Яагаад түрээсийн төлбөрийг нэмээд байгаа юм бэ? Байрны эзний түрээсийн нэмэгдэл. Ийм тохиолдлуудаас зайлсхийхийн тулд та боломжтой

Байрны эзэн түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа нэмдэг. Түрээслэгчид хэрхэн туслах вэ? (Ткаченко Г.)

Нийтлэл нийтэлсэн огноо: 2015.09.03

Түрээслэгчид түрээсийн гэрээ байгуулахдаа “Ам.долларын ханшийн өсөлт, түрээсийн зах зээлийн үнэ ханшийн өөрчлөлт зэргээс шалтгаалж түрээслэгч нь түрээсийн үнийг дангаар нэмж болно” гэсэн хэллэгийг тэр бүр анхаарч үздэггүй. Гэвч үүний үр дүнд түрээсийн өртөг эцсийн дүндээ яг хоёр дахин, түүнээс ч илүү өсөх магадлалтайг тэд тооцдоггүй. Түрээсийн гэрээнд аль хэдийн гарын үсэг зурсан бөгөөд түрээслэгчээс түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх тухай мэдэгдлийг хүлээн авсан бол түрээслэгч юу хийж болох талаар энэ нийтлэлд авч үзэх болно.

ТҮРЭЭЛЭГЧ ЮУ МЭДЭХ ХЭРЭГТЭЙ ВЭ?

1. ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2002 оны 1-р сарын 11-ний өдрийн 66 тоот мэдээллийн захидлын 11 дэх хэсэгт "Түрээсийн төлбөртэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэх практикийг хянан үзэх" хэсэгт "3 дахь хэсгийг хэрэглэх үед" гэж тайлбарласан болно. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614-р зүйлд зааснаар шүүхүүд жилийн туршид түрээсийн тогтмол хэмжээг заасан гэрээний нөхцөл, эсвэл түүнийг тооцох журам (механизм) өөрчлөгдөхгүй байх ёстойг үндэслэнэ. "
Хэрэв гэрээнд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг жилд нэгээс олон удаа өөрчлөх боломжийг тусгасан бол ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу ийм нөхцөлийг хүчингүйд тооцож болно. Жишээлбэл, би ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 2-р сарын 21-ний өдрийн VAS-9525/10 тоот А75-10558/2009 тоот хэргийн шийдвэрийг иш татах болно.
"...ОХУ-ын Иргэний хуулийн (цаашид ОХУ-ын Иргэний хууль гэх) 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт зааснаар гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн төлбөрийн хэмжээг гэрээгээр өөрчилж болно. Талуудын хооронд гэрээнд заасан хугацаанд, гэхдээ жилд нэгээс илүүгүй.Хуулиар зарим төрлийн түрээс, түүнчлэн зарим зүйлийг түрээслэхэд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг хянах бусад доод нөхцөлийг тогтоож болно. өмчийн төрлүүд.
Нэмж дурдахад, ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2002 оны 1-р сарын 11-ний өдрийн N 66 "Түрээстэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэх шүүхийн практикийг хянан үзэх" мэдээллийн захидлын 11 дэх хэсэгт заасны дагуу 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуульд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх давтамжтай холбоотой заавал дагаж мөрдөх журам байдаг бөгөөд үүнтэй холбогдуулан талууд гэрээнд энэ нормд зааснаас өөр нөхцөлийг өөрчлөх, тогтоох боломжгүй юм. Иймд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг улирал бүр өөрчлөх боломжтой гэсэн гэрээний нөхцөл нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 168 дугаар зүйлд заасны дагуу хууль тогтоомжид нийцээгүй тул хүчингүй болно..."
Гэсэн хэдий ч дараа нь ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн бүгд хурлын 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73-р тогтоолд "ОХУ-ын Иргэний хуулийн дүрмийг түрээсийн гэрээнд хэрэглэх практикийн зарим асуудлын тухай" гэж заасан. 21-р зүйл:
"...ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн төлбөрийн хэмжээг гэрээнд заасан хугацаанд талуудын тохиролцоогоор өөрчилж болно. гэхдээ жилд нэгээс илүүгүй удаа (энэ тохиолдолд зарим төрлийн түрээс, түүнчлэн тодорхой төрлийн эд хөрөнгийг түрээслэх түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх замаар бусад доод хугацааг хуулиар тогтоож болно).
Энэхүү дүрэм нь ашиг тустай бөгөөд түрээсийн гэрээний нөхцөлийг талуудын тохиролцоогоор жилд нэгээс илүү удаа түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх боломжийг олгодог, үүнд түрээсийн гэрээнд ийм өөрчлөлт хийх боломж байхгүй тохиолдолд. өөрөө.
Гэсэн хэдий ч, хэрэв хууль, гэрээний дагуу түрээслүүлэгч нь түрээсийн хэмжээг дангаар нь өөрчлөх эрхтэй (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 310 дугаар зүйл), 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу. ОХУ-ын Иргэний хууль, ийм өөрчлөлтийг тэрээр жилд нэгээс илүүгүй удаа хийж болно ..."
Тиймээс түрээслүүлэгч нь нэг талын мэдэгдлээр түрээсийн хэмжээг өөрчлөх эрхийг авсан боловч жилд нэг удаа. Би Москва дүүргийн Арбитрын шүүхийн 2015 оны 1-р сарын 20-ны өдрийн N F05-15294/2014 N A40-54476/14 тохиолдолд гаргасан тогтоолын талаар ярих болно.
“...гэрээний 6.1-д зааснаар 1993 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 2720/17 тоот талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний заалтыг харгалзан 2011 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэл байрны түрээсийн хувь хэмжээг өөрчлөхгүй, энэ гэрээний 6.5, 6.6-д зааснаас бусад тохиолдолд.
Түрээслүүлэгч нь инженерийн шугам сүлжээний үнэ, тариф, газрын түрээсийн үндсэн хувь, эд хөрөнгийн албан татвар, эргэлтийн албан татвар зэрэгт төвлөрсөн өөрчлөлт орсон тохиолдолд энэхүү гэрээнд заасан түрээсийн төлбөрийн хэмжээг нэмэгдүүлсэн хэмжээтэй хувь тэнцүүлэн өөрчлөх эрхтэй боловч жилд нэгээс илүү удаа (гэрээний 6.5-р зүйл).
Нэхэмжлэгч нь түрээсийн төлбөрийг өөр өөр нэмэгдүүлсэн талаар хариуцагчид удаа дараа мэдүүлж, нарийвчилсан тооцоо, нэмэлт хэлэлцээрийг хавсаргаж, тохиролцоогүй тул нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагад өөрчлөлт оруулахаар нэхэмжлэл гаргасан болохыг шүүхүүд тогтоосон. түрээсийн үнийн хувьд 2008 оны 7 дугаар сарын 23-ны өдрийн 20/155 тоот гэрээний .
Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтууд, тэр дундаа 2008 оны 7 дугаар сарын 23-ны өдрийн 20/155 дугаар гэрээний нөхцөлийг шинжлэн судлан үнэлж үзээд нэхэмжлэгчийн мэдүүлсэн түрээсийн төлбөрт өөрчлөлт оруулах үндэслэлгүй гэж дүгнэв. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614-р зүйлд заасны дагуу нөхцөл байдлыг харгалзан 2014 оны 01-р сарын 1-ээс түрээсийн төлбөрийг 3872.04 рубльээс нэмэгдүүлсэн. 4015 рубль хүртэл. 1 кв. оффисын талбайн хувьд жилд м ба 3002.59 рубльээс. 3113.94 рубль хүртэл. 1 кв. агуулахын талбайн хувьд жилд м.
...Шүүх бүрэлдэхүүн шүүхийн дүгнэлт болон заасан эрх зүйн байр суурьтай зөрчилдсөн, энэ хэргийн материаллаг эрх зүйн хэм хэмжээг шүүх буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн нь тогтоогдоогүй...” гэжээ.
2. Нэг жил хүртэл хугацаагаар байгуулсан түрээсийн гэрээг тус тусад нь дурдмаар байна. Шүүхийн практик нь нэг жилээс бага хугацаагаар (нэг жилтэй тэнцэх) байгуулсан гэрээний дагуу түрээсийн төлбөрийг өөрчлөх боломжгүй гэсэн байр суурийг боловсруулсан. Жишээлбэл, ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2009 оны 8-р сарын 27-ны өдрийн VAS-10734/09 тоот А12-15393 / 08-С28 дугаартай холбоотой шийдвэр:
"... нэхэмжлэлийг хангахдаа шүүхүүд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлд зааснаар түрээслэгч нь эд хөрөнгө ашигласны (түрээсийн) төлбөрийг нэн даруй төлөх үүрэгтэй гэсэн үндэслэлийг үндэслэлтэй болгосон.
ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн хэмжээг талуудын тохиролцоогоор гэрээнд заасан хугацаанд, гэхдээ нэгээс илүүгүй удаа өөрчилж болно. Жилд.
Түрээсийн гэрээг жил хүрэхгүй хугацаагаар байгуулсан тул түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх боломжгүй.
Давж заалдах шатны шүүх гэрээний нөхцөлийг үндэслэн анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль ёсны дагуу өөрчлөлт оруулж, гэрээ байгуулах үед талуудын тохиролцсон түрээсийн үнийн дүнг үндэслэн өрийн хэмжээг гаргуулжээ...” гэжээ.
Би бас жишээ болгон Урал дүүргийн Холбооны монополийн эсрэг албаны 2010 оны 7-р сарын 21-ний өдрийн N A71-14477/2009 тохиолдолд N F09-5670/10-C6 тогтоолыг өгөх болно.
"..."Главрыба" компани (түрээслэгч) болон "Айкай" компани (туслан түрээслэгч) хооронд 2009.04.01-ний өдрийн N 310/2009 тоот үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх гэрээнд гарын үсэг зурсан бөгөөд үүний дагуу "Айкай" компанийг түр эзэмшилд шилжүүлэв. Удмурт улс, Воткинск, Орджоникидзе гудамж, 4б, 2009 оны 4-р сарын 01-ний өдрөөс 12/31/ хүртэлх хугацаанд 381.9 м.кв талбайтай орон сууцны бус байрны нэгдүгээр давхрын ашиглалт. Худалдааны үйл ажиллагааг зохион байгуулахад 2009 он.
Главрыба компани 2009 оны 06-р сарын 08-ны өдрийн N 162 тоот захидалдаа Айкай компанид түрээсийн төлбөрийг 2009 оны 05-р сарын 01-ний өдрөөс 161,565 рубль болгон нэмэгдүүлсэн тухай мэдэгдэв. 60 копейк
“Айкай” компани өр, алдангийг бүрэн төлөөгүй тул “Главрыба” компани хэлэлцэж буй хэргийнхээ дагуу арбитрын шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан.
Урлагт заасан журмаар бүхэлд нь шалгаж, үнэлсний дараа. ОХУ-ын Арбитрын байцаан шийтгэх хуулийн 71-д зааснаар хэргийн материалд байгаа нотлох баримтууд, шүүхүүд хариуцагчийн нэхэмжлэгчийн өмнө өрийн оршин тогтнох, үндэслэлийг баталгаажуулсан гэсэн үндэслэлтэй дүгнэлтэд хүрсэн. Үүний зэрэгцээ шүүхүүд маргаантай гэрээний дагуу түрээсийн төлбөрийн хэмжээг тохиролцсон өдрөөс хойш хоёр сарын дараа өөрчлөх нь Урлагийн 3-р зүйлтэй зөрчилдөж байна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйл, үүний үндсэн дээр Айкай компанийн төлсөн төлбөрийг харгалзан Айкай компанийн өрийг дахин тооцсон..."

1.Түрээсийн гэрээг нэг жил хүртэл хугацаагаар байгуулсан гэрээгээр түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх, нэг жилийн дотор хоёр дахь удаагаа өөрчлөх тухай гэрээ байгуулсан ч уг гэрээг байгуулсан гэж үзэж болно. хүчингүй. Жишээлбэл, Волга-Вятка дүүргийн Холбооны монополийн эсрэг албаны 2009 оны 11-р сарын 19-ний өдрийн А11-2018/2009 тоот хэргийн тогтоол:
"...ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлд заасны дагуу түрээслэгч нь эд хөрөнгийн ашиглалтын (түрээсийн) төлбөрийг нэн даруй төлөх үүрэгтэй. Түрээсийн төлбөрийг төлөх журам, нөхцөл, хугацааг түрээсийн гэрээгээр тодорхойлно. гэрээ (энэ зүйлийн 1-р хэсэг).
Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн төлбөрийн хэмжээг талуудын тохиролцоогоор гэрээнд заасан хугацаанд, гэхдээ жилд нэгээс илүүгүй удаа өөрчилж болно (энэ зүйлийн 3 дахь хэсэг).
Иргэний хуулиар түрээсийн төлбөрийг жилд нэгээс илүүгүй удаа өөрчлөхийг зөвшөөрдөг тул шүүх 2004 оны 6-р сарын 11-ний өдрийн 8 дугаар гэрээний дагуу түрээслэх гэрээний 7 дугаар протоколыг (одоогийн хууль тогтоомжийг зөрчиж) хүчингүй болсонд тооцох үндэслэлтэй гэж үзжээ. ), энэ протоколын дагуу түрээсийн төлбөр жилд хоёр дахь удаагаа нэмэгдсэн тул. Тиймээс 2008 оны 11-р сарын 15-ны өдрөөс эхлэн түрээсийн төлбөр нэмэгдээгүй бөгөөд "Саратовстройсттекло" ХК нь түрээсийн гэрээг нэг талдаа цуцлахыг шаардах эрхгүй. Тиймээс, 2008 оны 10-р сарын 12-ны өдрийн 5-р нэмэлт гэрээгээр нэмэлт өөрчлөлт оруулсан түрээсийн гэрээ нь 2009 оны 12-р сарын 31 хүртэл хүчинтэй хэвээр байна.
Давж заалдах гомдолд гаргасан үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүхийн актыг хүчингүй болгох үндэслэлгүй..." гэжээ.
2. Түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа нэмсэн нь эрхээ урвуулан ашигласан гэж үзэж болно.
Энэхүү мэдэгдлийг ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн № 73-р тогтоолоор (2013 оны 1-р сарын 25-ны өдрийн нэмэлт өөрчлөлт) "Иргэний хуулийн дүрмийг хэрэглэх практикийн зарим асуудлын тухай" баталж байна. ОХУ-ын түрээсийн гэрээний талаар" 22-р зүйл.
“...Түрээсийн төрийн зохицуулалт байхгүй бол түрээсийн гэрээнд түрээслүүлэгч нь түүний хэмжээг дангаар өөрчлөх эрхтэй гэж заасан бол ийм нэг талын өөрчлөлтийн үр дүнд түрээсийн гэрээнд түрээсийн төлбөрийг дангаар нь өөрчлөх эрхтэй болсон нь нотлогдсон тохиолдолд. тухайн нутаг дэвсгэрт ижил төстэй эд хөрөнгийг тухайн хугацаанд түрээслэхэд төлсөн зах зээлийн дундаж ханшийн өөрчлөлттэй пропорциональ бусаар нэмэгдэж, түүнээс их хэмжээгээр давсан нь түрээслэгч нь эрхээ урвуулан ашигласан болохыг харуулж байна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 10 дугаар зүйлд дурдсан зах зээлийн дундаж ханшаас хэтэрсэн түрээсийн төлбөр авахаас татгалзсан ..."
Үүний тод жишээг дурдахад, Зүүн Сибирийн дүүргийн Арбитрын шүүхийн 2014 оны 8-р сарын 20-ны өдрийн А10-1405/2013 тоот хэргийн тогтоол:
“...Хэргийн материалаас үзэхэд нэхэмжлэгч “АРТОКС” ХХК-ийн 2010 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн 143 дугаар “Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний тухай” тайлангийн мэдээллээр түрээсийн төлбөрийг дангаар нэмэгдүүлсэн үндэслэлээ тогтоов. 42-10/2.
Маргааныг хэлэлцэж, ОХУ-ын Арбитрын байцаан шийтгэх хуулийн 71 дүгээр зүйлд заасан журмын дагуу дээрх тайланг үнэлэхдээ шүүх түрээсийн байрны шинж чанарын талаар найдваргүй мэдээлэл ашигласан, үнэлгээчин хуулийн шаардлагыг зөрчсөн гэж үзсэн. Үнэлгээний үйл ажиллагаа, холбооны үнэлгээний стандартууд, тиймээс үүнд тодорхойлсон зах зээлийн үнийг харгалзан үзээгүй тул үнэлж буй эд хөрөнгийн үнэ нь 1 хавтгай дөрвөлжин метр талбайн жилийн түрээс юм. м хадгалах зай, НӨАТ ороогүй 1884 рубльтэй тэнцэнэ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үнийн зах зээлийн үнэлгээний талаархи 617 тоот тайланд үндэслэн "БНУ Буриад улсын өмчийн сан" ХХК-ийн үнэлгээчин Слугинова О.Л. Буриад улсын Арбитрын шүүхийн шийдвэрээр анхан шатны шүүх маргаантай байрыг түрээсийн нөхцөлөөр ашиглах эрхийн бодит зах зээлийн үнийг тогтоосон.
Энэхүү үнэлгээний үр дүнг хэрэгт оролцсон хүмүүс маргаагүй бөгөөд энэхүү тайлан нь одоогийн хууль тогтоомжийн шаардлагад нийцэхгүй байгааг тогтоогоогүй болно.
ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73-р тогтоолын 22-т заасны дагуу хэрэв түрээсийн төрийн зохицуулалт байхгүй бол түрээсийн гэрээнд түрээслүүлэгч нэг талт гэрээгээр түрээслэх эрхийг заасан байдаг. түүний хэмжээг өөрчлөх, дараа нь ийм нэг талын өөрчлөлтийн үр дүнд тухайн газар нутагт ижил төстэй эд хөрөнгийг тухайн хугацаанд түрээслэхэд төлсөн зах зээлийн дундаж ханшийн өөрчлөлттэй пропорциональ бусаар нэмэгдэж, түүнээс их хэмжээгээр давсан нь нотлогдсон тохиолдолд. Түрээслүүлэгч нь эрхээ урвуулан ашиглаж байгааг харуулж байгаа бол шүүх ОХУ-ын Иргэний хуулийн 10 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу дээр дурдсан зах зээлийн дундаж ханшаас давсан түрээсийн төлбөрийг авахаас татгалзсан.
Дээр дурдсан үндэслэлээр, нэхэмжлэгч жилийн түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа өөрчилсний үр дүнд түрээсийн төлбөр нь тухайн газар нутагт ижил төстэй эд хөрөнгийг түрээслэхэд төлсөн зах зээлийн дундаж ханшийн өөрчлөлттэй пропорциональ бусаар өссөн болохыг тогтоосон. , мөн тэдгээрийг илт хэтрүүлсэн тул арбитрын шүүх маргаан бүхий эд хөрөнгийн түрээсийн зах зээлийн тодорхой үнийн дүнтэй тэнцэх хэмжээний өрийг гаргуулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахаас татгалзаж, маргааныг зөв шийдвэрлэсэн..." гэжээ.
3. Хэрэв та түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурах гэж байгаа бөгөөд таны түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг дангаар өөрчлөх эрхээ шаардаж байгаа бол төлбөрийн зардалд өөрчлөлт оруулах хязгаар эсвэл түрээсийн төлбөрийг тооцох журмыг гэрээнд зааж өгөхийг хичээ. энэ нь нэмэгддэг. Жишээлбэл, "Түрээсийн хэмжээг түрээслүүлэгч дангаар нь нэмэгдүүлж болно, гэхдээ энэ гэрээний ____-д заасан түрээсийн үнийн дүнгийн ___% -иас илүүгүй байна."
Үгүй бол түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг ямар ч хэмжээгээр нэмэгдүүлэх эрхтэй.
Баруун хойд дүүргийн Холбооны монополийн эсрэг албаны 2010 оны 1-р сарын 28-ны өдрийн А05-7679/2009 тоот тохиолдолд гаргасан тогтоол:
“...Гэрээний 3.1-д зааснаар барилга байгаа газрын ашиглалтын тарифыг түрээсийн төлбөртэй хувь тэнцүүлэн нэмэгдүүлэх тохиолдолд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг түрээслүүлэгч дангаар нэмэгдүүлж болно. түрээсийн байрны талбай, түүнчлэн усан хангамж, ариутгах татуурга, дулаан хангамж, цахилгаан зэрэг нийтийн үйлчилгээний болон бусад зардлын тарифыг нэмэгдүүлэх.
Ус, ариутгах татуурга, дулааны эрчим хүч, цахилгааны үнэ тарифыг 2008 онтой харьцуулахад нэмэгдүүлсэн, улмаар түрээслэгчийн ахуйн болон ашиглалтын үйлчилгээний зардал тэр хэмжээгээр өссөн болохыг шүүх тогтоосон бөгөөд хариуцагч маргаагүй.
-р зүйлд заасан үндэслэлээр, түрээсийн төлбөрийг дур зоргоороо хийсэн, нэмэгдүүлсэн зардалтай пропорциональ бус байх тул гэрээний нөхцөлийг хангаагүй гэсэн хариуцагчийн тайлбарыг шүүх үндэслэлээр хэрэгсэхгүй болгосон. Гэрээний 3.1-д түрээсийн төлбөрийн хэмжээг дангаар нэмэгдүүлэх боломжийн талаар талууд нэхэмжлэгчийн нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхөд гарсан зардалтай пропорциональ гэж заагаагүй, мөн журам заагаагүй, түрээсийн төлбөрийг нэг талын нэмэгдүүлсэн тохиолдолд ашигласан тооцоо.
Гэрээний 3.1-д гэрээний үнийг тодорхой мөнгөн дүнгээр тогтоосны дараа талууд газар ашигласны төлбөр нэмэгдсэн тохиолдолд түрээслэгчийн түрээсийн хэмжээг нэг талдаа нэмэгдүүлэх эрхийг, ашиглалтын зардал болон бусад зардлын тариф.
Ийнхүү одоогийн тарифын өсөлтийг харгалзан тохируулсны үр дүнд түрээсийн төлбөрийг өөрчилсөн нь дээрх хуулийн хэм хэмжээ болон гэрээний нөхцөлтэй харшлахгүй байна...” гэв.

ДЭЭРХИЙГ ДҮГНЭВЭЛ:

1. Түрээсийн төлбөр нэмэгдсэн тухай мэдэгдлийг түрээслэгчээс хүлээн авсны дараа түүнтэй харилцах бүх харилцааг эрх бүхий этгээд бичиг баримт (захидал, мэдэгдэл, гэрээ) хүлээн авсан тухай тэмдэглэлийн хамт бичгээр, эсвэл хүлээлгэн өгсөн огноо бүхий баталгаат шуудангаар явуулна. хүлээн авсан тухай мэдэгдэл ба хавсралтын жагсаалт. Энэ нь шүүх дээр таны хэлсэн үгийг баримтат нотлох баримт болгон шаардлагатай байж магадгүй юм.
2. Түрээсийн гэрээний хугацааг харна уу: хэрэв хугацаа нь нэг жилээс бага эсвэл тэнцүү бол түрээсийн гэрээний нөхцөл нь жилийн туршид өөрчлөгдөхгүй байх ёстой. Энэ нийтлэлд өгөгдсөн мэдээлэлд үндэслэн түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх тухай мэдэгдлийн үндэслэлтэй хариуг түрээслэгчдээ илгээнэ үү.
3. Таны нөхцөл байдал нийтлэлд дурдсан зүйлсийн нэг мөн эсэхийг тодорхойл.
3.1. Хэрэв та одоогийн иргэний хууль тогтоомжтой зөрчилдсөн гэрээнд гарын үсэг зурсан бол түүнийг хүчингүй болгохын тулд шүүхэд хандана уу.
3.2. Хэрэв та түрээсийн үнэ зах зээлийн үнэтэй харьцуулахад тодорхой хэмжээгээр өссөнийг олж харвал түрээсийн нөхцлийн дагуу эд хөрөнгийг ашиглах эрхийн бодит зах зээлийн үнийг тогтоохын тулд үнэлгээчинтэй холбоо барина уу.
Үүний дараа байрны эзэнд өөрийн байр сууриа бичгээр хэлж, үнэлгээчийн тайлангийн хуулбарыг хавсаргана уу.
Хэрэв түрээслэгч хамтран ажиллахгүй бол түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлсэн мэдэгдлийг хүчингүй болгож, хэрэгжүүлэх боломжгүй гэж шүүхэд хандаж болно. Жишээлбэл, 2013 оны 10-р сарын 22-ны өдрийн Баруун хойд дүүргийн Холбооны монополийн эсрэг албаны тогтоол No A05-8698/2012.

Олон шинэ бизнес эрхлэгчдийн хувьд түрээс нь хамгийн чухал зардлын нэг болдог нь нууц биш юм. Энэ нь оффис, агуулах, жижиглэн худалдаа эсвэл үйлдвэрлэлийн байр бай. Өөрийн бизнесийн үр ашгийг нэмэгдүүлэхийн тулд түрээсийн зардлыг бууруулахыг хичээх нь зүйтэй юм. Тусгай мэдлэггүйгээр үүнийг хийх нь бараг боломжгүй тул амжилтанд хүрэхэд тань туслах зөвлөмжийг доор өгөв.

Дашрамд хэлэхэд, бид энэ талаар аль хэдийн нийтлэл бичсэн. Одоо түрээсийн хөнгөлөлтөд шилжье.

  1. Хоёр талдаа ашигтай гэрээ байгуул

Гэрээний зүйл нь зөвхөн түрээсийн гэрээ байх албагүй. Түрээслүүлэгчийн ашиг тус нь биет бус үр ашгийг багтааж болно. Жишээлбэл, хэрэв тэр том зочид буудлын эзэн бөгөөд түүний нутаг дэвсгэрт фитнесс төвд байр түрээслүүлдэг бол зочдыг хүлээн авах төлбөр байж болно. Энэ тохиолдолд зочин ч, зочид буудлын эзэн ч түрээслэгчээс ямар ч өргүй болно. Энэ нь гэрийн эзэнд ямар ашигтай вэ гэж олон хүн асуух болно. Энэ бол энгийн. Тэрээр үйлчлүүлэгчдэдээ нэмэлт үйлчилгээг санал болгодог бөгөөд үүнд бараг мөнгө зарцуулдаггүй.

  1. Үйлдвэрийн болон сул зогсолттой газруудад анхаарлаа хандуулаарай

Энд гол зүйл бол хямд үнээр сайн өрөө авах явдал юм. Тэнд ашиг өндөр байх нь үнэн биш, гэхдээ түрээс нь хамаагүй бага. Энэ тохиолдолд та юу хийж чадах вэ? Сул зогсолтын эзэнд зардлынхаа хэсгийг хариуцахыг санал болго. Энэ нь гэрэл, ус, цахилгааны төлбөрийг төлөх хөрөнгийг хэлнэ. Нэмж дурдахад та өөрийн зардлаар засвар хийх боломжтой. Тиймээс түрээслэгч хоёулаа нэмэлт ашиг авч, түрээслэгч нь эргэлзээгүй ашиг хүртэх болно.

  1. Өөр хувилбар бол хэлэлцээрийн хөдөлгүүр юм

Түрээсийн үнийг бууруулахын тулд түрээслэгчийг өдөөн хатгахын тулд та ятгалгаар биш, харин үйлдлээр ажиллах хэрэгтэй. Зах зээл дээрх дундаж зардлын талаархи мэдлэгийг ашиглаж болно. Өөр нэг гайхалтай сонголт бол өөр байртай байх явдал юм. Боломжит түрээслэгч өөр оффистой болохыг та түрээслүүлэгчид мэдэгдэх хэрэгтэй. Гэхдээ байрны эзэнд маш нарийн нөлөө үзүүлэх нь маш чухал юм. Ийм асуудалд шантааж хийх нь тус болохгүй. Түрээслэгчийн хувьд өөр сонголттой байх нь хамгийн ашигтай байр олох сайхан арга байх болно.

  1. Орон сууцны эзний хүслийн талаар олж мэдээрэй

Түрээсийн үнэ нь тухайн байрны эзэмшигчийн хувьд чухал ач холбогдолтой цорын ганц хүчин зүйл биш юм. Түүнтэй үнийн хэлэлцээр хийхийн тулд түүний хувьд юу чухал болохыг олж мэдэх нь зүйтэй. Энд олон сонголт бий. Энд хамгийн алдартай нь:

  • төлбөрийг цаг тухайд нь хийх;
  • түрээсийн хугацаа;
  • түрээсийн төлбөрийг хэдэн сарын өмнө төлөх чадвар;
  • түрээслэгчийн зардлаар засвар хийх;
  • өөрийн тавилга, тоног төхөөрөмж ашиглах.

Олон хүмүүс эдгээр хүчин зүйлсийг ач холбогдолгүй гэж үздэг боловч үнэндээ жагсаалтаас цөөн хэдэн шаардлагыг биелүүлэх нь үнийг мэдэгдэхүйц бууруулах болно (заримдаа эцсийн зардлыг 40% хүртэл бууруулж болно).

  1. Байрны төлбөрийг төлөхгүй, байраа арчлаарай!

Олон хүмүүсийн хувьд энэ санаа нь утгагүй мэт санагддаг. Үнэндээ энэ нь үнэхээр ажиллаж магадгүй юм. Тохиромжтой сонголтыг олоход бага зэрэг хугацаа шаардагдах болно. Маш олон жишээ бий. Заримдаа бизнес эрхлэгчид хэсэг хугацаанд өөр улс эсвэл хот руу явдаг бөгөөд жижиглэнгийн худалдааны талбай ашиглагдаагүй хэвээр үлддэг. Үүний зэрэгцээ, цахилгаан эрчим хүчний төлбөр, эд хөрөнгийн татвар, дохиоллын систем гэх мэт - энэ бүхэн эзэмшигчийн мөрөн дээр унадаг. Тэдний олонхын хувьд энэ тохиолдолд үүргээ өөр хүнд шилжүүлэх нь илүү ашигтай байдаг. Мөнгө төлөх хүмүүсийг хайх цаг ихэвчлэн байдаггүй. Ийм мөчид санаачлагатай түрээслэгчид гарч ирж, маш сайн байртай болно. Заримдаа тэд үүний төлөө нэмэлт төлбөр авдаг.

  1. Зөв хүмүүстэй ажиллах

Хэрэв хүн бизнесийн харилцааг хэрхэн зөв бий болгохыг мэддэг бол түүнд үйлчилгээ үзүүлэх талаар амархан тохиролцож чадна. Үүний зэрэгцээ аль аль талдаа нэгэн зэрэг ашигтай байх болно. Энэ боломжгүй юм шиг санагдаж байна уу? Ийм харилцан үйлчлэлийн зөвхөн нэг жишээ энд байна. Томоохон холдингт өөрийн вэб студи хэрэгтэй. Түүнд зориулж өрөө хуваарилсан. Үүний зэрэгцээ та компани дотор ажил хийх шаардлагагүй. Энэ төрлийн харилцан үйлчлэл нь түрээслэгч болон түрээслэгчийн хувьд маш сайн хувилбар юм.

  1. Бид хатуу ширүүн байдлыг харуулдаг

Хэрэв ямар ч арга, ятгалга үр дүнгүй бол та илүү түрэмгий тактик руу шилжиж болно. Энэ тохиолдолд бид байр, түүний нөхцөл байдлын талаар nitpicking гэсэн үг юм. Энэ стратегийг эхний үе шатанд хамгийн сайн ашигладаг. Бүрэн өөр жижиг зүйлүүд тоглох боломжтой. Энд зарим жишээ байна:

  • интернетийн дутагдал;
  • цонхнууд буруу талаасаа гардаг;
  • ойролцоо зогсоол, зогсоол байхгүй;
  • байрны муу нөхцөл (засвар хийх шаардлагатай).

Гэхдээ энд сэтгэл зүйн хүчин зүйлийг харгалзан үзэх нь маш чухал юм. Та үүнийг нугалж чадахгүй. Орон сууцны эзний хариу үйлдлийг хянах нь зүйтэй. Гэрээ байгуулсны дараа та түүнтэй ажиллах шаардлагатай хэвээр байх болно гэдгийг мартаж болохгүй.

  1. Түрээсийн зардлыг бууруулах хүчин зүйл болох бизнесийн онцлог

Орон сууцны эзэнтэй ярилцахдаа та нэмэлт аргументуудыг ашиглаж болно.

  • Ашиг багатай

Хэрэв нээлтийн дэлгүүрийн тэмдэглэгээ бага байвал ашиг нь өөрөө тийм ч их биш байх болно. Орон сууцны эзний хувьд энэ нь шийдвэр гаргахад ноцтой маргаан байж болно.

  • Хямрал хэнийг ч өршөөхгүй

Улс орны хямралын нөхцөл байдлыг дурдахад буруудахгүй байх. Аргументуудыг цуглуулж, рублийн гадаад валюттай харьцах ханшийн уналтын бодит тоо баримтыг өгөх нь зүйтэй. ОХУ-д импортын бараанууд нэлээд үнэтэй болсон. Үүний үр дүнд тэдний эрэлт буурч, энэ нь бизнес эрхлэгчдийн өндөр ашиг олох чадварыг бууруулж байна.

  • Ярих гэдэг нь хийх гэсэн үг

Хэрэв бизнес эрхлэгч гэрээгээ аль болох хурдан цуцлах тухай ярьж байгаа бол тэр бэлэн байгаагаа тодорхой харуулах ёстой. Холбогдох захидал байгаа нь түрээслүүлэгчийн шаардлагыг эргэн харах сайхан сэдэл болно.

Олон хүмүүс "нэргүй" зөвлөгөөг асуудлын зөвхөн онолын хэсэг гэж үздэг тул үл итгэх хандлагатай байдаг. Тийм ч учраас түрээсийн харилцааны практик талыг мэддэг хүмүүсийн хэд хэдэн санал бодлыг доор харуулав.

Сергей Абдулманов, Дмитрий Кибкало, Дмитрий Борисов нар

Мосигра компанийн үүсгэн байгуулагч, захирлууд, номын зохиогчид. Тэд олон жижиглэн худалдааны цэгүүд нээсэн бөгөөд хэнээс ч дутахгүй түрээсийн эзэдтэй хэрхэн наймаалцахаа мэддэг. Тэд энэ тухай номондоо ярьсан бөгөөд бид тэдний зөвлөмжийг доор бичих болно.

Хэлэлцээр хийх нь үргэлж тохиромжтой байдаг! Энэ бол аливаа бизнесийн үндсэн зарчмуудын нэг юм. "Хэрэв та наймаа хийхгүй бол гараа ур! Дүрслэлээр." Тэд гуйхад мөнгө авдаггүй. Хэрэв хүн бүр хүссэн хэмжээгээрээ төлөх юм бол өөрсдөдөө юу ч үлдэхгүй. Бараг бүх санал нь тухайн хүн үнийн хувьд бага ч гэсэн бууж өгөхөд бэлэн байна гэсэн үг юм.

1. Жишээлбэл, 500 рубльтэй өрөөг авч үзье. сар бүр. Гэхдээ бид 250 гаруй тр гэж ойлгож байна. Бид үүнийг төлж чадахгүй. Тиймээс бид саналын хариуг өгч байна: "Залуус аа, та нарт 250 тр өгье. тэгээд бид маргааш саатах уу?" Энэ нь хүн бүрийн хувьд баяр баясгалан юм, учир нь хэн ч байхгүй байснаас яг одоо ямар нэгэн зүйл төлдөг түрээслэгчтэй байх нь дээр. Тэд: "Зөвшөөрч байна! Харин илүү үнэтэй түрээслэгч олдвол та нар нүүж өгөөч” гэв. Энэ өрөө олон жилийн турш ийм байдалтай байж болох тул хэн ч түрээслэхгүй тул оролдох нь үнэ цэнэтэй хэвээр байна.

2. Эртхэн наймаалц! Жил бүр, бүр илүү олон удаа түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг дор хаяж 10% -иар нэмэгдүүлэхийг хичээдэг. Үргэлж ийм байгаарай! Бид энэ хэв маягийг анзаарч, хоёр долоо хоногийн өмнө түрээсийн төлбөрийг бууруулах хүсэлт илгээсэн. Үүний үр дүнд хамгийн муу тохиолдолд үнэ нь хэвээрээ, хамгийн сайн тохиолдолд үнэ буурдаг.

Алексей Баранов

Жижиглэнгийн худалдааны ерөнхий захирал нь жижиглэн худалдааны бизнес, тухайлбал загварын салбарт арвин туршлагатай. Түүний түрээсийн үнийг бууруулах талаар юу бодож байгааг эндээс харж болно.

Орон сууцны эзэнтэй харилцах харилцаа үр дүнтэй байхын тулд худалдааны төвүүдэд үнийг хэрхэн тогтоодогийг ойлгох нь чухал юм. Тэд бүгд өөрсдийн ашгийн хэмжээг тогтоодог бөгөөд энэ нь объектын эргэн төлөгдөх хугацааг урьдчилан таамаглахад тусалдаг. Энэ нь 5, 7, 10 жил байж болно.

Дэлгүүрүүд өөрсдийн бизнес төлөвлөгөөг гаргахдаа дараахь хүчин зүйлсийг анхаарч үздэг.

  • байршлын сонирхол татахуйц байдал;
  • хөрөнгө оруулалтын хэмжээ, тэдгээрийг төсөлд татсан нөхцөл;
  • тухайн бүс нутгийн таатай дэд бүтэц;
  • явган зорчигчийн хөдөлгөөний түвшин.

Эерэг хүчин зүйл их байх тусам түрээсийн үнэ өндөр байгаа тул төсөл хурдан төлөгдөх болно.

Аливаа хөгжүүлэгчид түрээсийн үнийн коридортой байдаг бөгөөд үүнээс цааш явах нь түүнд ашиггүй болно. Хэлэлцээр эхлэхдээ худалдааны төвийн эзэд ихэвчлэн хамгийн өндөр үнийг хэлдэг. Үүнийг бууруулах нь жижиглэнгийн худалдаачдын хувьд амаргүй. Гэсэн хэдий ч үүнийг хийх боломжтой. Та дараах төлөвлөгөөг дагаж мөрдөх шаардлагатай.

  1. Эхлээд та одоо байгаа түрээслэгчдийн ажлын чиглэлийг судлах хэрэгтэй. Дэлгүүр нь тэдний жагсаалтад нийцтэй байх нь чухал юм.
  2. Та түрээслэгчдийг харахыг хүсдэг худалдааны төвийг сонгох хэрэгтэй. Эцсийн эцэст энэ нь түрээсийн зардлыг мэдэгдэхүйц бууруулах болно. Үгүй бол үүнийг хийх нь бараг боломжгүй болно.

Тэр даруй асуулт гарч ирнэ: Хэрхэн гэрийн эзний сэтгэлийг татах вэ? Үүнд дараахь аргуудыг ашиглан нөлөөлөх шаардлагатай.

  • Бизнес эрхлэгч нь чанартай үйлчилгээ, бүтээгдэхүүнээр хангадаг гэдэгт түрээслэгчийг итгүүлэх нь чухал. Тодорхой болгохын тулд нарийвчилсан танилцуулга хийх, бүтээгдэхүүний дээжийг өгөх, өөрийн онцлог шинж чанар, нийгмийн тодорхой сегменттэй харилцах харилцааны талаар ярих, байр сууриа илэрхийлэх нь зүйтэй.
  • Бизнес төлөвлөгөө гаргах. Түүнээс гадна үүнийг тодорхой худалдааны төвд хийх ёстой. Үүнийг хийхэд тийм ч хэцүү биш. Эхлээд та орлого, зарлагыг багтаасан ерөнхий бизнес төлөвлөгөө гаргах хэрэгтэй. Зөвхөн дараа нь хүлээн авсан өгөгдлийг түрээсийн үнийн дагуу тохируулна. Энэ тохиолдолд та түрээсийн зардлын янз бүрийн хэмжээг харгалзан хэд хэдэн бизнес төлөвлөгөөг нэг дор хийж болно.
  • Түрээсийн хэмжээг дэлгүүрийн эргэлтийн хувиар тогтоохыг санал болго. Сайн бичсэн бизнес төлөвлөгөө нь орлогыг урьдчилан таамаглаж, ийм шийдлийн үр нөлөөг түрээслэгчийг итгүүлэхэд тусална. Энэ тохиолдолд хэмжээг ихэвчлэн 18% -иас 30% хүртэл тогтоодог. Үүний зэрэгцээ дээд үзүүлэлт нь нэлээд том бөгөөд ажиллахад хэцүү байдаг. Энэ нь түрээсийн үнийг индексжүүлэхээс зайлсхийхэд тусална, учир нь энэ нь түрээсийн тогтмол үнийн дүнгийн үнийг нэмэгдүүлэх арга юм.
  • Түрээсийн төлбөр хэт өндөр байгааг нотлох. Үүнийг баримт, тоо баримт ашиглан хийх ёстой. Энэ нь түрээслэгчд илүү их итгэлийг төрүүлэх болно.

Бас нэг чухал зүйл бий. Энэ нь түрээслэгч аль хэдийн түрээсийн гэрээ байгуулан түрээсийн үнийг бууруулахыг хүсч буй нөхцөл байдлыг хэлнэ. Ийм тохиолдолд байрны эзэнд өөрийн зорилго, хүслийн талаар урьдчилан мэдэгдэх шаардлагатай. Үүний зэрэгцээ дэлгүүрийнхээ гүйцэтгэлийн бодит үзүүлэлтүүдтэй ажиллах нь маш чухал юм. Энэ тохиолдолд та давж заалдаж болно:

  • худалдааны төвийн хөдөлгөөний хэмжээ;
  • дундаж шалгалт;
  • зочдын тоо;
  • түрээсийн зардал ба ашигт ажиллагааны харьцаа.

Тогтсон түрээсийн ханшаар дэлгүүр цэвэр ашиг олж чадахгүй гэдгийг батлах нь маш чухал юм. Ингэснээр та орон сууцны эзэнд тогтмол дүнг нийт эргэлтийн хувь болгон өөрчлөхийг итгүүлэх боломжтой бөгөөд энэ нь бизнес эрхлэгчдэд илүү ашигтай, уян хатан шийдэл байх болно.

Ольга Штода

BlackStone Keeping компанийн хөгжил, маркетинг хариуцсан захирал. Түүний шинжээчдийн дүгнэлт бол ухамсартай түрээслэгчид түрээслэгчдийн гарт орохоос хэрхэн зайлсхийх талаар юм.

Түрээслэгчид түрээслэгчидтэй үргэлж шударга байдаггүй. Мэдээжийн хэрэг, түрээсийн төлбөрийг бууруулах нь байгалийн жам ёсны объектив шалтгаантай байдаг. Гэхдээ зоосны нөгөө тал бий. Зарим тийм ч ухамсаргүй бизнес эрхлэгчид өрөвдөх дарамт үзүүлэхийг оролдож, улмаар түрээсийн үнийг бууруулахыг хүсч байна. Бүх зүйл өөрсдөд нь муу гэж хэлж эхэлдэг.

Ийм тохиолдлуудаас зайлсхийхийн тулд та дараахь зүйлийг хийх боломжтой.

  1. Том хэмжээний хүлээлгийн жагсаалтыг гаргаж өгнө үү.
  2. Түрээслэгчдийн үнэнч байдлыг нэмэгдүүлэх. Зөвхөн түншлэл төдийгүй итгэлцсэн нөхөрлөлийг бий болгосноор үүнийг хийж болно. Ийм тохиолдолд албан бус орчинд ажиллах нь харилцаа холбоог бэхжүүлэх сайхан арга болно. Ийм урт хугацааны арга хэмжээ нь хамтын ажиллагаанаас хамгийн их үр дүнг өгдөг. Байрны эзэнд үнэнч байгаа хүн түрээсийн төлбөрийг бууруулахад туслах зохиомол шалтгааныг гаргаж ирэхгүй. Тэр хамтрагчаа удирдахгүй. Үнэнч түрээслэгч бол нөхөрлөл нь итгэлцэл, харилцан ашигтай харилцааг бэхжүүлэхэд тусалдаг гэдгийг нэг бус удаа батлах найдвартай түнш юм.

Түрээсийн харилцааны тухай хуульд юу гэж заасан байдаг вэ?

Хуулийн тухай яривал хэд хэдэн чухал асуудлыг нэг дор хэлэлцэх хэрэгтэй. Нэгдүгээрт, түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх журам болон авсан арга хэмжээний хууль ёсны байдлын талаар. Хуулийн тухайд дараахь зүйлийг хэлж болно.

  • дагуу ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэг , түрээсийн төлбөр төлөх нөхцөл, журам, хугацааг гэрээнд заасан байх ёстой.
  • Хэрэв гэрээнд өөрчлөлт оруулах талаар юу ч хэлээгүй бол түрээсийн үнийг хоёр талын зөвшөөрлөөр жилд нэгээс илүүгүй удаа өөрчилж болно. Тогтоосон ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэг .
  • Зарим төрлийн түрээс, үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн бага нөхцөл нь арай өөр байж болно.
  • Хоёр тал зөвшөөрсөн тохиолдолд түрээсийн үнийг жилд нэгээс олон удаа өөрчлөх боломжтой. Гэсэн хэдий ч гэрээнд ийм заалт байх шаардлагагүй. Үндэс нь байх болно ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73 тоот Пленумын тогтоол. .
  • Хэрэв түрээслүүлэгч өөрөө түрээсийн үнийг хууль, гэрээний үндсэн дээр өөрчлөх боломжтой бол жилд нэгээс илүү удаа хийх эрхгүй.

Түрээслэгч нь түрээсийн үнийг нэг талдаа бууруулах санаачилга гаргаж болох хэд хэдэн нөхцөл байдал бий. Дараах тохиолдолд ийм үйлдэл хийх нь хууль ёсны болно.

  1. Хэрэв түрээслэгчийн буруугаас болон түүний хариуцлага хүлээхгүй байгаа хүчин зүйлийн улмаас эд хөрөнгийн нөхцөл байдал мэдэгдэхүйц доройтсон бол. Үүнийг өгсөн ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 4 дэх хэсэг . Үүнд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн өөрийн болон гуравдагч этгээдийн үйлдэл, бусдын хяналтаас гадуурх нөхцөл байдал багтаж болно. Эдгээр нь янз бүрийн гал түймэр, үер болон бусад нөхцөл байдал юм.
  2. Хэрэв түрээслэгч нь байранд ноцтой согог илрүүлсэн бол өмчлөгч нь тэдгээрийг хариуцна. Энэ баримтыг онд тогтоосон ОХУ-ын Иргэний хуулийн 612 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг .
  3. Түрээсийн хугацаанд түрээсийн эд хөрөнгөө нэхэмжлэх боломжтой гуравдагч этгээд байгаа нь тогтоогдвол.
  4. Хэрэв түрээслэгч нь байрандаа их засвар хийх талаар үүргээ биелүүлээгүй эсвэл ноцтой зөрчсөн бол. Энэ нь тусгагдсан байдаг ОХУ-ын Иргэний хуулийн 616 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг .

Хоёрдугаарт, түрээсийн амралтын тухай ойлголт.

Тэдэнтэй холбоотой нөхцөл байдал энд байна:

Практик талаас нь ярих юм бол түрээсийн амралт гэдэг нь түрээслэгч бусад үетэй харьцуулахад түрээсийн төлбөрийг хамаагүй бага төлдөг үеийг хэлнэ. Заримдаа тэр төлбөрөөс бүрэн чөлөөлөгддөг.

Энэ тохиолдолд түрээслэгч нь байраа ашиглахаар хүлээн авсан боловч тодорхой хугацаанд тухайн байранд ажиллах боломжгүй болно. Шалтгаанууд нь:

  • засварын ажил хийх;
  • байрны зохион байгуулалт;
  • шууд шилжүүлэх.

Хүлээн авах гэрчилгээний дагуу байрыг түрээслүүлэгчид шилжүүлсэн боловч тэр энэ хугацаанд төлбөрөө хийдэггүй эсвэл хамаагүй бага хэмжээгээр хийдэг.

Ихэнхдээ түрээсийн амралт гэдэг нь түрээслэгчийн байранд засвар хийхэд зарцуулсан зардлын хэмжээгээр түрээсийн төлбөрийг бууруулах үе юм. Үнэн хэрэгтээ үүнийг түрээсийн амралт гэж нэрлэх нь бүрэн зөв биш юм. Түрээсийн байрны нөхцөлийг сайжруулах зардал хэлбэрээр тодорхой хугацааны түрээсийн төлбөрийг хийх талаар ярьж байна. Тогтоосон ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 2 дахь хэсгийн 5 дахь заалт. .

Ихэнх тохиолдолд түрээсийн амралтын үргэлжлэх хугацаа 1 сараас 6 сар хүртэл байдаг. Зарим тохиолдолд үргэлжлэх хугацааг багасгах эсвэл нэмэгдүүлэх боломжтой.

Түрээсийн амралтын өдрүүд нь түрээсийн гэрээний нэг нөхцөл юм. Энэ хугацаанд эд хөрөнгийг ашигласан нь зээлийн гэрээний дагуу үнэ төлбөргүй ашиглагдаж байгаа шинж тэмдэг биш юм ОХУ-ын Иргэний хуулийн 689 дүгээр зүйл . Ийм тохиолдолд зээлийн гэрээг нэмж байгуулаагүй тохиолдолд талуудын хооронд өөр харилцаа үүсэхгүй. Байрны ашиглалтын үлдсэн хугацаанд түрээслэгч нь эд хөрөнгийг ашиглахад тохиромжтой тохиолдолд түрээсийн гэрээгээр тогтоосон төлбөрийг төлөх ёстой.

Бид байрны эзэнд захидал бичдэг

Орон сууцны эзэнд захидал бичихэд ашиглаж болох баримтууд

Түрээсийн төлбөрийг бууруулах тухай захидал бичихдээ та өөрийн талд аргумент өгөх хэрэгтэй. Энд та дараах нөхцөлд ажиллах боломжтой.

  • Бүс нутгийн хэмжээнд түрээсийн үнэ мэдэгдэхүйц буурсан (энэ шалтгаан нь хууль тогтоомжийн өөрчлөлт, хямралын нөхцөл байдал гэх мэт).
  • Нэмэлт хөрөнгө шаардагдахыг арилгахын тулд ноцтой асуудал (халаалтын систем, ус эсвэл цахилгаан хангамж, агааржуулалт зэрэг) үүссэн.
  • Орон сууцны эзэн байранд их засвар хийгээгүй боловч энэ нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 616 дугаар зүйлд заасны дагуу түүний үүрэг хариуцлага юм.

Та мөн түрээслэгчийн бэрхшээлийг (ашиг буурах, улирлын хэлбэлзэл эсвэл бусад түр зуурын бэрхшээл) мэдээлж болно. Тэд объектив нөхцөл байдалтай холбоотой.

Орон сууцны эзэнд захидал бичихээс өмнө тухайн аж ахуйн нэгжийн нөхцөл байдлыг үнэлж, бэрхшээлийг тодорхойлж, захидалд баримтжуулах нь зүйтэй.

Түрээсийн төлбөрийг бууруулах тухай байрны эзэнд бичсэн захидлын жишээ

Дээж №1

Эрхэм хүндэт Афанасий Петрович,

Улс орны хямралын нөхцөл байдлаас үүдэн санхүүгийн хүндрэлтэй тулгарч байна. Иймд түрээсийн төлбөрийг бүрэн төлөх боломж одоогоор алга. Түрээсийн үнийг хэсэг хугацаанд бууруулах талаар бодож үзэхийг танаас хүсч байна.

Хүндэтгэсэн,

Герасим Алексеевич

Дээж №2

Эрхэм хүндэт Афанасий Петрович,

Та бүхэнтэй олон жил хамтран ажиллахдаа Славянка ХХК нь Түрээсийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ цаг тухайд нь биелүүлсээр ирсэн. Улс орны эдийн засгийн байдал тогтворгүй байгаа нь манай компанийн санхүүгийн байдалд сөргөөр нөлөөлсөн. Түрээсийн үнийг бууруулахыг та бүхнээс хүсч байна.

Та бүхнийг манай байр сууринд ирж буулт хийнэ гэж найдаж байна. Бид түрээсийн төлбөрөө хугацаанд нь төлөх үүрэг хүлээдэг.

Хүндэтгэсэн,

Герасим Алексеевич

Дээж №3

Эрхэм хүндэт Афанасий Петрович,

Улс орны нөхцөл байдал хүндэрч, худалдан авах чадвар эрс буурсантай холбогдуулан түрээсийн үнийг найман хувиар бууруулахыг Та бүхнээс хүсч байна.

Манай байгууллага төлбөрөө хойшлуулж, мөнгөө хугацаанд нь байршуулж байгаагүйг анхаарна уу. Хэрэв та бидний байр сууринд өөрийгөө тавьж, түрээсийн төлбөрийг бууруулахыг зөвшөөрвөл бид хямралын нөхцөл байдлыг үл харгалзан бүх үүргээ цаг тухайд нь биелүүлэх болно гэдгийг баталж байна.

Хүндэтгэсэн,

Герасим Алексеевич

Дээж №4

Эрхэм хүндэт Афанасий Петрович,

Улс орны хямралын нөхцөл байдлын улмаас 814 дүгээр гэрээний 6 дугаар заалтыг хэрэгжүүлэх нь манайд ашиггүй байгааг та бүхний анхаарлыг татаж байна. Түрээсийн хэмжээг өөрчлөхийг бид танаас хүсч байна.

Бид та бүхний ойлголцолд найдаж, түрээсийн үнийн талаархи саналыг хүлээж байна.

Хүндэтгэсэн,

Герасим Алексеевич

Дүгнэлт

Эдгээр нь бизнес эрхлэгчид түрээсийн төлбөрийг бууруулах арга замыг санал болгодог. Таны харж байгаагаар та наймаа хийх боломжтой, бүр хэрэгтэй. Ингэснээр та мөнгөө хэмнэх болно, энэ нь таны бизнест ашиглагдах болно. Хэрэв танд асуулт байвал сэтгэгдэл дээр бичээрэй.

Аливаа төрлийн үйлчилгээ, бүтээгдэхүүн нь өөрийн гэсэн үнэтэй байдаг бөгөөд энэ нь орон сууц түрээслэхэд тохиолддог. Түрээсийн тухай ярихад эзэн нь сар бүр төлөх ёстой байрны үнийг хэлдэг. Энэ нь дүн аль хэдийн эцсийн бөгөөд өөрчлөх боломжгүй гэсэн үг үү? Эсвэл түрээслэгч танаас илүү их мөнгө нэхэж болохуйц нарийн ширийн зүйл байж болох уу?
Хамгийн түрүүнд дурдах ёстой зүйл бол гэрээнд өөрөө заасан тогтмол төлбөр юм. Гарын үсэг зурсан баримт бичиг нь тухайн орон сууцны өмчлөгч нь заасан хэмжээг өөрчлөх эрхгүй байх хугацаа, хэмжээ, хугацааны талаархи мэдээллийг агуулсан байх ёстой.
Асуулт гарч ирдэг: яагаад орон сууцны эзэн гэнэт илүү их мөнгө төлөхийг шаардаж болох вэ? Хариулт нь үнэндээ энгийн. Хэрэв та хүсвэл өөр байранд өөрт тохирсон түрээсээр амархан нүүж болох юм шиг санагдаж байна. Түрээслэгчид ихэвчлэн гомдоллодог ч өөр байр хайхгүй, нүүх гэж төвөгшөөхгүйн тулд буулт хийж, үнээ нэмэхээр тохиролцдог. Үүнийг мэдсээр байж түрээслэгч өмнөх нөхцөлөө зөвшөөрчихсөн байхад дараа нь нэмэхийн тулд анхнаасаа үнээ зориудаар буулгадаг.
Танилаараа дамжуулан байр түрээслэх нь маш сонирхолтой сонголт бөгөөд үнэ нь маш хямд бөгөөд бүх зүйл сайхан байгаа юм шиг санагддаг. Гэхдээ энэ нь найз нь асуудалтай, мөнгө хэрэгтэй бол байрны үнийг нэмэхгүй гэсэн үг биш юм. Ийм нөхцөлд найздаа ирэх юм бол та өөрөө эвгүй байдалд орох болно. Ихэнхдээ байрны эзэд таныг эвгүй байдалд оруулдаг тул та илүү их мөнгө төлж, ижил төстэй мэдрэмж төрүүлдэг.
Орон сууцны элэгдлийн гэх мэт хууль бус ойлголт бас бий. Түрээслэгч нь орон сууцанд удаан хугацаагаар амьдарсан, нөхцөл байдал хэвээр байгаа байж болохгүй. Бүх зүйл элэгдэж, засвар хийх шаардлагатай байдаг, эд зүйлсийн элэгдэл нь эргэлт буцалтгүй байдаг.
Жишээлбэл, та нөхөж чадах эвдэрсэн чийдэн, хальслах боломжтой ханын цаасны өртөгийг авбал энд байгаа хэмжээ нь харьцуулшгүй юм. Ихэвчлэн эдгээр бүх мэдээллийг түрээсийн үнэд багтаасан байдаг.
Орон сууц сонгох асуудлыг маш нухацтай авч үзэх ёстой, та бүх бичиг баримтыг сайтар шалгаж, зөвхөн найдвартай хүмүүстэй холбоо барих эсвэл гүйлгээг дуусгахад туслах агентлагийг хайж олох хэрэгтэй. Зөвхөн өөртөө итгэ, танихгүй хүмүүсийн үгийг бүү сонс. Хүн мөнгөтэй байхад бүгд л ашиг хонжоо хайж, бүх зүйлд хөндлөнгөөс оролцдог тул хүн бүрт итгэж болохгүй. Ирээдүйд асуудал гарахгүйн тулд эхлээд түрээсийн өртөгт анхаарлаа хандуулах нь чухал юм. Гэрээ байгуулахдаа та маш болгоомжтой байх хэрэгтэй бөгөөд үүнд бүх зүйлийг тодорхой тусгасан байх ёстой. Та өөрийгөө хуурч мэхлэхийг зөвшөөрч болохгүй, хэрэв та хэтэрхий итгэмтгий бол төлөөлөгчдийн үйлчилгээг ашиглах нь дээр, учир нь тэд таны төлөө бүх зүйлийг хийх болно: тэд гэрээ байгуулж, хууран мэхлэхийг зөвшөөрөхгүй.

Одоогийн иргэний хууль тогтоомжид түрээсийн гэрээ байгуулах нөхцөлийг сийрэг зааж өгсөн байдаг. Үүнтэй холбогдуулан хууль эрх зүйн үүднээс тийм ч сайн мэдлэггүй түрээслэгчид түрээслэгчийн тавьсан нөхцөл байдлын барьцаанд ордог. Тухайлбал, түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа нэмэгдүүлэх боломжийн тухай заалтууд. Гэсэн хэдий ч нөхцөл байдлыг амархан эргүүлж болно. Үүнийг хийхийн тулд түрээслэгч нь санал болгож буй түрээсийн гэрээг анхааралтай уншиж, түрээслэгчтэй тохиролцож, "шаардлагатай" нөхцөлийг бичихэд цаг хугацаа зарцуулах ёстой.

Нэг талын түрээсийн нэмэгдэл

Гэрээний эрх чөлөөний зарчмын дагуу холбогдох нөхцлийн агуулгыг хууль болон бусад эрх зүйн актад зааснаас бусад тохиолдолд түүний нөхцөлийг талуудын үзэмжээр тодорхойлдог (,). Үүний үндсэн дээр зөвхөн түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх гэрээнд тодорхой заасан нөхцөлүүд л түүнийг хууль ёсны дагуу нэмэгдүүлэх үндэслэл болно (жишээлбэл, " Түрээслэгч нь нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн зардалд өөрчлөлт орсон тохиолдолд түрээсийн үнийг нэг талын журмаар өөрчлөх эрхтэй.", "Түрээсийн хэмжээг жилд нэгээс илүүгүй удаа, 1% -иас илүүгүй индексжүүлнэ."). Мэдээжийн хэрэг, гэрээний нөхцлийн дагуу түрээслүүлсэн эд хөрөнгийн төлбөр нь тогтмол хэмжээ бөгөөд индексжүүлэгдэхгүй байх нь аль ч түрээслэгчийн хувьд ашигтай байдаг (өөрөөр хэлбэл, гэрээнд түрээсийн болон түрээсийн тогтмол хэмжээг заасан байдаг. нэмэгдүүлэх боломжийг заагаагүй, эсхүл түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөхгүй гэж шууд заасан байдаг.Гэхдээ түрээслэгч бүр ийм үг хэллэгтэй санал нийлэхгүй.Төхөөрөмжийн төлбөр нэмэгдэж, зах зээлийн бодит үнэ үл хөдлөх хөрөнгийн өөрчлөлт, харилцаа холбоо болон бусад тоног төхөөрөмж элэгдэж, солигдох ёстой ... Энэ бүхэн түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэхэд хүргэдэг.

Ихэнхдээ сарын түрээс нь үндсэн болон хувьсах дүнгээс бүрддэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн тохиолдолд үндсэн хэсэг нь өөрчлөгдөж болно. Нэмж дурдахад, зарим гэрээнд түрээсийн үндсэн хэсгийг тодорхой хэмжээгээр (жишээлбэл, 1 мянган рубль; 2%) эсвэл хэрэглээний үнийн индексийн үнэлэмжээр (инфляцийн түвшин) жил бүр индексжүүлдэг. Хувьсах утгад хэрэглээний болон ашиглалтын төлбөр багтана. Ихэнхдээ гэрээнд ханган нийлүүлэгч болон үйл ажиллагаа явуулж буй байгууллагууд нийтийн болон ашиглалтын төлбөрийн хэмжээ өөрчлөгдсөн тохиолдолд түрээслүүлэгч нь түрээсийн үнийг нэг талын журмаар өөрчлөх эрхтэй гэж гэрээнд заасан байдаг.

ВТБ Арена Паркийн ерөнхий захирлын орлогч түүнд хамгийн оновчтой мэт санагдсан түрээсийн загварыг хуваалцжээ. "Бид тогтмол болон хувьсах түрээсийн дүнгээс татгалзах хэрэгтэй" гэж Анастасия хэлэв. Түүний бодлоор гэрээнд түрээсийн хэмжээг томьёо болгон зааж, түүний бүрэлдэхүүн хэсэг бүрийг индексжүүлэх боломж (эсвэл боломжгүй) болон журмыг зааж өгөх нь илүү дээр юм. Жишээлбэл, " Сарын түрээс нь үндсэн тарифаас бүрддэг бөгөөд энэ нь 20 мянган рубль юм. мөн өөрчлөгдөхгүй; 2 мянган рубльтэй тэнцэх эд хөрөнгийн элэгдлийн зардал. мөн талуудын тохиролцоогоор засварлаж болно; нөөцийн хангамжийн байгууллагаас тогтоосон тарифын дагуу тооцдог нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн төлбөр"Тиймээс түрээсийн нэг хэсэг нь барилга, нийтийн эзэмшлийн талбайн засвар үйлчилгээ, үйлчилгээний төлбөр байвал түрээслэгч нь эвдэрсэн цахилгаан шатаа засах шаардлагатай гэсэн үндэслэлээр түрээсийн төлбөрийг нэмж чадахгүй болно. эсвэл хогийн сав.

Хэрэв түрээслэгч түрээсийн төлбөрөө нэмсэн ч түрээслэгч энэ шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шүүхэд гомдол гаргаж болно. Практикаас харахад шүүхүүд ихэвчлэн түрээслэгчдийн талыг баримталдаг боловч шийдвэрлэх хүчин зүйл нь түрээсийн гэрээнд заасан нөхцөл, нөхцөл байх болно.

Хэрэв түрээсийн гэрээнд түрээсийн зах зээлийн үнийг тогтоохтой холбогдуулан түрээсийн төлбөрийн хэмжээг нэг талын журмаар өөрчлөх боломжийг заагаагүй бол түрээслүүлэгч шинэ дүнгээр төлбөр төлөхийг шаардах эрхгүй. Энэ нь түрээсийн гэрээ байгуулах үед хүчин төгөлдөр байсан түрээсийн үнэ маш бага байсан бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бодит байдлыг тусгаагүй тохиолдолд ч хамаарна ().

Зарим талууд эсрэгээрээ зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлтөөс шалтгаалан түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа нэмэгдүүлэх боломжийг гэрээнд заасан байдаг. Үүний зэрэгцээ, өөрчлөлтийн хэмжээг тодорхой заагаагүй бол түрээслэгч болон түрээслэгч хоёрын хооронд маргаан үүсч болно. Дараа нь үнийг өсгөх тухай дүгнэлт ч тус болохгүй. "Хэрэв түрээслэгч шүүхэд хандвал тэр мэдээж өөрт тохирсон үнэлгээний тайланг авчрах болно. Мөн түрээслэгч нь "өөрт нь тааламжтай" үнэлгээний тайланг авчрах болно. Өөрийнхөө шалгалтыг өөр хүн хийх болно. Дараа нь тэр маргахыг хүсэх болно. Бид юунд хүрэх вэ?" – Анастасия Помелова уурлаж байна. Ийм ядаргаатай, утгагүй маргаанаас зайлсхийхийн тулд түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх боломжтой тогтмол хүүг (жишээлбэл, 5% эсвэл ОХУ-ын Банкны дахин санхүүжилтийн хүү) түрээсийн гэрээнд тусгах нь илүү үндэслэлтэй юм.

Хэрэв ийм маргаан үүсвэл түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийн хэмжээг дангаар нь өөрчлөх эрхээ урвуулан ашигласан гэдгийг нотлох ёстой. Тухайн нутаг дэвсгэрт ижил төрлийн эд хөрөнгийг тухайн хугацаанд түрээслэхэд төлсөн зах зээлийн дундаж ханшийн өөрчлөлттэй пропорциональ бусаар нэмэгдэж, түүнээс их хэмжээгээр хэтэрсэн гэж шүүх тогтоовол үүний үндсэн дээр шүүхээс татгалзах ёстой. түрээсийн төлбөрийг зах зээлийн дундаж ханшаас давсан хэмжээгээр цуглуулах (х 22 ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73 дугаар тогтоол "").

Үүнээс гадна ийм төлбөрийг нэмэгдүүлэх журмыг тодорхой тодорхойлох нь зүйтэй юм. Жишээлбэл, түрээслэгч түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчилсөн тохиолдолд түрээслэгч нь зохих этгээдийн гарын үсэгтэй мэдэгдэл илгээх үүрэгтэй. Зарим тал бүр аргачлал (хүлээн авсан тухай мэдэгдэл бүхий бүртгэлтэй захидал, цахилгаан, буухиа) болон түүнийг илгээх эцсийн хугацааг зааж өгдөг. Дээрх нөхцөлийг хангах хүртэл түрээсийн хэмжээг өөрчлөөгүй гэж үзнэ. Талууд шүүхэд хандсан тохиолдолд түрээслэгчид заасан мэдэгдлийг илгээсэн баримт, түүнийг илгээх арга, хугацааг тогтоох шаардлагатай. Түрээслэгч нь мэдэгдлийг хүлээн аваагүй эсвэл буруу хэлбэрээр хүлээн авсан бол өмнөх үнээр түрээсэлсэн эд хөрөнгөө үргэлжлүүлэн төлж байсан хугацаанд торгууль (торгууль) ногдуулах боломжгүй ().

Түрээсийн төлбөрийн хэмжээ нэмэгдсэн тохиолдолд талууд нэмэлт гэрээг бичгээр байгуулах үүргийг түрээсийн гэрээнд зааж өгөхийг зөвлөж байна. -д заасны дагуу иргэн, хуулийн этгээд гэрээ байгуулахад чөлөөтэй; гэрээ байгуулахыг албадахыг зөвшөөрөхгүй. Энэ нь хэрэв ийм нөхцөл байгаа бол хэн ч таныг нэмэлт гэрээ байгуулж, гэрээ байгуулалгүйгээр түрээсийн нэмэгдэл төлөхийг албадах боломжгүй гэсэн үг юм. Энэ байр суурийг шүүхүүд, жишээлбэл, ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчид ч хуваалцдаг.

Түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх давтамжийн тухайд, хэрэв хууль эсвэл гэрээний дагуу түрээслүүлэгч түрээсийн хэмжээг нэг талдаа өөрчлөх эрхтэй () бол үндсэндээ ийм өөрчлөлтийг тэр өөрөө хийх боломжгүй. жилд нэгээс илүү удаа (ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73-р тогтоолын 21-р зүйл "").

Тодорхой нөхцөл байдалтай холбогдуулан талуудын тохиролцоогоор түрээсийн төлбөрийг өөрчилж болно гэсэн нөхцөлийг гэрээнд тусгах нь ирээдүйд түрээсийн төлбөрийг заавал өөрчилнө гэсэн үг гэж та бодож болохгүй. Энэ нөхцөл нь гэрээний эрх чөлөөний зарчимд захирагддаг () нь хэлцэлд оролцогчдын хооронд үүрэг хариуцлагаа өөрчлөх талаар ямар ч албадлагагүйгээр тохиролцохыг шаарддаг (Новосибирск мужийн Арбитрын шүүхийн 2014 оны 5-р сарын 28-ны өдрийн А45-р хэргийн шийдвэр). 5936/2014).

Үзэл бодол

Екатерина Орлова, Үл хөдлөх хөрөнгийн Orlova Consulting & Development компанийн захирал:

"Түрээсийн анхны гэрээг өөрчлөхгүй байх үндэс нь түрээсийн зүйл, торгуулийн талаар үнэн зөв тайлбарлах явдал юм. Үүний тулд би түрээсийн гэрээнд орон сууцанд байгаа бүх хөдлөх эд хөрөнгийг бүртгүүлэх, түүнчлэн хэний зардлаар зардлаар болохыг зааж өгөхийг зөвлөж байна. Түрээслэгчийн буруугаас үүссэн энэ үл хөдлөх хөрөнгийн доголдлыг арилгах болно.Инженерийн үйлчилгээг ижил төстэй байдлаар тайлбарласан болно (нөөц ханган нийлүүлэх байгууллагуудтай хийсэн гэрээний нарийвчилсан мэдээллийг зааж өгөх боломжтой) Үүнээс гадна, гэрээний нөхцлийг өөрчлөх боломжтой гэдгийг зааж өгнө үү. Талуудын бичгээр байгуулсан гэрээ.“талуудын хариуцлага” хэсэгт түрээслэгчийн санаачилгаар гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалсан тохиолдолд түүний хүлээх хариуцлагыг анхаарч үзэх нь чухал.”

Шинэ нөхцлийн дагуу төлбөр хийх

ЗӨВЛӨГӨӨ

Та GARANT системээс түрээсийн гэрээний жишээ маягтыг үзэх боломжтой. Үүнийг хийхийн тулд үндсэн хайлтанд "түрээсийн гэрээ" гэж оруулаад "Баримт бичгийн маягтууд" -ыг сонгоно уу.

Хэрэв түрээслэгчээс түрээсийн төлбөр нэмэгдсэн тухай мэдэгдлийг хүлээн авсны дараа түрээслэгч шинэ тарифаар төлж эхэлбэл энэ нь түүний зөвшөөрлийг илэрхийлнэ гэсэн үг бөгөөд ирээдүйд түрээсийн шинэ үнийг эсэргүүцэх бараг боломжгүй болно. Баримт нь түрээслэгчийн илгээсэн мэдэгдлийг саналтай адилтгах болно - нэг буюу хэд хэдэн тодорхой хүмүүст зориулагдсан санал нь нэлээд тодорхой бөгөөд үүнийг хийсэн хүний ​​​​өөрийгөө гэрээ байгуулсан гэж үзэх санааг илэрхийлдэг. саналыг хүлээн авах хаяг хүлээн авагчтай (). Хүлээн авахтай тохиролцохыг хүлээн зөвшөөрөх () гэж нэрлэдэг. Түрээслүүлэгчийн тогтоосон хугацаанд саналд заасан гэрээний нөхцлийг биелүүлэх арга хэмжээ авах үед (түрээсийн зохих төлбөрийг оруулаад) түрээслэгч саналыг хүлээн авна (хүлээн зөвшөөрнө). Түүнээс гадна, хэрэв түрээсийн гэрээг өөрчилсөн бол (жишээлбэл, түрээсийн төлбөр нэмэгдсэн) талуудын үүрэг өөрчлөгдөхгүй хэвээр байна (). Тиймээс түрээсийн үнийн өсөлтийг харгалзан төлбөрөө хийснээр түрээслэгч нь түрээсийн үнийг нэмэгдүүлэх талаар түрээслүүлэгчийн санал болгосон гэрээний нөхцлийг хүлээн зөвшөөрч байна (Кемерово мужийн Арбитрын шүүхийн 2014 оны 6-р сарын 30-ны өдрийн шийдвэр). No A27-4911/2014).

Нэмж дурдахад, бид түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг бүхэлд нь зогсоохыг зөвлөдөггүй, учир нь төлбөрийг хожимдуулсан нь торгууль (торгууль) ногдуулдаг. -ийн дагуу түрээслэгч нь эд хөрөнгийг ашигласны төлбөрийг нэн даруй төлөх үүрэгтэй. Түрээслэгчийн үзэж байгаагаар түрээсийн хэмжээг үндэслэлгүй, хууль бусаар нэмэгдүүлсэн тохиолдолд энэ дүрэмд үл хамаарах зүйл байхгүй. Гэрээний нөхцөл, хууль болон бусад эрх зүйн актуудын шаардлагын дагуу үүргээ зохих ёсоор биелүүлэх ёстой (). Үүргээ биелүүлэхээс нэг талын татгалзахыг зөвшөөрөхгүй (). Гэрээ, хуульд заасан үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүй, ялангуяа биелэлтийг хойшлуулсан тохиолдолд хариуцагч нь зээлдүүлэгчид төлөх ёстой мөнгөний хэмжээг тогтоож болно (). Тиймээс, хэрэв та түрээсийн төлбөрөө төлөхөө больсон бол шүүх торгууль (торгууль) төлөхийг үүрэг болгож болно (Кемерово мужийн Арбитрын шүүхийн 2014 оны 6-р сарын 30-ны өдрийн А27-4911/2014 тоот хэргийн шийдвэр).

Үзэл бодол

Анастасия Помелова, ВТБ Арена Паркийн ерөнхий захирал:

“Түрээсийн төлбөрийг тооцох механизм, мөн эсрэг талтай харилцах бусад харилцааг түрээсийн гэрээнд нарийвчлан тусгах тусам түрээслүүлэгчид нэг талын шийдвэр гаргахаас зайлсхийх боломж нэмэгдэнэ гэсэн үг. Шийдвэрлэх боломжгүй маргаан байхгүй. Миний бодлоор энэ нь түрээслэгчийг түрээслэгчтэй хэвийн түншлэлийн харилцааг хадгалах боломжийг олгодог цорын ганц арга зам юм."

Тодорхой нөхцлөөр хүнийг хүчээр хэлцэл хийх боломжгүй гэдэг нь ойлгомжтой. Гэсэн хэдий ч, хэрэв түрээслэгч нь байшингаа түрээслэх сонирхолтой байгаа бол түрээслэгч нь түрээслэхээс дутахааргүй бол ирээдүйн гэрээний нөхцлийг ярилцаж, хэлэлцээр, хамтарсан концессын замаар хоёр талдаа тохирсон заалтад хүрэх бүрэн боломжтой. Мөн талууд тодорхой хэмжээний мөнгөө алдсан ч зөрчилдөөн үүссэн тохиолдолд шүүхэд хандаж, түрээслүүлсэн эд хөрөнгийн эрхээ хамгаална гэсэн итгэл үнэмшилтэй болж, сэтгэл санаа нь амарна.

Эрт дээр үеэс хамгийн түгээмэл болсон түрээсийн харилцаа нь гэрээ байгуулахдаа анхаарал, нарийвчлал шаарддаг. Түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх журмыг нарийн тохиролцоогүйгээс болж бэрхшээл, маргаантай нөхцөл байдал ихэвчлэн үүсдэг. хэсэгт заасны дагуу түрээсийн төлбөрийг өөрчлөх эрх нь түрээслүүлэгчид хамаарна. Энэ тохиолдолд заавал биелүүлэх нөхцөл нь:

  • талуудын тохиролцоо (ихэвчлэн гэрээнд өөрчлөлт оруулах хугацаатай холбоотой),
  • захиалга өөрчлөх нөхцөл (түрээслүүлэгчийн түрээсийн үнийг өөрчлөх ганц талын шийдвэр нь бичгээр мэдэгдэх шаардлагатай байж болно),
  • бусад нөхцөл байхгүй бол жилд нэгээс илүүгүй хугацаатай.

Түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх шаардлагатай байгаа нөхцөлд, жишээлбэл, инфляцийн огцом өсөлт, түрээслүүлэгч гэрээний шаардлагыг өөрчлөх үйл явцыг эхлүүлдэг. Энэ өөрчлөлтийн нэг талын дараалал нь нэлээд боломжтой юм. Түрээслэгчийг заавал мэдэгдэх тухай заалт байхгүй байгаа нь Урлагийн 1 дэх хэсэгт заасны дагуу шийдвэрлэх боломжтой үл ойлголцолд хүргэдэг бөгөөд түрээсийн гэрээ, гэрээний хэлбэр нь орон нутгийн эрх бүхий байгууллагад бүртгүүлэх журмыг дагаж мөрдөх ёстой гэж заасан байдаг. . Түрээсийн өсөлт нь дараахь зүйлийг агуулна.

  • түрээсийн гэрээг өөрчлөх эцсийн хугацаанаас дор хаяж нэг сарын өмнө түрээслэгчид бичгээр мэдэгдэх; бүртгүүлснээр илгээсэн буюу гарын үсэг зурсны эсрэг биечлэн хүлээлгэн өгсөн;
  • гэрээний хүчингүй болсон заалтуудыг зааж, нарийвчилсан өөрчлөлт оруулах нэмэлт гэрээ байгуулах;
  • Гэрээнд түрээсийн төлбөрийг өөрчлөх тухай заалт байхгүй байсан ч хуулийн дагуу түрээслүүлэгч дангаараа нэмэгдүүлэх боломжтой.

Түрээслэгчийн зүгээс түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх үндэслэлийг гэрээнд тусгаж болно. Инфляци үүссэн тохиолдолд түрээсийн төлбөр өөрчлөгдөж болно гэдгийг харуулж байгаа ч үүнийг нэмэгдүүлэх боломжгүй байдаг. Төрөл бүрийн тодруулга: өөрчлөх боломжтой, баталгаатай өөрчлөлт хийх (ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2010 оны 4-р сарын 13-ны өдрийн 1074/10 тоот тогтоол).

Түрээсийн тогтмол хэмжээг өөрчлөх үндэслэл нь зөвхөн объектив нөхцөл байдал байж болно. Түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх шалтгаан нь: Хууль тогтоомжийн өөрчлөлтөөс шалтгаалан түрээслүүлсэн эд хөрөнгийн үнэлгээний үнийн өөрчлөлт, үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнэлгээний өсөлт, инфляцийн индексийн өөрчлөлт зэрэг орно.

Зах зээлийн харилцааны ертөнцөд худалдагч нь өндөр үнээр зарахыг хүсч, худалдан авагч нь хямд үнээр худалдаж авахыг хүсч байгаа үед маргаантай асуудлаас зөвхөн үндэслэлтэй, хууль эрх зүйн болон эдийн засгийн хувьд үнэн зөв хийгдсэн гэрээгээр зайлсхийх боломжтой. Гэрээний хугацаа ихэвчлэн 11 сараас хэтрэхгүй.

Магадгүй стандарт гэрээг өөрчлөх талаар туршлагатай мэргэжилтний хууль эрх зүйн зөвлөгөө нь маргааныг шүүхээр шийдвэрлэхээс хоёр талыг аврах болно.