Hvorfor heves husleiene? Økning i husleie fra utleier. For å unngå slike tilfeller kan du

Utleier øker husleien ensidig. Hvordan hjelpe en leietaker? (Tkachenko G.)

Postedato for artikkelen: 09/03/2015

Leietakere, når de signerer en leieavtale, er ikke alltid oppmerksomme på uttrykket om at "eier kan ensidig øke leien på grunn av en økning i dollarkursen eller en endring i markedsverdien av leieavtalen." Men de tar ikke hensyn til at som et resultat kan leiekostnadene til slutt øke nøyaktig to ganger, eller enda mer. Hva en leietaker kan gjøre hvis en leieavtale allerede er signert og det er mottatt varsel om husleieøkning fra utleier vil bli omtalt i denne artikkelen.

HVA BØR EN LEIETAKER VITE?

1. I paragraf 11 i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 nr. 66 "Gjennomgang av praksisen med å løse tvister knyttet til husleie" er det forklart at "ved anvendelse av paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivile kode må domstolene gå ut fra det faktum at i løpet av året må vilkårene i kontrakten, som gir et fast leiebeløp eller prosedyren (mekanismen) for beregningen, forbli uendret. "
Hvis kontrakten inkluderte en betingelse som ga mulighet for å endre leiebeløpet oftere enn en gang i året, kan en slik betingelse erklæres ugyldig, med henvisning til paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode. For eksempel vil jeg sitere kjennelsen fra den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 21. februar 2011 nr. VAS-9525/10 i sak nr. A75-10558/2009:
"...i henhold til paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivile lov (heretter referert til som den russiske føderasjonens sivile lov), kan leiebeløpet, med mindre annet er fastsatt i avtalen, endres etter avtale av partene innen den tidsperioden avtalen gir, men ikke mer enn én gang i året Loven kan andre minimumsvilkår for gjennomgang av leiebeløpet gis for visse typer leiekontrakter, samt for leie av visse typer eiendom.
I tillegg, i samsvar med paragraf 11 i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 N 66 «Gjennomgang av rettspraksis ved løsning av tvister knyttet til husleie», paragraf 3 i artikkel 614 i Civil Code of the Russian Federation inneholder en obligatorisk regel om hyppigheten av endringer i leiebeløpet, i forbindelse med hvilken partene ikke kan endre eller etablere i kontrakten en annen betingelse enn den som er fastsatt i denne normen. Derfor er betingelsen i kontrakten som gir mulighet for kvartalsvise endringer i leiebeløpet ugyldig i kraft av artikkel 168 i den russiske føderasjonens sivilkode som ikke er i samsvar med loven ..."
Imidlertid, senere plenumet for Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol, i resolusjon nr. 73 av 17. november 2011 "Om visse spørsmål om praksisen med å anvende reglene i den russiske føderasjonens sivile lov om leieavtaler" angitt i avsnitt 21:
"...i kraft av paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, med mindre annet er bestemt i kontrakten, kan leiebeløpet endres etter avtale mellom partene innen tidsperioder som er fastsatt i kontrakten, men ikke mer enn en gang i året (i dette tilfellet kan andre minimumsperioder fastsettes ved lovrevisjon av leiebeløpet for visse typer leiekontrakter, samt for leie av visse typer eiendom).
Denne regelen er dispositiv og åpner for endringer etter avtale mellom partene av vilkårene i leieavtalen av leiebeløpet mer enn én gang i året, også i tilfeller hvor det ikke er indikasjon på muligheten for slik endring i leieavtalen. seg selv.
Imidlertid, hvis utleier i samsvar med loven eller avtalen har rett til ensidig å endre leiebeløpet (artikkel 310 i den russiske føderasjonens sivilkode), så, i henhold til paragraf 3 i artikkel 614 i Civil Code of the Russian Federation, en slik endring kan ikke gjøres av ham mer enn en gang i året ..."
Dermed fikk utleier rett til, ved ensidig melding, å endre leiebeløpet, men en gang i året. Jeg vil dvele ved resolusjonen fra voldgiftsdomstolen i Moskva-distriktet datert 20. januar 2015 N F05-15294/2014 i sak N A40-54476/14:
"...i henhold til avtalens punkt 6.1, under hensyntagen til bestemmelsene i leieavtalen inngått mellom partene 28. desember 1993 N 2720/17, kan leietakster for lokaler ikke endres før 31. desember 2011, med unntak av tilfellene angitt i punkt 6.5, 6.6 i denne avtalen.
Utleier har rett til å endre leieprisene spesifisert i denne avtalen ved sentralisert endring i priser og tariffer for verktøy, grunnrentetakster, eiendomsskatter, omsetningsskatter, i forhold til størrelsen på økningen, men ikke mer enn én gang i året (klausul 6.5 i avtalen).
Domstolene har slått fast at saksøker gjentatte ganger har uttalt til saksøkte om en annen økning av leieprisen, vedlagt en detaljert beregning og en tilleggsavtale, som sistnevnte ikke var enig i, og derfor har saksøker fremmet dette kravet om endring av vilkårene. av avtale nr. 20/155 datert 23. juli 2008 når det gjelder leiepriser.
Retten, etter å ha undersøkt og vurdert de bevis som foreligger i saken, herunder avtalevilkår nr. 20/155 datert 23. juli 2008, kom til at det ikke var grunnlag for endringen i leietakstene som saksøker erklærte i. i samsvar med artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivile lov, tatt i betraktning omstendighetene , at fra 01/01/2014 ble leieprisen økt fra 3872,04 rubler. opptil 4015 gni. for 1 kvm. m per år for kontorlokaler og fra 3002,59 rubler. opptil 3113,94 gni. for 1 kvm. m per år for lagerplass.
...Domstolen finner ingen motsetning mellom rettens konklusjoner og den angitte rettsposisjonen, samt rettens uriktige tolkning av de materielle rettsreglene i denne saken...»
2. Jeg vil særskilt notere leieavtaler inngått for en periode på inntil ett år. Rettspraksis har utviklet en posisjon hvor leien etter en avtale inngått for en periode på mindre enn ett år (tilsvarer et år) ikke kan endres. For eksempel, avgjørelse av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 27. august 2009 nr. VAS-10734/09 i sak nr. A12-15393/08-C28:
"... mens de tilfredsstilte kravet, gikk domstolene med rimelighet ut fra bestemmelsen i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode om at leietakeren er forpliktet til umiddelbart å betale gebyrer for bruk av eiendom (leie).
I samsvar med punkt 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, med mindre annet er bestemt i kontrakten, kan leiebeløpet endres etter avtale mellom partene innen fristene spesifisert i kontrakten, men ikke mer enn én gang et år.
Siden leieavtalen ble inngått for en periode på mindre enn ett år, kunne ikke leiebeløpet endres.
Basert på vilkårene i avtalen, endret lagmannsretten lovlig avgjørelsen fra førsteinstansretten og inndrev gjeldsbeløpet basert på leiebeløpet avtalt mellom partene på tidspunktet for inngåelsen av avtalen ..."
Jeg vil også gi som et eksempel resolusjonen fra den føderale antimonopoltjenesten i Ural-distriktet datert 21. juli 2010 N F09-5670/10-C6 i sak N A71-14477/2009:
"... selskapet "Glavryba" (leietaker) og selskapet "Aikai" (fremleietaker) undertegnet en fremleieavtale for fast eiendom datert 01.04.2009 N 310/2009, ifølge hvilken selskapet "Aikai" ble overført til midlertidig besittelse og bruk av første etasje i et yrkeslokale med et areal på 381,9 kvm, lokalisert på adressen: Udmurt Republic, Votkinsk, Ordzhonikidze St., 4b, for perioden fra 04.01.2009 til 31.12. 2009 inklusive for organisering av handelsaktiviteter.
I et brev datert 06.08.2009 N 162 informerte Glavryba-selskapet Aikai-selskapet om en økning i leien fra 05.01.2009 til 161 565 rubler. 60 kopek
Siden gjelden og bøtene ikke ble betalt i sin helhet av Aikai-selskapet, fremmet Glavryba-selskapet et krav til voldgiftsretten i saken under behandling.
Etter å ha undersøkt og vurdert i sin helhet på den måten som er fastsatt i art. 71 i den russiske føderasjonens voldgiftsprosesskode, bevisene som er tilgjengelige i saksmaterialet, kom domstolene til en rimelig konklusjon om at eksistensen og grunnlaget for saksøktes gjeld til saksøker ble bekreftet. Samtidig indikerte domstolene at endring av leiebeløpet i henhold til den omstridte avtalen etter to måneder fra datoen for inngåelsen er i strid med paragraf 3 i art. 614 i den russiske føderasjonens sivile kode, på grunnlag av hvilken, under hensyntagen til betalingene fra Aikai-selskapet, ble gjelden til Aikai-selskapet beregnet på nytt ..."

1. Selv om det er inngått avtale mellom partene i leieavtalen om å øke leien etter avtale inngått for en periode på inntil ett år eller om å endre leien for andre gang på et år, kan en slik avtale anses tomrom. For eksempel vedtak fra den føderale antimonopoltjenesten i Volga-Vyatka-distriktet datert 19. november 2009 i sak nr. A11-2018/2009:
"...i samsvar med artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivile lov, er leietaker forpliktet til umiddelbart å betale betaling for bruk av eiendom (leie). Prosedyren, betingelsene og tidspunktet for betaling av leie bestemmes av leieavtalen avtale (del 1 av denne artikkelen).
Med mindre annet følger av kontrakten, kan leiebeløpet endres etter avtale mellom partene innen de frister som er spesifisert i kontrakten, men ikke mer enn én gang i året (del 3 i samme artikkel).
På grunn av at det etter sivilrett er tillatt med endringer i husleie ikke mer enn én gang i året, erklærte retten med rette protokoll nr. 7 til avtale om husleie etter avtale datert 11. juni 2004 nr. 8 ugyldig (i strid med gjeldende lovgivning) ), siden i henhold til denne protokollen økte leien for andre gang i året. Det var derfor ingen økning i husleien fra 15. november 2008, og OJSC Saratovstroysteklo hadde ikke rett til å kreve ensidig heving av leieavtalen. Følgelig fortsetter leieavtalen, som endret ved tilleggsavtalen til den datert 10.12.2008 N 5, å være gyldig til 31.12.2009.
Det er ikke grunnlag for å kansellere de ankede rettshandlingene basert på argumentene som ble presentert i kassasjonsanken ..."
2. Leietaker kan vise til at en ensidig økning av husleie fra utleier er rettighetsmisbruk.
Denne uttalelsen er bekreftet av resolusjon fra plenum for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 17. november 2011 N 73 (som endret 25. januar 2013) "Om visse spørsmål om praksisen med å anvende reglene i Civil Code of den russiske føderasjonen om leieavtaler», avsnitt 22:
"...hvis leieavtalen i mangel av statlig regulering av husleie gir utleier rett til ensidig å endre beløpet, så i tilfeller hvor det er bevist at det som følge av en slik ensidig endring har økt uforholdsmessig til endringen i gjennomsnittlig markedsrente betalt for leie av lignende eiendom i et gitt område for den aktuelle perioden, og overskredet dem betydelig, noe som indikerer utleiers misbruk av sin rett, domstolen, på grunnlag av paragraf 2 i Artikkel 10 i den russiske føderasjonens sivile lov nekter å innkreve husleie som overstiger de ovennevnte gjennomsnittlige markedsprisene..."
Som et tydelig eksempel er resolusjonen fra voldgiftsdomstolen i det østsibirske distriktet datert 20. august 2014 i sak nr. A10-1405/2013:
"...som det følger av saksmaterialet, begrunnet saksøker den ensidige økningen i leie med data fra rapporten fra ARTOX LLC "Om vurderingen av markedsverdien til eiendommen som vurderes" datert 20.08.2010 N 143/ 42-10/2.
Ved å vurdere tvisten og vurdere den nevnte rapporten i henhold til reglene i artikkel 71 i den russiske føderasjonens voldgiftsprosesskode, fant retten bruken av upålitelig informasjon om egenskapene til de leide lokalene og takstmannens brudd på kravene i loven på verdsettelsesaktiviteter og føderale verdsettelsesstandarder, og tok derfor ikke hensyn til markedsverdien definert i den verdien av eiendommen som vurderes er den årlige leie per 1 kvm. m lagringsplass, lik 1884 rubler eksklusive mva.
Basert på rapport nr. 617 om vurdering av markedsverdien av leieverdien av fast eiendom, utført av takstmannen til LLC "Property Fund of the Republic of Buryatia" Sluginova O.L. I henhold til avgjørelsen fra voldgiftsdomstolen i Republikken Buryatia, fastslo domstolen i første instans den faktiske markedsverdien av retten til å bruke de omstridte lokalene i henhold til vilkårene i leieavtalen.
Resultatene av denne vurderingen ble ikke bestridt av personer som deltok i saken, og det ble ikke identifisert noen inkonsistens mellom denne rapporten og kravene i gjeldende lovgivning.
I samsvar med paragraf 22 i resolusjonen fra plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 17. november 2011 N 73, hvis i fravær av statlig regulering av husleie, gir leieavtalen utleiers rett til ensidig endre beløpet, så i tilfeller hvor det er bevist at som et resultat av slike ensidige endringer, økte det uforholdsmessig til endringen i gjennomsnittlige markedspriser betalt for å leie tilsvarende eiendom i et gitt område for den tilsvarende perioden, og betydelig overskredet dem, som indikerer utleiers misbruk av sin rett; retten, på grunnlag av paragraf 2 i artikkel 10 i den russiske føderasjonens sivile lov, nekter å innkreve leie som delvis overstiger de ovennevnte gjennomsnittlige markedsprisene.
Basert på det ovenstående, etter å ha fastslått at som følge av en ensidig endring i den årlige leien av saksøker, økte leien uforholdsmessig til endringen i gjennomsnittlig markedspriser betalt for utleie av tilsvarende eiendom i et gitt område for tilsvarende periode , og betydelig overskredet dem, løste voldgiftsretten tvisten korrekt ved å inndrive gjelden til en viss markedsverdi av leiekontrakten av den omstridte eiendommen og nekte å oppfylle kravet ..."
3. Hvis du akkurat er i ferd med å signere en leieavtale og utleieren din insisterer på sin rett til å ensidig endre husleien, prøv å fastsette i avtalen grensene for endringer i kostnadene ved betalingen eller fremgangsmåten for å beregne husleien hvis det øker. For eksempel som dette: "Leiebeløpet kan økes av utleier ensidig, men med ikke mer enn ___% av leiebeløpet spesifisert i punkt ____ i denne avtalen."
Ellers har utleier rett til å øke leien med et hvilket som helst beløp.
Resolusjon fra Federal Antimonopoly Service of the North-Western District datert 28. januar 2010 i sak nr. A05-7679/2009:
«...av avtalens pkt. 3.1 følger at leiebeløpet kan økes av utleier ensidig ved forhøyelse av takstene for bruken av tomten bygget på, i forhold til arealet av de leide lokalene, samt en økning i tariffer for verktøy og andre utgifter, inkludert vannforsyning, avløp, varmeforsyning og elektrisitet.
Domstolene har fastslått, og det er ikke bestridt av saksøkte, at tariffer for vannforsyning og avløp, for termisk energi og elektrisitet ble økt i forhold til 2008, og derfor økte utleiers utgifter til bruk og drift tilsvarende.
Saksøktes argument om at økningen i husleien ikke er i samsvar med avtalevilkårene, siden den ble foretatt i et vilkårlig beløp og ikke er proporsjonal med de økte kostnadene, ble med rette avvist av domstolene på bakgrunn av at etter å ha bestemt i klausul 3.1 i avtalen for muligheten for en ensidig økning i leiebeløpet, har partene ikke fastsatt at en slik økning var proporsjonal med saksøkerens utgifter påløpt for å betale for verktøy, og ga heller ikke for prosedyren og fastslo ikke beregning benyttet ved ensidig økning i husleien.
Etter å ha fastsatt kontraktssummen til et bestemt pengebeløp i avtalens punkt 3.1, har partene også gitt leieren rett til ensidig å øke leiebeløpet ved en økning i tariffene for bruken av tomten, tariffer for brukskostnader og andre utgifter.
Endringen i leie som følge av dens justering under hensyntagen til økningen i gjeldende tariffer er således ikke i strid med den nevnte juridiske normen og vilkårene i kontrakten ..."

FOR Å OPPSUMMERE OVER:

1. Etter å ha mottatt utleiers varsel om økning av husleien skal all kommunikasjon med denne skje skriftlig med merknader om mottak av dokumenter (brev, oppsigelser, avtaler) av autorisert person med leveringsdato eller rekommandert med mottaksbekreftelse og liste over vedlegg. Dette kan være nødvendig som dokumentasjon på ordene dine i retten.
2. Se på leieavtalens løpetid: hvis perioden er mindre enn eller lik et år, må vilkårene i leieavtalen forbli uendret i løpet av året. Basert på informasjonen i denne artikkelen, send utleieren et begrunnet svar på varselet om husleieøkning.
3. Finn ut om situasjonen din er en av de som er beskrevet i artikkelen.
3.1. Hvis du signerte en avtale som strider mot gjeldende sivilrett, så gå til retten for å få den erklært ugyldig.
3.2. Dersom du ser at leien har økt klart uforholdsmessig i forhold til markedsprisene, ta kontakt med en takstmann for å fastslå den faktiske markedsverdien av bruksretten til eiendommen etter leievilkårene.
Fortell deretter utleieren din stilling skriftlig og ta med en kopi av takstmannens rapport.
Dersom utleier ikke samarbeider, kan du gå rettens vei for å få varsel om husleieøkning kjent ugyldig og ugjennomtrengelig. For eksempel vedtak fra Federal Antimonopoly Service of the North-Western District datert 22. oktober 2013 i sak nr. A05-8698/2012.

Det er ingen hemmelighet at for mange nye gründere blir husleie en av de viktigste utgiftene. Det være seg et kontor, lager, butikk eller industrilokaler. For å øke effektiviteten til din egen virksomhet, er det fornuftig å prøve å redusere kostnadene ved husleie. Det er nesten umulig å gjøre dette uten spesiell kunnskap, så nedenfor er tips som vil hjelpe deg å oppnå suksess med sikkerhet.

Vi har forresten allerede skrevet artikler om det og. La oss nå gå videre til leiereduksjoner.

  1. Inngå en gjensidig fordelaktig avtale

Gjenstanden for avtalen er ikke nødvendigvis bare en leiekontrakt. Fordelen for utleier kan omfatte immaterielle fordeler. For eksempel, hvis han er eier av et stort hotell og leier ut lokaler på sitt territorium for et treningssenter, kan betalingen være å ta imot gjester. I dette tilfellet vil verken gjesten eller hotelleieren skylde leietaker noe. Mange vil spørre, hvordan er dette gunstig for utleier? Det er enkelt. Han tilbyr sine kunder tilleggstjenester uten å bruke nesten penger på det.

  1. Vær oppmerksom på industri- og ledige områder

Poenget her er å få et godt rom til en lav pris. Det er ikke et faktum at fortjenesten der blir høy, men husleien er betydelig mindre. Hva kan du gjøre i dette tilfellet? Tilby eieren av ledig plass å bære deler av kostnadene. Dette refererer til midler til å betale regninger for lys, vann og strøm. I tillegg kan du utføre reparasjoner for egen regning. Dermed vil både utleier få mergevinst og leietaker utvilsomt fordel.

  1. Alternativet er forhandlingsmotoren

For å provosere utleieren til å redusere leieprisen, må du handle ikke ved overtalelse, men ved handlinger. Kunnskap om gjennomsnittskostnaden på markedet kan benyttes. Et annet flott alternativ ville være å ha alternative lokaler. Du må gi utleier beskjed om at den potensielle leietakeren har andre kontorer i tankene. Men det er veldig viktig å påvirke eieren av lokalene veldig subtilt. Utpressing vil ikke hjelpe i slike saker. Å ha et alternativ for leietaker vil være en fin måte å finne de mest lønnsomme lokalene på.

  1. Finn ut om utleiers ønsker

Husleiekostnadene er ikke den eneste faktoren som er viktig for eieren av lokalene. For å gå i prisforhandlinger med ham, er det verdt å finne ut hva som egentlig er viktig for ham. Det er mange alternativer her. Her er de mest populære:

  • rettidighet av betalinger;
  • leie varighet;
  • muligheten til å betale leie flere måneder i forveien;
  • utføre reparasjoner på bekostning av leietaker;
  • bruk av egne møbler og utstyr.

Mange anser disse faktorene for å være ubetydelige, men faktisk viser det seg at å oppfylle minst noen få krav fra listen vil redusere prisen betydelig (noen ganger kan den endelige kostnaden reduseres med til og med 40%).

  1. Ikke betal for lokalene, ta vare på lokalene!

For mange virker denne ideen absurd. Faktisk kan det faktisk fungere. Det kan bare ta litt lengre tid å finne et passende alternativ. Det er nok av eksempler. Noen ganger drar gründere til et annet land eller by for en stund, og butikklokalene forblir ubrukte. Samtidig, betaling for strøm, eiendomsskatt, alarmsystem, etc. - alt dette faller på skuldrene til eieren. For mange av dem er det mye mer lønnsomt i dette tilfellet å flytte sine forpliktelser til en annen person. Det er ofte ikke tid til å lete etter de som også vil betale for det. I slike øyeblikk dukker driftige leietakere opp og får utmerkede lokaler. Noen ganger får de også ekstra betalt for dette.

  1. Arbeide med de rette menneskene

Hvis en person vet hvordan man bygger forretningsforhold riktig, kan han enkelt bli enige om levering av tjenester til ham. Samtidig vil det være gunstig for begge parter samtidig. Virker dette umulig? Her er bare ett eksempel på slik interaksjon. En stor bedrift trenger eget webstudio. Et rom er tildelt henne. Samtidig trenger du ikke å jobbe i bedriften veldig ofte. Denne typen samhandling er et utmerket alternativ for leietaker og utleier.

  1. Vi viser seighet

Hvis ingen metoder eller overtalelse virker, kan du gå videre til mer aggressive taktikker. I dette tilfellet mener vi nitpicking angående lokalene og dens tilstand. Denne strategien brukes best i de aller første stadiene. Helt andre småting kan spille inn. Her er noen eksempler:

  • mangel på internett;
  • vinduene går ut på feil side;
  • mangel på parkering eller parkering i nærheten;
  • dårlig tilstand av lokalene (behov for reparasjoner).

Men her er det veldig viktig å ta hensyn til den psykologiske faktoren. Du kan ikke bøye den. Det er verdt å følge med på utleiers reaksjon. Vi må ikke glemme at etter å ha inngått kontrakten, må du fortsatt jobbe med ham.

  1. Forretningsfunksjoner som en faktor for reduksjon av leiekostnader

Når du snakker med utleier, kan du ty til å bruke flere argumenter:

  • Lav lønnsomhet

Hvis åpningsbutikken har et lavt prisnivå, vil ikke overskuddet i seg selv være stort. For en utleier kan dette være et tungtveiende argument når man skal ta en beslutning.

  • Krisen skåner ingen

Det ville ikke være galt å nevne krisesituasjonen i landet. Det er verdt å fylle på med argumenter og gi reelle tall om fallet i verdien av rubelen mot utenlandsk valuta. Importerte varer i Russland har blitt betydelig dyrere. Som et resultat har etterspørselen etter dem gått ned, noe som reduserer gründerens evne til å tjene høye fortjenester.

  • Å snakke betyr å gjøre

Hvis en gründer snakker om å si opp kontrakten så snart som mulig, må han tydelig demonstrere sin beredskap. Tilstedeværelsen av et tilsvarende brev vil være en utmerket motivasjon for utleieren til å revurdere sine krav.

Mange mennesker behandler "navnløse" råd med stor mistillit, og anser dem bare som en teoretisk del av problemet. Det er derfor nedenfor er flere meninger fra folk som er kjent med den praktiske siden av utleieforhold.

Sergey Abdulmanov, Dmitry Kibkalo og Dmitry Borisov

Grunnleggere og direktører av Mosigra-selskapet, forfattere av boken. De har åpnet mange utsalgssteder og vet hvordan de skal forhandle med utleiere som ingen andre. De snakket om dette i boken sin, og vi vil skrive anbefalingene deres nedenfor.

Forhandling er alltid passende! Dette er et av de grunnleggende prinsippene for enhver virksomhet. «Hvis du ikke pruter, riv hendene av! Billedlig." De tar ikke penger for å spørre. Hvis alle alltid betaler så mye de ber om, blir det absolutt ingenting igjen for dem selv. Nesten ethvert tilbud innebærer at personen er villig til å gi etter minst litt på prisen.

1. Vurder for eksempel et rom for 500 rubler. per måned. Men vi forstår at mer enn 250 tr. vi kan ikke betale for det. Derfor gir vi et svar på forslaget: «Gutter, la oss gi dere 250 tr. og vi kommer innom i morgen?" Og dette er en glede for alle, for det er bedre å ha en leietaker som betaler minst noe akkurat nå enn å ikke ha noen i det hele tatt. Riktignok kan de si: «Enig! Men hvis vi finner en leietaker som er dyrere, så flytter du ut.» Det er fortsatt verdt å prøve, for rommet kan stå slik i årevis og ingen vil leie det.

2. Forhandle tidlig! Hvert år, eller enda oftere, forsøker leietaker å heve husleien med minst 10 %. Alltid som dette! Vi merket dette mønsteret og et par uker tidligere sender vi en forespørsel om å redusere husleien. Som et resultat, i verste fall, forblir prisen den samme, i beste fall reduseres prisen.

Alexey Baranov

Daglig direktør i Retail Relations-selskapet har lang erfaring i detaljhandelen, nemlig i motebransjen. Her er hva han mener om å senke husleiene.

For at kommunikasjonen med utleier skal være effektiv, er det viktig å forstå hvordan prissettingen er satt i kjøpesentre. De setter alle sin egen avkastning, som hjelper til med å forutsi tilbakebetalingstiden til objektet. Det kan være 5, 7 eller 10 år.

Når butikkene lager sin egen forretningsplan, er de oppmerksomme på følgende faktorer:

  • beliggenhetens attraktivitet;
  • investeringsbeløpet og forholdene de ble tiltrukket av prosjektet under;
  • gunstig infrastruktur i området;
  • nivået på fotgjengertrafikken.

Jo flere positive faktorer, jo raskere vil prosjektet lønne seg på grunn av høyere leiepriser.

Enhver utbygger har en leiepriskorridor som det vil være ulønnsomt for ham å gå utover. Ved oppstart av forhandlinger oppgir kjøpesentereiere vanligvis den høyeste prisen. Å redusere det er ikke lett for forhandlere. Og likevel er det mulig å gjøre dette. Du må følge følgende plan:

  1. Først må du studere arbeidsområdene til eksisterende leietakere. Det er viktig at butikken passer harmonisk inn i listen deres.
  2. Du må velge et kjøpesenter hvor de vil se leietakere. Til syvende og sist vil dette redusere leiekostnadene betydelig. Ellers vil det være nesten umulig å gjøre dette.

Spørsmålet melder seg umiddelbart: hvordan bli attraktiv for en utleier? Det er nødvendig å påvirke det ved å bruke følgende metoder:

  • Det er viktig å overbevise utleier om at gründeren leverer en kvalitetstjeneste eller et produkt. For klarhetens skyld er det verdt å lage en detaljert presentasjon, gi produktprøver, snakke om funksjonene dine, forholdet ditt til et spesifikt sosialt segment og uttrykke din posisjon.
  • Utarbeide en forretningsplan. Dessuten må den være laget for et bestemt kjøpesenter. Det er ikke så vanskelig å gjøre. Først må du utarbeide en generell forretningsplan, inkludert inntekter og utgifter. Og bare deretter justere de mottatte dataene i samsvar med leiepriser. I dette tilfellet kan du lage flere forretningsplaner samtidig, og ta hensyn til ulike størrelser på leiekostnader.
  • Foreslå å sette leiebeløpet i prosent av butikkens omsetning. En velskrevet forretningsplan vil bidra til å forutsi inntekt og overbevise utleier om effektiviteten til en slik løsning. I dette tilfellet er størrelsen vanligvis satt fra 18% til 30%. Samtidig er den øvre indikatoren ganske stor og vanskelig å jobbe med. Dette vil bidra til å unngå indeksering av leieprisen, fordi dette er metoden for å øke prisen som brukes for et fast leiebeløp.
  • Bevis at leien er for høy. Dette må gjøres ved hjelp av fakta og tall. Dette vil innpode mye mer tillit hos leietaker.

Det er enda et viktig poeng. Det viser til en situasjon hvor leietaker ønsker å redusere leietaksten, allerede har en leieavtale i hånden. I slike tilfeller er det nødvendig å informere eieren av lokalene om dine intensjoner og ønsker på forhånd. Samtidig er det veldig viktig å operere med levende tall for butikkens ytelse. I dette tilfellet kan du klage:

  • størrelsen på kjøpesentertrafikken;
  • gjennomsnittlig sjekk;
  • antall besøkende;
  • forholdet mellom leiekostnad og lønnsomhet.

Det er svært viktig å bevise at med den etablerte leietaksten ikke kan butikken tjene netto. På denne måten kan du overbevise utleier om å endre fastbeløpet til en prosentandel av hele omsetningen, noe som vil være en mer lønnsom og fleksibel løsning for gründeren.

Olga Shtoda

Direktør for utvikling og markedsføring i BlackStone Keeping Company. Hennes ekspertuttalelse handler om hvordan samvittighetsfulle utleiere kan unngå manipulasjon fra leietakere.

Leietakere er ikke alltid ærlige med utleiere. Naturligvis er det objektive grunner til at en reduksjon i husleien er ganske naturlig. Men det er en annen side ved mynten. Noen lite pliktoppfyllende gründere prøver å legge press på medlidenhet, og ønsker dermed å redusere leieprisen. De begynner å si at alt er dårlig for dem.

For å unngå slike tilfeller kan du:

  1. Gi en stor venteliste.
  2. Øk leietakers lojalitet. Dette kan gjøres ved å etablere ikke bare partnerskap, men også tillitsfulle vennskap. I slike tilfeller vil det å jobbe i en uformell setting være en fin måte å styrke samhandlingen på. Det er slike langsiktige tiltak som gir maksimal effekt av samarbeid. En person som er lojal mot utleier vil ikke komme med fiktive grunner som skal hjelpe ham å redusere husleien. Han vil ikke manipulere partneren sin. En lojal leietaker er en pålitelig partner som vil bevise mer enn én gang at vennskap bidrar til å styrke tillit og gjensidig fordelaktige relasjoner.

Hva sier loven om utleieforhold?

Hvis vi snakker om loven, må vi diskutere flere viktige spørsmål på en gang. For det første, om prosedyren for å endre leiebeløpet og lovligheten av handlingene som er tatt. Med henvisning til loven kan følgende sies:

  • I følge paragraf 1 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode , vilkår, fremgangsmåte og frister for betaling av husleie skal spesifiseres i kontrakten.
  • Dersom avtalen ikke sier noe om å gjøre endringer i kontrakten, kan leieprisen endres etter samtykke fra begge parter ikke mer enn én gang per år. Den er klar paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode .
  • Minimumsvilkårene kan være litt forskjellige for visse typer leieavtaler og eiendommer.
  • Du kan endre leieprisen mer enn en gang i året dersom begge parter er enige om det. Tilstedeværelsen av en slik klausul i kontrakten er imidlertid ikke nødvendig. Grunnlaget vil være Resolusjon fra plenum for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol nr. 73 av 17. november 2011 .
  • Dersom utleier selv kan endre leieprisen på grunnlag av lov eller avtale, så har han ikke rett til å gjøre dette mer enn én gang i året.

Det er en rekke situasjoner der en leietaker kan sette i gang en ensidig reduksjon i leieprisen. Det vil være lovlig å utføre slike handlinger i følgende tilfeller:

  1. Dersom eiendommens tilstand er vesentlig forverret uten skyld fra leietaker og på grunn av forhold han ikke er ansvarlig for. Dette er gitt paragraf 4 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode . Dette kan inkludere handlinger fra eiendomseieren selv, tredjeparter eller forhold utenfor andres kontroll. Dette er ulike branner, flom og andre situasjoner.
  2. Dersom leietaker har påvist alvorlige mangler ved lokalet, er eieren av eiendommen ansvarlig for disse. Dette faktum er etablert i paragraf 1 i artikkel 612 i den russiske føderasjonens sivilkode .
  3. Dersom det i løpet av leieperioden viser seg at det er tredjeparter som kan gjøre krav på det leide.
  4. Dersom utleier har sviktet eller grovt misligholdt sine forpliktelser om større utbedring av lokalet. Dette er nedfelt i paragraf 1 i artikkel 616 i den russiske føderasjonens sivilkode .

For det andre, konseptet med leieferier.

Slik står det til med dem:

Rent praktisk refererer utleieferie til et tidsrom hvor leietaker betaler vesentlig mindre for husleie enn i andre perioder. Noen ganger er han fritatt for å betale helt.

I dette tilfellet mottar utleier lokalet til bruk, men kan faktisk ikke arbeide i lokalet i en viss periode. Årsakene kan være:

  • utføre reparasjonsarbeid;
  • arrangement av lokaler;
  • direkte overføring.

I følge akseptattesten overføres lokalet til utleier, men han foretar ikke betalinger i denne perioden eller gjør det med vesentlig mindre beløp.

Ofte er en utleieferie en periode hvor leieprisen reduseres med mengden av utgifter leietaker pådrar seg for å utføre reparasjoner i lokalene. Det er faktisk ikke helt riktig å kalle det en utleieferie. Det er snakk om å foreta leiebetalinger i deler av perioden i form av kostnader for å bedre tilstanden til leielokalene. Den er klar nr. 5 i nr. 2 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode .

Varigheten av leieferier varierer i de fleste tilfeller fra 1 måned til seks måneder. I noen tilfeller kan varigheten reduseres eller økes.

Leieferie er et av vilkårene i leieavtalen. Bruk av eiendom i denne perioden er ikke et tegn på vederlagsfri bruk under en låneavtale, iht Artikkel 689 i den russiske føderasjonens sivilkode . I slike tilfeller inngås ikke annet forhold mellom partene, med mindre det i tillegg inngås en låneavtale. For resten av brukstiden av lokalet skal leietaker betale de beløp som er fastsatt i leieavtalen så lenge eiendommen er egnet til bruk.

Vi skriver et brev til utleier

Fakta som kan brukes når du skriver brev til utleier

Når du skriver et brev om leiereduksjon, må du gi argumenter til din fordel. Her kan du operere med følgende forhold:

  • Det har vært en betydelig nedgang i leieprisene i hele regionen (årsaken til dette kan være endringer i lovverk, en krisesituasjon osv.).
  • Det har oppstått alvorlige problemer (med varmesystemet, vann- eller strømforsyning, ventilasjon), for å eliminere hvilke ekstra midler som trengs.
  • Utleier gjorde ikke store reparasjoner av lokalene, men dette er hans ansvar, i henhold til artikkel 616 i den russiske føderasjonens sivilkode.

Du kan også rapportere vanskelighetene til leietakeren selv (nedgang i overskudd, sesongmessige svingninger eller andre midlertidige vanskeligheter). De forholder seg til objektive forhold.

Før du skriver et brev til utleier, er det verdt å vurdere situasjonen ved bedriften, identifisere vanskeligheter og dokumentere dem i brevet.

Eksempler på brev til utleier om leiereduksjon

Prøve nr. 1

Kjære Afanasy Petrovich,

På grunn av krisesituasjonen i landet står vi overfor økonomiske vanskeligheter. Derfor har vi foreløpig ikke mulighet til å betale hele leien. Vi ber deg vurdere å redusere leieprisen en stund.

Vennlig hilsen,

Gerasim Alekseevich

Prøve nr. 2

Kjære Afanasy Petrovich,

I løpet av mange års samarbeid med deg har Slavyanka LLC alltid oppfylt sine forpliktelser i henhold til leieavtalen i tide. Den ustabile økonomiske situasjonen i landet har påvirket selskapets økonomiske tilstand negativt. Vi ber deg redusere leieprisen.

Vi håper at du vil komme til vår posisjon og gjøre innrømmelser. Vi gir plikt til å betale leie til rett tid.

Vennlig hilsen,

Gerasim Alekseevich

Prøve nr. 3

Kjære Afanasy Petrovich,

På grunn av den vanskelige situasjonen i landet og den kraftige nedgangen i kjøpekraft, ber vi deg redusere leieprisen med 8 %.

Vær oppmerksom på at vår organisasjon aldri har forsinket betalinger og satt inn penger i tide. Hvis du setter deg i vår posisjon og godtar å redusere husleien, garanterer vi at vi vil oppfylle alle forpliktelser i tide, til tross for den alvorlige krisesituasjonen.

Vennlig hilsen,

Gerasim Alekseevich

Prøve nr. 4

Kjære Afanasy Petrovich,

Vi vil gjøre oppmerksom på at det på grunn av krisesituasjonen i landet er ulønnsomt for oss å implementere klausul nr. 6 i traktat nr. 814. Vi ber deg endre leiebeløpet.

Vi håper på din forståelse og venter på forslag angående leieprisen.

Vennlig hilsen,

Gerasim Alekseevich

Konklusjon

Dette er måtene gründere tilbyr oss for å redusere husleien. Som du kan se, kan du og må til og med prute. På denne måten vil du spare penger, som helt klart vil bli brukt i din virksomhet. Hvis du har spørsmål, skriv dem i kommentarfeltet.

Enhver type tjeneste eller produkt har sin egen pris, og dette skjer også med å leie en leilighet. Når man snakker om husleie, forteller eieren deg prisen for leiligheten, som du må betale månedlig. Kan dette bety at beløpet allerede er endelig og ikke kan endres? Eller kan det være nyanser der utleier kan kreve et større beløp av deg?
Det første som må nevnes er den faste betalingen, som er spesifisert i selve kontrakten. Det signerte dokumentet skal inneholde opplysninger om beløp og periode hvor eieren av denne leiligheten ikke har rett til å endre det angitte beløpet.
Spørsmålet oppstår: hvorfor kan eieren av leiligheten plutselig bare kreve å betale mer? Svaret er faktisk enkelt. Det virker for deg som om du ønsker det, kan du enkelt flytte til en annen leilighet med en leie som passer deg. Leietakere beklager ofte, men for ikke å lete etter en annen leilighet og ikke bry seg med å flytte, gir de innrømmelser og blir enige om å heve prisen. Ved å vite dette setter noen utleiere bevisst ned prisen helt fra starten for å heve den senere når leietaker allerede har samtykket til de tidligere betingelsene.
Å leie en leilighet gjennom en bekjent er et veldig attraktivt alternativ, prisene er utrolig lave og alt ser ut til å være i orden. Men dette betyr ikke at hvis en venn har problemer eller trenger penger, vil han ikke øke prisen på leiligheten. I en slik situasjon vil du selv føle deg ukomfortabel hvis det kommer til en venn. Ofte setter utleiere deg i en vanskelig posisjon slik at du betaler mer og føler deg lik.
Det finnes også et så ikke-lovlig konsept som slitasje på en leilighet. Det kan ikke være at leietaker har bodd lenge i leiligheten og tilstanden forblir den samme. Alt slites ut og krever reparasjon, slitasjen på ting er irreversibel.
Hvis vi for eksempel tar kostnaden for en ødelagt lampe, som du kan kompensere, og tapeter, som kan flasse av, så er beløpet her urimelig. Vanligvis er alle disse detaljene inkludert i leieprisen.
Spørsmålet om å velge en leilighet må tas veldig alvorlig; du må nøye sjekke alle dokumenter, bare kontakte pålitelige personer eller finne et byrå som vil hjelpe deg med å fullføre transaksjonen. Stol bare på deg selv, og ikke hør på fremmede. Når en person har penger, streber alle etter å tjene penger og blande seg inn i alt, så du kan ikke stole på alle. Det er viktig å i utgangspunktet ta hensyn til kostnadene ved husleie slik at det ikke oppstår problemer i fremtiden. Du må også være veldig forsiktig når du utarbeider kontrakten, alle punkter må være tydelig skissert i den. Du kan ikke tillate deg å bli lurt; hvis du er for godtroende, er det bedre å bruke tjenestene til agenter, siden de vil gjøre alt for deg: de vil lage en avtale og ikke tillate bedrag.

I gjeldende sivillovgivning er vilkårene for å inngå leieavtale sparsomt presisert. I denne forbindelse er leietakere som ikke er veldig kunnskapsrike fra et juridisk synspunkt, ofte som gisler for vilkårene pålagt av utleiere. For eksempel bestemmelser om mulighet for å heve husleien ensidig. Situasjonen kan imidlertid lett snus. For å gjøre dette må leietaker lese den foreslåtte leieavtalen nøye og ta seg tid til å bli enige med utleier og skrive ned de "nødvendige" betingelsene.

Ensidig husleieøkning

I kraft av prinsippet om avtalefrihet fastsettes vilkårene etter partenes skjønn, unntatt i tilfeller der innholdet i den relevante betingelsen er foreskrevet ved lov eller andre rettsakter (,). Basert på dette er det kun vilkårene som er uttrykkelig spesifisert i kontrakten for å øke leien som er grunnlag for dens juridiske økning (for eksempel hvis det er angitt at " Utleier har rett til ensidig å revidere leieprisen ved endringer i kostnadene for bruksregninger", "leiebeløpet indeksreguleres ikke mer enn én gang i året og ikke mer enn 1 %"). Selvfølgelig er det fordelaktig for enhver leietaker at i henhold til vilkårene i kontrakten er betalingen for den leide eiendommen et konstant beløp og ikke er gjenstand for indeksregulering (dvs. at kontrakten spesifiserer et fast leiebeløp og fastsetter ikke muligheten for å øke den, eller det er direkte opplyst at leiebeløpet ikke kan endres. Det er imidlertid ikke alle utleiere som vil være enig i en slik formulering. Kostnaden for bruksregninger øker, markedsprisen på reell boskifte, kommunikasjon og annet utstyr slites og må skiftes... Alt dette kan føre til økning i husleie.

Oftest består den månedlige husleien av et grunnbeløp og et variabelt beløp. Grunndelen kan endres dersom situasjonen på eiendomsmarkedet endres. I tillegg sørger noen avtaler for årlig indeksering av basisdelen av leien med et spesifisert beløp (for eksempel med 1 tusen rubler; med 2%) eller med verdien av konsumprisindeksen (inflasjonsrate). Variabelverdien inkluderer bruks- og driftsbetalinger. Oftest fastsetter avtalen at utleier har rett til ensidig å revidere leieprisen ved endringer i mengden av bruks- og driftsbetalinger fra leverandør- og driftsorganisasjoner.

Visegeneraldirektør i VTB Arena Park delte en husleiesettingsmodell som synes hun er den mest optimale. "Vi må gå bort fra konstante og variable leiebeløp," sier Anastasia. Etter hennes mening er det mye bedre å spesifisere i kontrakten leiebeløpet som en formel og angi muligheten (eller umuligheten) og prosedyren for å indeksere hver av komponentene. For eksempel, " Den månedlige leien består av grunnrenten, som er 20 tusen rubler. og er uforanderlig; kostnaden for avskrivning av eiendom, som er lik 2 tusen rubler. og kan revideres etter avtale mellom partene; betaling av strømregninger, som belastes i henhold til tariffen fastsatt av ressursforsyningsorganisasjoner"Så, hvis en av elementene i leien er et gebyr for vedlikehold og reparasjon av bygningen og fellesarealene, vil ikke utleieren lenger kunne heve leien, med henvisning til det faktum at han trenger å reparere en ødelagt heis eller søppelsjakt.

Dersom utleier likevel øker leien, dersom leietaker er uenig i denne avgjørelsen, kan leietaker anke den for retten. Praksis viser at domstolene ofte tar parti for leietakere, men det avgjørende vil være vilkårene spesifisert i leieavtalen.

Dersom leieavtalen ikke gir mulighet for ensidig å endre leiebeløpet i forbindelse med fastsettelse av markedsverdien på leien, så har ikke utleier rett til å kreve innbetaling med det nye beløpet. Dette gjelder også i tilfeller der de gjeldende leieprisene på tidspunktet for inngåelse av leieavtalen var ekstremt lave og ikke reflekterte den faktiske situasjonen i eiendomsmarkedet ().

Noen parter gir tvert imot i kontrakter mulighet for ensidig å øke leien på grunn av endringer i markedssituasjonen. Samtidig, dersom det nøyaktige beløpet for endringen ikke er spesifisert, kan det oppstå en tvist mellom leietaker og utleier. Og da vil heller ikke en konklusjon om å øke prisen hjelpe. "Dersom leietaker går til retten, vil han naturligvis bringe dit takseringsrapporten som passer ham. Og utleier på sin side vil også bringe en takstrapport som er "til fordel for ham." Mest sannsynlig vil retten pålegge sin egen undersøkelse, som da vil bli utført av noen andre. så vil han gjerne argumentere. Hva kommer vi frem til?" – Anastasia Pomelova er indignert. For å unngå slike utmattende og meningsløse tvister, er det mye mer rimelig å gi i leieavtalen en fast rente som leien kan øke (for eksempel med 5% eller refinansieringsrenten til Bank of Russia).

Oppstår en slik tvist, må leietaker bevise at utleier har misbrukt sin rett til ensidig å endre leiebeløpet. Dersom retten finner at vederlaget har økt uforholdsmessig med endringen i gjennomsnittlig markedspriser betalt for utleie av tilsvarende eiendom i et gitt område for den aktuelle perioden, og har overskredet dem vesentlig, må retten på bakgrunn av dette nekte. å kreve inn husleien i den grad som overstiger de nevnte gjennomsnittlige markedsprisene (s. 22 Resolusjon fra plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 17. november 2011 nr. 73 "").

I tillegg er det fornuftig å klart definere prosedyren for å øke slike avgifter. Bestem for eksempel at hvis utleier endrer leiebeløpet, er sistnevnte forpliktet til å sende leietaker en melding signert av en passende person. Noen parter angir til og med metode (rekommandert brev med mottaksbekreftelse, telegram, ekspress) og frist for å sende det. Inntil ovennevnte vilkår er oppfylt, anses leiebeløpet som uendret. Hvis partene går til retten, er det nødvendig å fastslå det faktum å sende det spesifiserte varselet til leietakeren, metoden og perioden for sendingen. Leietaker kan ikke ilegges tvangsmulkt (bot) for den tid han fortsatte å betale for det leide til tidligere pris dersom han ikke mottok varselet eller mottok det i urettmessig form ().

Vi anbefaler å spesifisere i leieavtalen partenes plikt ved økning av leiebeløpet skriftlig å inngå tilleggsavtale. I følge , står borgere og juridiske personer fritt til å inngå en avtale; tvang til å inngå kontrakt er ikke tillatt. Dette betyr at dersom en slik betingelse foreligger, vil ingen kunne tvinge deg til å inngå en tilleggsavtale, og uten at den er inngått, å betale en økt husleie. Denne posisjonen deles også av domstolene, for eksempel presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol.

Når det gjelder hyppigheten av endringer i leiebeløpet, hvis utleier i samsvar med loven eller avtalen har rett til ensidig å endre leiebeløpet (), kan en slik endring i hovedsak ikke gjøres av ham lenger enn én gang i året (punkt 21 i vedtak i plenum for Høyeste voldgiftsrett RF datert 17. november 2011 nr. 73 "").

Du skal ikke tro at inkludering i kontrakten av et vilkår som sier at leien kan endres etter avtale mellom partene i forbindelse med visse forhold innebærer en obligatorisk endring av leien i fremtiden. Denne betingelsen er underlagt prinsippet om kontraktsfrihet (), som forutsetter avtale uten noen tvang mellom partene i transaksjonen om endring av forpliktelser (avgjørelse fra voldgiftsdomstolen i Novosibirsk-regionen datert 28. mai 2014 i sak nr. A45- 5936/2014).

MENING

Ekaterina Orlova, direktør for Real Estate Orlova Consulting & Development:

"Grunnlaget for å beholde de opprinnelige avtalene om husleie uendret er en nøyaktig beskrivelse av leieobjektet og bøter. For å gjøre dette anbefaler jeg å føre opp i leieavtalen alt løsøre som ligger i leiligheten, samt spesifisere for hvis regning defekter i denne eiendommen som oppsto uten feil fra leietaker vil bli eliminert. Verktøy er beskrevet på samme måte (det er mulig å angi detaljene i kontrakter med ressursforsyningsorganisasjoner). I tillegg angir at endring av vilkårene i kontrakten er mulig med en skriftlig avtale mellom partene I avsnittet "partenes ansvar" er det viktig å ta hensyn til utleiers ansvar ved tidlig oppsigelse av kontrakten på hans initiativ."

Betaling under nye betingelser

RÅD

Du kan se et eksempel på en leieavtale i GARANT-systemet. For å gjøre dette, skriv inn "leieavtale" i det grunnleggende søket og velg "Dokumentskjemaer."

Dersom leietaker etter å ha mottatt varsel fra utleier om økning i husleien begynner å betale etter ny takst, vil dette bety hans samtykke, og det blir nærmest umulig å utfordre den nye leieprisen i fremtiden. Faktum er at varselet som utleieren sender vil bli likestilt med et tilbud - et tilbud rettet til en eller flere bestemte personer, som er ganske konkret og uttrykker intensjonen til den som har gjort det til å anse seg for å ha inngått avtale. med adressaten som vil akseptere tilbudet (). Avtale med sin aksept kalles aksept (). Når det innen den perioden som er fastsatt av utleier iverksettes tiltak for å oppfylle vilkårene i avtalen spesifisert i tilbudet (inkludert betaling av tilsvarende leiebeløp), aksepterer (aksepterer) leietaker tilbudet (). Videre, hvis leieavtalen endres (nemlig leien økes), forblir partenes forpliktelser uendret (). Ved å foreta betaling under hensyntagen til det økte leiebeløpet, aksepterer leietaker vilkårene i avtalen foreslått av utleier når det gjelder å øke leiekostnadene (avgjørelse fra voldgiftsdomstolen i Kemerovo-regionen datert 30. juni 2014 i tilfelle nr. A27-4911/2014).

I tillegg anbefaler vi ikke å slutte å betale for den utleide eiendommen helt, siden for sen betaling medfører ileggelse av straff (bot). Leietaker plikter ifølge , snarest å betale gebyrer for bruk av eiendommen. Det er ingen unntak fra denne regelen for tilfeller av urimelig og etter leietakers vurdering ulovlig økning av leiebeløpet. Forpliktelser må oppfylles på riktig måte i samsvar med vilkårene i kontrakten, kravene i loven og andre rettsakter (). Ensidig avslag på å oppfylle forpliktelser er ikke tillatt (). En avtale eller lov kan gi bestemmelser om en sum penger som skyldneren er forpliktet til å betale til kreditor ved manglende oppfyllelse eller utilbørlig oppfyllelse av forpliktelsen, særlig ved forsinkelse i oppfyllelse (). Derfor, hvis du slutter å betale for husleie, kan retten forplikte deg til å betale en bot (bøter) (avgjørelse fra voldgiftsdomstolen i Kemerovo-regionen datert 30. juni 2014 i sak nr. A27-4911/2014).

MENING

Anastasia Pomelova, visedirektør for VTB Arena Park:

"Jo mer detaljert mekanismen for beregning av husleien, samt andre forhold til motparten, er spesifisert i leieavtalen, desto større er sjansene for å unngå ensidige beslutninger fra utleiers side. Dette betyr at det vil være ingen uløselige tvister. Jeg tror dette er den eneste måten som gjør det mulig for leietaker å opprettholde normale partnerskapsforhold med utleier."

Det er åpenbart at det er umulig å tvinge en person til å inngå avtale på visse vilkår. Men hvis utleier ikke er mindre interessert i å leie ut sin bolig enn leietaker er i å leie den, så er det fullt mulig å diskutere vilkårene i den fremtidige kontrakten og gjennom forhandlinger og felles innrømmelser å komme frem til bestemmelser som passer begge parter. Og selv om partene taper noen pengebeløp, vil de få sjelefred og tillit til at de ved en eventuell konflikt vil kunne gå rettens vei og forsvare sine rettigheter til det leide.

Leieforhold, de vanligste siden antikken, krever oppmerksomhet og nøyaktighet når man inngår en kontrakt. Vanskeligheter og kontroversielle situasjoner oppstår oftest fordi prosedyren for å øke husleien ikke er nøye forhandlet. Retten til å endre leien tilkommer utleier i henhold til pkt. I dette tilfellet er de obligatoriske betingelsene:

  • avtale mellom partene (oftest gjelder tidspunktet for endringer i kontrakten),
  • vilkår for å endre bestillingen (utleiers ensidige beslutning om å endre leiebeløpet kan kreve skriftlig melding),
  • vilkår ikke mer enn én gang i året, med mindre det er andre betingelser.

I forhold til behovet for å øke husleien, for eksempel et kraftig hopp i inflasjonen, begynner utleier prosessen med å endre kontraktsmessige krav. En ensidig rekkefølge av denne endringen er fullt mulig. Fraværet av en klausul om obligatorisk varsling av leietaker fører til misforståelser som kan løses i samsvar med paragraf 1 i art., som sier at formen til leieavtalen og avtalen må være i samsvar med og gå gjennom registreringsprosedyren med lokale myndigheter . Leieøkningen forutsetter følgende:

  • skriftlig melding til leietaker minst en måned før fristen for endring av leieavtalen; sendt som registrert eller overlevert personlig mot underskrift;
  • utarbeide en tilleggsavtale, som må angi de klausuler i avtalen som ikke lenger er i kraft og gjøre detaljerte endringer;
  • Selv om det ikke er noen klausuler i kontrakten om endringer i husleien, kan utleier i henhold til loven ensidig øke den.

Fra leietakers side kan begrunnelsen for å øke leien være nedfelt i selve avtalen. Selv om det indikerer at husleien kan endre seg ved inflasjon, er det ikke alltid mulig å øke den. Presisering av typen: kan endres, garantert endring uten feil (Resolusjon fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 13. april 2010 nr. 1074/10).

Grunnlaget for å endre det faste leiebeløpet kan kun være objektive forhold. Årsakene til å øke husleien er blant annet: endring i estimert verdi av den leide eiendommen på grunn av endringer i lovgivningen, økning i markedsverdi fastsatt av takstmann og endring i inflasjonsindeksen.

I en verden av markedsrelasjoner, når selgeren ønsker å selge til en høyere pris og kjøperen ønsker å kjøpe til en lavere pris, kan kontroversielle spørsmål utelukkende unngås ved en begrunnet, juridisk og økonomisk nøyaktig utarbeidet kontrakt. Kontraktsperioden overstiger vanligvis ikke 11 måneder.

Kanskje vil juridisk rådgivning fra en erfaren spesialist om endring av standardavtalen spare begge parter fra å løse tvister i retten.