Що вигідніше дача будинок квартира для оренди. Національні особливості заміського відпочинку. Актуальність бізнесу у вашому регіоні

Купуючи котедж з метою його подальшої здачі в оренду, потрібно розуміти, що критерії купівлі будинку як бізнесу і будинку для особистого проживання різні. Що ж потрібно знати, здійснюючи інвестиційну покупку, щоб згодом не було боляче за безцільно викинуті гроші?

Перша помилка, яку може зробити майбутній орендодавець - купівля житла «під себе» (мені хотілося б будинок у селі) або з нагоди (сусід пропонує свою дачу за півціни). Якщо вже входити в цей бізнес - як, втім, і в будь-який інший - входити підготовленим. «Очевидно, рано чи пізно ринок оренди заміської нерухомості повторить свого міського побратима. Нещодавно було найбільш вигідно купувати дуже дорогу квартиру і дорого її здавати, сьогодні ж ми спостерігаємо тенденцію насичення ринку елітних квартир, - коментує ситуацію на ринку керівник відділу оренди агентства нерухомості «Вавилон» Ірина Бобко. – Зараз пропозицій для оренди якісного заміського житла небагато».

Звичайно, дуже багато залежить від напрямку, на якому знаходиться будинок - потенційне джерело вашого доходу. Поодинокі будинки на різних напрямках можуть відрізнятися за рівнем орендної ставки в рази, і забувати про це не можна. Зараз поза конкуренцією за популярністю, як і раніше, залишається Рубльовка. За нею йдуть Новоризьке шосе, Можайське шосе, Калузьке шосе, Сімферопольське шосе.

Друга помилка – неправильно обраний цільовий споживач. Майбутній орендодавець має чітко уявляти, кому (співвітчизник чи іноземець, з високими чи середніми доходами, з дітьми чи без…) та на який термін (на літній сезонабо цілий рік) він здаватиме будинок. Наприклад, якщо котедж призначається для постійного проживання, відстань від нього до МКАД не повинна перевищувати 30 км (і це ще за умови не надто перевантаженої траси).

Третя помилка – неправильно обране оточення. Найбільш ліквідний у плані здачі в оренду будинок котеджному селищі: орендарі звертають увагу на охорону, наявність інфраструктури - на все те, що робить проживання та відпочинок комфортним та безпечним. Природно, що більш розвинена інфраструктура і що надійніше охорона, то вище орендна плата. Безумовно, дешевше купити землю в селі у якоїсь бабусі та збудувати там будиночок. Але для орендного бізнесу такий варіант годиться абсолютно. «Мені доводилося спостерігати, як чарівні господарі обзаводилися дуже презентабельним будинком з великою ділянкою, басейном, ландшафтним дизайном та іншими благами, - розповідає Ірина Бобко. - Але вони не могли здати свій будинок навіть за відносно невеликою ціною лише тому, що оточувало його село з старими будиночками і напівп'яними жителями». Не дуже підходять для орендного бізнесу та стародавні місця. Так, у них є романтика, так, вони розташовані в чудовому місціАле вони не можуть забезпечити мешканцям ні комфорту, ні безпеки.

Четверта помилка – неправильний вибір будинку. Нерідко доводиться спостерігати картину, коли будинок спроектований горе-архітектором в особі господаря чи господині, єдиний у будинку санвузол знаходиться на першому поверсі, і зі спальні на третьому рівні туди можна пройти лише через весь будинок. Крім того, котедж міг проектуватись індивідуально під ту чи іншу родину. То яким же має бути будинок, придатний для здавання в оренду? Два, максимум три рівні, невелика кількість просторих кімнат. Спалено в будинку має бути не менше трьох, особливо якщо будинок передбачається здавати сім'ї з дітьми. «Особливу увагу потрібно приділити сходам, їх зручності та безпеці, – додає Бобко. - Тут можливі дві крайності: зайва економія, що призводить до абсолютно незручної для підйому конструкції, або, навпаки, щедрість душі у вигляді металевого кування, вітражів тощо, що може бути дуже небезпечним для дітей».

Істотно підняти орендну плату може наявність лазні, сауни або ще краще басейну. Збільшує ліквідність будинку та наявність облагородженої ділянки площею не менше 10 соток. Причому плодово-ягідні чагарники і, тим більше, городнє господарство не в пошані - орендарі його не оцінять. Як завершальний штрих – наявність 1-2 машино-місць. До речі, не менш важливими є й ті 100-500 м, які повинен буде подолати майбутній мешканець від траси до будинку. «Нещодавно у нашій практиці був такий випадок. Потенційний орендар навіть не став під'їжджати до будинку, як тільки побачив, що від траси до майбутнього місця проживання його дорогою машиною доведеться регулярно проїжджати 100 м глиняною землею», - розповідає Ірина Бобко.

П'ята помилка – неправильно оформлені документи на будинок та землю. Це одна з найбільших проблем, що виникають при здачі в оренду заміського будинку. При покупці необхідно ретельно перевіряти документи як на сам будинок, так і на землю. Ідеальний варіант - і те, й інше правильно оформлене та перебуває у власності в однієї особи. Але досить часто будинок оформлений як недобуд, що веде до проблем, наприклад зі страховкою або оформленням договору оренди. Непоодинокі й ситуації, коли частина землі, що продається, перебуває у власності, а частина - у довгостроковій оренді, що знову-таки підвищує ризики. «Нюанси можуть бути різними, мені доводилося зустрічати випадки, коли намагалися приватно здати в оренду будинок, який у принципі не мають права здавати, - каже Бобко, - оскільки він сам юридично отриманий в оренду у відомчому селищі».

Шоста помилка – не враховано витрати на утримання будівлі. Важливо зрозуміти, що будинок недостатньо просто купити, його ще доведеться утримувати, а щомісячні витрати можуть сягати $500-1000. Вибираючи будинок, ретельно перевірте наявність усіх комунікацій, їх стан, технічні показники будівлі – наявність та обслуговування септика, енергозалежність, щоб не вийшло так, що левова частка орендної плати йтиме лише на утримання будинку.

sob.ru/Маргарита Моїсеєва

Найпідприємливіші жителі великих місті курортних місць, невеликих селищ та приміських селищ заробляють на здачі будинку в оренду. Багатьом з нас здається, що цей вид бізнесу не може бути вигідним. Але, чи маємо рацію ми? Це гарний спосібзаробити в дуже стислі термінита без фінансових витрат. Але також важливо пам'ятати, що тут, як і в будь-якому іншому виді бізнесу, є свої ризики і підводні камені. Давайте розумітися.

Шукаємо орендаря

Ви можете піти одним із двох шляхів – вдатися до допомоги агентства або зайнятися пошуком самостійно.

Варіант перший . Звертатися до агентства чи ні? Чи це вигідно? Це часті питання, на які важко знайти однозначні відповіді формату «Так/Ні». Так, агентство швидко візьметься за пошук клієнтів, а також допоможе укласти договір найму. Але довіряти першій зустрічній конторі ви не повинні. Постарайтеся вибрати солідну організацію з значним досвідом роботи та заслуженою репутацією. У пошуку вам допоможуть поради друзів та знайомих, відгуки в Інтернеті.

За послуги агенції потрібно буде заплатити, і сума буде чималенькою. Обов'язково ознайомтеся з усіма можливими витратами, прописаними в договорі з агентством, і лише після цього ставте підпис.

Вигідність такого співробітництва полягає у швидкому пошуку відразу кількох кандидатур. Можливий мінус – потреба високої плати за такі послуги.

Варіант другий . Ви можете шукати орендарів самостійно. Оголошення можна подавати до газет та телебачення, розміщувати в Інтернеті або на рекламних щитах. Як правило, один з цих варіантів малоефективний, тому краще вдатися відразу до кількох. В результаті ви вийдіть на ту саму суму, яку може запросити агенція. Турбот при цьому буде вдесятеро більше.

В оголошеннях не потрібно вказувати адресу будинку. Він надається безпосередньо тим клієнтам, які зацікавляться пропозицією, захочуть оглянути житло. Найкраще обмежитися номером телефону.

Юридична сторона

Ви займаєтеся здаванням приватного будинку в оренду самостійно або наймаєте фахівців, в будь-якому випадку вам потрібно буде укласти договір. Якщо це не сезонне будівництво, оформлюйте угоду на один рік. Обов'язково опишіть усі предмети у приміщеннях, їх зовнішній вигляд та вартість. Ви можете навіть сфотографувати інтер'єр та додати фото до договору.

Розподіліть платіжки. Важливо розкласти по поличках зобов'язання кожної із сторін. Ви, наприклад, можете домовитись про те, хто займатиметься наступним:

• Переданням коштів у правління (щоквартальні селищні внески);
• оплатою рахунків за газ, електрику, Інтернет;
• вивезенням сміття;
• стрижкою газону;
• прибирання снігу.

Обмовте розмір суми, що піде на страховий депозит. Тут мають на увазі сума, яку орендодавець отримає у разі, якщо орендар вирішить залишити будинок раніше терміну, зазначеного у договорі. Депозит не повертається, якщо були зіпсовані, зламані або розбиті меблі. Це своєрідне страхування від втечі «з місця злочину».

Орендар зі свого боку має повне право отримати всі документи (або їх копії), що вказують на те, що саме орендодавець є власником будівлі або має право розпоряджатися ним.

Існує кілька неписаних правил, які допоможуть вам здати будівництво максимально вигідно, заощадивши ваш час. Ознайомтеся із цінами у вашому регіоні. Для цього достатньо переглянути сайти, оголошення в газеті або на телебаченні. Заздалегідь призначте собі суму, і навіть поріг, до якого ви можете дозволити собі опустити її.

Формуючи свою ціну, враховуйте такі фактори:

1. Відстань від міста;
2. район розташування;
3. новобудова/стара конструкція
4. стан дороги;
5. потенційні сусіди;
6. наявність/відсутність охорони;
7. інфраструктура місця (школа, дитячий садок, магазини, спортивні майданчики, аптеки);
8. наявність меблів та побутової техніки;
9. якісний ремонт, косметичний чи відсутній повністю;
10. каналізація, гаряча вода;
11. сад чи город на ділянці.

У випадку, коли ви здаєте не маленька хатка, а розкішний котедж, працюйте тільки через агентство. Сума оренди досягне кількох тисяч доларів, тож набагато вигідніше працювати зі спеціалістами, а не шукати клієнтів самостійно. Часто такі випадки закінчуються крадіжками та обманом.

Попереджайте нових мешканців про те, що час від часу ви приїжджатимете в гості. Це необхідно для того, щоб переконатися, що з вашим житлом та майном все гаразд. До речі, ви маєте на це право. Визначтеся з термінами здачі. Це може бути короткий період (від місяця до півроку), тривалий термін (роком із можливістю продовження угоди), кілька днів (свята).

Завжди укладайте договір, навіть якщо нові мешканці здалися вам милими та сумлінними. Він захистить вас від випадків шахрайства. У самому документі зазначається вся інформація про наймачів (прописка, паспортні дані, номери телефонів). Для себе можете додатково розпитати про місце роботи, щоб пізніше перевіряти ще раз цю інформацію.

Перед тим, як показувати будинок, зробіть у ньому прибирання, щоб він справив хороше враження на майбутніх мешканців. Покажіть, що це чисте та безпечне місце для сімей з дітьми.

Завжди відключайте стаціонарний телефон, якщо він є. Найчастіше мешканці залишають неоплачені рахунки за міжміські переговори. Поясніть це тим, що ви не живете тут постійно, стаціонарним телефоном не користуєтеся, тому що віддаєте перевагу мобільному.

Податки

Після оформлення та підписання договору зверніться до органів податкової інспекції у вашому районі. Ви повинні подати копію договору. Вам буде нараховано прибутковий податок у розмірі 13% від суми.

Сьогодні багато хто не повідомляє податкової інспекції про те, що вони займаються таким дрібним бізнесом. Якщо про це стає відомо, то наймодавець має великий штраф, після чого у примусовому порядку зобов'язується сплатити податок.

Супутні ризики

Найбільший ризик - заподіяння шкоди будинку, що здається. Це трапляється після весіль, днів народження, корпоративів з інших гулянь. Крім того, шкоду може завдати сім'я, яка мешкає з маленькими дітьми, особливо якщо обстановка в будівлі дорога (телевізори, акваріуми, басейни тощо)

Щоб уникнути неприємностей, оформіть акт приймання-передачі будівлі та всього майна в ньому. Ви можете заздалегідь прописати всі штрафні санкції, надаючи мешканцям прайс-лист навіть за найменшими недоліками.

Врахуйте, що досить часто такий бізнес приносить не лише прибуток, а й клопіт. Вам просто необхідно дотримуватись певних правил та інструкцій, які допоможуть запобігти виникненню ризиків та неприємностей. Отоді бізнес стане успішним.

Костянтин Курепін здає в оренду 13 котеджів у Підмосков'ї. У середньому за роком бізнес приносить близько 300 тис. руб. прибутку на місяць, а за два новорічні тижні цього року рантьє заробить понад 1 млн руб.

(Фото: Олег Яковлєв / РБК)

Ранок 1 січня для власника компанії Luxury Cottage Костянтина Курепіна - найнапруженіший робочий день на рік. Ось уже три роки його котеджі в Підмосков'ї під час зимових свят заповнені вщерть. Два новорічні тижні приносять власнику вп'ятеро більше доходів, ніж щомісяця на рік. Вартість оренди котеджу на два дні, включаючи новорічну ніч, Обходиться цього року в 100 тис. руб. Але є ризик: іноді навіть така орендна плата не покриває суму завданих гостям за новорічну ніч збитків.

«Колись молодь вирішила пограти в салочки тим, що було на новорічному столі: стіни були вимащені апельсинами та помідорами, — згадує Костянтин. — Менше, ніж за добу, довелося перефарбовувати весь будинок». І форс-мажори у цьому бізнесі не рідкість: напередодні Нового року в котеджах неодноразово відключали світло. Порядок наводить сам власник: минулої новорічної ночі, наприклад, він провів у підвалі одного з будинків, де під бій курантів прорвало трубу.

650 тис. руб. за свята

Стрибок валюти та неофіційна заборона для силовиків на виїзд за кордон призвели до помітного зростання попиту на оренду котеджів. "Впродовж останніх роківспостерігається аномально високе завантаження об'єктів Підмосков'я, яке становить понад 90%», - каже Наталія Розенблюм, керуючий партнер консалтингової компанії Top Hotel Experts. При цьому вартість підмосковного відпочинку постійно зростає: за даними «РБК Нерухомість», за перше півріччя 2015 року ціна на оренду будинків у Сонячногірському районі Підмосков'я (там, де розташовані котеджі Курепіна) зросла на 39,6%, а найбільше в Одинцовському районі на 85,7%.

За даними сервісу Kottegi.ru, найбільш дешевий варіантрозміщення на три дні, включаючи новорічну ніч, у Підмосков'ї коштує цього року 20 тис. руб. - за ці гроші можна зняти двоповерховий будинок з однією спальнею на 120 км Новоризького шосе. Найдорожча пропозиція — триповерховий особняк на 35 км Волоколамського шосе площею 1,3 тис. кв. м з 1 га прибудинкової території та вертолітним майданчиком. Його на три новорічні дні можна орендувати за 700 тис. руб.

В цілому ціни на оренду котеджів довгі новорічні канікулина 30-50% вище, порівняно з аналогічним періодом у несвятковий час, підрахувала Наталія Розенблюм. «Водночас треба розуміти, що високе завантаження і довгі святачасто негативно позначаються на стані номерного фонду», - зазначає Розенблюм.

У регіонах середня вартість подобової орендикотеджів підвищується на вихідні на 50-60%, новорічна ніч коштує в 2-6 разів дорожче, ніж будь-який вихідний день на рік. Так, за даними порталу з вибору нерухомості N1.RU, оренда котеджу на новорічні святав Новосибірську обійдеться в середньому в 42 тис. руб., в Красноярську - 34 тис. руб., в Єкатеринбурзі - 78,4 тис. руб.

Будинок за будинком

Костянтин Курепін – випускник Військового університету Міністерства оборони. Він звільнився в запас відразу після закінчення вузу та відкрив туристичну агенцію ТОВ «Дрім Тур». Цей бізнес на початку 2000-х був на підйомі та не вимагав великих вкладень на старті. На запуск пішли гроші, які Курепін відкладав на друге вища освіта, - Близько 200 тис. руб.

Паралельно з основним бізнесом Костянтин вирішив здавати будинок у підмосковному селі Рибаки, який дістався йому від батьків. Двоповерховий котедж площею 150 кв. м із територією 15 соток, альтанкою та ставком він здав сім'ї на довгостроковій основі. Але експеримент виявився не надто успішним — лише за два роки орендарі встигли «вбити» котедж. Курепін зробив ремонт та почав здавати будинок через «Авіто» подобово. По буднях котедж зазвичай пустував, зате майже кожних вихідних вдавалося заробляти близько 10 тис. руб.

У 2011 році Курепін купив ще один котедж у друга сім'ї неподалік гірськолижного курортуСорочани. «Людина багато років жила за кордоном, і цей будинок був для нього діркою в гаманці. Тому він дуже зрадів, коли я запропонував викупити будинок, нехай і дешевше за ринок», — згадує Костянтин. Триповерховий котедж площею 250 кв. м з басейном, сауною та 14 сотками землі дістався підприємцю всього за 3,5 млн руб. Ще близько 1,5 млн руб., взятих у кредит, пішло на ремонт. Нову нерухомість підприємець також почав здавати подобово - цей будинок приносив Костянтину вже 20 тис. руб. за вихідні.

У 2012 році підробіток перетворився на повноцінний бізнес. До Курепіна звернулася знайома, яка кілька років тому збудувала шість котеджів у підмосковному селі Мишецьке під Сонячногірськом, плануючи їх продати. Але криза обрушила попит на нерухомість, і будинки простоювали. Дізнавшись, що Курепін вже здає два власні будинки, вона запропонувала йому взяти ці котеджі в управління. Костянтин уклав із власницею договір, згідно з яким він здавав будинки в оренду та стежив за їхнім станом. Прибуток ділять навпіл.

З цього моменту доходи від здавання будинків почали перевищувати прибуток, який приносив туристичний бізнес, і Костянтин передав управління турагентством своїй дружині. Тоді ж він зареєстрував бренд Luxury Cottage та почав керувати будинками від імені свого ТОВ «Дрім Тур». Але за законом юридична особане може здавати житлові будинки — у такому разі нерухомість потрібно виводити до нежитлового фонду. Щоб «не морочитися з документами» і при цьому працювати легально, Курепін вигадав схему: власниця будинків здавала їх «Дрім Туру», а компанія, своєю чергою, виступала посередником при здачі нерухомості орендарю.

Засновник та власник компанії Luxury Cottage Костянтин Курепін (Фото: Олег Яковлєв / РБК)

Бізнес на болотах

Спочатку за прибирання котеджів відповідала дружина Костянтина, а сам він працював сантехніком, вантажником та адміністратором. «Я досі отримую від цього задоволення, щоб займатися цим бізнесом, потрібно бути господарником до мозку кісток», — каже він. Але незабаром стало зрозуміло, що якісно керувати кількома котеджами, розкиданими по Московській області, дуже складно. Підприємець вирішив продати котедж у Сорочанах та будинок у селі Рибаки. На виручені кошти він вирішив масштабувати бізнес: купити власну ділянку та зайнятися будівництвом. Грошей не вистачало, і на сімейній раді було вирішено продати ще й квартиру в Зеленограді, де жила молодша сестра Костянтина Ганна (у 2016 році вона приєдналася до сімейного бізнесу). Допомагати стала і мама підприємця, яка вийшла на пенсію.

На купівлю 3,5 га землі у селі Покров підприємець вклав близько 5 млн руб. власних та кредитних коштів. «Ділянка була, м'яко кажучи, не в найкращому місці, — визнає Курепін. — Земля посеред лісу на болоті. Там навіть пішки важко було пройти, не те що будуватися». На узгодження документів, планів та отримання дозволів пішло два з половиною роки. Фундамент першого котеджу залили лише на початку 2014 року.

Але гра коштувала свічок, упевнений Курепін. «Котеджі посеред лісу, свіже повітря, довкола — ні душі, — хвалиться він. — Ми розташували будинки так, щоб гості не перетиналися, навіть не бачили один одного та відпочивали максимально комфортно». Таке розташування допомогло вирішити проблему з сусідами: у Рибаках та Сорочанах місцеві жителічасто скаржилися на галасливі компанії гостей. «А зараз у нас із сусідів хіба що лисиці, лосі та кабани, — каже Костянтин. — Вони взагалі мирні, хіба що їжу зі столів тягають».

Усередині котеджі також відрізняються від звичайних будинків. Тут має бути якнайбільше вільного простору для відпочинку, а значить, багато віталень та велика прибудинкова територія. «Важливий не лише комфорт, а й естетика, — розмірковує Костянтин. — Наші будинки розраховані на групи до 22 осіб, і всім треба десь ночувати. Потрібно створити якнайбільше спальних місць, але водночас не перетворювати спальні на казарму».

Економіка рантьє

За словами Костянтина, будівництво одного котеджу місткістю 10-12 осіб коштує в середньому в 10 млн руб. Ділянку 15-20 соток в екологічному районі Підмосков'я з гарною транспортною доступністю можна купити за 2-3 млн руб. На сам процес будівництва йде близько 5,5 млн руб., на узгодження, проведення комунікацій та будівництво інфраструктури (під'їздів до будинку, прибудинкової території з альтанками та мангалами) – ще 1,5 млн руб.

Якщо отримувати дозволи та контролювати роботу бригад самостійно, можна заощадити кілька мільйонів. Так, для Luxury Cottage будівництво шести котеджів коштувало 46 млн руб., 10 млн з яких Костянтину довелося взяти в кредит. Тепер обслуговування кредитів обходиться йому в 300 тис. руб. «Бізнес цей не надприбутковий — я вклав прибуток від продажу майна, кредитні кошти, продовжую інвестувати майже все зароблене. І розумію, що окупиться ця справа нескоро, визнає підприємець. — Зате це фундаментальний бізнес, який дає впевненість у завтрашньому дні, адже збудовані будинки нікуди не подінуться». За розрахунками РБК, здавання будинків приносить Курепіну щомісяця близько 300 тис. руб. прибутку після виплати банківських кредитів.

Якщо бізнес розвиватиметься в такому ж темпі, окупити вкладені кошти вдасться через 10-15 років роботи. Якщо, звичайно, російська влада не щороку підвищуватиме податки на нерухомість. Якщо 2015 року за 3,5 га своєї землі Курепін платив 15 тис. руб., то 2016-го — вже 150 тис. руб.

Січневі свята, які приносять підприємцю основний прибуток, поділяються на три заїзди: з 31 грудня до 3 січня, з 3 по 6 січня та з 6 по 9 січня. Цього року усі місця розкупили ще до середини листопада. Котедж на новорічну ніч обійдеться в 100 тис. руб., Інші дати - втричі дешевше. У звичайні дні оренда коштує 32 тис. крб. за вихідні. Новорічні свята 2015/16 року, за підрахунками РБК, принесли підприємцю близько 1,3 млн. руб. виручки, цього року він планує збільшити новорічний оборот до 2,5 млн. руб.

Попит на цьому ринку у свята завжди перевищує пропозицію. В цілому ринок заміського відпочинкуу Підмосков'ї не заповнений, упевнений Костянтин Курепін.

«Ми розвиваємо інфраструктуру на воді, і всі активності у нас відбуваються виключно у літній період, — розповідає власник яхт-клубу «Пелікан» Олексій Колмогоров. — У міжсезоння та взимку здаємо все в оренду з міркувань оптимізації витрат». За майбутні новорічні свята три котеджі на території яхт-клубу принесуть компанії, за прогнозами Колмогорова, до 620 тис. руб. виручки та до 400 тис. руб. чистий прибуток.

Щоб встигнути упорядкувати будинки між святковими заїздами, Курепін додатково наймає десять прибиральниць. Орендарі залишають депозит 10 тис. руб., але нерідко збитки перевищують цю суму - постояльці ламають меблі, техніку та малюють на стінах.

Засновник та власник компанії Luxury Cottage Костянтин Курепін (Фото: Олег Яковлєв / РБК)

Китайські перспективи

Зараз Luxury Cottage здає 13 котеджів: сім котеджів в управлінні (ще один власниця передала Курепіну в 2016 році) у Мишецькому, п'ять власних будинків та одна двоповерхова лазня в Житловий паркПокров». На території в 1,5 га (решта 2 га поки що не освоєно) є ставок, який взимку перетворюється на ковзанку, альтанки, мережу спеціально виритих каналів («щоб як у Європі») і навіть власна ферма. «Чоловік моєї мами дуже любить тварин і постійно заводив у будинку, де вони живуть, то кроликів, то курей. Мамі це набридло, і вона відправила його розводити живність у ліс, у Покров», — розповідає Костянтин. Так поряд з котеджами оселилися індики, кури, качки, гуси та одне порося. Він пробував було продавати яйця та м'ясо кроликів постояльцям, але зрозумів, що на фермерстві багато не заробиш – виручені гроші не покривали навіть витрат на корм. Звіринець перетворився на контактний зоопарк та приваблює сім'ї з дітьми.

Котеджі Курепін здає через власний сайт, співпрацює з низкою агрегаторів (Booking.com, TVIL, Airbnb та ін.) та 40 туристичними агентствами. Агентствам підприємець віддає 10% із кожної угоди. Він збирається забудувати 2 га землі двомісними будиночками, що залишилися, налагодити контакт з корпоративними клієнтами і туристами. Їм котеджі потрібні не лише на свята.

"Багато хто приїжджає з регіонів, щоб подивитися Москву, але готелям віддають перевагу заміському будинку", - розмірковує Костянтин. Він розраховує і на закордонних туристів: представники китайських компаній, наприклад, вже обговорюють співпрацю із Luxury Cottage. «Зараз популярний туристичний all inclusive — ми зустрічатимемо делегацію, селитимемо людей у ​​котеджі, надаватимемо майданчики для ділових переговорів і показуватимемо Москву», — розповідає підприємець.

Сьогодні багато підприємців зацікавлені у тому, щоб здавати в оренду не лише квартири, а й котеджі. Однак для того, щоб цей вид діяльності був вигідним і приносив прибуток, необхідно розуміти, що при купівлі приватної нерухомості для особистого використання та здачі в оренду, треба керуватися різними критеріями вибору. У цій статті йтиметься про те, як уникнути поширених помилок, які здійснюються при інвестиційному придбанні нерухомості.

Першою помилкою, яку припускають інвестори при купівлі приватного будинку для подальшої його здачі, є підбір житла як «для себе». Пам'ятайте про те, що ви отримуватимете дивіденди з придбаної нерухомості, тобто займатись бізнесом. А будь-який вид підприємницької діяльності, як відомо, має бути продуманим та підготовленим. Не можна вкладати свій капітал, керуючись імпульсивними бажаннями купити будинок сусіда за вигідну цінуабо просто тому, що бажання володіти нерухомістю в приватному секторі давно є вашою заповітною мрією. Сьогодні ринок заміської нерухомості не балує великою кількістю пропозицій якісного та комфортного житла, що здається в оренду. Якщо донедавна найвигіднішим капіталовкладенням було придбання елітної нерухомості з метою її подальшої здачі в найм, то сьогодні став очевидним той факт, що ринок респектабельного та фешенебельного житла перенасичений. А це означає лише одне – незабаром саме оренда заміської нерухомості буде найбільш популярною, повторивши тим самим ситуацію з дорогими міськими аналогами.

Другою поширеною помилкою є неправильний вибір цільового споживача. Власник будинку повинен чітко уявляти, по-перше, на який термін він готовий здати будинок (рік, сезон, місяць). Якщо, наприклад, будинок здаватиметься на тривалі терміни та призначатиметься для постійного проживання, то відстань між котеджем та кільцевою дорогою має становити не більше 30 кілометрів, а при перевантаженості траси – ще менше. По-друге, кому він має намір здавати нерухомість, від цього залежатимуть такі показники як вартість оренди та безпосередньо умови проживання. Так, іноземці готові платити за оренду котеджу, що сподобався, більшу суму, ніж наші співвітчизники, хоча власники будинків воліють здавати житло співвітчизникам, вважаючи, що це дасть їм додаткові гарантії збереження житла відповідно до його первозданного вигляду. А ось деякі власники будинків категорично відмовляються здавати своє нерухоме майносім'ям з дітьми, переживаючи про внутрішньому оздобленніздаваних приміщень.

Третя помилка – це часто неправильно підібране оточення. Так, швидше, а, головне, вигідніше здасться будинок, який знаходиться у котеджному селищі з високорозвиненою інфраструктурою та цілодобовою професійною охороною. Пам'ятайте, що ви збираєтеся здавати комфортне і престижне житло, отже, збудований котедж у сільській глибинці, що є сусідом з маленькими непоказними будиночками ваших сусідів, зайнятих не прочитанням світської хроніки та розробкою бізнес-проектів, а важкою фізичною працею не витримує порівнянь з будинком, який не лише оснащений басейном і всілякими благами цивілізації, а й сусідить з таким же респектабельним особняком, а у людей, що проживають по сусідству, схожі інтереси.

При покупці будинку в оренду зверніть особливу увагу на його проектування (помилка під номером чотири), так як часто будинок, що проектується для потреб певної сім'ї, не відповідає вимогам і критеріям будинку, призначеного для здачі в оренду.

Пропонуємо ознайомитись з деякими особливостями будинку, що здається, які зроблять його комфортним та популярним місцем для проживання та відпочинку:
- Оптимальна кількість поверхів у будинку має дорівнювати двом, максимум трьом.
- Кімнати мають бути невеликими.
- У заміському комфортному будинку має бути мінімум три спальні.
- Сходи в будинку мають бути не лише зручними, а й безпечними, особливо якщо у будинку проживають діти. Не заощаджуйте, використовуючи при зведенні сходів металеві конструкції.
- Обладнайте будинок лазнею, сауною або басейном, що істотно збільшить ціну на оренду.
- Присадибну ділянку упорядкуйте, надавши їй доглянутий зовнішній вигляд.
- Не забудьте також про паркувальні місця для машин, яких в ідеалі має бути не менше двох.
- Потенційні орендарі суттєву увагу звертають і на розташування транспортної розв'язки, краще, якщо вона проходитиме за 150 метрів від будинку.

Щоб уникнути різних документальних казусів та неприємних ситуацій, радимо досконало, з особливою ретельністю перевіряти всю документацію і додому, і на землю. Правильно оформлені документи, що підтверджують те, що і будинком, і ділянкою володіє одна й та сама особа – запорука вашого та ваших орендарів спокою. На жаль, дуже часто при оформленні документів та укладанні угоди з'ясовується, що будинок оформлений як недобудова, що згодом створить певні проблеми між вами та страховою компанією при оформленні оренди. Буває і так, що тільки частина землі, що продається, належить власнику, а решта знаходиться в довгостроковій оренді, що досить ризиковано, тому що бували випадки, коли в оренду намагалися здати будинок, не маючи на це ніякого права, оскільки юридично будинок вже знаходився в оренді. .

І остання, шоста помилка, суть якої полягає в тому, що власник заміської нерухомості наївно вважає, що витративши один раз велику суму на покупку будинку, його витрати на цьому закінчені. На жаль, це негаразд. Обслуговування та утримання будівлі становитимуть від 500 до 1000 у.о. щомісяця. Тому що ваші орендарі не зобов'язані власним коштом облагороджувати будинок і присадибну ділянку, а також усувати власним коштом різного виду поломки в тому випадку, якщо вони не відбулися з їхньої вини.

Сподіваємося, що наші поради допоможуть вам правильно вибрати та придбати будинок, який ви надалі вигідно здаватимете в оренду, отримуючи таким чином прибуток.
Знайшли помилку у статті?

• Що таке прибутковий будинок?
• Приклад реального інвестора

Останнім часом стає дедалі популярнішим метод заробітку на інвестиціях у доходний будинок. Проте більшість стратегій передбачають наявність значного стартового капіталу реалізації проекту. Бізнесмен та бізнес-тренер Андрій Меркулов у рамках тренінгів пропонує зовсім іншу схему, яка, за словами фахівця, дозволяє швидко організувати прибутковий будинок та заробити на власну квартиру лише за два місяці. Подібні ідеї здаються шаленими, проте давайте все ж таки розберемося, як вона працює.

Що таке прибутковий будинок?

Одне з найскладніших питань на сьогоднішній день майже для кожного – і більшість з упевненістю готові заявити, що для заробітку відповідної суми знадобиться не один рік. У чому суть ідеї доходного будинку і як заробити на квартиру за допомогою стратегії всього за 2 місяці?

Прибутковий будинок є створений інвестором багатоквартирний будинок, який приносить пасивний дохід. Все, що потрібно для створення прибуткового будинку – побудувати або купити будинок, «розпиляти» його на квартири та отримувати дохід за рахунок здачі квартир в оренду.

Згідно з ідеєю доходного будинку, прибуток інвестор отримує без ведення активного бізнесу – будинок як би приносить гроші сам по собі, проте складність організації доходного будинку в тому, що вам, напевно, знадобиться не один рік, щоб заробити на реалізацію такого проекту.

Скачайте безкоштовно книгу

Як придбати багатоквартирний будинок на гроші банку і отримувати з нього стабільний грошовий потік

Створення прибуткового будинку за спрощеною схемою

За словами Андрія Меркулова, використання стратегії Роберта Кійосакі щодо «розпилу» будинку на квартири та грамотне використання іпотечних можливостей або залучення до проекту інвесторів може дозволити реалізувати проект доходного будинку взагалі без інвестицій і першого внеску.

Схема працює просто:

1. Ви берете великий будинок, який або купується в кредит, або за рахунок співінвестування чи будь-яким іншим способом без залучення власних коштів
2. Великий будинок поділяється на кілька квартир. Наприклад, будинок площею 150 кв. метрів перетворюєте на багатоквартирний будинок з 5 квартирами
3. Квартири у створеному прибутковому будинку здаються в оренду та приносять дохід, що перекриває кредит на житло. Прибуток дозволяє досягати значного грошового потоку, який перетворюється на пасивний дохід.

Якщо схема правильно втілена в життя, то замість того, щоб працювати не один рік на власну квартиру, ви створите відразу безліч квартир за рахунок коштів інвесторів, одна з яких завдяки грамотно продуманій схемі повністю виплачується за рахунок орендарів інших квартир.

Приклад реальної схеми заробітку

Замість того, щоб жоден рік працювати на свою квартиру, ви за рахунок залучених коштів купуєте будинок площею 150 кв. метрів в радіусі 20 км від Москви - нерухомість обійдеться вам приблизно в 5 млн. рублів. Платіж за кредитом становитиме у разі 60 000 рублів на місяць, проте слід розпиляти будинок окремі квартири-студії. Саме квартири студії приносять найбільший прибуток за даною схемою, оскільки вони можуть мати площу лише 15-18 кв. метрів і при цьому залишатися дуже привабливими для орендарів. Таким чином, у великому будинку ви створите 8 окремих квартир, кожна з яких може приносити від оренди 18 тис. рублів на місяць. Однак в оренду ви здаєте 7 квартир, а одну можете залишити собі. Таким чином, менше ніж за рік ви заробляєте на власне житло. Щодо 7 квартир у будинку, то вони приносять за рахунок здачі в оренду 126 тис. рублів на місяць. Як бачите, цього цілком достатньо для покриття кредиту та додаткового доходу у розмірі 45 тис. рублів.

Змусіть гроші працювати на вас

Більшість схем заробітку пропонують серйозну працю, при якій кожну копійку ви повинні заробляти власними силами. З такою стратегією на квартиру ви заробите щонайменше за рік, навіть якщо будете використовувати найкращі схемиінвестування у нерухомість.

У запропонованій схемі прибутковий будинок створюється за лічені місяці, і починає працювати на вас менш ніж через рік, замість вашої самостійної важкої праці. Грошовий потік не припиняється, а через 10-20 років, коли кредит за будинок виявиться повністю виплаченим, прибуток від прибуткового будинку зросте у рази. Це дозволить забути про таке поняття як пенсія у традиційному значенні слова.

Як вийти на дохід понад 300 тисяч на місяць

Приклад реального інвестора

Звісно, ​​схема заробітку на прибуткових будинках без залучення власних коштів уже використовується багатьма молодими бізнесменами. Деякі їх працюють, власне, . Наприклад, Каріна Соколова купила однокімнатну на вторинному ринку Підмосков'я за 2,5 млн рублів. Спочатку вона здавала житло за стандартною схемою за 22 тис. рублів, що ледве дозволяло покрити іпотечні внески – після розпилювання житла на 2 студії кожна окрема квартира почала приносити 17 тис. рублів. У результаті, крім внеску з іпотеки, бізнесмен змогла організувати пасивний дохід у розмірі 10 тис. рублів.

Як бачите, схема заробітку на прибуткових будинках цілком реальна і деякі успішні бізнесмени вже отримують 100-300 тис. рублів на місяць завдяки грамотній прибутковій схемі.

Як заробити на квартиру - взяти великий будинок, навіть без залучення власних коштів, і поділити його на кілька орендних квартир менш ніж за рік.

Схема від Андрія Меркулова має свої особливості і справді дозволяє грошам працювати на вас, а не навпаки, проте перш ніж приступити до її реалізації, важливо познайомитись із відповідною літературою чи відвідати профільні тренінги.