ikke ret til at kræve en ensidig opsigelse af lejeaftalen. Lejeaftalen, som ændret ved tillægsaftalen til den dateret 10/12/2008 N 5, fortsætter derfor med at være gældende indtil 31/12/2009.
Der er ingen grund til at annullere de ankede retsakter baseret på argumenterne i kassationsanken..."
2. Lejer kan henvise til, at en ensidig lejeforhøjelse fra udlejers side er retsmisbrug.
Denne erklæring bekræftes af resolutionen fra plenum for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret den 17. november 2011 N 73 (som ændret den 25. januar 2013) "Om visse spørgsmål om praksis med at anvende reglerne i civilloven af Den Russiske Føderation om lejeaftaler", punkt 22:
"...hvis lejeaftalen i mangel af statslig regulering af husleje giver udlejer ret til ensidigt at ændre sit beløb, så i tilfælde, hvor det bevises, at det som følge af en sådan ensidig ændring har steget uforholdsmæssigt i forhold til ændringen i de gennemsnitlige markedspriser, der betales for leje af tilsvarende ejendom i et givet område for den pågældende periode, og oversteg dem væsentligt, hvilket indikerer udlejers misbrug af sin ret, retten på grundlag af stk. Artikel 10 i Den Russiske Føderations civile lovbog nægter at opkræve leje ud over de ovennævnte gennemsnitlige markedspriser..."
Som et klart eksempel kan nævnes resolutionen fra voldgiftsretten i det østsibiriske distrikt af 20. august 2014 i sag nr. A10-1405/2013:
"...som det fremgår af sagens materiale, begrundede sagsøgeren den ensidige lejeforhøjelse med data fra rapporten fra ARTOX LLC "Om vurderingen af ​​markedsværdien af ​​den ejendom, der vurderes" af 20.08.2010 N 143/ 42-10/2.
I betragtning af tvisten og vurdering af den nævnte rapport i henhold til reglerne i artikel 71 i Den Russiske Føderations voldgiftsprocedure, fandt retten brugen af ​​upålidelige oplysninger om egenskaberne ved de lejede lokaler og skønsmandens overtrædelse af lovens krav om værdiansættelsesaktiviteter og føderale værdiansættelsesstandarder, og tog derfor ikke højde for markedsværdien defineret i den værdien af ​​den ejendom, der vurderes, er den årlige leje pr. 1 kvm. m lagerplads, svarende til 1884 rubler ekskl. moms.
Baseret på rapport nr. 617 om vurdering af markedsværdien af ​​lejeværdien af ​​fast ejendom, udført af vurderingsmanden for LLC "Ejendomsfonden for Republikken Buryatia" Sluginova O.L. I henhold til afgørelsen fra voldgiftsretten i Republikken Buryatia fastlagde retten i første instans den faktiske markedsværdi af retten til at bruge de omtvistede lokaler i henhold til lejekontraktens vilkår.
Resultaterne af denne vurdering blev ikke bestridt af personer, der deltog i sagen, og der blev ikke identificeret nogen uoverensstemmelse mellem denne rapport og kravene i gældende lovgivning.
I overensstemmelse med punkt 22 i resolutionen fra Plenum for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol dateret den 17. november 2011 N 73, hvis lejeaftalen i mangel af statslig regulering af lejen giver udlejerens ret til ensidigt ændre dets beløb, så i tilfælde, hvor det er bevist, at det som følge af sådanne ensidige ændringer steg uforholdsmæssigt i forhold til ændringen i de gennemsnitlige markedspriser, der blev betalt for leje af lignende ejendom i et givet område i den tilsvarende periode, og oversteg dem betydeligt, hvilket angiver udlejerens misbrug af sin ret; retten nægter på grundlag af punkt 2 i artikel 10 i Den Russiske Føderations civile lovbog at opkræve leje, der delvist overstiger de ovennævnte gennemsnitlige markedspriser.
På baggrund af ovenstående, efter at have fastslået, at som følge af en ensidig ændring af den årlige leje fra sagsøgeren, steg lejen uforholdsmæssigt i forhold til ændringen i de gennemsnitlige markedspriser betalt for leje af lignende ejendom i et givet område i den tilsvarende periode , og væsentligt overskredet dem, løste voldgiftsretten tvisten korrekt ved at inddrive gælden til et beløb af en vis markedsværdi af lejemålet af den omtvistede ejendom og nægte at opfylde kravet..."
3. Hvis du lige skal underskrive en lejeaftale, og din udlejer insisterer på sin ret til ensidigt at ændre lejen, så prøv i aftalen at fastlægge grænserne for ændringer i udgiften til betalingen eller proceduren for beregning af lejen, hvis det stiger. For eksempel som dette: "Lejebeløbet kan forhøjes af udlejer ensidigt, men med højst ___% af lejebeløbet angivet i punkt ____ i denne aftale."
I modsat fald har udlejer ret til at forhøje lejen med et hvilket som helst beløb.
Beslutning fra den føderale antimonopoltjeneste i det nordvestlige distrikt dateret den 28. januar 2010 i sag nr. A05-7679/2009:
"...af aftalens pkt. 3.1 følger, at lejebeløbet kan forhøjes af udlejer ensidigt ved forhøjelse af taksterne for brugen af ​​den grund, hvorpå bygningen er beliggende, i forhold til de i stk. areal af de lejede lokaler, samt en forhøjelse af taksterne for forsyninger og andre udgifter, herunder vandforsyning, kloakering, varmeforsyning og elektricitet.
Domstolene har fastslået, og det er ikke bestridt af sagsøgte, at taksterne for vandforsyning og kloakering, for termisk energi og elektricitet er blevet forhøjet i forhold til 2008, og derfor er udlejers udgifter til forsyning og drift steget tilsvarende.
Sagsøgtes argument om, at forhøjelsen af ​​lejen ikke er i overensstemmelse med aftalens vilkår, da den er foretaget i et vilkårligt beløb og ikke er proportional med de øgede omkostninger, blev med rette afvist af domstolene med den begrundelse, at efter at have bestemt i klausul 3.1 i aftalen om muligheden for en ensidig forhøjelse af lejebeløbet, har parterne ikke fastsat, at en sådan forhøjelse var proportional med sagsøgerens udgifter til betaling af forsyningsvirksomhed, og heller ikke fastsat proceduren og ikke fastlagt beregning anvendt ved ensidig lejeforhøjelse.
Efter at have fastsat entreprisesummen til et bestemt pengebeløb i aftalens pkt. 3.1, har parterne endvidere fastsat lejers ret til ensidigt at forhøje lejebeløbet i tilfælde af en forhøjelse af taksterne for brugen af ​​grunden, takster for forsyningsomkostninger og andre udgifter.
Ændringen i lejen som følge af dens justering under hensyntagen til stigningen i de gældende takster er således ikke i modstrid med den nævnte juridiske norm og kontraktvilkårene..."

FOR AT OPSUMME OVENSTÅENDE:

1. Efter modtagelse af udlejers meddelelse om lejeforhøjelse skal al kommunikation med denne foregå skriftligt med notater om modtagelse af dokumenter (breve, meddelelser, aftaler) af en bemyndiget med leveringsdato eller anbefalet med kvittering for modtagelse og en liste over bilag. Dette kan være nødvendigt som dokumentation for dine ord i retten.
2. Se på løbetiden for din lejeaftale: hvis perioden er mindre end eller lig med et år, så skal lejeaftalens vilkår forblive uændrede i løbet af året. Baseret på oplysningerne i denne artikel, send din udlejer et begrundet svar på varselet om lejeforhøjelse.
3. Afgør, om din situation er en af ​​dem, der er beskrevet i artiklen.
3.1. Hvis du har underskrevet en aftale, der er i modstrid med gældende civilret, så gå til retten for at få den erklæret ugyldig.
3.2. Hvis du ser, at lejen er steget klart uforholdsmæssigt i forhold til markedspriserne, skal du kontakte en vurderingsmand for at få oplyst den faktiske markedsværdi af brugsretten til ejendommen i henhold til lejekontrakten.
Fortæl herefter udlejer din holdning skriftligt og vedlæg en kopi af vurderingsmandens rapport.
Hvis udlejer ikke samarbejder, kan du gå rettens vej for at få meddelelsen om huslejeforhøjelse erklæret ugyldig og uigennemførlig. For eksempel resolution fra den føderale antimonopoltjeneste i det nordvestlige distrikt dateret den 22. oktober 2013 i sag nr. A05-8698/2012.

Det er ingen hemmelighed, at huslejen for mange nye iværksættere bliver en af ​​de væsentligste udgifter. Det være sig et kontor, lager, detailhandel eller industrilokaler. For at øge effektiviteten af ​​din egen virksomhed er det fornuftigt at forsøge at reducere lejeudgifterne. Det er næsten umuligt at gøre dette uden særlig viden, så nedenfor er tips, der helt sikkert hjælper dig med at opnå succes.

Det har vi i øvrigt allerede skrevet artikler om og. Lad os nu gå videre til lejereduktioner.

  1. Indgå en gensidig fordelagtig aftale

Aftalens genstand er ikke nødvendigvis kun en lejekontrakt. Fordelen til udlejer kan omfatte immaterielle fordele. For eksempel, hvis han er ejer af et stort hotel og udlejer lokaler på sit område til et fitnesscenter, så kan betalingen være at modtage gæster. I dette tilfælde vil hverken gæsten eller hotelejeren skylde lejeren noget. Mange vil spørge, hvordan er dette til gavn for udlejeren? Det er simpelt. Han tilbyder sine kunder yderligere tjenester uden at bruge næsten nogen penge på det.

  1. Vær opmærksom på industrielle og ledige områder

Pointen her er at få et godt værelse til en lav pris. Det er ikke et faktum, at fortjenesten der bliver høj, men huslejen er markant lavere. Hvad kan du gøre i dette tilfælde? Tilbyd ejeren af ​​den ledige plads at afholde en del af hans omkostninger. Dette refererer til midler til at betale regninger for lys, vand og elektricitet. Derudover kan du udføre reparationer for egen regning. Dermed får både udlejer meravance, og lejer får en utvivlsom fordel.

  1. Alternativet er motoren i forhandlingerne

For at provokere udlejeren til at reducere lejeprisen, skal du handle ikke ved overtalelse, men ved handlinger. Kendskab til de gennemsnitlige omkostninger på markedet kan bruges. En anden god mulighed ville være at have alternative lokaler. Du skal fortælle udlejer, at den potentielle lejer har andre kontorer i tankerne. Men det er meget vigtigt at påvirke ejeren af ​​lokalerne meget subtilt. Afpresning hjælper ikke i sådanne sager. At have et alternativ til lejeren vil være en god måde at finde de mest rentable lokaler på.

  1. Find ud af udlejers ønsker

Udgifterne til leje er ikke den eneste faktor, der er vigtig for ejeren af ​​lokalerne. For at indgå i prisforhandlinger med ham er det værd at finde ud af, hvad der virkelig er vigtigt for ham. Der er mange muligheder her. Her er de mest populære:

  • rettidighed af betalinger;
  • lejevarighed;
  • evnen til at betale husleje flere måneder i forvejen;
  • udførelse af reparationer på lejerens regning;
  • brug af egne møbler og udstyr.

Mange anser disse faktorer for at være ubetydelige, men faktisk viser det sig, at opfyldelse af mindst et par krav fra listen vil reducere prisen betydeligt (nogle gange kan de endelige omkostninger reduceres med endda 40%).

  1. Betal ikke for lokalerne, pas på lokalerne!

For mange virker denne idé absurd. Faktisk kan det faktisk virke. Det kan bare tage lidt længere tid at finde en passende løsning. Der er masser af eksempler. Nogle gange rejser iværksættere i et stykke tid til et andet land eller by, og butiksarealet forbliver ubrugt. Samtidig betales for el, ejendomsskat, alarmanlæg osv. - alt dette falder på ejerens skuldre. For mange af dem er det meget mere rentabelt i dette tilfælde at flytte deres forpligtelser til en anden person. Der er ofte ikke tid til at lede efter dem, der også ville betale for det. I sådanne øjeblikke dukker initiativrige lejere op og får fremragende lokaler. Nogle gange bliver de også betalt ekstra for dette.

  1. At arbejde med de rigtige mennesker

Hvis en person ved, hvordan man opbygger forretningsforbindelser korrekt, kan han nemt blive enige om leveringen af ​​tjenester til ham. Samtidig vil det være gavnligt for begge parter på samme tid. Synes dette umuligt? Her er blot et eksempel på en sådan interaktion. En stor bedrift har brug for sit eget webstudie. Der er afsat et værelse til hende. Samtidig behøver du ikke arbejde i virksomheden ret ofte. Denne form for interaktion er et glimrende alternativ for lejer og udlejer.

  1. Vi viser hårdhed

Hvis ingen metoder eller overtalelse virker, kan du gå videre til mere aggressiv taktik. I dette tilfælde mener vi nitpicking vedrørende lokalerne og dens tilstand. Denne strategi bruges bedst i de allerførste faser. Helt andre småting kan spille ind. Her er nogle eksempler:

  • mangel på internet;
  • vinduerne kommer ud på den forkerte side;
  • mangel på parkering eller parkering i nærheden;
  • dårlig stand af lokalerne (behov for at foretage reparationer).

Men her er det meget vigtigt at tage hensyn til den psykologiske faktor. Du kan ikke bøje det. Det er værd at overvåge udlejers reaktion. Vi må ikke glemme, at efter at have indgået kontrakten, skal du stadig arbejde med ham.

  1. Forretningsfunktioner som en faktor i lejeomkostningsreduktion

Når du taler med udlejer, kan du ty til at bruge yderligere argumenter:

  • Lav rentabilitet

Hvis åbningsbutikken har et lavt prisniveau, så vil overskuddet i sig selv ikke være stort. For en udlejer kan dette være et tungtvejende argument, når man skal træffe en beslutning.

  • Krisen skåner ingen

Det ville ikke være forkert at nævne krisesituationen i landet. Det er værd at fylde på argumenter og give reelle tal om faldet i rublens værdi i forhold til udenlandsk valuta. Importerede varer i Rusland er blevet væsentligt dyrere. Som følge heraf er efterspørgslen efter dem faldet, hvilket reducerer iværksætterens evne til at opnå høje overskud.

  • At tale betyder at gøre

Hvis en iværksætter taler om at opsige kontrakten så hurtigt som muligt, skal han tydeligt demonstrere sin parathed. Tilstedeværelsen af ​​et tilsvarende brev vil være en fremragende motivation for udlejeren til at genoverveje sine krav.

Mange mennesker behandler "navnløse" råd med stor mistillid, idet de kun betragter dem som en teoretisk del af problemet. Derfor er der nedenfor flere meninger fra folk, der er fortrolige med den praktiske side af lejeforhold.

Sergey Abdulmanov, Dmitry Kibkalo og Dmitry Borisov

Grundlæggere og direktører af Mosigra-virksomheden, forfattere til bogen. De har åbnet mange detailforretninger og ved, hvordan man forhandler med udlejere som ingen andre. De talte om dette i deres bog, og vi vil skrive deres anbefalinger nedenfor.

Forhandling er altid passende! Dette er et af de grundlæggende principper for enhver virksomhed. "Hvis du ikke forhandler, så riv dine hænder af! Billedligt." De tager ikke penge for at spørge. Hvis alle altid betaler så meget, som de beder om, så er der absolut intet tilbage til dem selv. Næsten ethvert tilbud indebærer, at personen er villig til at give i det mindste lidt på prisen.

1. Overvej for eksempel et værelse til 500 rubler. om måneden. Men vi forstår, at mere end 250 tr. vi kan ikke betale for det. Derfor giver vi et svar på forslaget: ”Gunner, lad os give jer 250 tr. og vi kommer forbi i morgen?" Og det er en glæde for alle, for det er bedre at have en lejer, der i det mindste betaler noget lige nu, end slet ikke at have nogen. Sandt nok kan de sige: "Enig! Men finder vi en lejer, der er dyrere, så flytter man ud.” Det er stadig værd at prøve, for værelset kan stå sådan i årevis, og ingen vil leje det.

2. Forhandle tidligt! Hvert år, eller endnu oftere, forsøger lejeren at hæve huslejen med mindst 10%. Altid sådan her! Vi bemærkede dette mønster, og et par uger tidligere sender vi en anmodning om at nedsætte huslejen. Som følge heraf forbliver prisen i værste fald den samme, i bedste fald reduceres prisen.

Alexey Baranov

Generaldirektøren for Retail Relations-virksomheden har stor erfaring i detailbranchen, nemlig i modebranchen. Her er, hvad han mener om at sænke huslejen.

For at kommunikationen med udlejeren skal være effektiv, er det vigtigt at forstå, hvordan prissætningen er fastsat i indkøbscentre. De sætter alle deres eget afkast, som hjælper med at forudsige tilbagebetalingsperioden for objektet. Det kan være 5, 7 eller 10 år.

Når butikkerne udarbejder deres egen forretningsplan, skal de være opmærksomme på følgende faktorer:

  • placeringens attraktivitet;
  • investeringsbeløbet og de betingelser, hvorunder de blev tiltrukket af projektet;
  • gunstig infrastruktur i området;
  • niveauet for fodgængertrafikken.

Jo flere positive faktorer, jo hurtigere vil projektet betale sig på grund af højere lejepriser.

Enhver bygherre har en lejepriskorridor, som det vil være urentabelt for ham at gå ud over. Når man starter forhandlinger, nævner shoppingcenterejere normalt den højeste pris. At reducere det er ikke let for detailhandlere. Og alligevel er det muligt at gøre dette. Du skal følge følgende plan:

  1. Først skal du studere eksisterende lejeres arbejdsområder. Det er vigtigt, at butikken passer harmonisk ind i deres liste.
  2. Du skal vælge et indkøbscenter, hvor de gerne vil se lejere. I sidste ende vil dette reducere lejeomkostningerne betydeligt. Ellers vil det være næsten umuligt at gøre dette.

Spørgsmålet melder sig straks: hvordan man bliver attraktiv for en udlejer? Det er nødvendigt at påvirke det ved hjælp af følgende metoder:

  • Det er vigtigt at overbevise udlejer om, at iværksætteren leverer en kvalitetsservice eller et produkt. For klarhedens skyld er det værd at lave en detaljeret præsentation, give produktprøver, tale om dine funktioner, dit forhold til et specifikt socialt segment og udtrykke din holdning.
  • Udarbejdelse af en forretningsplan. Desuden skal den laves til et bestemt indkøbscenter. Det er ikke så svært at gøre. Først skal du udarbejde en generel forretningsplan, herunder indtægter og udgifter. Og kun derefter justere de modtagne data i overensstemmelse med lejepriser. I dette tilfælde kan du lave flere forretningsplaner på én gang under hensyntagen til forskellige størrelser af lejeomkostninger.
  • Foreslå at sætte lejebeløbet i procent af butikkens omsætning. En velskrevet forretningsplan hjælper med at forudsige indkomst og overbevise udlejeren om effektiviteten af ​​en sådan løsning. I dette tilfælde er størrelsen normalt indstillet fra 18% til 30%. Samtidig er den øverste indikator ret stor og svær at arbejde med. Dette vil medvirke til at undgå indeksregulering af lejeprisen, fordi det er den måde at forhøje prisen på, som bruges til et fast lejebeløb.
  • Bevis at huslejen er for høj. Dette skal gøres ved hjælp af fakta og tal. Dette vil indgyde meget mere tillid til lejeren.

Der er endnu et vigtigt punkt. Det refererer til en situation, hvor lejeren ønsker at reducere lejeprisen, idet han allerede har en lejeaftale i hånden. I sådanne tilfælde er det nødvendigt at informere ejeren af ​​lokalerne om dine hensigter og ønsker på forhånd. Samtidig er det meget vigtigt at operere med levende tal for din butiks præstation. I dette tilfælde kan du klage:

  • størrelsen af ​​indkøbscentertrafikken;
  • gennemsnitlig kontrol;
  • antal besøgende;
  • forholdet mellem lejeomkostninger og rentabilitet.

Det er meget vigtigt at bevise, at butikken ved den fastsatte lejetakst ikke kan opnå en nettofortjeneste. På denne måde kan du overbevise udlejer om at ændre det faste beløb til en procentdel af hele omsætningen, hvilket vil være en mere rentabel og fleksibel løsning for iværksætteren.

Olga Shtoda

Director of Development and Marketing hos BlackStone Keeping Company. Hendes ekspertudtalelse handler om, hvordan samvittighedsfulde udlejere kan undgå manipulation fra lejere.

Lejere er ikke altid ærlige over for udlejere. Der er naturligvis objektive grunde til, at en nedsættelse af huslejen er ganske naturlig. Men der er en anden side af mønten. Nogle ikke særlig samvittighedsfulde iværksættere forsøger at lægge pres på medlidenhed og vil derved reducere lejeprisen. De begynder at sige, at alt er dårligt for dem.

For at undgå sådanne tilfælde kan du:

  1. Sørg for en stor venteliste.
  2. Øg lejers loyalitet. Dette kan gøres ved at etablere ikke kun partnerskaber, men også tillidsfulde venskaber. I sådanne tilfælde vil det at arbejde i uformelle omgivelser være en god måde at styrke interaktionen på. Det er sådanne langsigtede tiltag, der giver den maksimale effekt af samarbejdet. En person, der er loyal over for udlejer, vil ikke komme med fiktive årsager, der skal hjælpe ham med at reducere huslejen. Han vil ikke manipulere sin partner. En loyal lejer er en pålidelig partner, der vil bevise mere end én gang, at venskab hjælper med at styrke tillid og gensidigt gavnlige forhold.

Hvad siger loven om lejeforhold?

Hvis vi taler om loven, skal vi diskutere flere vigtige spørgsmål på én gang. For det første, om proceduren for ændring af lejebeløbet og lovligheden af ​​de trufne foranstaltninger. Med henvisning til loven kan følgende oplyses:

  • Ifølge 1 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog , skal betingelser, procedure og frister for betaling af leje fremgå af kontrakten.
  • Hvis aftalen ikke siger noget om at foretage ændringer i kontrakten, så kan lejeprisen ændres efter samtykke fra begge parter højst én gang årligt. Det er sat 3 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog .
  • Minimumsvilkårene kan være lidt anderledes for visse typer lejemål og ejendomme.
  • Du kan ændre lejeprisen mere end én gang årligt, hvis begge parter er enige om det. Tilstedeværelsen af ​​en sådan klausul i kontrakten er imidlertid ikke nødvendig. Grundlaget bliver Beslutning fra Plenum for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol nr. 73 af 17. november 2011 .
  • Hvis udlejer selv kan ændre lejeprisen på grundlag af lov eller aftale, så har han ikke ret til dette mere end én gang årligt.

Der er en række situationer, hvor en lejer kan iværksætte en ensidig reduktion af lejeprisen. Det vil være lovligt at udføre sådanne handlinger i følgende tilfælde:

  1. Hvis ejendommens tilstand er væsentligt forringet uden lejers skyld og på grund af forhold, som denne ikke er ansvarlig for. Dette er forudsat 4 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog . Dette kan omfatte handlinger fra ejendomsejeren selv, tredjeparter eller omstændigheder uden for andres kontrol. Det er forskellige brande, oversvømmelser og andre situationer.
  2. Hvis lejer har konstateret alvorlige mangler ved lejemålet, er ejeren af ​​ejendommen ansvarlig for disse. Dette faktum er fastslået i 1 i artikel 612 i Den Russiske Føderations civile lovbog .
  3. Hvis det i lejeperioden viser sig, at der er tredjemand, der kan gøre krav på det lejede.
  4. Såfremt udlejer ikke har opfyldt eller alvorligt tilsidesat sine forpligtelser vedrørende større reparationer af lejemålet. Dette er nedfældet i 1 i artikel 616 i Den Russiske Føderations civile lovbog .

For det andet begrebet lejeferie.

Sådan står det til med dem:

Rent praktisk refererer en lejeferie til en periode, hvor lejeren betaler væsentligt mindre for huslejen end i andre perioder. Nogle gange er han fritaget for at betale helt.

I dette tilfælde modtager udlejer lokalerne til brug, men kan faktisk ikke arbejde på lokalerne i en vis periode. Årsagerne kan være:

  • udførelse af reparationsarbejde;
  • arrangement af lokaler;
  • direkte overførsel.

Ifølge overtagelsesbeviset overdrages lokalerne til udlejer, men denne foretager ikke betalinger i denne periode eller gør det med et væsentligt mindre beløb.

Ofte er en udlejningsferie en periode, hvor lejesatsen er reduceret med mængden af ​​udgifter, som lejer afholder for at udføre reparationer på stedet. Faktisk er det ikke helt korrekt at kalde det en lejeferie. Vi taler om at foretage lejebetalinger i en del af perioden i form af omkostninger til at forbedre lejelokalernes stand. Det er sat afsnit 5 i stk. 2 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civile lovbog .

Varigheden af ​​lejeferier varierer i de fleste tilfælde fra 1 måned til seks måneder. I nogle tilfælde kan varigheden reduceres eller øges.

Lejeferie er en af ​​lejeaftalens betingelser. Brug af ejendom i denne periode er ikke et tegn på vederlagsfri brug i henhold til en låneaftale, iflg Artikel 689 i Den Russiske Føderations civile lovbog . I sådanne tilfælde er der ikke indgået andet forhold mellem parterne, medmindre der supplerende indgås en låneaftale. Lejer skal i resten af ​​lejeperiodens brugsperiode betale de i lejeaftalen fastsatte beløb, så længe ejendommen er egnet til brug.

Vi skriver et brev til udlejer

Fakta, der kan bruges, når du skriver et brev til udlejer

Når du skriver et brev om lejenedsættelse, skal du fremføre argumenter til din fordel. Her kan du arbejde med følgende forhold:

  • Der har været et markant fald i lejepriserne i hele regionen (årsagen hertil kan være ændringer i lovgivning, en krisesituation osv.).
  • Der er opstået alvorlige problemer (med varmesystemet, vand- eller elforsyning, ventilation) for at eliminere, hvilke yderligere midler der er nødvendige.
  • Udlejeren foretog ikke større reparationer af lokalerne, men dette er hans ansvar i henhold til artikel 616 i Den Russiske Føderations civile lov.

Du kan også indberette vanskeligheder for lejeren selv (fald i overskud, sæsonudsving eller andre midlertidige vanskeligheder). De vedrører objektive omstændigheder.

Før du skriver et brev til udlejeren, er det værd at vurdere situationen på virksomheden, identificere vanskeligheder og dokumentere dem i brevet.

Eksempler på breve til udlejer om lejenedsættelse

Prøve nr. 1

Kære Afanasy Petrovich,

På grund af krisesituationen i landet står vi over for økonomiske vanskeligheder. Derfor har vi på nuværende tidspunkt ikke mulighed for at betale lejen fuldt ud. Vi beder dig overveje at reducere lejeprisen i et stykke tid.

Med venlig hilsen

Gerasim Alekseevich

Prøve nr. 2

Kære Afanasy Petrovich,

I løbet af mange års samarbejde med dig har Slavyanka LLC altid opfyldt sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen til tiden. Den ustabile økonomiske situation i landet har negativt påvirket vores virksomheds økonomiske tilstand. Vi beder dig reducere lejeprisen.

Vi håber, at du vil komme til vores position og give indrømmelser. Vi giver en forpligtelse til at betale leje til tiden.

Med venlig hilsen

Gerasim Alekseevich

Prøve nr. 3

Kære Afanasy Petrovich,

På grund af den vanskelige situation i landet og det kraftige fald i købekraften, beder vi dig reducere lejesatsen med 8%.

Bemærk venligst, at vores organisation aldrig har forsinket betalinger og indbetalt midler til tiden. Hvis du sætter dig i vores position og indvilliger i at nedsætte huslejen, garanterer vi, at vi vil opfylde alle forpligtelser rettidigt på trods af den alvorlige krisesituation.

Med venlig hilsen

Gerasim Alekseevich

Prøve nr. 4

Kære Afanasy Petrovich,

Vi vil gerne henlede din opmærksomhed på, at det på grund af krisesituationen i landet er urentabelt for os at implementere paragraf nr. 6 i traktat nr. 814. Vi beder dig ændre lejebeløbet.

Vi håber på jeres forståelse og afventer forslag vedrørende lejeprisen.

Med venlig hilsen

Gerasim Alekseevich

Konklusion

Det er de måder, iværksættere tilbyder os at reducere huslejen på. Som du kan se, kan og skal du endda forhandle. På denne måde sparer du penge, som helt klart vil blive brugt i din virksomhed. Hvis du har spørgsmål, så skriv dem i kommentarerne.

Enhver form for service eller produkt har sin egen pris, og det sker også ved leje af lejlighed. Når man taler om husleje, fortæller ejeren dig prisen for lejligheden, som du skal betale månedligt. Kan det betyde, at beløbet allerede er endeligt og ikke kan ændres? Eller kan der være nuancer, hvor udlejer kan kræve et større beløb af dig?
Det første, der skal nævnes, er den faste betaling, som er specificeret i selve kontrakten. Det underskrevne dokument skal indeholde oplysninger om beløb og periode, hvor ejeren af ​​denne lejlighed ikke har ret til at ændre det angivne beløb.
Spørgsmålet opstår: hvorfor kan ejeren af ​​lejligheden pludselig bare kræve at betale mere? Svaret er faktisk enkelt. Det forekommer dig, at hvis du ønsker det, kan du sagtens flytte til en anden lejlighed med en husleje, der passer dig. Lejere brokker sig ofte, men for ikke at lede efter en anden lejlighed og ikke bøvle med at flytte, giver de indrømmelser og går med til at hæve prisen. Ved dette sænker nogle udlejere bevidst prisen helt fra starten for at hæve den senere, når lejeren allerede har accepteret de tidligere betingelser.
At leje en lejlighed gennem en bekendt er en meget attraktiv mulighed, priserne er utrolig lave og alt ser ud til at være i orden. Men det betyder ikke, at hvis en ven har problemer eller har brug for penge, vil han ikke forhøje prisen på lejligheden. I sådan en situation vil du selv føle dig utilpas, hvis det kommer til en ven. Ofte sætter udlejere dig i en akavet position, så du betaler mere og føler dig lige.
Der er også et så ikke-lovligt koncept som slid på en lejlighed. Det kan ikke være, at lejeren har boet i lejligheden i længere tid, og tilstanden forbliver den samme. Alt slides og kræver reparation, sliddet på ting er irreversibelt.
Tager vi for eksempel udgiften til en ødelagt lampe, som du kan kompensere for, og tapet, som kan skalle af, så er beløbet her urimeligt. Normalt er alle disse detaljer inkluderet i lejeprisen.
Spørgsmålet om at vælge en lejlighed skal tages meget alvorligt; du skal omhyggeligt kontrollere alle dokumenter, kun kontakte pålidelige personer eller finde et agentur, der vil hjælpe dig med at gennemføre transaktionen. Stol kun på dig selv, og lyt ikke til fremmede. Når en person har penge, stræber alle efter at profitere og blande sig i alt, så du kan ikke stole på alle. Det er vigtigt i første omgang at være opmærksom på lejeprisen, så der ikke opstår problemer i fremtiden. Du skal også være meget omhyggelig, når du udarbejder kontrakten, alle punkter skal være tydeligt beskrevet i den. Du kan ikke tillade dig at blive bedraget; hvis du er for godtroende, er det bedre at bruge agenternes tjenester, da de vil gøre alt for dig: de vil udarbejde en aftale og ikke tillade bedrag.

I den gældende civillovgivning er betingelserne for indgåelse af en lejeaftale sparsomt præciseret. I denne henseende finder lejere, der ikke er særlig kyndige fra et juridisk synspunkt, sig ofte som gidsler under de betingelser, som udlejere pålægger. Eksempelvis bestemmelser om mulighed for ensidigt at hæve huslejen. Situationen kan dog let vendes. For at gøre dette skal lejer omhyggeligt læse den foreslåede lejeaftale og tage sig tid til at blive enige med udlejer og skrive de "nødvendige" betingelser ned.

Ensidig lejeforhøjelse

I henhold til princippet om aftalefrihed fastsættes dets betingelser efter parternes skøn, undtagen i tilfælde, hvor indholdet af den relevante betingelse er foreskrevet ved lov eller andre retsakter (,). På baggrund heraf er det kun de i kontrakten udtrykkeligt angivne betingelser for forhøjelse af lejen, der er grundlag for dens lovlige forhøjelse (f.eks. hvis det er anført, at " Udlejer har ret til ensidigt at revidere lejeprisen i tilfælde af ændringer i udgifterne til forbrugsregninger", "lejebeløbet indeksreguleres højst én gang årligt og højst 1 %"). Det er naturligvis en fordel for enhver lejer, at betalingen for det lejede i henhold til kontrakten er et konstant beløb og ikke er underlagt indeksregulering (dvs. at kontrakten specificerer et fast lejebeløb og fastsætter ikke muligheden for at forhøje den, eller det er direkte oplyst, at lejebeløbet ikke kan ændres). Det er dog ikke enhver udlejer, der vil være enig i en sådan formulering. dødsboskift, kommunikation og andet udstyr slides og skal udskiftes... Alt dette kan medføre en stigning i huslejen.

Oftest består den månedlige husleje af et grund- og variabelt beløb. Basisdelen kan ændre sig, hvis situationen på ejendomsmarkedet ændrer sig. Derudover giver nogle aftaler mulighed for årlig indeksering af basisdelen af ​​lejen med et bestemt beløb (for eksempel med 1 tusind rubler; med 2%) eller værdien af ​​forbrugerprisindekset (inflationssats). Den variable værdi omfatter forbrugs- og driftsbetalinger. Oftest fastsætter aftalen, at udlejer har ret til ensidigt at revidere lejeprisen i tilfælde af ændringer i mængden af ​​forbrugs- og driftsbetalinger fra leverandør- og driftsorganisationer.

Vicegeneraldirektør for VTB Arena Park delte en huslejefastsættelsesmodel, som for hende synes at være den mest optimale. "Vi skal væk fra konstante og variable lejebeløb," siger Anastasia. Efter hendes mening er det meget bedre at angive lejebeløbet i kontrakten som en formel og angive muligheden (eller umuligheden) og proceduren for indeksering af hver af dens komponenter. For eksempel, " Den månedlige husleje består af basissatsen, som er 20 tusind rubler. og er uforanderlig; omkostningerne ved afskrivning af ejendom, som er lig med 2 tusind rubler. og kan revideres efter aftale mellem parterne; betaling af forsyningsregninger, som opkræves i henhold til den tarif, der er fastsat afr"Så hvis et af elementerne i lejen er et gebyr for vedligeholdelse og reparation af bygningen og fællesarealerne, så vil udlejer ikke længere være i stand til at hæve lejen, med henvisning til, at han skal reparere en ødelagt elevator eller affaldsskakt.

Forhøjer udlejer alligevel lejen, hvis lejer er uenig i denne afgørelse, kan lejer anke den til retten. Praksis viser, at domstolene ofte stiller sig på lejernes side, men det afgørende bliver de vilkår og betingelser, der er angivet i lejeaftalen.

Hvis lejeaftalen ikke giver mulighed for ensidigt at ændre lejebeløbet i forbindelse med fastsættelse af lejens handelsværdi, så har udlejer ikke ret til at kræve betaling med det nye beløb. Dette gælder også i tilfælde, hvor de gældende lejesatser på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse var ekstremt lave og ikke afspejlede den faktiske situation på ejendomsmarkedet ().

Nogle parter giver tværtimod i kontrakter mulighed for ensidigt at forhøje lejen på grund af ændringer i markedssituationen. Hvis det præcise beløb for ændringen ikke er angivet, kan der samtidig opstå en tvist mellem lejer og udlejer. Og så hjælper heller ikke en konklusion om at hæve prisen. "Hvis lejeren går i retten, vil han naturligvis bringe den vurderingsrapport, der passer ham, dertil. Og udlejeren på sin side vil også bringe en vurderingsrapport, der er "til fordel for ham." Højst sandsynligt vil retten påbyde sin vurdering. egen undersøgelse, som så bliver foretaget af en anden. så vil han gerne argumentere. Hvad kommer vi frem til?" – Anastasia Pomelova er indigneret. For at undgå sådanne udmattende og meningsløse tvister er det meget mere rimeligt i lejeaftalen at angive en fast sats, som lejen kan stige med (for eksempel med 5% eller refinansieringssatsen for Bank of Russia).

Hvis en sådan tvist alligevel opstår, skal lejeren bevise, at udlejer har misbrugt sin ret til ensidigt at ændre lejebeløbet. Finder retten, at betalingen er steget uforholdsmæssigt i forhold til ændringen i de gennemsnitlige markedspriser, der er betalt for udlejning af tilsvarende ejendom i et givent område for den pågældende periode, og har overskredet dem væsentligt, skal retten på baggrund heraf afvise. at opkræve lejen i det omfang, der overstiger de nævnte gennemsnitlige markedspriser (s. 22 Resolution fra Plenum for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol dateret 17. november 2011 nr. 73 "").

Derudover giver det mening klart at definere proceduren for forhøjelse af sådanne gebyrer. Foreskriv f.eks., at hvis udlejer ændrer lejebeløbet, er denne forpligtet til at sende lejeren en meddelelse underskrevet af en passende person. Nogle parter angiver endda metoden (rekommanderet brev med kvittering, telegram, ekspres) og fristen for afsendelsen. Indtil ovenstående betingelser er opfyldt, anses lejebeløbet for uændret. Hvis parterne går til retten, er det nødvendigt at fastslå kendsgerningen om at sende den angivne meddelelse til lejeren, metoden og perioden for afsendelsen. Lejeren kan ikke pålægges bod (bod) for den tid, hvori han fortsatte med at betale for det lejede til den hidtidige pris, hvis han ikke har modtaget meddelelsen eller modtaget den i uretmæssig form ().

Vi anbefaler at specificere i lejeaftalen parternes forpligtelse til ved forhøjelse af lejebeløbet skriftligt at indgå en tillægsaftale. Ifølge , kan borgere og juridiske personer frit indgå en aftale; tvang til at indgå en kontrakt er ikke tilladt. Det betyder, at hvis en sådan betingelse eksisterer, vil ingen kunne tvinge dig til at indgå en tillægsaftale, og uden dens indgåelse, til at betale en forhøjet husleje. Denne holdning deles også af domstolene, for eksempel præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol.

Med hensyn til hyppigheden af ​​ændringer i lejebeløbet, hvis udlejeren i overensstemmelse med loven eller aftalen har ret til ensidigt at ændre lejebeløbet (), kan en sådan ændring i det væsentlige ikke foretages af ham mere end én gang om året (paragraf 21 i resolutionen fra Plenum for Højesteret Voldgiftsret RF af 17. november 2011 nr. 73 "").

Du skal ikke tro, at optagelse i kontrakten af ​​en betingelse, der siger, at lejen kan ændres efter aftale mellem parterne i forbindelse med visse omstændigheder, betyder en obligatorisk ændring af lejen i fremtiden. Denne betingelse er underlagt princippet om kontraktfrihed (), som forudsætter aftale uden nogen form for tvang mellem parterne i transaktionen om ændring af forpligtelser (afgørelse fra Voldgiftsretten i Novosibirsk-regionen af ​​28. maj 2014 i sag nr. A45- 5936/2014).

MENING

Ekaterina Orlova, direktør for Real Estate Orlova Consulting & Development:

"Grundlaget for at bevare de oprindelige aftaler om husleje uændret er en præcis beskrivelse af lejemålets genstand og bøder. For at gøre dette anbefaler jeg at opføre i lejeaftalen alt løsøre, der er beliggende i lejligheden, samt angive for hvis regning defekter i denne ejendom, der er opstået uden lejers skyld, vil blive elimineret. Hjælpeprogrammer er beskrevet på samme måde (det er muligt at angive detaljerne i kontrakter medr). Angiv desuden, at det er muligt at ændre kontraktvilkårene med en skriftlig aftale mellem parterne I afsnittet "parternes ansvar" er det vigtigt at være opmærksom på udlejers ansvar i tilfælde af tidlig opsigelse af kontrakten på dennes initiativ."

Betaling under nye betingelser

RÅD

Du kan se et eksempel på en leasingaftale i GARANT-systemet. For at gøre dette skal du indtaste "lejeaftale" i den grundlæggende søgning og vælge "Dokumentformularer".

Hvis lejer efter at have modtaget meddelelse fra udlejer om en forhøjelse af lejen begynder at betale til den nye takst, vil det betyde hans samtykke, og det bliver nærmest umuligt at udfordre den nye lejepris i fremtiden. Faktum er, at den meddelelse, som udlejeren sender, vil blive sidestillet med et tilbud - et tilbud rettet til en eller flere bestemte personer, som er ret konkret og udtrykker hensigten fra den, der har lavet det, til at anse sig selv for at have indgået en aftale. med adressaten, der vil acceptere tilbuddet (). Aftale med dens accept kaldes accept (). Når der inden for den af ​​leasinggiver fastsatte periode træffes foranstaltninger for at opfylde vilkårene i aftalen angivet i tilbuddet (herunder betaling af det passende lejebeløb), accepterer (accepterer) leasingtager tilbuddet (). Desuden, hvis lejeaftalen ændres (nemlig lejen forhøjes), forbliver parternes forpligtelser uændrede (). Ved at foretage betaling under hensyntagen til det øgede lejebeløb accepterer lejeren således vilkårene i aftalen foreslået af udlejer med hensyn til at forhøje lejeudgifterne (afgørelse fra voldgiftsretten i Kemerovo-regionen af ​​30. juni 2014 i tilfælde af nr. A27-4911/2014).

Derudover fraråder vi helt at stoppe med at betale for det lejede, da for sen betaling medfører pålæggelse af en bod (bod). Lejer er ifølge , forpligtet til straks at betale gebyrer for brugen af ​​ejendommen. Der er ingen undtagelser fra denne regel i tilfælde af en urimelig og efter lejers opfattelse ulovlig forhøjelse af lejebeløbet. Forpligtelser skal opfyldes korrekt i overensstemmelse med vilkårene i kontrakten, kravene i loven og andre retsakter (). Ensidig afvisning af at opfylde forpligtelser er ikke tilladt (). En aftale eller lov kan indeholde bestemmelser om et pengebeløb, som skyldneren er forpligtet til at betale til kreditor i tilfælde af manglende eller uretmæssig opfyldelse af forpligtelsen, især i tilfælde af forsinkelse i opfyldelsen (). Hvis du holder op med at betale for husleje, kan domstolen således forpligte dig til at betale en bøde (bøder) (afgørelse fra voldgiftsretten i Kemerovo-regionen dateret den 30. juni 2014 i sag nr. A27-4911/2014).

MENING

Anastasia Pomelova, vicegeneraldirektør for VTB Arena Park:

"Jo mere detaljeret den mekanisme, som lejen beregnes efter, samt øvrige forhold til modparten, er specificeret i lejeaftalen, jo større er chancerne for at undgå ensidige beslutninger fra udlejernes side. Det betyder, at der vil være ingen uløselige tvister. Jeg tror, ​​det er den eneste måde, hvorpå lejeren kan opretholde normale partnerskabsforhold med udlejer."

Det er indlysende, at det er umuligt at tvinge en person til at indgå en aftale på visse betingelser. Men hvis udlejer ikke er mindre interesseret i at udleje sin bolig, end lejer er i at leje den, så er det meget muligt at drøfte vilkårene i den fremtidige kontrakt og gennem forhandlinger og fælles indrømmelser at nå frem til bestemmelser, der passer begge parter. Og selvom parterne mister nogle penge, vil de få ro i sindet og tillid til, at de i tilfælde af en konflikt vil kunne gå rettens vej og forsvare deres rettigheder til det lejede.

Lejeforhold, de mest almindelige siden oldtiden, kræver opmærksomhed og nøjagtighed, når man indgår en kontrakt. Vanskeligheder og kontroversielle situationer opstår oftest, fordi proceduren for at forhøje huslejen ikke er nøje forhandlet. Retten til at ændre lejen tilkommer udlejer i henhold til stk. I dette tilfælde er de obligatoriske betingelser:

  • aftale mellem parterne (omhandler oftest tidspunktet for ændringer af kontrakten),
  • betingelser for ændring af ordren (udlejers ensidige beslutning om at ændre lejebeløbet kan kræve skriftlig meddelelse),
  • vilkår højst én gang årligt, medmindre der er andre betingelser.

I forhold til behovet for at øge huslejen, for eksempel et kraftigt spring i inflationen, begynder udlejeren processen med at ændre kontraktlige krav. En ensidig rækkefølge af denne ændring er ganske mulig. Fraværet af en klausul om obligatorisk underretning af lejer fører til misforståelser, der kan løses i henhold til stk. 1 i art., hvoraf det fremgår, at lejeaftalens og aftalens form skal overholde og gennemgå registreringsproceduren hos lokale myndigheder . Lejestigningen forudsætter følgende:

  • skriftlig meddelelse til lejer mindst en måned før fristen for ændring af lejekontrakten; sendt som registreret eller udleveret personligt mod underskrift;
  • udarbejdelse af en tillægsaftale, som skal angive de klausuler i aftalen, der ikke længere er i kraft, og foretage detaljerede ændringer;
  • Selvom der ikke er nogen klausuler i kontrakten om ændringer i lejen, kan udlejeren i overensstemmelse med loven ensidigt forhøje den.

Fra lejers side kan begrundelsen for at forhøje lejen nedfældes i selve aftalen. Selvom det indikerer, at lejen kan ændre sig i tilfælde af inflation, er det ikke altid muligt at forhøje den. Præcisering af typen: med forbehold for ændringer, garanteret ændring uden fejl (resolution fra Præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret 13. april 2010 nr. 1074/10).

Grundlaget for at ændre det faste lejebeløb kan kun være objektive forhold. Som begrundelse for forhøjelse af huslejen kan nævnes: en ændring i den anslåede værdi af det lejede som følge af ændringer i lovgivningen, en stigning i markedsværdien fastsat af vurderingsmanden og en ændring i inflationsindekset.

I en verden af ​​markedsrelationer, når sælgeren ønsker at sælge til en højere pris, og køberen ønsker at købe til en lavere pris, kan kontroversielle spørgsmål udelukkende undgås ved en begrundet, juridisk og økonomisk præcist udformet kontrakt. Kontraktperioden overstiger normalt ikke 11 måneder.

Måske vil juridisk rådgivning fra en erfaren specialist om ændring af standardaftalen spare begge parter fra at løse tvister i retten.