Розрахунок коефіцієнта завантаження з прикладу конкретного готелю. Як це зробити: сім способів збільшити прибутковість готелю під час кризи. RevPar по місяцях по всіх аналізованих готелях
Підбиваючи підсумки року, фахівці відділу готельного бізнесу та туризму Cushman & Wakefield зазначають, що обсяг ринку якісної пропозиції у 2016 р. зріс лише на 2,8% (471 номер «нетто», враховуючи закриття низки готелів на реконструкцію), це дозволило московським готелям. поліпшити операційні показники на тлі попиту на розміщення, що відновився. Для багатьох готелів 2016 став першим – після 2013 року – періодом, коли річний бюджет виявився виконаний і навіть перевиконаний.
Середньоринковий рівень завантаження для московських готелів склав у 2016 р. 69,6% (+5,9% до результатів 2015 р.), що стало найвищим показником із 2006 року (72,4%). При цьому середня ціна на номер (ADR) досягла 6428,8 руб. (+6,5% до результатів 2015 р.), це дозволило вивести показник прибутковості на доступний номер (RevPAR) на рівень 4.476,4 руб., що на 12,8% вище за результат попереднього року.
За показником RevPAR найбільш вражаючі результати продемонстрували "люксові" готелі (Luxury) - 19%, а також готелі в сегменті ціни "вище середнього" (Upscale) - 14,4%, причому, якщо в "люксових" готелях зростання даного показника забезпечувалося за рахунок збільшення середньої ціни на номер (за підсумками року - 13.624,5 руб. при завантаженні в 64,7%), то в сегменті Upscale - в основному, за рахунок збільшення завантаження (за підсумками року середня ціна на номер склала 5.745,3 руб. ., а завантаження - 72,0%).
Найбільш затребуваними готелями Москви виявились готелі середньої цінової категорії (Midscale), чий середньорічний рівень завантаження становив 78,2% (+9,2% порівняно з 2015 р.), при цьому середня ціна на номер у цьому сегменті практично не змінилася (4.645 ,6 руб. +0,4% порівняно з 2015 р.). Нарешті, готелі сегменту "5 зірок" (Upper-Upscale) також активно додали в завантаженні (76,1%, на 7,5% вище, ніж у попередньому році), проте при цьому змогли збільшити вартість розміщення (8.218,8 руб. , на 4,8% вище, ніж у 2015 р.).
Єдиний сегмент, який продемонстрував негативні результати RevPAR (-4,6% порівняно з 2015 р.), став сегментом готелю «економ-стандарту» (Economy). Ця тенденція відбулася внаслідок титанічних зусиль готелів щодо утримання завантаження (71,0%, на 0,4% вище, ніж роком раніше), у зв'язку з чим довелося пожертвувати тарифами (середньорічний рівень ADR у 2016 р. – 3.147,1 руб., на 5,0% нижче, ніж у 2015 р.).
«Якщо говорити про прогнози на 2017 рік, ми очікуємо, що зростання цін на розміщення продовжиться, можливо, з перевищенням до прогнозованого ЦБ РФ середньорічного рівня інфляції (цільова інфляція в 2017 р. – 4,0%), це поверне готелі до зони зростання доходів, – коментує Марина Усенко, партнер, відділ готельного бізнесу та туризму Cushman&Wakefield. – Головним завданням готельєрів стане конвертація відновлення тарифів у приріст прибутку».
Для підприємств готельного типу існують специфічні показники оцінки економічної ефективності функціонування, пов'язані, зазвичай, із завантаженням номерного фонду. До таких показників можна віднести коефіцієнт заповнюваності готелю (К3), який може виражатися як у відсотках, так і у відносних одиницях (0< К3 < 1) и рассчитывается по формуле:
де Qк - н - загальна кількість реалізованих номерів (ліжко-ночів);
Qк-м – число номерів (ліжко-місць), запропонованих до продажу;
Т - кількість днів у звітному періоді, за який розраховується цей показник (зазвичай, за рік).
Цей показник є дуже важливим для будь-якого готелю, тому кожен готель прагне його збільшити. Особливо це стосується українських готелів, оскільки основний дохід, як правило, вони одержують від розміщення. А оскільки в готельних підприємствах частка постійних витрат висока, то чим ближче цей показник до одиниці (готель повністю заповнений), тим більше прибутку може отримати готель.
На практиці через різноманітні причини (технічні, санітарні тощо) не всі номери можуть бути готові до використання протягом певного періоду. Тому для розрахунку загального номерного фонду готелю існує показник максимально можливої і фактичної кількості номерів (ліжко-ночів).
Максимально можливий номерний фонд (потужність) (Фmax) - це добуток загальної кількості номерів (ліжко-місць) на число днів на рік, протягом яких вони можуть використовуватись і він розраховується за формулою:
Фmax = QrTr +, (1.4),
де Qr, Qc - число номерів (ліжко-місць) відповідно цілорічного та сезонного використання;
Tr, Тс - відповідно кількість днів на рік, кількість днів сезонного використання.
Фактичний номерний фонд - це фактично можлива кількість номерів (ліжко-місць), яка може використовуватися протягом даного періоду, помножена на кількість днів, що використовуються.
Коефіцієнт заповнюваності готелю можна розрахувати за формулою, використовуючи формулу розрахунку точки беззбитковості:
де – середні постійні витрати на один номер (ліжко-місце), грн.;
Змінні витрати на один номер (ліжко-місце), грн.;
Цед - ціна номера (ліжко-місця), грн. (при різної вартостіномерів необхідно використати середню ціну номера).
Використовуючи цю формулу розрахунку коефіцієнта заповнюваності, можна розрахувати мінімальну вартість номера, коли окупляться всі витрати готелю (при певному бажаному рівні заповнюваності).
Для оцінки ефективності роботи служби портьє з продажу номерів за різної їх вартості можна застосувати показник середньої ціни продажу готельного номерасередньодобової вартості ЦСР.Г.Н.:
Цср.г.н = , (1.6),
де Vн.ф – виручка (дохід) від реалізації номерів;
Qпр – загальна кількість проданих номерів.
Що рівень завантаження готелю, то вище може бути середня ціна продажу готельного номера, т. е. середня ціна продажу номера залежить від рівня заповнюваності готелю.
Найбільш поширеними методами оптимізації середньодобової вартості готельного номера є розпродаж дефіциту та управління відсотковим доходом.
Перший метод полягає в тому, що здійснюється демонстративне підкреслення престижних моментів досі чомусь не зайнятого номера, наприклад, зазначається, що він більш просторий, у нього зручне розташування з його вікон найкращий вигляді т.п.
Другий метод полягає в тому, що клієнти, які резервують номер та вносять за нього гроші задовго до моменту заїзду, можуть сплатити його за пільговими тарифами на відміну від тих, хто замовляє номер напередодні. При цьому для підвищення доходу від використання номерного фонду необхідно здійснювати прогнозування попиту на період, що цікавить клієнта, і призначати відповідно до цього прогнозу оптимальні ціни за номер. При розрахунку ціни номера за цією методикою необхідно враховувати не тільки час, за який здійснюється резервування, але й номер номера, що резервується. Наприклад, якщо одна людина знімає двомісний номер чи номер люкс, то ціна такого номера має бути не меншою, ніж вартість еталонного одномісного номера. Якщо номер резервують дві або більше осіб, він повинен приносити готелю більший дохід, ніж якби його знімала одна людина.
Для готелю також цікавим є показник завантаження Кср, що позначає середню кількість гостей на один проданий номер, і він обчислюється за формулою:
Кср = Nчол/Qпр, (1.7),
де Nчел - загальна кількість гостей, які проживають у готелі в даному розрахунковому періоді.
Для більш чіткого уявлення про якісну сторону завантаження номерного фонду можна застосувати показник, який називається відсотком подвійного завантаження Кд.з.
На практиці його ще називають відсотком багаторазового завантаження (він показує частку номерів, зайнятих більш ніж однією людиною):
Кд.з = · 100, (1.8),
Цей показник нараховують у готелях, які мають не тільки одномісні, а й багатомісні номери. Він також може застосовуватися в оцінці потреби у персоналі, наприклад покоївок, на конкретний період.
Широке застосування в готельному бізнесімає показник відсотка ліжко-місць Кк-м:
Кк-м = , (1.9),
де Qз.к, Qс..к - кількість зайнятих та вільних ліжок відповідно.
Даний показник дуже корисний щодо ефективності роботи персоналу готелю, - дохідна ставка однієї клієнта (дохід одного гостя від реалізації номерного фонду за певний період) Дід:
Дід = , (1.10),
де Vн.ф – загальна виручка від номерного фонду.
Необхідно враховувати, що чим більше буде продано номерів з одномісним розміщенням, тим вищим буде цей показник.
Для оперативного управління службою покоївок, що є найбільшою за штатом службою в номерному фонді, та визначення оптимального режиму їх роботи багато готелів застосовують показник, що визначає середнє завантаження покоївки:
Готель надає певний додатковий набір послуг, тому корисно розрахувати ефективність роботи персоналу щодо виконання даних послуг, наприклад, у харчуванні:
де, - дохід від продажу напоїв та продуктів у розрахунку на один номер;
Загальний дохід від продажу напоїв та продуктів;
Число номерів, виділених під розміщення.
Усі наведені вище показники, як правило, розраховуються за конкретний період, що визначається виходячи з виробничо-управлінської необхідності, та сприяють оцінці економічної ефективності підприємств готельного комплексу.
готель прибуток витрати прибуток
Розрахунок оперативних готельних показників у готелі «В'ятка»
Оперативні готельні показники показують рівень
рентабельності та економічної ефективності готельної діяльності.
Основними показниками оцінки діяльності готелю є:
За основу береться кількість номерів. Усі показники розраховуються
за рік. Порівняння динаміки показників з представленими результатами або з бюджетом дозволяють знайти рішення завантаження номерного фонду.
а) коефіцієнт завантаження = NнчNно Ч 100%
До загр. = 56ч180Ч100%? 31%
Коефіцієнт завантаження оптимальний.
б) коефіцієнт завантаження за тиждень
До загр. = NнчNноЧ100%
Кзагр. понеділок. = 77ч180Ч100%? 43%
Кзагр. вт. = 79ч180Ч100%? 44%
Кзагр. пор. = 68ч180Ч100%? 38%
Кзагр. чт. = 64ч180Ч100%? 36%
Кзагр. пункт. = 54ч180Ч100%? 30%
Кзагр. зб. = 48ч180Ч100%? 27%
Кзагр. Нд. = 37ч180Ч100%? 21%
Графік завантаження номерного фонду готелю «В'ятка» за тиждень – див. у додатку.
Висновок: У будні готель «В'ятка» був більше завантажений, ніж у вихідні. З цього можна зробити висновок, що готель
спеціалізована на ділових людейтому у вихідні заїзд менше. Рекомендації: Для підвищення рівня завантаження у вихідні дні,
в) коефіцієнт завантаження протягом місяця
Коефіцієнт завантаження за січень= (45 + 53 + 38 + 42 + 37 + 44 + 67 + 48 + 46 + 53 + 36 + 50 + 44 + 58 + 65 + 34 + 30 + 40 + 32 + 44 + 57 + 49 + 38 + 43 + 39 + 45 + 44 + 70 + 37 + 48 + 54) год 31? 46%
Коефіцієнт завантаження за лютий= (59 + 70 + 72 + 57 + 46 + 69 + 70 + 56 + 51 + 63 + 62 + 60 + 57 + 59 + 63 + 62 + 57 + 53 + 56 + 56 + 55 + 54 + 49 + 57 + 46 + 49 + 47 + 69) год 28? 58%
Коефіцієнт завантаження за березень =
(52 + 60 + 54 + 41 + 50 + 54 + 65 + 61 + 50 + 33 + 35 + 57 + 65 + 76 + 63 + 46 + 39 + 37 + 43 + 59 + 65 + 50 + 46 + 41 + 3 + 63 + 67 + 80 + 45 + 45) год 30? 52%
Коефіцієнт завантаження за квітень= (54 + 62 + 55 + 41 + 54 + 56 + 67 + 62 + 51 + 35 + 37 + 58 + 64 + 78 + 65 + 48 + 39 + 40 + 45 + 59 + 67 + 50 + 48 + 43 + 39 + 65 + 69 + 80 + 47 + 48) год 30? 54%
Коефіцієнт завантаження за травень= (55 + 63 + 48 + 44 + 59 + 54 + 69 + 64 + 56 + 33 + 36 + 60 + 54 + 68 + 75 + 38 + 30 + 50 + 35 + 49 + 57 + 60 + 38 + 53 + 39 + 55 + 49 + 80 + 47 + 48 + 54) год 31? 52%
Коефіцієнт завантаження за червень= (25+ 30 + 42 + 35 + 43 + 54 + 44 + 57 + 47 + 53 + 37 + 32 + 46 + 48 + 53 + 47 + 32 + 28 + 41 + 45 + 54 + 59 + 38 + 25 + 27 + 51 + 60 + 41 + 37 + 29)30 ? 42 %
Коефіцієнт завантаження за липень= (37 + 43 + 42 + 38 + 29 + 58 + 70 + 38 + 37 + 33 + 46 + 50 + 47 + 37 + 55 + 44 + 27 + 30 + 35 + 46 + 47 + 49 + 38 + 55 + 39 + 31 + 44 + 68 + 34 + 46 + 45) год 31? 43%
Коефіцієнт завантаження за серпень =(26 + 32 + 44 + 38 + 46 + 57 + 46 + 59 + 50 + 55 + 39 + 34 + 48 + 49 + 50 + 57 + 50 + 34 + 30 + 43 + 47 + 56 + 60 + 40 + 27 + 28 + 53 + 60 + 33 + 29 + 43) 31 ? 44 %
Коефіцієнт завантаження за вересень= (29 + 54 + 51 + 32 + 22 + 47 + 50 + 34 + 31 + 44 + 41 + 40 + 35 + 38 + 57 + 47 + 34 + 33 + 37 + 46 + 38 + 48 + 32 + 47 + 42 + 36 + 37 + 49 + 46 + 49) год 30? 40%
Коефіцієнт завантаження за жовтень= (39 + 64 + 56 + 42 + 37 + 57 + 50 + 38 + 41 + 52 + 51 + 40 + 35 + 48 + 67 + 45 + 44 + 47 + 37 + 56 + 38 + 48 + 41 + 57 + 42 + 36 + 57 + 69 + 46 + 49 + 53) год 31? 47%
Коефіцієнт завантаження за листопад= (59 + 70 + 66 + 54 + 67 + 57 + 63 + 52 + 57 + 62 + 67 + 50 + 47 + 58 + 72 + 64 + 54 + 47 + 57 + 60 + 43 + 59 + 52 + 67 + 49 + 56 + 64 + 72 + 58 + 69) год 30? 59%
Коефіцієнт завантаження за грудень= (69 + 70 + 69 + 59 + 70 + 57 + 63 + 67 + 57 + 69 + 73 + 62 + 50 + 63 + 72 + 69 + 58 + 63 + 55 + 60 + 59 + 67 + 52 + 63+ 57 + 56 + 64 + 72 + 59 + 69 + 73) год 31? 63%
Графік завантаження номерного фонду за місяць див. у програмі.
Висновок: Готель «В'ятка» найбільш завантажений взимку та навесні.
Коефіцієнт завантаження номерного фонду за рік:
найбільш оптимального (70%) можна за допомогою заходів щодо
збільшення коефіцієнта завантаження номерів.
2) Показник середньої ціни готельного номера.Він визначає успіх роботи з продажу дешевих та дорожчих номерів (ЦСР).
ЦСР = Загальний дохід від номерного фонду число проданих номерів.
За добу продано:
- 13 одномісних стандартів = 1850 руб. / Добу.
- 3 одномісних поліпшених = 2100 руб. / Добу.
- 3 двомісних комфорту = 2300 руб./добу.
- 5 двомісних стандартів = 2500 руб./добу.
- 1 напівлюкс = 3600 руб. / Добу.
- 3 студія = 3700 руб./добу
- 1 люкс двокімнатний = 4 000 руб./добу
- 1 люкс трикімнатний = 5500 руб./добу
V = (24050 + 6300 + 4600 + 12500 + 3600 + 11100 + 4000 + 5500) = 71650 рублів
30 номерів.
Ціна порівн = 71 650 30
Ціна порівн = 2400 рублів.
Висновок: Для більш рівномірного завантаження номерного фонду потрібно або
зниження вартості номери вищої категорії, чи збільшення попиту інші номери.
3) Середня кількість гостей на один проданий номер.
Середня кількість гостей на 1 проданий номер = Загальна кількість гостей - кількість проданих номерів.
N порівн. держстандарт = Nобщ. год Nн
Було поселено 45 гостей у 30 номерах.
N порівн. держстандарт = 45ч30 = 1,5 чол.
Висновок: Затребувані одномісні номери, оскільки готель призначений переважно для ділових людей.
4) Коефіцієнт подвійного завантаження.Розрахунок цього коефіцієнта необхідний планування завантаження підприємства у майбутньому.
Кзагр.подвійний = (Nзаг - Nн)чNн * 100%
Кзагр.дв = (71 - 56) ч56 * 100% = 26%
5) Показник зайнятості ліжко-місць.Цей показник дозволяє оцінити заповнюваність готельних номерів.
Кзан. к/м = Nзан. к/м год Nсвоб. до/м
Кзан. к/м = 180 зан. к/м год 250 зан. до/м? 0,7
Графік завантаження номерного фонду див. у програмі.
Будь-який готель є якоюсь системою пов'язаних між собою елементів, що діють як єдине ціле при вирішенні завдань і досягненні поставленої мети.
Головною метою інвесторів та девелоперів є повернення інвестицій та отримання прибутку від готелю. Але для того, щоб не розчаруватись у своїх вкладеннях, на початковому етапі необхідно грамотно провести оцінку прибутковості готелю.
Оцінка прибутковості готелю включає низку заходів:
- проведення аналізу стану ринку, конкуренції та своєї позиції на ринку;
- визначення основних цілей на аналізований період (зростання завантаження, підвищення рентабельності, проведення реконструкції тощо);
- розробка стратегії досягнення цих цілей;
- розробка контрольних показників ефективності роботи як готелю загалом, і його підрозділів;
- підготовка прогнозного бюджету доходів та видатків.
Прогнозний бюджет доходів та видатків є результат виконання всіх перерахованих заходів. Це документ, що містить планові показники діяльності, скоординовані за всіма структурними підрозділами:
- Показники, що характеризують готель.
- Класифікація готелів
- Календар подій.
Під час проведення експрес-оцінки прибутковості перше, що треба врахувати, це тип готелю у різних підходів до класифікації готелів. Готелі різняться:
- по типології (готель, мотель, апарт-готель, готель-гарні, готель-пансіон, готель-СПА, Гостинний двір, ротель, флотель, флайтель, туристичне село, туристичний табір);
- за спеціалізацією (бізнес-готель, туристичний готель, конгрес-готель, транзитний готель, спортивний готель, клубний готель);
- за класністю (система «зірок», ВТА, система корон і т. д.);
- за місткістю, номерний фонд (малі — до 50 номерів; середні — від 50 до 200 місць; великі — понад 200 місць);
- за місцем розташування (міський, заміський, курортний готель);
- за середнім часом перебування гостя (резидентські, сімейні, для приїжджих).
Далі потрібно оцінити зони прибутковості готелю та вивчити подієвий календар місцевості. Подієвий календар місцевості складається на рік з урахуванням подій, що відбуваються в місці розташування готелю (проведення виставок, щорічних конференцій, свят тощо) і впливає на його завантаження. Саме в календарі відображається висока та низька сезонність для цього готелю. Провівши аналіз календаря подій та оцінивши динаміку зміни завантаження готелю в минулому, можна продумати необхідні заходи щодо збільшення завантаження.
На основі календаря подій створюється календар щоденного завантаження номерного фонду, в якому враховуються відмінності в завантаженні. окремих категорійномерів готелю. І вже на його основі обчислюється середньомісячний (річний) відсоток завантаження номерного фонду та плановий середній тариф.
Виділення зон прибутковості (тобто основних джерел доходів готелю) дозволяє оцінити структуру доходів готелю в цілому та величину доходів від додаткових послуг. Зупинимося на цьому етапі експрес-оцінки докладніше.
Зони прибутковості та їх характеристика
Готельний бізнес характеризується високим ступенем поділу центрів доходів та витрат. Тому оцінка доходів та витрат ведеться у розрізі центрів фінансової відповідальності. Усі служби готелю можна віднести або до центрів прибутків, або до центрів витрат. Так, до центрів доходів (або зон прибутковості, які формують дохід готелю) відносяться:
- номерний фонд;
- ресторани, бари, кафе (F&B);
- оздоровчі центри (SPA/ салон краси/ перукарня/ лазні, сауни/ басейн);
- торговельні приміщення, конференц-зали, переговорні - що здаються в оренду;
- бізнес-послуги (послуги перекладача, ксерокс, факс тощо);
- телекомунікаційні послуги (телефон, Інтернет, платне ТБ);
- хімчистка/пральня;
- прокат;
- інше.
Центри витрат готелю не беруть безпосередньо участі в обслуговуванні клієнтів готелю, а здійснюють підтримку виробничих департаментів. До центрів витрат належать:
- адміністрація готелю;
- департамент продажу та маркетингу;
- технічний департамент;
- відділ кадрів;
- фінансовий відділ;
- служба безпеки.
Розглянемо докладніше параметри, що характеризують зони прибутковості, оскільки вони використовуються з метою оцінки доходу тієї чи іншої служби.
Зона прибутковості «Номірний фонд»
Доходи номерного фонду включають доходи, які отримуються в результаті здачі номерів готелю всіх категорій у найм на певний період. Ця зона прибутковості характеризується такими параметрами:
- розмір номерного фонду (кількість номерів);
- відсоток завантаження готелю;
- кількість днів роботи готелю у періоді (це важливо, якщо свою діяльність готель починає не з початку календарного року/місяця);
- середня кількість проживаючих у номері;
- прайс-лист на проживання (у розбивці за категоріями номерного фонду);
- площу номерного фонду.
Під час розрахунку доходу від проживання використовується прайс-лист для різних категорій номерів з урахуванням сезонності. Залежно від типу та моделі готелю у вартість проживання можуть бути включені так звані «пакетні послуги»: сніданок, напівпансіон, пансіон, медичний пакет, спорт-пакет, відвідування басейну та фітнесу. Значення різних показників, що характеризують готелі, в залежності від місця розташування представлені у таблиці.
Значення показників готелю в залежності від місця розташування
|
Показник |
Міський |
Заміський |
Курортний |
| Період високого/середнього сезону |
будні, виставкові |
вихідні, святкові, канікулярні |
травень-вересень |
| Період низького сезону |
вихідні, святкові |
січень-квітень, жовтень-грудень |
|
| Зростання цін на проживання щодо мінімальних цін, % | |||
| Середня кількість проживаючих у номері |
1,4-1,8 (низький сезон), 1,8-2,4 (високий сезон) |
||
| Пакети, включені до проживання |
Напівпансіон (сніданок, обід) |
Залежно від сезону: сніданок, напівпансіон, пансіон, медпакет |
|
| Обмеження на тривалість проживання |
в сезон - кратність тижні |
||
| Гості готелю, відвідувачі ресторанів, бари готелю, % |
в залежності від розташування готелю від 30 до 70 |
||
| Гості готелю, що відвідують оздоровчий центр, % | |||
| Середньорічна рентабельність |
Крім того, потрібно враховувати особливості зміни тарифів по днях тижня, залежно від місця розташування готелю. Так, наприклад, у міських готелях вищі ціни встановлюються у будні та період виставок. Якщо ціну вихідного дня прийняти за базову, то ціна у будні буде вищою на 15%, а у виставкові — на 30%.
У прайс-листі заміського готелю будуть ціни з точністю до навпаки: низькі ціни буднього дняі більш високі у вихідні, святкові та канікулярні дні. Ціна у вихідні дні становитиме близько 130% від ціни буднього дня, а у святкові та канікулярні зросте до 135%.
Іншу хвилю мають курортні готелі. Для них виділяють низький, середній та високий сезони. Зростання ціни в середній сезон порівняно з низьким становить +35%, а у високий +100%.
Різна і середня кількість тих, хто проживає в номері для готелів різних типів. У міських готелях це 1,2-1,4 особи на номер, у заміських - 1,8-2,4. Для курортних ця величина змінюється залежно від сезону: у низький сезон вона становить 1,4-1,8 особи на номер, у середній та високий сезон – 1,8 – 2,4.
Таким чином, загальний дохід номерного фонду (Rev(N)) може бути розрахований за такою формулою:
Rev(N) = Rev(N)1 + Rev(N)2 +…+ Rev (N) n,
де Rev (N) n - дохід за проживання n-ої категорії номерів, який розраховується за формулою:
Rev(N) n = кількість днів * Nn * Q% * ADR,
де Nn - кількість номерів n-ої категорії;
ADR (Average daily room rate) — середня ціна (тариф) проданого номера.
Для розрахунку середнього тарифу n-ої категорії номерів (ADRn) виведено таку залежність:
ADRn = (2 - q) * Ціна n-ої категорії на одномісне проживання + (q - 1) * Ціна n-ої категорії на двомісне проживання,
де q — середня кількість мешканців номера.
Така залежність дозволяє врахувати співвідношення продажу номерів з одномісним та двомісним проживанням у номерному фонді n-ої категорії.
Зона прибутковості «Ресторани, кафе, бари (F&B)»
Доходи служби ресторанів і барів класифікуються за пунктами реалізації — лобі-бар, ресторан для сніданків, вечірній ресторан, обслуговування в номерах, міні-бари і т.д. Таким чином, загальний прибуток служби харчування готелю складається з трьох частин:
- дохід від реалізації харчування, включеного у вартість проживання (пакетне харчування);
- дохід за меню a la carte;
- доход від проведення банкетів.
Ця зона прибутковості характеризується:
- кількістю ресторанів, кафе, барів;
- кількістю посадкових місць;
- середнім чеком за кожною точкою продажів (середня вартість замовлення, яке зазвичай робить одна людина);
- відвідуваністю точок продажу (людина на день):
- відвідуваністю ресторанів, барів, кафе гостями готелю (in side)
- відвідуваністю ресторанів, барів, кафе сторонніми відвідувачами (out side)
- кількістю проживаючих у готелі;
- ціною пакетного харчування, що включено у вартість проживання.
Крім того, дохід від F&B можна розділити на два потоки: дохід від тих, хто проживає в готелі (in side) і дохід від сторонніх відвідувачів (out side). Формування доходу двох цих потоків має специфіку, що особливо яскраво виявляється при порівнянні міських та заміських готелів.
Як правило, у вартість проживання в міському готелі включено лише сніданок, а в заміських готелях- напівпансіон (сніданок, обід). В обох випадках ця складова доходу служби F&B стабільна та розраховується за формулою:
Rev(F&B)пакет = Кількість відвідувачів за період *Ціна пакету харчування, включеного в проживання
Розрахунок доходу точок F&B від меню a la carte базується на оцінці відвідуваності ресторанів та сумі середнього чека. При цьому відвідуваність ресторану або бару пов'язана з розташуванням готелю. Для заміських готелів гарантовано відвідування ресторану увечері 95% гостей готелю. Потік сторонніх відвідувачів настільки незначний, що під час проведення експрес-оцінки його не враховувати. Інша ситуація щодо міських готелів: згідно зі статистикою 30-40% мешканців міського готелю користуються послугами ресторанів, барів готелю. У той час, як дохід від сторонніх відвідувачів може становити до 70% доходу ресторану і залежить від популярності цього місця в місті. Крім того, у міських готелях, як правило, добре розвинена банкетна служба, і дохід від неї є значним.
Дохід точок F&B від меню a la carte розраховується так:
Rev(F&B) a la carte = Кількість відвідувачів за період * % Відвідування гостями готелю F&B (in side) * Середній чек + Кількість відвідувачів (out side) * Середній чек
Знаючи кількість ресторанів, кафе та барів у готелі та розрахувавши дохід кожного з них, отримаємо загальний дохід служби F&B готелю.
Зона прибутковості «Оздоровчий центр»
Доходи оздоровчого центрувключають дохід, отриманий від продажу клубного членства та плати за разові відвідування, а також від реалізації супутніх товарів (косметики, одягу для догляду, спортивного інвентарю тощо). У готелях, що мають СПА-центри та надають розширений спектр послуг та оздоровчих процедур, частка доходів оздоровчого центру займає другу чи третю позицію після доходів номерного фонду та служби харчування.
Для розрахунку доходу оздоровчого центру використовуються такі показники:
- години роботи центру;
- кількість кабінетів та робочих місць у них;
- перелік процедур, що надаються у кабінеті;
- прайс-лист на послуги із зазначенням тривалості процедур;
- середня вартість процедур, що надаються у кабінеті;
- середня тривалість процедур, які у кабінеті;
- завантаження кабінету (відсоток фактично наданих процедур від максимально можливої кількості).
Дохід даного напряму визначається переважно не завантаженням самого готелю, а скоріше рівнем доходу гостей та рівнем запропонованих послуг.
Максимальний дохід оздоровчого центру обмежений часом роботи, кількістю робочих місць та тривалістю послуг. Наприклад, якщо середня тривалість процедури, що надається в кабінеті, становить 30 хвилин, а кабінет працює 10 годин на день, то максимальна кількість процедур, яку може надати фахівець, становитиме 20 (10 годин/0,5 години). Розрахувавши за прайс-листом середню вартість процедури та помноживши її на кількість процедур, отримаємо максимально можливий дохід кабінету при його 100% завантаженні:
Rev (ОздЦентра) = Кількість днів у періоді * Кількість робочих місць * Максимальна кількість процедур, яка може бути надана одним фахівцем * % завантаження кабінету Середня вартість процедур, що надаються в кабінеті
де Максимальна кількість процедур = Кількість робочих годин на день/ Середня тривалість процедури кабінету
Для міського готелю цей напрямок, так само як і F&B, має розглядатися як окремий вид бізнесу. Послугами оздоровчого центру у міському готелі користуються не більше ніж 20-30% гостей. При плануванні даного напрямку у міському готелі необхідно проводити маркетингові дослідження щодо затребуваності містом даного виду послуг, оскільки саме городяни становлять основний потік відвідувачів.
У заміських готелях, де відвідувачами є практично лише гості готелю, наявність такого напряму розумно лише за певного розміру номерного фонду. Наприклад, для СПА-центру з десятьма кабінетами (по одному робочому місцю) мінімальний розмір номерного фонду можна розрахувати таким чином:
1) визначимо кількість гостей, яка забезпечить завантаження оздоровчого центру у 40%:
Кількість гостей, що шукається = 10 кабінетів × 9 процедур × 40% / 25% = 144,
де 9 процедур - максимальна кількість процедур у кабінеті,
25% - відсоток відвідуваності СПА-центругостями готелю
Тобто 144 гостя мають щодня бути присутніми в готелі.
2) визначимо номерний фонд, при якому в готелі щодня буде присутня необхідна кількість гостей.
При двомісному розміщенні та завантаженні готелю 65% номерний фонд має становити не менше 144/2/65% = 111 номерів.
У курортних готеліввиникає додатковий нюанс, пов'язаний із великою різницею у ціні послуг у високий та низький сезони.
Дохід сауни і лазні розраховується як відсоток максимально можливого доходу. Максимальний дохід розраховується виходячи з вартості однієї години використання лазні/сауни та кількості робочих годин.
Вартість послуг фітнесу та басейну для заміських та курортних готелів розумно включати у вартість проживання шляхом її збільшення. Так як при оплаті разового відвідування (навіть більше високій ціні) дохід буде нижчим, оскільки лише 20% гостей користуються даним видом послуг.
Доходи від інших послуг
Багато готелів прагнуть диверсифікувати спектр послуг, що надаються. Для цього готель може здавати приміщення в оренду, надавати за окрему плату послуги зв'язку, Інтернет, обладнання для проведення конференцій та ділових зустрічей. Сюди ж відносяться доходи, які отримують готель від продажу екскурсійних програм, різних квитків, від надання транспорту клієнтам, послуг пральні/хімчистки, ремонту одягу тощо.
При плануванні доходів з інших послуг необхідно враховувати особливості надання кожної їх.
Планування доходів від торгівлі безпосередньо пов'язане з тим, чи здає готель торгові площі в оренду, або продає товари через власні служби (товари першої необхідності – на ресепшн, косметичні засоби – в салоні краси, сувеніри – у міні-магазині тощо). У разі дохід планується за статтею «Оренда», а в другому — дохід від продажу настільки незначний, що доцільніше не виділяти його окремо, а враховувати у складі «Інших послуг».
Для всіх типів готелів слід звернути увагу на наявність оснащених конференц-залів, переговорних та бізнес-центрів. Наявність сумісних розмірів номерного фонду, ресторанів та конференц-залів дозволить готелю приймати корпоративні групи. Добре розвинений корпоративний напрямок дозволить підтримати завантаження номерного фонду на максимально можливому рівні. Це також визначає величину доходів від бізнес-послуг та оренди. Для цілей планування слід розрахувати середню кількість днів конференцій у кожному місяці та його вартість, яка включає:
- оренду приміщення;
- прокат обладнання;
- інші послуги (ксерокопіювання, ламінування, брошурування тощо)
На частку таких послуг, як прокат, телекомунікаційні послуги (телефон, інтернет, платне ТБ), пральня/хімчистка і т. п. припадає не більше 5% від загальної величини отримуваного доходу, тому їх детальне планування є недоцільним і може бути спрогнозовано загальною сумою.
Facebook Коментар
- Прочитано 39833 разів
- СПЕЦІАЛЬНЕ ВІДЕО У ТЕМУ:
Для повноцінного управління готелем необхідно не просто відстежувати його основні показники, а й співвідносити їх з аналогічними конкурентами. Компанія Hotel Advisors Hospitality Management & Consulting представила докладний аналіз готельного ринку Санкт-Петербурга за 2014-2015 роки за рівнем завантаження, середньою ціною номера та прибутковістю номерів немережевих готелів Північної столицісегмента 3 та 4 зірки.
Аналіз завантаження, середньої ціни номера (ADR) та прибутковості номерів (RevPar) готелів Санкт-Петербурга у 2015 та 2014 роках
Для аналізу використовувалися статистичні дані немережевих готелів з номерним фондом від 30 до 100 номерів (75% вибірки) сегментів 3 та 4 зірки, які є превалюючими на ринку Петербурга (кількість немережевих готелів у місті становить понад 80%).
За 2015 рік завантаження всіх аналізованих готелів зросло на 9,29% порівняно з 2014 роком і склало 73,26%. У готелях категорій 3 та 4 зірки також було видно зростання на 9,63% та 9,21%, і підсумкове завантаження склало 69,03% та 76,32% відповідно. Мал. 1 ілюструє зміни значень 2015 року порівняно з 2014 роком.
Слід зазначити, що кількість доступних для продажу номерів у 2015 році зменшилась порівняно з 2014-м на 1,27%. При цьому у 2015 році в сегменті готелів 3* спостерігалося зростання кількості доступних для продажу номерів на 4,71%, тоді як у готелях 4* спад на 5,30%. Ці показники можуть говорити як про введення нових номерів, так і про закриття частини номерного фонду на ремонт або з інших причин.
Показники завантаження по місяцях по всіх аналізованих готелях
У 2015 році завантаження готелів було вищим за значення 2014 року 4,27%-15,01% залежно від місяця (рис.2). Найбільше зростання було помітне з червня, що може бути пов'язане з настанням сезону білих ночей, а також низкою політичних чинників. У другому півріччі ринкова та політична кон'юнктури продовжили впливати на показники.
Показники завантаження по місяцях по готелям 3*
Позитивний тренд у завантаженні простежувався у сегменті готелів 3*. Так, у 2015 році зайнятість номерів склала 69,03%, що на 9,63% більше 2014 року, коли середнє завантаження за роком склало 62,97%. Зазначимо, що показники початку та середини року були дещо нижчими за середньорічні, але в останні 3 місяці було помітне найбільше зростання значень від 12,91% до 16,05% (рис. 3).
Показники завантаження по місяцях по готелям 4*
Готелі 4* у 2015 році були завантажені на 76,32%, у 2014 році – на 69,89%. Порівняно з готелями 3* завантаження “четвірок” у середньому було вищим на 9,21%. Найбільше зростання показників спостерігалося у період із червня по вересень та у грудні (рис. 4).
Середній тариф продажу номера (ADR)
Середній тариф у 2015 році за готелями зріс на 158,13 рублів, або 4,42%. У готелях категорії 3* зростання тарифу становило 108,18 рублів, чи 3,95%, а готелях 4* 221,84 рубля, чи 5,52%. Зростання в сегменті готелів 4* було на 1,57% більше за сегмент тризіркових готелів (рис. 5).
ADR по місяцях по всіх аналізованих готелях
Як було зазначено вище, протягом року показник ADR порівняно з 2014 роком зріс на 158,13 рублів із 3581,03 до 3739,16 рублів. При цьому у лютому, квітні, травні та грудні спостерігалося його зниження порівняно з 2014 роком. Найбільш значним зниження було у лютому на 3,96% та у травні на 2,89% (рис. 6).
ADR готелів 3* по місяцях
У сегменті готелів 3* середній тариф продажу номера у січні, червні, липні, серпні, вересні та листопаді показав зростання, тоді як у решту місяців спостерігалося його зниження порівняно з 2014 роком. Протягом періоду з лютого по травень ADR був нижчим від значень минулого року, що може говорити про боротьбу готелів за завантаження з метою недопущення зниження доходу та основних фінансових показників у період невисокого попиту. Зниження тарифів у травні порівняно з минулим роком могло бути здебільшого пов'язане не так зі зниженням попиту (хоча цей фактор не можна відкидати), як із проведенням у 2014 році з 21 по 24 травня Міжнародного Економічного Форуму, а не в червні, як завжди. У грудні зниження тарифів, порівняно з 2014 роком, могло бути причиною найбільшого зростання завантаження по сегменту (рис. 7).
ADR готелів 4* по місяцях
У сегменті готелів 4* практично не спостерігалося зниження середньої ціни продажу номера за винятком лютого та травня. Проте зниження тарифів у травні також здебільшого може пояснюватися проведенням ПМЕФ у червні, а не у травні, як було у 2014 році. За решту місяців було стабільне зростання ADR залежно від місяця від 2,24% до 11,62%. Найбільше зростання більше 9% відзначалося у січні, червні, жовтні, листопаді та грудні (рис. 8).
Прибутковість номерного фонду (RevPar)
Загалом по готелям показник прибутковості номерів (RevPar) порівняно з 2014 роком зріс на 338,91 рублів, або на 14,12%, з 2400,58 рублів до 2739,49. Зростання в сегменті готелів 3 * склало 240,77 рублів, або 13,97%, з 1723,91 до 1964,68, а в сегменті 4 * - 428,09, або 15,23%, з 2810,01 рублів до 3238 10 рублів (рис. 9).
RevPar по місяцях по всіх аналізованих готелях
На малюнку 10 представлені значення RevPar за 2015 та 2014 роки. Незважаючи на зниження середнього тарифу продажу номера в деякі місяці, але за рахунок збільшення завантаження, показник RevPar по готелях протягом усіх місяців 2015 року показував зростання від 0,15% до 22,77%.
RevPar готелів 3* по місяцях
Як було зазначено вище, зростання прибутковості номерів у сегменті 3 * склало 240,77 рублів, або 13,97%. Найбільше зростання показника спостерігалося у періоді з серпня до кінця року від 11,31% до 29,46%. У період з початку 2015 року до червня зростання RevPar було незначним (рис. 11).
RevPar готелів 4* по місяцях
Зростання дохідності номерів у сегменті 4 * в середньому по році був трохи вище за зростання в сегменті 3 * і склав 428,09 рублів, або 15,23%. Найбільше зростання, як і в сегменті 3*, помітне у другій половині року, однак і в січні, і в березні спостерігалося більш значне зростання показника, ніж у сегменті 3*. Єдиним місяцем для готелів 4* з негативним результатом був лютий -1,01%, але з урахуванням статистичної похибки можна говорити, що показник ідентичний 2014 (мал. 12).
Загальні висновки
Аналізуючи ключові показники 2015 року можна говорити про те, що загалом для більшої частини готелів рік пройшов під знаком зростання завантаження, середньої ціни продажу номера та прибутковості номерного фонду. При цьому найбільше зростання основних ключових показників було у сегменті готелів 4*. Порівняння ключових показників представлено малюнку 13.