Hvordan leie en leilighet riktig: grunnleggende regler. Hva slags bolig å kjøpe for leie Hvor mer lønnsomt å leie en 2-roms leilighet

Ved første øyekast kan det virke lønnsomt å leie en eiendom. Kostnadene for leiligheter i megabyer er så store, og selve leien er så liten at de investerte midlene er rettferdiggjort først etter tiår.

Kjære lesere! Artikkelen snakker om typiske måter å løse juridiske problemer på, men hver sak er individuell. Hvis du vil vite hvordan løse akkurat problemet ditt- ta kontakt med en konsulent:

SØKNADER OG SAMTALER GODTES 24/7 og 7 dager i uken.

Det er raskt og ER GRATIS!

Denne tiden vil være nok bare hvis eieren klarer å finne gode kunder og unngå risiko.

Egenskaper

Å eie eiendom er en garanti for sikkerheten til investeringer. Det vil ikke bli påvirket av inflasjon, av den grunn at prisen på eiendom stiger proporsjonalt med veksten.

Mange eiere bestemmer seg for å selge eiendommen sin. Spørsmålet om gjennomføring og bevaring av pengene mottatt fra salget tas imidlertid først opp.

Selvfølgelig, hvis det ikke er andre mål med å danne en virksomhet eller kjøpe en annen dyr leilighet, kan salget bare resultere i skade, som kan uttrykkes i følgende:

i form av inflasjon;
hvis eieren investerte i banken, vil han motta en liten prosentandel;
anskaffelse av bolig, uten noe som det er vanskelig å gjøre;
risiko knyttet til sikkerhet for økonomi.

Det er heller ikke lønnsomt å holde boligen tom, siden eieren fortsatt må betale for verktøy, vedlikehold av eiendom og andre kostnader forbundet med vedlikehold. Slike nyanser oppfordrer de fleste eiere av tomme leiligheter til å leie ut.

Her har eierne mange positive sider:

leiligheten er alltid under tilsyn av leietakere;
inntektene fra transaksjonen lar deg betale kostnadene for å vedlikeholde eiendommen og motta ekstra inntekter;
i nødstilfeller vil leietakere ta de første skritt for å eliminere dem;
eiendommen som leietakerne skal ligge i vil være skånet for inngrep fra bekjente og slektninger.

For å leie en leilighet lovlig, er det ikke nødvendig å registrere seg hos skattemyndighetene som en individuell gründer.

Skatten vil bli beregnet ut fra leiebeløpet, som er angitt i avtalen. Renten i dette tilfellet stiger ikke høyere enn 13% av det faktiske inntektsbeløpet.

En sjelden gang kan dette beløpet øke til 17 prosent, men økningen gjelder kun for de som øker leieinntekten til ti minstelønn.

Er det verdt å ta

Stor fordel ved å leie en leilighet gis til de som har arvet den. Når en avtale er signert, kan den ikke lenger endres.

Hovedsaken er at følgende punkter skal være til stede i kontrakten:

beløpet og tidspunktet for overføring av leiebetalingen;
prosentandel av tillatt bruk av den leide leiligheten;
spørsmål angående betaling av strømregninger;
prosedyren for å analysere tilstanden til eiendommen av eieren;
prosessen med erstatning for skaden påført eieren.

Det er fint om avtalepartene før avtaleinngåelse kan gjennomføre en forhåndssamtale med en profesjonell advokat.

Det skal bemerkes her at hvis leietaker bestemmer seg for å utføre reparasjonsarbeid i leiligheten, vil sluttresultatet fortsatt tilhøre eieren. Alle byggeaktiviteter tillates kun utført med samtykke fra eieren.

Det er bra om det er skrevet skriftlig for å unngå mulige misforståelser i fremtiden. Dersom utleier svarer med et bestemt avslag, må leietaker ta til takke med sin avgjørelse.

Hvor lønnsomt å leie

Fordeler kan bare oppnås med riktig tilnærming til virksomheten, mens fortjenesten i seg selv kan øke til det maksimale beløpet. Resultatet avhenger i stor grad av en skriftlig kontrakt, som skal beskrive alle vilkår og regler for driften av eiendommens territorium.

Hvis vi snakker om å flytte inn og ut av eiendommen, utføres disse aktivitetene ved å utarbeide en handling om aksept og overføring av leiligheten.

Den fokuserer på følgende data:

boligindikatorer;
dets kosmetiske og tekniske innhold;
tilstanden til rørleggerinventar;
plasseringen av møblene og deres tilstand.

I tekstdelen av dokumentet kan alle data som kan virke nyttige for utleier legges inn hvis de hjelper ham med å regulere forholdet til leietakere.

Denne listen kan inneholde forbud mot registrering, fremleie og andre handlinger som er uakseptable etter eierens mening. Under slike forhold vil det opprettholdes en avtale mellom deltakerne, og eieren regulerer selv avtaleforholdet etter hans mening.

Er det lønnsomt å ta et boliglån og leie en leilighet

Perfekt, selv om en person kjøper et hjem under et boliglånsprogram, og deretter leier det ut, vil han kunne tjene mye penger på leie. Han kan gi det mottatte provenyet til kreditor som tilbakebetaling av økonomiske forpliktelser til banken.

Han vil være i stand til å nedbetale boliglånet i sin helhet om ca 10-20 år. Som et resultat vil leiligheten vises med ham praktisk talt for ingenting. Imidlertid virker denne ideen fristende bare i teorien.

Russisk lovgivning forbyr ikke innbyggere å utføre slike handlinger, men det er viktig å nøye studere avtalen med banken. Den skal ikke inneholde forbud mot utleie til andre personer.

Men selv de mest lojale forholdene til banken vil ikke kunne gi noen fortjeneste. Dette er hvis du fortsatt ikke tar hensyn til alle slags vanskeligheter med å finne leietakere, hans uforsiktige håndtering av andres ting i leiligheten, kostnadene for ekstra reparasjoner og så videre.

Å ta en leilighet på boliglån for senere å leie ut anses derfor som et ulønnsomt foretak.

Lønnsomheten til en virksomhet i dette tilfellet er i gjennomsnitt 4-7% per år. Beregninger viser at det er mye mer lønnsomt å kjøpe to rimelige ett- eller toromsleiligheter i kjente byområder for utleie, eller hvor det er mangel på tilbud.

En investering av en slik plan vil lønne seg mye raskere enn å kjøpe en enkelt, men dyr leilighet.

Det er lurt å umiddelbart bestemme hvem leiligheten skal leies ut til. Så hvis vi snakker om innvandrere, studenter og skiftarbeidere, så kommer størrelsen og kvaliteten på boliger sjelden i forgrunnen for dem.

Når det planlegges gitt bolig til barnefamilier, gjelder helt andre lover her.

I sistnevnte tilfelle kan ikke leiligheten kun ha ett rom. Den skal være utstyrt med vaskemaskin og andre husholdningsapparater. Det er bra om barnehager og skoler ligger i nærheten.

Mulige risikoer

Når det gjelder de skarpe hjørnene, som er en ulempe for å løse dette problemet, er det flere nyanser her:

eieren av leiligheten kan støte på skruppelløse leietakere eller borgere med uredelige tendenser;
leietakere kan kreve obligatorisk registrering på bosted;
hvis et barn blir født til leietakerne på tidspunktet for å bo i en leid leilighet, kan eieren ha store problemer med utslippet;
nye leietakere kan ulovlig leie ut leiligheten til andre mennesker, og motta inntektene sine for transaksjonen;
hvis folk uforsiktig bruker den leide eiendommen, kan eieren lide betydelige tap;
ulovlige handlinger av leietakere kan føre til ubehagelige hendelser av eieren med representanter for rettsvesenet.

Denne listen er langt fra komplett, siden eieren kan ha mange andre problemer. For eksempel hvis nye leietakere forårsaker en flom i leiligheten, på grunn av dette vil det påføres materielle tap på naboeiendommen.

Det er bra hvis transaksjonen utføres riktig, siden han vil være i stand til å få tilbake det nødvendige beløpet fra den skyldige i sin helhet.

Hvis utleier ikke har en avtale, vil mest sannsynlig eieren måtte restaurere naboenes eiendom på bekostning av det personlige budsjettet.

Lignende problemer kan oppstå som følge av feil i rørleggerarbeid. Da vil det være vanskelig for eieren å bevise noe, så du må investere pengene dine i reparasjoner.

Dette kan bare unngås hvis feilen til boligkontoret som betjener bygningen, spesialistene som installerte rørene, etc., ikke er bevist. Her kan eieren beskytte seg på forhånd dersom han forsikrer sivilansvar. Denne prosedyren krever også ytterligere økonomiske investeringer.

Å leie boligeiendom er en av de vanligste (sammen med bankinnskudd) måtene å oppnå passiv inntekt for russiske statsborgere. Noen leier ut boliger som han har arvet, og noen kjøper målrettet leiligheter til dette.

I begge tilfeller, slik næringsvirksomhet har mange nyanser. Hvis du kjenner dem, kan du få en stabil og høy passiv inntekt med minimal tid. Og omvendt - uten å kjenne til vanskelighetene med utleievirksomheten, kan du ikke få inntekt, og bruke mye penger på å gå i minus. IQReview samlet en hel instruksjon for de som er tiltrukket av denne måten å tjene på. Vi vil kun vurdere langtidsleie - fra en måned eller mer.

Hvor mye penger kan leie en leilighet gi: kort statistikk over russiske byer

For å vurdere mulig inntekt, må du ha en ide om leiepriser i forskjellige byer i Russland.

Tallene er omtrent slik:

Moskva - fra 30 tusen per måned for en "ett-roms leilighet" i normal tilstand (ren, men enkel, uten moderne møbler, med et sett med grunnleggende utstyr) i et boligområde eller for et "bestemors" alternativ, men med en praktisk beliggenhet. I de nærmeste forstedene vil prisene være litt lavere - ca 25 tusen.

St. Petersburg - ca 20 tusen for de samme forholdene.

Byer med en befolkning på over en million og nær en million - omtrent 10-12 tusen for en "odnushka" i en normal tilstand borte fra sentrum, og omtrent 15 tusen for en leilighet med en mer praktisk beliggenhet.

Regionale sentre med en befolkning på omtrent en halv million - omtrent 8 tusen for en "odnushka" i normal tilstand.

Vær oppmerksom på at midlene som mottas må investeres i støtte og utvikling virksomhet. Minst en gang hvert 5-7 år er det ønskelig å gjøre kosmetiske reparasjoner i leiligheten. Hvis du bestiller det fra et team av spesialister, vil den omtrentlige prisen på etterbehandling for 1 "firkant" være omtrent 2-3 tusen rubler. Det vil si at for ettromshus med et areal på 40 kvadratmeter, må du betale omtrent 80-120 tusen.

Hvor mange leiligheter trenger du å forsørge deg selv?

Å bare leve av pengene som kommer fra å leie leiligheter er ganske realistisk. Og egentlig ikke bare for de som har arvet dem. Med riktig forvaltning av sin økonomi kan den gjennomsnittlige innbygger godt komme til et slikt mål. Det vil imidlertid ikke ta ett eller to år.

Tenk deg at for livet er det nok for en person å ha omtrent 15 tusen rubler i måneden. Hvis du har din egen bolig, er dette beløpet ganske realistisk å kjøpe mat og betale for verktøy. Selvfølgelig vil slike midler ikke lenger være nok til klær, underholdning, medisin, kjøp av husholdningsapparater, rekreasjon, reparasjoner og andre utgifter.

Det viser seg at 1 leilighet i Moskva, St. Petersburg eller i en millionær allerede kan dekke utgiftene til 1 person for de mest grunnleggende behovene. Hvis vi tar hensyn til en mindre by, må du ha 2 leiligheter allerede.

For et mer komfortabelt liv er det nok for en gjennomsnittlig innbygger (forutsatt at han har sin egen bolig) å motta 25-30 tusen rubler i måneden. Dette er allerede nok ikke bare for mat, men også for andre utgifter (selvfølgelig uten mye luksus).

Det vil si at for å dekke de grunnleggende utgiftene for 1 person, er det nødvendig:

leie 1 leilighet i Moskva;

leie 2 leiligheter i St. Petersburg;

leie 2-3 leiligheter i millionbyer;

leie 3-4 leiligheter i regionsentra med om lag en halv million innbyggere.

Dette er i beste fall hvis du ikke har lang nedetid, og hvis leietakerne kommer over greie.

Priskategori

Konvensjonelt kan boliger deles inn i flere prissegmenter. Avhengig av dette vil også den omtrentlige målgruppen til dine leietakere bli bestemt.

Alternativene kan være:

Bør jeg betale skatt, i så fall hvordan?
I henhold til gjeldende lovgivning i den russiske føderasjonen må det betales skatt på leid bolig. Samtidig spiller det ingen rolle hvor lenge boligen er leid - for en dag eller i 2 år - du må fortsatt betale.
Dette kan dokumenteres på to måter:
Fravær av leieavtale anses som bevisst skatteunndragelse. I dette tilfellet må du betale skatten selv, og som en straff legge til ytterligere 40% av beløpet for manglende betaling. For manglende innlevering av selvangivelse - ytterligere 5 til 30% for hver måned med forsinkelse.
Faktisk leies bolig offisielt hovedsakelig bare i Moskva, og hovedsakelig bare av de som har flere leiligheter. Dessuten er både eiere og leietakere interessert i å skjule leieforholdet: Tross alt, hvis du må betale en ekstra skatt på leiligheten, vil eierne av boligen øke leien med dette beløpet.
Leietakere funnet, bosatt seg i leiligheten: hva er det neste?
Etter at du har gitt nøklene til dine leietakere, kan du puste lettet ut. Nå er oppgaven din bare å motta penger og periodisk kontroll. De første månedene anbefales det å hente pengene selv når du kommer til leiligheten. Så du kan vurdere tilstanden.
Hvis beboerne er rene, rolige og ryddige, kan personlige turer gjøres sjeldnere (for eksempel en gang hver 2. måned), og betaling kan mottas på kortet.
Det er obligatorisk å sjekke strømregninger. Det er mest praktisk å registrere seg på offentlige tjenesters nettsider og avtale med leietakere å sende bilder av sjekker.
Tips til alle som leier eller skal leie bolig (video)

Har du tenkt på eiendomsinvestering men har du ikke for mye penger? Eller vil du ha mest mulig for pengene? Eller er du ny i bedriften og ønsker å starte i det små? I noen av disse tilfellene er det verdt å vurdere muligheten for å investere gjennom kjøpe et rom til leie. I denne artikkelen vil vi se på alle fordeler og ulemper ved å investere i rom, advare deg om vanskelighetene du kan støte på, og også sammenligne denne typen investeringer med et bankinnskudd.

Hvor skal jeg begynne?

Det første du kan begynne med hvis du har et ønske om å bli en investor i eiendom er å vurdere hvor mye investering som kreves og midlene som er tilgjengelige for øyeblikket. Kostnaden for rom i St. Petersburg starter nå på 800 tusen rubler og har ingen grense for kostnadene (ingen kan begrense ønskene til noen selgere). Det er et tydelig mønster: jo lavere prisen på rommet er, desto mer problem vil det være med kjøpet og mulig videre salg; samtidig, jo billigere rommet, desto høyere prosentandel av leieinntektene.

Det er mulig, selv om du bare har en del av pengene – du kan få boliglån eller forbrukslån. Et konvensjonelt lån er bra når du trenger et lite beløp for en kort periode og du ikke ønsker å bekymre deg for å få boliglån, vanskeligheter med å kjøpe et rom og videre ta ut rommet fra bankens boliglån. Men renten på forbrukslån er omtrent 1,5 ganger høyere enn på boliglån. Hvis det nødvendige beløpet er betydelig, eller du planlegger å betale ned gjelden i lang tid, er det verdt å ta opp et boliglån. For øyeblikket gir Sberbank og DeltaCredit boliglån for rom, forholdene deres er omtrent de samme, og renten er 13-14% per år. Å kjøpe et rom gjennom et boliglån legger noen begrensninger på valg av rom, siden banken ikke vil akseptere hvert rom som pant.

Kjøpe et billig rom til leie i en flerromsleilighet

For et beløp på 800 tusen rubler kan du kjøpe et rom til leie små opptak (ca. 10 m2) i flerromsleiligheter, samt rom i leiligheter på tidligere hybler. Oftest, ifølge dokumentene, er rommet et visst antall aksjer fra leiligheten, og for å selge et slikt rom, må selgeren motta fraskrivelser fra naboene om forkjøpsretten. Når det er mange slike naboer og de ikke bor i leilighet, blir saken plagsom og kostbar. Dersom det ikke er mulig å få avslag, er det fortsatt mulig å skjule salget som en donasjonsavtale. For selger er dette det enkleste, men da vil kjøper bli tvunget til å betale en skatt på 13 % av matrikkelverdien av disse aksjene (rommene). Hvis kjøperen har et boliglån, blir en slik transaksjon umulig.

Inntektene ved å leie et slikt lokale er for tiden ca 8 tr. Det vil si at din månedlige inntekt vil være 12 % per år. Bruksbetalinger i dette og de følgende eksemplene betales av leietakerne selv.Økningen i prisen på selve rommet er proporsjonal med endringen i prisene for all sekundær eiendom og avhenger av økonomiske faktorer. På lang sikt er eiendomsprisveksten sammenlignbar med størrelsen på real inflasjon. Fra synspunkt eiendomsinvestering, dette er det mest lønnsomme alternativet, men samtidig det mest plagsomme. Her må du også forstå hvem dine fremtidige leietakere vil være, fordi du må kontakte dem hver måned og samhandle om nye problemer. De billigste rommene leies ofte av besøkende fra naboland eller personer med svært liten inntekt og mulige personlige vanskeligheter. Du må forstå at slik kommunikasjon vil ha sine egne detaljer.

Kjøpe et rom til leie til en gjennomsnittlig pris i en 2-4 roms leilighet

Under gjennomsnittskostnaden mener vi rom i prisklassen 1200-1700 tusen rubler. Som regel er dette rom som er ganske egnet for å bo, uten noen åpenbare feil og problemer. Kostnaden for å leie slike rom er 10-13 tusen rubler per måned og avhenger av plasseringen. Et rom i sentrum kan leies ut for et par tusen rubler mer enn et rom i samme priskategori, men som ligger i et boligområde. Som regel leies slike rom av ganske anstendige mennesker (noen ganger av kreative yrker) med lav inntekt, samt studenter og unge jenter. Inntektene fra leie av slike rom vil være 9-10 % per år.

Kjøper et dyrt rom til leie

Å kjøpe et dyrt rom å leie er veldig dårlig eiendomsinvestering. Det vil være ekstremt vanskelig å selge et slikt rom i fremtiden, da det ikke er etterspørsel etter en slik eiendom. Det er også svært vanskelig å leie den ut til en takst nær kostnadene ved å leie en ettromsleilighet, så de reelle leieinntektene vil være på kursen for et godt gjennomsnittspriset rom. Den eneste mulige begrunnelsen for et slikt kjøp er utsiktene når det gjelder gjenbosetting og salg av hele leiligheten, men det er praktisk talt ingen slike alternativer igjen, siden alle verdige leiligheter lenge er avgjort.

Investering i kjøp av et rom eller et bankinnskudd

La oss til sammenligning ta en situasjon der du har et beløp på 1,3 millioner, og investeringsperioden er 2 år. I det første tilfellet setter du inn penger på en Alfa-Bank-konto med en månedlig rentebetaling på 9,2 % per år (vi vil ikke vurdere Sberbank på grunn av for lave priser), og i det andre tilfellet bruker du disse pengene på kjøpe et rom til leie gjennomsnittlig kvalitet.

Innskudd. Du la pengene dine i lommen og gikk først til nærmeste Sberbank-kontor. Der ble du fortalt at ved å åpne et innskudd på 1,3 millioner rubler, vil du motta 5,97% per år. Til sammenligning bestemte du deg for å gå til nabobanken Alfa-Bank, og der ble du tilbudt en rente på 9,2 % per år. Siden du allerede er lei av å gå, og banken også er kjent, lot du pengene ligge hos dem. To år senere forble de samme 1,3 millioner på kontoen din, og du mottok 239 tusen rubler i renter. Totalt kapitalen din = 1 539 000 rubler. Det er verdt å merke seg her at ved tidlig avslutning av innskuddet, vil du motta 0,005% per år. Det er 65 rubler.

Du bestemmer deg for å kjøpe et rom og blir tiltrukket som assistent. Sammen med en eiendomsmegler begynte du å velge rom til en pris på rundt 1,3 millioner, og når du fant et passende alternativ, klarte eiendomsmegleren å få prisen ned til 1,2 millioner rubler. Samtidig utgjorde kostnadene for megleren 60 tusen rubler, og de tilhørende kostnadene for kjøpet var ytterligere 15 tusen rubler. De resterende 25 tr. du utsetter det for en regnværsdag. En måned etter at du begynte kjøpe et rom til leie, du mottok nøklene til den, og allerede dagen etter fant eiendomsspesialisten en leietaker til deg. Etter resultatet av toårsperioden innbrakte rommet en inntekt på 10 tr. innen 23 måneder, noe som utgjorde 230 tusen rubler som et resultat. Inflasjonen i denne perioden var 7% og eiendomsprisene vokste i samme tempo, så prisen på rommet viste seg å være 1,3 millioner + 7% + 7% = 1 488 000 rubler. En regnværsdag som du sparte 25 tr for. kom aldri, så mengden av eiendelene dine som et resultat utgjorde 1 743 000 rubler. Som ved innskudd er det et minus her - det vil ikke være mulig å raskt konvertere et rom til penger, siden det vanligvis tar ca 1-2 måneder å selge.

Oppsummering

I vårt eksempel, som er nærmest mulig reelle forhold, har vi vist at det å investere i kjøpe et rom til leie mye mer lønnsomt enn det samme pålitelige instrumentet som et innskudd. Som et resultat av å kjøpe et rom økte vår kapital på to år med 34 %, mens inntekten fra innskuddet utgjorde 18,4 %. Samtidig bør du forstå at det å kjøpe et rom krever litt mer forsiktighet enn å åpne et bankinnskudd. Hvis du er klar for nye muligheter takket være eiendomsinvestering Vi ønsker deg suksess i denne interessante virksomheten!

Ikke kjøp en leilighet til deg selv, det er bedre å leie! Gi råd til de beste ekspertene innen eiendomsinvesteringer, fra Yale-professor og nobelprisvinner Robert Schiller til analytikere fra eiendoms- og utviklingsselskaper rundt om i verden, og noterer en enestående økning i eiendomspriser og fallende lønnsomhet. Hvordan være en russisk investor?

Investeringsattraktivitet av leiligheter vi har i utlandet

Den beste og enkleste måten å finne ut om en eiendom er overpriset på er å beregne forholdet mellom prisen på en leilighet og kostnaden for dens årlige leie uten å ta hensyn til utgifter, kjent i verden som pris-til-leie-forholdet (P / R-forhold), eller brutto leieforhold (Gross Rent Multiplier). For eksempel koster en leilighet 5 millioner rubler, den kan leies ut for 25 tusen rubler i måneden, dvs. per år 300 tusen rubler. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Grovt sett vil det ta 16,5 år å få tilbake kostnaden for leiligheten, uten å ta hensyn til tap i utgifter.

Denne indeksen viser ikke bare investeringsattraktiviteten til boligeiendom, men også hensiktsmessigheten av å kjøpe den generelt. I verden fraråder mange eksperter å investere selv i din egen bolig hvis den selges til en alt for høy pris.

I USA på 70-, 80- og 90-tallet svingte P/R mellom 10 og 14. De siste årene har det vært i gjennomsnitt 20 over hele landet, over 20 i Washington DC, i Boston, New York, Los Angeles – mer enn 25, i California - mer enn 35. Samtidig mener eiendomseksperter i USA at hvis P / R er mer enn 20, så vil kostnadene til eiendomseieren være høyere enn kostnadene til leietakeren, dvs. er, det er mer lønnsomt å leie et hus enn å kjøpe. Beregningen av P / R-forholdet for alle stater viste at i 40 av 50 store byer i dag er det mer lønnsomt å leie fast eiendom, og bør kategorisk ikke investeres i det.

Hvis P/R er mellom 1 og 15, er eiendomsprisene attraktive og mye bedre å kjøpe enn å leie; hvis fra 16 til 20 - som regel er det bedre å kjøpe, hvis mer enn 21 - eiendomsprisene er for høye og det er mye bedre å leie enn å kjøpe.

Noen analytikere mener at hvis P/R er større enn 25, er markedet betydelig overopphetet og danner en "såpeboble".

I Europa varierer P/R betydelig fra land til land, ifølge Globalpropertyguide. Moldova = 10, Ukraina = 11, Montenegro = 13, Romania = 16, Ungarn = 17, Kroatia = 17, Latvia = 18, Bulgaria = 21, Tyskland = 23, Italia = 26, Russland = 26, Frankrike = 28, Finland = 28, Østerrike = 28, Malta = 31, Sveits = 32, Hellas = 35, Storbritannia = 48, Andorra = 49, Monaco = 53!

Den laveste raten i Europa er blant de fattigste eller utviklingsland. Rekordholderen er Moldova, Ukraina, Montenegro og Romania har gode prestasjoner. I disse landene er det bedre å kjøpe eiendom enn å leie, men etterspørselen er begrenset og risikoen er ganske høy. Ingen har det travelt med å investere massivt i leiligheter i for eksempel Moldova eller Ukraina. Det attraktive P/R-forholdet er drevet av lave boligkjøpspriser og relativt høye leiepriser.

Samtidig, i de mest utviklede og velstående landene i Europa, er eiendomsprisene overpriset, og i noen - uoverkommelig. Russland faller også inn i denne kategorien, men dessverre ikke på grunn av fremragende økonomiske indikatorer, men på grunn av den langsiktige veksten i oljeprisen, etterfulgt av aksjemarkedet og eiendom.

Stigende boligpriser i Russland er ikke unikt. På 2000-tallet dekket eiendomsbobler mange land i verden – USA, England, Australia, New Zealand, Frankrike, Israel, Hellas, Bulgaria, Norge, Sør-Korea, Kina.

The Economist skrev: «Globalt er stigende boligpriser den største boblen i historien».

P/R demonstrerer også tydelig investeringsattraktiviteten til eiendom, dvs. Er det verdt det å kjøpe den for å leie den ut. Imidlertid vil et mer nøyaktig resultat vise forholdet, tatt i betraktning kostnadene ved å vedlikeholde leiligheten (skatter på eiendom og personlig inntektsskatt, forbruksregninger, nødvendige reparasjoner), kalt House P / E-forhold og lik verdien av eiendom (teller) delt på årlig leie minus årlige utgifter (nevner ). For eksempel koster en leilighet 5 millioner rubler. Årlig leie - 300 000 rubler, årlige utgifter 100 000 rubler, P / E \u003d 5.000.000 / (300.000 - 100.000) \u003d 5.000.000 / 200.000 \u003d \u003d 25 år vil investeringen i andre ord 25 år betale seg fullt ut. . Den årlige nettoavkastningen av leiligheten vil være lik 200 000 / 5 000 000 ganger 100 %, dvs. 0,04 * 100 % = 4 %.

Imidlertid brukes brutto leieavkastningskoeffisienten oftere, det vil si uten å ta hensyn til utgifter. Den er lik den årlige husleien delt på verdien av eiendommen og multiplisert med 100 %.

Russland har en gjennomsnittlig avkastning på boligeiendom på 3,8 % og en svært lav investeringsattraktivitet. Til sammenligning: Tyskland – 4,42 %, Frankrike (Paris) – 3,63 %, Monaco – 1,9 %, Spania – 3,92 %, England (London) – 2,09 %, Bulgaria – 4,66 %, USA – 4,29 %. De høyeste avkastningsratene i Moldova, Egypt, Jamaica, Ukraina og Panama (9-10%), men bare i Panama ble investeringsvilkårene ansett som utmerkede.

Faktisk utvikler Panama aktivt, tusenvis av utenlandske spesialister som leier boliger jobber i prosjektet for å utvide kanalen. Landet er trygt, økonomien er på vei oppover, investeringer tiltrekkes aktivt til bank- og byggebransjen. I Panama City kan du kjøpe en leilighet for $180 000 (i sentrum eller på den prestisjefylte kysten), som vil bli leid ut for $1500 per måned og gi en bruttoavkastning på 10% per år eller en nettoavkastning (inkludert utgifter) på 7-8 %.

Hva sier ekspertene

Raske beregninger viste at i Russland, spesielt i Moskva, er eiendomsprisene kraftig oppblåst og investeringsattraktiviteten til leiligheter er lav. Men en overfladisk beregning kan ikke ta hensyn til alle faktorene og tegne et detaljert bilde. I et forsøk på å forstå situasjonen, henvendte vi oss til våre mest erfarne eksperter med spørsmål: er det lønnsomt i dag å kjøpe en leilighet i Moskva for senere utleie, hva slags lønnsomhet kan vi snakke om og hvilke av segmentene som er mest attraktive ?

Vadim Lyashchenko, direktør for Vitenskapsakademiet "RBNO": «Nei, det er ikke lønnsomt sammenlignet med andre enkle investeringer - for eksempel bankinnskudd. Lønnsomheten til rubelinvesteringer i eiendom i Moskva ved utleie er velkjent - det er et gjennomsnitt på 4-6% per år i rubler. Samtidig gir ganske pålitelige og stabile banker omtrent 6 til 8,5% per år på rubelinnskudd med "kapitalisering" (månedlig tillegg av renter til innskuddsbeløpet) eller fra 7 til 10% per år uten "kapitalisering". Den årlige økningen i rubelprisen på en leilighet kjøpt på annenhåndsmarkedet bør mest sannsynlig ikke tas i betraktning, siden den er ubetydelig (i beste fall 1-2% per år) og er helt uttømt av eierens utgifter for nåværende reparasjoner og vedlikehold av leiligheten i god stand."

Økonomer forklarer at det er fornuftig å investere penger i objekter med minimal risiko, det vil si ikke utsatt for skarpe prissvingninger, og tilbyr en liten, men fast inntekt, og likvide, det vil si de som raskt kan selges hvis behovet oppstår. I dag, som Vadim Lyashchenko bemerket, har bankinnskudd den mest minimale risikoen. Det er bare ett problem - mistillit til russiske banker. Ved å huske mislighold, nullstilling av innskudd i nyere russisk historie, de nåværende ruinene, er lekmannen fra middelklassen ubevisst redd for å sette et stort beløp for ham inn på en bankkonto.

Vladimir Yakovlev, daglig leder for eiendomsbyrået "Diamant", uttrykker også en negativ vurdering: «Nei, det finnes mange bedre måter å investere penger på. Økonomisegmentet er det mest lønnsomme. Der når avkastningen 7 % per år. I andre segmenter er avkastningen enda lavere - 3-5 % per år."

I våre beregninger siterte vi data for andre land, der bildet ofte ikke er mer rosenrødt enn i Russland. Kanskje det fortsatt er fornuftig å ta hensyn til europeisk eiendom og se etter et interessant alternativ der? Kjøp noe og lei det ut - og kapitalen forblir pålitelig, og inntekten går.

Vadim Lyashchenko: «Investeringer i europeisk eiendom innebærer å investere ikke i rubler, men i euro. Her er bildet annerledes - lønnsomheten til utleievirksomheten i Europa er den samme 4-6% per år, men i euro, som er betydelig høyere enn 2% avkastning på et bankinnskudd (i euro, i Russland) . I tillegg, i en rekke land, er boliglån tilgjengelig for russere med en rate på 4-5% per år. Men minimum anbefalt investeringsbeløp er høyere enn i Moskva, og starter ikke fra 100-150, men fra 300 tusen euro."

Vladimir Yakovlev er enig i det generelle nivået for europeisk lønnsomhet, men har et mer forsiktig syn: «Hvis vi snakker om europeisk eiendom, er den gjennomsnittlige avkastningen 3-5 % avhengig av land, og det er flere finesser, mindre operasjonelle kontrollmuligheter . .. Mange russere har allerede kjøpt seg inn i utenlandsk agn - nå prøver de å kaste av utenlandske eiendeler med tap ... ".

Betydelige faktornotater Elena Kondrasheva, ledende ekspert i Miel-selskapet, Tretyakovskaya-kontoret: «Investeringer i utenlandsk eiendom For 2-3 år siden skjøt suksessfullt fart, det var en stor økende interesse for denne typen eiendom. Men i dag, gitt situasjonen i Ukraina og den europeiske kursen mot innføring av sanksjoner og deres innstramming, har interessen for utenlandsk eiendom falt kraftig.»

Går vi vår egen vei?

For en russisk person, konservativ og stillesittende av natur, er det å eie eiendom ikke bare valget av den beste investeringen, men en elsket drøm og en indikator på suksess. Hvis han klarer å tjene mer penger, tenker han på en annen eiendom, tradisjonelt sett vurderer for eksempel en leilighet i Moskva som en mye smartere investering enn å åpne en bankkonto, i frykt for at banken kan sprekke, rubelen kan kollapse, og leiligheten er alltid "i pris." Argumentene til økonomer om det "overopphetede" eiendomsmarkedet, "såpebobler", lav lønnsomhet kan ikke rokke ved hans tro på en leilighet som den mest pålitelige og lønnsomme kapitalen.

Som notert Elena Kondrasheva, "... investering i eiendom har alltid vært en av måtene å spare og øke penger på. "Leie - feeds", d.v.s. disse pengene går til månedlig forbruk; gjøre det mulig å øke komforten i livet, øke en persons selvtillit, forbedre det moralske klimaet. Leasing økonomi og business class boliger gir et gjennomsnitt på 6-7 % per år; premium klasse - 5-6%.

Anatoly Yuryevich Pysin, generaldirektør for byrået "Central Department of Real Estate" analyserer situasjonen under hensyntagen til psykologien til en russisk person: «Fortjeneste fra å leie ut bolig har alltid vært en av de mest stabile kildene til familiens økonomiske velvære. Spørsmålet om å kjøpe en "ekstra" leilighet i dag har fått en spesiell relevans, som ikke har hatt i hele historien til det moderne eiendomsmarkedet i Russland. Men gitt den nåværende økonomiske situasjonen til befolkningen i arbeidsfør alder, er et annet spørsmål ikke mindre relevant - er det lønnsomt å kjøpe slike boliger på kreditt? Siden fordelen med å kjøpe en leilighet til leie «for egne penger» er udiskutabel og ikke krever en vurdering av alle fordeler og ulemper, anser jeg det som hensiktsmessig å vurdere alternativer for å anskaffe en leilighet til leie på bekostning av tiltrukket ressurser. ”

Anatoly Yurievich vurderer utsiktene til utleie godt, spesielt «for de som har leid leilighet i lang tid og står overfor valg av form for kjøp av egen første bolig», avdrag og pantelån med tanke på kjøp av leilighet som investering . "Til å begynne med kan det virke som om rentebetalinger på et boliglån drastisk reduserer den potensielle inntekten til en investor, men med tanke på slike fenomener som inflasjonsprosesser, valutakursdynamikk, stabilitet i eiendomsmarkedet osv., kjøper du en leilighet til leie kl. bekostning av et boliglån er ikke så absurd. Etter min mening vil et boliglån med påfølgende leasing være lønnsomt kun dersom det blir en begivenhet de neste 15-20 årene. Etter 20 år vil boliglånet bli tilbakebetalt, og investoren vil motta en "ren", fullt betalt leilighet." Men, som Anatoly Yuryevich understreker, «er det viktig å vurdere utsiktene. Selvfølgelig må et boliglån, som alle andre lån, fungere effektivt. Hovedverktøyet for å optimalisere kredittforpliktelser er beløpet på forskuddsbetalingen”. Generelt, "jo større forskuddsbetaling, jo mer lønnsomt er det å leie ut en boliglån."

Jeg stoler på deg med leiligheten min

I mange land tilbys en person som har kjøpt eiendom for å leie den ut en "trust management"-tjeneste. Etter å ha inngått kontrakten, overfører eieren av leiligheten nøklene til eiendomsmegleren og alle fullmakter til å forhandle med leietaker, kreve inn gebyrer, mindre reparasjoner i leiligheten, etc. Alt utleier trenger å gjøre er å få innbetalt husleien til sin bankkonto (minus utgifter og firmaavgifter). Vi henvendte oss til våre eksperter med følgende spørsmål: «Er eiendomsforvaltningstjenesten fra Eiendomsmegleren lovende? Hvor mye er det etterspurt på det russiske markedet?

Vadim Lyashchenko: "Tjenesten for tillitsstyring av boligeiendom til enkeltpersoner har eksistert på Moskva-markedet i lang tid, men i følge mine observasjoner er den ikke etterspurt. De fleste utleiere foretrekker å inngå forhold til leietakere på egenhånd, og går ikke alltid med på helt kontantløse betalinger.

I tillegg er det visse vanskeligheter med å tilby en slik tjeneste for byråer - avhengig av skattesystemet de velger, kan skattegrunnlaget vise seg å ikke bare være byråhonoraret (som omfatter 10 % av husleien og mer), men også alle beløp for betalinger som går gjennom byrået. Det er andre nyanser av regnskap og skatteregnskap for disse operasjonene, noe som gjør dem ganske arbeidskrevende for Vitenskapsakademiet. Etter min mening er trust management-tjenesten i mye større grad etterspurt av russere som kjøper utenlandsk eiendom.

Vladimir Yakovlev:«Selv om forvaltningstjenesten er representert i vårt marked, er den ikke utviklet... Minimumsgodtgjørelsen er 10 % av inngående betalinger. Den brukes hovedsakelig av kunder som bor i utlandet.»

Anatoly Pysin: «Eiendomsforvaltningstjenesten i økonomisegmentet, slik den er utviklet i utlandet, har ikke slått rot i vårt land. Dette er på grunn av russernes mentalitet, det er lettere for dem å spørre naboene, venner som bor i nærheten om å passe på en leilighet enn å betale en provisjon til eiendomsbyråer. I min praksis brukes denne tjenesten kun av de klientene som ikke har folk som kan bli bedt om å "passe" leiligheten. Eller som et alternativ: huseieren leier en leilighet gjennom en bekjent rett under markedsverdien, hovedfaktoren ved valg av leietaker er gjensidig sympati og tillit.

På spørsmålet om tillit. Som Elena Kondrasheva nøyaktig bemerket, og nevnte at tjenesten "eiendomsadministrasjon" ennå ikke er etterspurt eller er lite etterspurt på det russiske markedet: "Folk bør stole på byråer, og dette er neste trinn i utviklingen av eiendomsvirksomheten. ” Det er å håpe at utviklingen går i denne retningen.

Fullstendig tull om det russiske markedet!!! Hva med store bokstaver? Inflasjon?

Hvis du trekker % av inflasjonen fra bankinnskudd, vil det ikke være mye inntjening, og hvis du også tar en reell økning i prisene, kan du fortsatt være i minus, i tillegg, ikke glem økende skatt. Her snakker vi snarere om hvordan du ikke skal ødelegge det du har, men du kan ikke kalle det inntjening ...

Jeg er enig med deg! Inntjening på leie av leiligheter er tvilsom, pga leietakere er for det meste griser og vil drepe enhver leilighet i søpla, du må gjøre kosmetiske reparasjoner hvert 2-3 år, men i vårt land vil du beskytte penger mot inflasjon og noen krone av permanent inntekt.

Euro og dollar har også inflasjon, men også boliglån opp til 4 %. Da er det fornuftig å sende et lån derfra og hit. Leieprisene har imidlertid falt betydelig de siste årene. Det er veldig vanskelig å finne kunder. Koeffisienten er ikke 25, men nærmer seg 35. Hvis vi vurderer alle utgifter i sin helhet.

http://realty.dmir.ru/articles/36249/
Hva er den store feilen her?

La meg fortelle deg om min vellykkede investeringserfaring. I det vestlige Tyskland, i forstedene til Düsseldorf med en radius på opptil 45 km, er det leiligheter som gir 7-8% av årsinntekten i euro, dette er etter å ha betalt alle strømregninger og utgifter. I utgangspunktet er dette leiligheter fra under bankene selvfølgelig. Og lønnsomme hus fra 7% til 11% per år i euro kan gi, men hvis du tar et lån med en rente på 2,5% per år i 10 år for 40% av prisen, vil dette ytterligere øke avkastningen på investeringen, siden bankpenger koster 2,5 %, og huset genererer til og med 8 % -9 %. Hus kan bli funnet med en kostnad - fra 150 000 euro, det vil si at du trenger din egen kapital, for eksempel ca 90 000 euro. Hvis du er interessert, skriv for å dele din erfaring.

Sergey, veldig interessant, men kan jeg skrive til deg på e-post eller skype?

Sergey, hvordan kan jeg sende deg en e-post?

Eduard, du kan kontakte oss - vi er et tysk eiendomsbyrå, vi har et kontor i Moskva, vi kan gi deg råd om alle spørsmål. Her er to eksempler på objektene våre du kan se her:
http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-vuppertal-124695469/ - dyrere
og billigere http://realty.dmir.ru/sale/apartamenty-vuppertal-124690819/ />Avkastningen er omtrent 8 % bare i euro!

Sergey, skriv gjerne om din tyske erfaring og meg [e-postbeskyttet] Vennlig hilsen...

data for Russland er sterkt undervurdert. Lønnsomhet av reelle objekter -1kv for 4mn 6,6% inkludert utgifter til CG eller 7,5% uten CG. og rom 13,6 % eller 14,5 % uten CU

i hvilken region er et så attraktivt utbytte??

Ja, ja Alice .. fra nå av mer detaljert ..)) hvor er denne gaten og hvor er dette huset .. Jeg løper for å kjøpe og leie)
Eller er det i Eventyrland, Alice?

Vi tar en studioleilighet på 25 kvm. i en ny bygning med en fin finish, ikke i Moskva, for eksempel, Izhevsk, er dette 1250 tr. Vi leier på langtidsbasis 10 tr/mnd + felles 120 000/1 250 000 x 100 = 9,6% med utgifter - 8%. Hvis du leier 20t.r./mnd daglig. 240 000/1 250 000 x 100 = 19 %

fra en gang i sight-teoretiker. med dagsleie vil du ha det travelt hver dag, og du må rydde opp etter leietakerne. daglig klesvask og skifte av sengetøy. vask toalett-badet. tørk av gasskomfyren, vask kjøleskapet daglig. Vil du selv? Og det vil definitivt være mangel på hver minste ting, lin. Hvordan vil du kreve? selv på hoteller er ikke dette problemet løst. ja, du vil fortsatt trenge ferie og helger, og du kan bli syk. og skatter må betales. Og det er ingen garanti mot nedetid i fravær av kunder.

Kanskje husleie er det mest lønnsomme, men i dag er ikke leietakernes rettigheter beskyttet på noen måte. Eieren kan si opp leieforholdet når som helst uten å oppgi grunn, retten vil stå på eierens side. Boligleieavtaler er vanligvis kortsiktige, så vår russiske leietaker vandrer fra hjørne til hjørne. Det er ingen mulighet til å utstyre boliger etter din smak, for å gjøre de ønskede reparasjonene, etc.

Utleiers rettigheter er heller ikke beskyttet på noen måte. Disse uheldige leietakerne flytter ut, etter å ha advart eierne 2-3 dager i forveien. Du har ikke tid til å finne nye, det er slik vi bor! Dette har skjedd meg 3 ganger allerede. Et vilt land, ingen kultur for menneskelig kommunikasjon. Hvordan kan en normal person leve i denne gjørmen?

Jeg er enig. De bare kastet nøklene under matten og sa at de hadde flyttet ut i en uke allerede. Og i leiligheten la de igjen et komplett sra .. kallenavn.

Gjør det enklere - det er virkelig ikke lønnsomt å leie - det er lettere å kjøpe en gang i året og betale 13 % skatt for å selge

En gang hvert 3 år..ellers 30%

"Rettighetene til utleier er heller ikke ivaretatt på noen måte. Disse uheldige leietakerne flytter ut etter å ha advart eierne 2-3 dager i forveien. Du har ikke tid til å finne nye, det er slik vi bor!" Hva hindrer oss fra å inngå en vanlig leieavtale med bøter og ta et forsikringsdepositum?
Ja, ingenting forstyrrer, og forsikringsdepositumet er tatt og kontrakten er normal ... bare alt vil strømme ut i domstolene i flere måneder, og dette er en annen historie. Vi må finne en bedre leietaker.

Tatyana, hvor fikk du skattetallet på 30 % og varigheten på 3 år fra? Selg minst fem leiligheter hvert år, skattesatsen er 13%.

Mange innbyggere betaler ikke engang 13 % skatt, og undervurderer prisen på en leilighet ved salg.

De glemte å diskutere ett punkt til her: Å leie en leilighet for ungdom er ett spørsmål. Men hva vil folk gjøre i alderdommen, når å betale $ 1000 for en leid leilighet vil være utenfor deres makt! Alle vil selvfølgelig ha egen bolig, for har du ikke jobb, havner du ikke på gata. Og forholdene i leide leiligheter i Russland er stygge! I Europa eller Amerika er det en helt annen sak. Du leier et hus med gode møbler og føler deg ikke som en useriøs, men en normal person

))) Vel, gi .. Tiggere i alderdommen vil være de som kan kjøpe leilighet nå? Og hundretusener for første avdrag og månedlige betalinger - er dette besparelser? Prisen på kvm går opp, men, som de skrev her, med 1% per år, det vil si at det vil koste ~6-7 millioner. Og han vil gi 5-10 millioner til de fattige bankene.
"Du føler deg ikke som en useriøs, men en normal person" - akkurat det motsatte. Rogue er et show-off. Og det er ingen grunn til å skrive om normalitet. Men hva du skal gjøre - det er et svar, og mange alternativer. Men temaet her er annerledes.

Alla er en drømmer, jeg bor i London, det vil være verre enn i Ryazan, hvorfor skriver du ikke om det, og regjeringen svarer alle at dette er et individuelt land og alle burde ikke leve godt i det, det er bare i Russland at du står på en slik seremoni og her driter du, men i London for en 2 x 3 boks for å leve må du pløye helgen også,

ikke tusen men 500

Å snakke om eiendom i Russland generelt er meningsløst. En leilighet i Moskva, St. Petersburg, Jekaterinburg og andre store byer vil være en god investering i 150 år til. Det er ikke noe sted å bygge i Moskva. Og Moskva vil være begrenset til Moskva ringvei. Alt annet er ikke Moskva. Spørsmålet om å sammenligne en investering i en leilighet med innskudd i bank er for analfabeter (jeg kan kommentere separat). Dessuten er det problematisk og tydeligvis ikke lønnsomt å plassere beløpet beregnet på en leilighet trygt i en russisk bank. Spørsmålet om lønnsomheten ved å leie en leilighet før kjøp er også for uinnvidde i denne saken. Å leie en leilighet i Moskva medfører alltid høy risiko for leietakere (prisøkning etter kort tid, lavt ansvar for utleier, mangel på et lovverk for å leie en leilighet og fullstendig usikkerhet for leietaker, lavt nivå av utleiespesialister, og mye mer). Konklusjonen er at å kjøpe en leilighet i en stor russisk by, og spesielt i Moskva, er en god og verdig investering.

Eugene, jeg ønsket å kalle innskudd primitive, men jeg uttrykte meg mer behersket, og kalte dem "enkle" investeringer - for ikke å fornærme de du kaller analfabeter. Dessverre har vi flertallet av slike (økonomisk analfabeter). Dette bekreftes av noen av kommentarene. Spesielt de som er klare til å kjøpe finansiering for en eiendel for 13% per år, og bringer den fra 0 til 5% per år (dette handler om et boliglån i rubler for en sekundær bolig).
Når det gjelder sikkerheten til innskudd, mottok han selv i år rolig innskuddet med renter 3 uker etter tilbakekalling av lisensen til en av bankene (med en kurs på 9% med et månedlig tillegg, totalt opptil 700 tr.) . Det er ikke så vanskelig og ikke så farlig å plassere 600-650 tr. i et år. i 10-15-20 banker (hvis du er alene og sparer til leilighet). Det er en slik "strategi", og det finnes slike kjøpere.

Nå er det ikke mer enn 3.

Gylne ord, Vadim. Jeg er enig i alt. Og som et av alternativene for å spare og multiplisere, vil det gjøre det.

analfabeter som sammenligner %% lagrer ikke penger i banker, men i OFZ-er, og avkastningen er høyere og påliteligheten brattere enn i en sparebank. Og du fortsetter å lagre i tatfondbanker.

Vel, selvfølgelig, alle føler seg som en spesialist, men i virkeligheten er det ikke et eneste fornuftig og berettiget svar. Så du jobber, bare for å få en provisjon, og ingen bryr seg om hva som skjer videre.

I vårt land, må du kjøpe bolig selv på kreditt enn leie en leilighet.

Og om 10-20 år, når du kjøper ~ 5 millioner kvadratmeter, vil 11-17 millioner bli betalt. At. «smart boliglåner» «ble rik» med 12 millioner i minus. Men med hus.

Tar du hensyn til premiumsegmentet i Moskva, hvor gjennomsnittlig avkastning i dag er 3-4 %, samt det faktum at Globalproperty inkluderte andre russiske regioner i beregningene?

Jeg er helt enig med deg Elena.

Jeg kan ikke si noe om Premium-segmentet: Jeg solgte leiligheten min for 11 200 000, de leier den for 38 000, den totale tilbakebetalingen på 26 år, som ifølge denne versjonen er høyere - ikke inntekt. Og dette er i Moskva.
Og her er et annet eksempel: Jeg kjøpte en annen eiendom på byggestadiet, i Moskva, og tilbakebetalingen er 12%. Så her må du beregne et spesifikt alternativ, ingen grunn til å krangle, bare vurder alle nyansene og velg utvikleren mer nøye. Men det er fortsatt bedre å investere i eiendom og ikke i banker – jeg er enig. Det er bedre å tjene 5 % per år enn å kaste bort flere millioner på grunn av en ny kollaps. Det er ingen mer pålitelige investeringer i landet vårt ennå.

Du må investere i deg selv. Og åpne en butikk hvis pengene er avviklet. Fordi lønnsomheten til selv en tosk vil definitivt være høyere enn 10-20% per år. Dette kalles omsetning. Og hvis Gud ikke belønnet deg med oppfinnsomhet, så kan du leie en spesialist til å administrere og styre. Og fortsatt kan ikke inntekten sammenlignes med de «sementerte» midlene. Penger skal snu, ikke lyve. Last ned smarte bøker og les i ro og mak, de som drømmer om eiendom.

vel, le!
forfatter, er du i emnet i det hele tatt? det ser ikke ut som i det hele tatt.
Å leie leilighet er IKKE lønnsomt! Du gir ditt og for alltid, ugjenkallelig!!!
Jeg kjøpte en leilighet på et boliglån, jeg liker ikke stedet - jeg leide en leilighet og leide der du vil.
ble du lei i det hele tatt? solgte leiligheten, returnerte lånet til banken, resten til seg selv.
Våre eiendomspriser er på vei oppover.

Selvfølgelig er det ingen som anbefaler en russisk person å leie for livet i stedet for å ta og kjøpe en leilighet til seg selv! Poenget er at i verden i mange land er eiendomsprisene så høye at det er urimelig å kjøpe det med et godt utviklet leiemarked og et godt nivå på folks inntekter. Bare vent på et bedre øyeblikk. Men vår er annerledes. Det er bedre å kjøpe til seg selv av mange grunner, men for investeringer har situasjonen blitt verre - lønnsomheten faller, kostnadene øker. Men alle trekker en konklusjon for seg selv - hva er bedre for ham.

Vladimir - generelt sett på det totale beløpet for overbetaling på boliglånet .. Hva betyr det å leie ikke er lønnsomt ???? Over hele verden leier folk .. og nyter livet .... Du er IKKE i emnet kjære ...

Andrei, beregnet du for eksempel inflasjonsraten for 10 år? Hva er 10 000 rubler for 10 år siden og nå? Og betalingstallet er ikke indeksert, om 10 år får du rett og slett lommeboken opp av lomma og betaler tilbake lånet i to trinn.. La oss snakke nøkternt om overbetalingen. Hvis du IKKE har penger og det ikke er forventet, tar du penger fra banken og selvfølgelig må du betale for det, vær glad for at du kan få et boliglån fra oss på minst 12% (i gjennomsnitt), i Hviterussland til 49- 69 per år. Du kan ikke ta et boliglån og gi det til en fremmed ved å leie et hus. Og drikk resten, for eksempel. Da vil ikke banken få den onde, men du får heller ikke mer - når det dukker opp litt penger i lommen din, finner du steder du kan feste dem veldig raskt. Men ikke spar. Og spare igjen hvor? I banken? Gud forby, fjoråret har vist meg.

Jeg legger til kommentaren. Det andre spørsmålet om eldre - du vil også en dag bli pensjonist, og staten vil gi deg en anstendig alderdom for 6000 r per måned. For eventuell tilleggsinntekt trenger du den - hvis du kjøper den (en leilighet), for eksempel for foreldrene dine, tell hvor mange problemer som vil stenge med en gang - leiligheten og så har du bare denne en gang, for eldre, en økning i pensjon er to, og viktigst av alt, de er opptatt med virksomhet. Og det viktigste er ikke engang det – de kommer til å være stolte av deg!!!Men dette er selvsagt med litt spøk, men hvor har du sett pensjonister spille på børsene? Godt gjort, i det minste lærte de å ikke stole på banker - vel, hvor mye kan du håne folk - 700 000 rubler er forsikret i banker, og resten? Hvem igjen voldtok disse pengene, og folk sparer dem, legg det sammen. det er generelt som politiet i et bakhold. Det er bedre å ikke forholde seg til banker. Og hvor skal en vanlig person investere hvis det for eksempel falt tre millioner i arven hans? Og bolig - det var, er og vil være så langt den eneste pålitelige og stabile betingelsen for å spare penger. Livet har knust deg - du kan alltid selge det, og så rolig leie det ut - om ikke millioner, men det vil være nok for livet. Jeg snakker om flertallet. Ja, bankene tjener penger – har du noen gang lånt ut penger i 20 år? Du bor her og du vet ikke hva som vil banke utenfor vinduet i morgen.

Og om 10-20 år, når du kjøper ~ 5 millioner kvadratmeter, vil 11-17 millioner bli betalt. At. «smart boliglåner» «ble rik» med 12 millioner i minus. Men med hus.
Natalia, slutt å lure folks hjerner. Sirkuset er borte.

hvem som skriver slikt tull er ikke klart
kjøpte hus, det er. og leid bolig i 30 år, ga mye penger og du har ingenting.
for ikke å snakke om kostnadene hvis du kjøper en grop. kjøpte 3 sitroner, bygget, ble 4

nå er det ingen slike økninger, maks 30% (jeg snakker om nybygg)

Det er greit. Du trenger bare å velge en utvikler for ikke å brenne ut og alt er OK.

Vel, 30% av 3x er et sted rundt 4, og det viser seg ...

Og hvem tilbyr å leie bolig i 30 år? Det er dette vi snakker om - i Russland, for seg selv, anser mange det som klokere å kjøpe, men å leie ut er et stort spørsmål.
Men hvordan liker du denne saltoen: en person i 1996 kjøpte en god toromsleilighet i Moskva for $ 70 000, mens den andre ikke hadde hastverk, sparte penger, leide, og sommeren 1998 kjøpte 2 slike leiligheter for $ 70 000 :)

Men hvordan liker du denne saltoen: en person i 1996 kjøpte en god to-roms leilighet i Moskva for $ 70 000, og den andre hadde ingen hast, sparte penger, leide, og sommeren 1998 kjøpte han 2 slike leiligheter for 70 000 :) ------
Aldri. I forhold til problemet ditt er det ingen data om evnen til personene som er involvert i økonomiske prognoser :)

Og så må han jobbe veldig bra og spare - han leide også (kastet for vinden) en leilighet.. Da er selve boksen veldig liten, du må fortsatt investere nesten de samme 70 000 i den slik at det blir et beboelig hus ..

"Ingen måte. I forhold til problemet ditt, er det ingen data om evnen til personene som er involvert i økonomiske prognoser :)"
Helt rett! Det er ingen data om deres evner, men det er data om økonomiens evne til å vende seg til personen i forskjellige retninger og plutselig (eller sakte) endre eiendomsprisene

"Og så må han jobbe og spare veldig bra - han leide også (kastet for vinden) en leilighet.. Da er selve boksen veldig liten, du må fortsatt investere nesten de samme 70.000 i den for å ha et beboelig hus. ."
Han tjente raskt og uanstrengt, som mange i disse årene. Over pengene ristet ikke, men var selvsikker i pluss. Til rett tid endte han opp med kontanter i utenlandsk valuta og han var heldig)) Jeg leide en god leilighet for bare 300 dollar (den gang var det normalt) rett overfor kontoret mitt. Og jeg kjøpte 2 leiligheter på annenhåndsmarkedet, ikke en boks. Generelt gikk det bra :)

På 90-tallet var det ikke slik))), men for hver sin egen.
Jeg vil si at investeringene bør diversifiseres. Og gud forby, alt starter igjen som på 90-tallet!

Elena, å trekke opp analyser under flaksfaktoren er en utakknemlig oppgave, ingen benekter det faktum at folk som befinner seg til rett tid på rett sted tar av seg kremen. Hvorfor de var der er et annet spørsmål. Jeg, i dette tilfellet, er ikke helt fornøyd med artikkelens noe preskriptive karakter. Beregn investering. attraktivitet i dette emnet er ikke en bønne
Newton, men spørsmålet om hvordan man sparer de eneste, relativt små besparelsene for en enkel mann på gaten, forble bak kulissene. Kanskje dette er et tema for neste artikkel. Jeg ønsker å vite)

User957801, det er neppe mulig å forbli retningsgivende når våre eksperter, hvis kommentarer er gitt i artikkelen, har motsatte synspunkter. Men takk uansett, jeg skal huske på det. Oppgaven var beskjeden – hvis utenlandske analytikere sier «nei, det er ikke lønnsomt», hva er vi da? og hva mener ekspertene våre? For å prøve å gi et svar på hvordan man kan bevare (og øke?) det man har tilegnet seg gjennom overarbeid, så må man grave lenge, grundig og seriøst. Jeg må prøve det hvis du ikke har noe imot å sjekke det ut :)

Takk Elena! Seriøsitet og soliditet er alltid i prisen!
Sannsynligvis er det umulig å dekke absolutt alle faktorer, men når det varmes opp, ikke med en enkelt matematikk ... Vi vil vente på nye interessante materialer. Lykke til!

så du betaler bare 30% for mye i tre år mens huset bygges, og dette er hvis det bygges i tide. du kan få de samme 30% over disse tre årene i OFZ og kjøpe det allerede på sekundæren uten å risikere noe, og hvis du skal ta boliglån, så sparer du enda mer på bekostning av renter.

Hvis det er ekte, er det mer lønnsomt å kjøpe et kopek-stykke i Moskva og leie et rom - for å bo alene og iht. alt inkludert utgifter og en leietaker foran deg, men dette er nødvendig for en tilstrekkelig "kom sammen" leietaker. og dette er sjeldent..

Og hvorfor ble Moldova investeringsattraktiv for leietakere, som står i kø for å leie hus?

Vi snakker om et P/R-forhold som er gunstig for kjøp av eiendom – det vil si at det er relativt billig der, det har utsikter til vekst og tilbakebetaling ved utleie (uavhengig av at det ikke er kø med leietakere der) )

Ja, det føles som en tilpasset artikkel! Noen trengte å bringe sine hardt opptjente penger til bankene)))) Men det er salt i det uansett! P / R-forholdet er omtrent det samme som de beskriver (jeg kan si om St. Petersburg), vi beregner rett og slett ikke tilbakebetalingstiden riktig, disse tallene er på en måte ideelle for oss. Og hvis skatter er inkludert i leilighetsutgiftene (som for øvrig økes for tilleggs eiendom fra 2015), "avskrivningsutgifter" eller leilighetsreparasjoner (leietakere som ønsker å holde den leide eiendommen i god stand finner man ikke alltid ), etc., om veksten av tariffer for tjenester til drift av bolighus Huseierlag sier jeg ikke i det hele tatt! Det viser seg virkelig å være "buljong fra under eggene." I mitt yrke har jeg selv støtt på noe: en klient som kjøper en 1-roms leilighet på boliglån i et boligområde i byen er tvunget til å betale månedlige boliglån mye høyere enn kostnaden for en månedlig leie av leilighet, forskjellen når 30-50% !!! Dette er ran!!! Derfor tror jeg fortsatt at det er bedre å investere i næringseiendom for investeringer.

Selvfølgelig har du rett! Men flytende næringseiendom koster mye mer enn en 1-2 roms leilighet. Jeg trekker din oppmerksomhet - flytende - dvs. alltid raskt finne en ny leietaker og raskt selge om nødvendig. I Rostov-on-Don har vi en flytende liten kommunikasjon. eiendom er mangelvare.

Og hva irriterte agentene deg med, jeg vil raskt leie høyere bolig, og du får også en bonus fra meg på 10 % av provisjonen.

I samarbeid med kompetent agent vil jeg ikke garantere nedetid, det tas også et depositum på et månedlig gebyr, dersom leietakerne ikke flytter ut uten forvarsel, tilbakebetales ikke depositumet før en måned. Hvis eiendommen er skadet, vil det bli trukket fra depositumet. Med en kompetent agent er alt lønnsomt. 89522030919

Fattige karer, når de beregner årlige inntekter, ta hensyn til nedetid (når det ikke er noen leietaker og når under reparasjoner).
Ta også i betraktning kostnadene for personlig tid for å søke etter beboere, jobbe med dem, for å kontrollere og motta månedlige penger fra dem og betale forbruksregninger, samt tap og tid brukt på drift og vedlikehold av anlegget:
- personlig inntektsskatt på 13 %
- løpende reparasjoner og kapitalreparasjoner, inkl. utskifting og reparasjon av møbler og husholdningsapparater
- bolig og fellestjenester
- kostnadene ved å kaste ut uaktsomme leietakere
- eiendomsskatt (som fra neste eller fra 2016 vil øke FLERE)
- mulige tap fra flom av naboer som bor under
- mulig tap på grunn av plutselig avgang av leietakere som var forsinket med betaling og forsinket betaling uten å betale for vann og strøm

De siste 3 årene har ikke leieprisene økt på grunn av masseuttak av leietakere til boliglån, det blir vanskeligere å finne normale leietakere og letingen er lengre, og de oppførte kostnadene for vedlikehold av eiendom øker årlig.
Hvis du graver, kan du også ta med eksplisitte og implisitte kostnader.
Og som et investeringsprosjekt vil kjøp av en leilighet for å leie en odnushka-leilighet, for eksempel i Krasnoyarsk, bli en lite attraktiv investering med en intern avkastning IRR = fra 3 til 4% per år og en enkel tilbakebetalingstid på ca. 30 år, men det er ingen rabattert tilbakebetalingstid – den mangler!
Konklusjon: prisen på eiendom er for høy, det er mer økonomisk hensiktsmessig å bo i leie!
Å kjøpe på boliglån og leie ut er en fullstendig dumhet av det russiske folk!

Den øvre midten vil ikke komme inn på boliglån for å leie ut senere. Disse karene gjør en utmerket jobb med beregningene uten eksperter som er vant til å operere på «gjennomsnittstemperaturen på sykehuset». Spørsmålet er annerledes: hvordan, om ikke å øke, så i det minste beholde sparing tilsvarende en 1-2-roms økonomileilighet. Et forsøk på å omorientere befolkningen i et land der boliger fortsatt er høyt verdsatt for å stole på banker, er ikke mindre dumhet enn å kjøpe et boliglån til leie.
Ja, og om «masseuttak av leietakere til boliglån» er utsagnet tvilsomt. Motivasjonen for å ansette er varierende, og nettopp denne «massen» av arbeidsgivere er for heterogen til å gjøre slike generaliseringer.

"Å kjøpe på boliglån og leie ut er det russiske folkets fullstendige dumhet"
Jeg ser at «de store økonomene» ikke hakker penger. For eksempel, for å kjøpe en tre-roms leilighet, måtte jeg først kjøpe en "hybel" med et boliglån, leie den ut, etter 4 år ta et lite lån for "hastende behov", betale ned boliglånet, selge “gjesterom”, betal ned lånet, ta et boliglån igjen, allerede for 3-roms leilighet (umiddelbart, inntekten var ikke nok til betalinger). Etter reparasjon og flytting solgte han sin 2-roms leilighet og betalte delvis ned på boliglånet. Endelig nedbetalte boliglånet bare et år senere. Uten alle disse bevegelsene ville jeg ikke ha spart for en tilleggsbetaling fra 2 til 3 rom.

Det er på tide å bryte stereotypier. For eksempel er eiendom den beste investeringen. Pålitelig ja (vil sannsynligvis ikke falle mye). Men ikke alltid like gunstig.

Et eksempel fra personlig erfaring. For seks måneder siden solgte de en seddel på tre rubler i Moskva. Så langt har pengene for det meste vært lagt ut i bankinnskudd. De leide selv en ny og romsligere seddel på tre rubler (årlig leiepris på 4,7 % av markedsverdien). Innskudd, som det legges ut penger på, gir minst 13-14% (inkludert månedlig kapitalisering). Og noen "kreative" alternativer som "stiger" "Tinkov" - til og med 16,5-18% per år. En liten økning i eiendomsverdi dekker ikke denne lønnsomheten. Og, selvfølgelig, innskudd - innebærer mye større mobilitet. Vi trenger penger, et interessant investeringsalternativ dukket opp - jeg dro og leide det. Og ja, vi har allerede hatt flere møter med DIA i år, for alle konkursrammede banker fikk vi utbetalt alt innen to uker fra det øyeblikket konsesjonen ble inndratt.

Så det er på tide å slutte å stereotypisere.

Det er på tide å bryte stereotypier. For eksempel er eiendom den beste investeringen. Pålitelig ja (vil sannsynligvis ikke falle mye). Men ikke alltid like gunstig. -----

Hvorfor ikke ta hensyn til det faktum at for noen er "det beste" i langsiktig pålitelighet, og ikke i øyeblikkelig profitt? :) Det høres bra ut om stereotypier, men temaet er oppgitt mye mer spesifikt)))

"Et eksempel fra personlig erfaring. For et halvt år siden solgte de en tre-rubelseddel i Moskva. Så langt har pengene hovedsakelig blitt lagt ut i bankinnskudd."
vel, slå av bestemoren? Jeg mistenker ikke og vil sannsynligvis ikke.

det ville være bedre å kjøpe dollar, 100% per år. Vel, ok, bedre i rubler enn i firkanter

Her tenkte vi sammen med en venn og kom til følgende....
1. Fast eiendom er det eneste akkumuleringsmiddelet. Folk tror ikke lenger på noe og anser det som den beste investeringen. eller rettere sagt den eneste.
2. På grunn av overdreven sentralisering av makt, "ønsket til kongen, hovedstaden" - i MSC er det en skarp konsentrasjon av alle ressursene i landet. Og se punkt 1
3. Privat (!) eiendom er en av de eneste (om ikke den eneste) måten å gi noe videre til barn med en slags garanti for at de ikke blir tatt bort. Verken andel i virksomheten, eller noen midler garanterer utrangering.
Hvis vi snakker om Vesten, så er det mange muligheter til å bruke livet og pengene. Derfor idealiserer de ikke investeringer i eiendom.

Du har helt rett!

Galt, har aldri vært i vesten, men de vet hvor bra det er der, ... i vesten å overleve på opptil jobb 12 timer om dagen og helger også, velkommen

Vi er loddet slik eiendomsskatt snart at eierne av flere eiendommer vil gi flere månedslønner for å betale årsskatten!

Det er ikke noe spesielt forferdelig i planene hvis du snakker om boligeiendom. Her med det kommersielle der, ja, det blir alvorlige problemer med skatt.

Jeg er her, vet du, på jakt etter eiendom å kjøpe på kreditt og leie. Og så kommer det et brev i posten med overskriften «Ikke kjøp eiendom for å leie den ut». Nei, det er greit, ikke sant? Og hvordan vil du rangere det nå?

Jeg var mer interessert i næringseiendom, går som en ferdig utleievirksomhet - slik at nettoresultatet etter alle utgifter og skatter dekker boliglånsbetalingen "med en margin." Det er ikke lett å finne slike alternativer.

Og nå ble det interessant: er det mulig (kanskje gjennom noen ordninger, for eksempel å legge en forskuddsbetaling i prisen, eller noen andre) å ta et lån for fysisk. person eiendom verdt 10 - 600 millioner rubler. sikret ved betaling av inntekt fra leiekontrakten, som viser banken selgers inntekt (og ikke din egen), uten garantister, annen sikkerhet og forskuddsbetaling?

Ingen kjære! Jeg ønsker det selv, men banken vil ikke gi et stort lån uten en god nedbetaling, og da er det muligheter for inntekt (offisielt-hvit) fra husleie. Ikke for det beløpet. Du må ha en nær slektning i bankledelsen)))

Og det er verdt å kjøpe med boliglån! Bare tenk på økonomien.

Brad, selvfølgelig. Naturligvis kan boliger tas fra en person. Men det er fortsatt lettere å beskytte ham mot dette enn å beskytte seg mot alle perestroikaens omskiftelser. revolusjoner, endre kurs. sammenbrudd av hjemlandet og andre katastrofer. Jeg husker tidene godt. da Gorbatsjov kom til makten. Så begynte pandemonium med inflasjon, prisene ble bare gale. I noen sektorer og i noen bransjer betalte de ikke i det hele tatt, så utstedte de lønnsrestanser når disse pengene allerede var verdiløse. Og bare de som var smarte nok til å kjøpe minst hus i landsbyen, i det regionale sentrum, kunne på en eller annen måte spare pengene sine, sparepenger, i motsetning til Pavlov-reformen. La ikke umiddelbart, men etter noen år, men denne eiendommen kan fortsatt selges til en normal, tilstrekkelig kostnad. Og hvem holdt pengene i banken, husker du hva som skjedde med dem? så denne artikkelen eller en provokasjon. eller skrevet av en fullstendig inkompetent person.

Akkurat, PROVOKSASJON!!! -))

Jeg har leid leiligheter i Moskva- og Tambov-regionene i mer enn 10 år, og jeg ser ingen grunn til å investere penger annet enn å kjøpe leiligheter, for det er ingen mer pålitelig investering i landet vårt. Banker sprekker, men hyttene har stått og blir stående, spesielt husleiemessig er de veldig etterspurt. Det negative poenget er at ENHVER leilighet vil bli forurenset. Det kommer ikke an på om leiligheten er økonomi eller elite!!! Noen vil ikke betale ekstra og dra med TV-en. Noen vil spise frokost mot betaling uten å betale for 3 måneder vil ganske enkelt forsvinne. Noen som betaler for 2 måneder i forveien kan slåss med en nabo, knekke toalettskålen og drite i skapet og også gå i oppløsning. Hvis du leier en elite, vil du ikke slippe inn i leiligheten mer enn en gang i måneden.
Mitt råd er å leie ut økonomileiligheter med gamle møbler (en seng, TV, kjøleskap, bad og komfyr kreves), det er lettere å leie ut og hvis f.eks et barn klipper tapetet, så er det ikke synd. Og ikke prøv å overlate til dine gode venner - du vil ikke utvise dem senere, og de vil betale lite. Slå deg ned en tadsjik, hele landsbyen vil leve! De betaler jevnlig, men problemer med naboer og besøk av distriktspolitimannen er definitivt gitt. Lykke til.

Vi kjøpte et hus for permanent opphold i 1998. for 14 tr. mannen min flyttet til en annen region (jeg bodde i Moskva-regionen, i leiligheten til foreldrene mine) og kjøpte et hus i landsbyen i 2007 for 25 tonn. R. Sterk, men neglisjert, markedspris. Jeg kom for sommeren. Vi gjorde ingen spesielle økonomiske eller arbeidsinvesteringer. Vi levde på en krone, jeg jobbet da som renholder, mannen min fikk en symbolsk lønn i landsbyen. Små mengder gjorde det beboelig. Igjen har omstendighetene endret seg. Dette huset ble solgt i 2014 for 210 000 rubler. Og i hvilken bank ville vi ha spart disse pengene og deres kjøpekraft? Og i forstedene i bygda vår kunne slike leiligheter som vår i 99 fortsatt kjøpes for 10 000&. I 2009 verdsatte Vitenskapsakademiet leiligheten vår for 2 000 000 rubler. Og i 2013 solgte vi den for 3 000 000 rubler. Den ble evaluert av to uavhengige Academy of Sciences-kontorer. Og i reparasjonen av denne leiligheten i små porsjoner investerte jeg 100 000 rubler. Og hvilken bank vil gi slike betingelser? . Nå kjøpte vi for 1 000 000 rubler. 3-roms hus med alle fasiliteter, med en tomt, med et større område, varmt, løst noen økonomiske familieproblemer, takket være gratis penger. Og landsbyen i Moskva-regionen, når det gjelder levekår og infrastruktur, er dårligere enn landsbyen der vi nå bor. Det er enda bedre med tanke på jobber. Det vil si at vi har forbedret levekårene våre. Ville det være bedre å gi banken og leie et hus?

Alt du gjorde var riktig og rimelig. De siste 16 årene har leiligheter og hus steget i verdi, og de som har investert i dem har nytt godt av det. De som kjøpte bolig til seg selv eller sine barn og barnebarn vant også. Men i dag er vi på et annet punkt. Boligprisene er svært høye, vekstressursen er oppbrukt (gitt tilstanden i økonomien). Hvis noen likevel vil sette seg i gjeld og kjøpe eiendom nå, slik at «det er» og slik at barna blir igjen osv., så vil han for det første ikke kunne få en god inntekt av det om han leier ut , og for det andre risikerer han å bli vitne om 5-7 år på hvordan de samme leilighetene rundt vil koste 70-100% billigere. Men ikke mer, det er jeg sikker på! Hvis en person ønsker å være rolig at han ikke vil miste alle pengene sine og bli med eiendom i mange år - utmerket, men hvis han vil tjene penger, så er dette i dag langt fra den beste investeringen.

I vårt land har eiendom alltid vært overpriset, bortsett fra det avsidesliggende innlandet. Jeg er bare enig med deg i at det blir flere og flere nye bygg og markedet er ikke langt unna å bli mettet. Men i den russiske føderasjonen har etterspørselen etter boliger dannet seg, fordi. Sovjetunionen ga ikke anstendig bolig til alle innbyggere. De hadde ikke engang tid til å bosette alle trengende fra fellesleiligheter og brakker. I store byer vil etterspørselen etter boliger fortsette. Vi må også legge til om befolkningsvekst og unge familier med 2-3 barn, som også trenger å forbedre livene sine. forhold.

Jeg er her, vet du, på jakt etter eiendom å kjøpe på kreditt og leie ut --- """ Denis, du er veldig smart, selvfølgelig. Men tro meg, alt er under kontroll der. Jeg har venner som også tenkte på dette alternativet. Alt utbrent ", sjeldne heldige klarte å nå nuller, resten med minus. Enheten har tusen måter å ærlig ta penger fra befolkningen på. Erfaring viser at ingenting kommer av et slikt foretak uten en hårete pote. Kanskje du vil lykkes. Jeg ønsker deg lykke til. Vel, for sikkerhets skyld: Har du noen gang prøvd å jobbe? Noen tjener penger på denne måten.

Elena, takk for komplimentet. Du forteller fantastiske ting, det ble til og med interessant. For eksempel, - hvor "der" - er fanget, og hva - "alt"? Under hvilke forhold ble eiendommen kjøpt, hva viste seg å være med minus? Hva slags "apparat" er dette som hindrer ærlige mennesker i å regelmessig betale skatter og betalinger for banken fra overskuddet fra leie av plass (som er pantsatt til banken), lederne som de vennligst gikk med på å bli?

Om flaks. Jeg anser dette for å være akseptabelt: «La denne lovboken ikke vike fra din munn, men tenk på den dag og natt, for å gjøre nøyaktig alt som står skrevet i den: da skal du ha det godt på dine veier og vil handle forsiktig." (Bibelen, Josva 1:8). Og «flaks» er noe spøkelsesaktig, uforståelig. Gjorde det rette og fikk resultater. Og fra "flaks" - ingen mening (verifisert).

Det er bedre å ikke spørre meg om jobb - ellers skriver jeg et dikt til deg her. I et nøtteskall - ikke skalaen (de nødvendige mengdene bare "fungerer" - du trenger 100 år uten å bruke på mat, men din egen virksomhet er en annen sak, og (av en eller annen grunn) mer interessant). Det er uansett ikke mulig å komme seg unna arbeidskraft (ja, det finnes også i utleiebransjen) - dette er et must.

Den virkelige situasjonen i Voronezh:

på den sekundære boligen 1k.leilighet (38 m) "stalinka" uten heis, med en enkel, men frisk renovering, i et område nær sentrum koster 2,2-2,4 millioner rubler. Du kan leie en slik leilighet for ca 12 tr + fellesleilighet. Maksimal mulig inntekt per år fra utleie vil være 144 tusen rubler. Og et bankinnskudd med en rente på 10% per år fra 2,2 millioner rubler. vi får en garantert inntekt på 220 tusen rubler. De siste 4 årene har "sekundæren" en økning i kostnaden på 3-6% per år. Så å leie ut over lengre tid er uoverkommelig og ikke lønnsomt, bortsett fra daglig leie, men dette er allerede en bedrift!!

Hvem er redd for diskvalifikasjon av banker, kan du spre 2,2 millioner rubler. i 3-4 banker (ikke mer enn 630 tusen rubler i en bank). For de som venter på en økonomisk katastrofe, som er sannsynlig når oljeprisen faller eller en krig, vil også eiendom under slike forhold svekke seg, så i dette tilfellet er det bedre å låne så mye som mulig med en lang- sikt boliglån, men de fleste av befolkningen er allerede på lån!

Situasjonen i Voronezh-regionen:
For tredje år har jeg solgt et beskjedent, men godt hus på 100 kvm. med en tomt på 10 s og fasiliteter, i distriktssenteret for 2,5 millioner rubler, gir det ingen mening å selge billigere. Er du ikke byggmester er det dyrere å bygge selv. Et annet alternativ, en 1-roms leilighet (32 kvm) koster opptil 0,8-1 millioner rubler, og leie den er 3,5 tr. skyte til denne prisen!

Jeg vet godt hva det vil si å "selge" eller "kjøpe" "pene hus". Ett bestemt hus er ikke en indikator. Folk betaler for en plass, for naboer. Selv på jakt etter bolig gjennomgått dusinvis av hus. Det kan være verdt pengene, men du leter etter et praktisk, bra sted. Det hender at et dyrt hus ikke har blitt solgt selv til halv pris i årevis, og et enklere og billigere for dens reelle kostnad går inn i sommer, selv uten annonser, bare lokalbefolkningen tar det, og bare fordi det ligger to hundre meter lenger, men på en høyde, mer skyggefullt sted, i en renere og roligere gate. Og å leie leilighet i bydelssenteret er et problem, det er få tilbud og lite valg. Og så er det ingen leiligheter til leie i det hele tatt. Ja, og de leier den midlertidig, når som helst vil de be deg om å flytte ut. Og reparasjoner må som regel fortsatt utføres av leietaker.

skriftlige vilkår for bankinnskudd er veldig fristende. Men i så fall. Faren min hadde penger for to kopek-stykker i forstedene. Men jeg holdt det i banken. Misligholdt, alt var borte, så begynte han å jobbe på to jobber, sparte igjen - igjen misligholdt, rubelen kollapset. Null igjen. Så ba han om penger fra broren min, allerede i utenlandsk valuta, han holdt det i den mest pålitelige banken til anstendig rente. Fire år er alt bra, så gikk banken konkurs. På en eller annen måte fikk jeg pengene mine, men uten prosentsatsen som ble lovet. Det er profitt - null. nå sparer han igjen, til alderdommen, og trekker en krone fra pensjonen til banken. Jeg spør. hvorfor ikke holde seg hjemme? svar: "men ikke å bli stjålet." Vell jeg vet ikke. Jeg er imidlertid ikke tilhenger av å tråkke på samme rake hundre ganger. Vi vet alle hvordan vi skal snakke og love. Men hvor er garantiene? Min far har nå alt håp for oss, siden vi fortsatt investerte i eiendom, har vi i det minste noen boliger. Og hvis han i det minste investerte i å forbedre boligen vår, ville det være mer praktisk for ham å bo hos oss på sin alderdom. Vel, i det minste utstyre loftet. Og markedsprisen på huset ville fortsatt vært høyere. Og så pengene er rett og slett ukjent hvem han ga. Så ta det til bankene. De trenger mer penger, antar jeg. enn deg og barna dine.

Kanskje tittelen på artikkelen er feil?... En så heftig diskusjon.
Tross alt er regnestykket enkelt: Jeg tar et rom på kreditt i 60 måneder for 1500 tr, jeg leier det for 10 tr, for å betale ned lånet hver måned betaler jeg 15 tr. Totalt etter 5 år: koster 200 tr. (forskuddsbetaling) + 900 tr (innbetalinger fra egne midler). Rommet etter 5 år er mitt, jeg selger det f.eks til samme pris på 1500 tr.
Hva er den store feilen her?
Er det på en eller annen måte mulig, uten å kjenne de økonomiske ABC-ene, å investere 200 tr på en annen måte, og deretter investere 15 tr månedlig. (fremfor en engangsbetaling på 900 tr.) for å motta 1500 tr. om 5 år.

La oss ta en titt på hva Robert Kiyosaki, en kjent investor og gründer, skriver om dette.

Den gyldne regel:

Månedlige lånebetalinger for kjøp av eiendom til leie bør ikke overstige beløpet for den månedlige leiebeløpet!

Robert Kiyosaki uttaler at hvis du konsekvent følger denne regelen, er avkastningen på investeringen i utleieeiendom uendelig. Du tar opp boliglån, kjøper leilighet, leier ut og bruker husleien til å betale ned på lånet, og beholder differansen for deg selv.

Er det virkelig uforståelig at det finnes et begrep om "tilbakebetalingstid" og etter at utleierne betaler kostnadene, øker lønnsomheten eksponentielt hvert år.

Oleg, etter min mening er det en feil i beregningene dine. Hvis du bruker en boliglånskalkulator og legger den der: prisen på rommet er 1,5 millioner rubler, det første avdraget er 200 tusen, 12,5% (standardalternativ), viser det seg at overbetalingen til banken for hele perioden vil være 454 839 rubler. (det vil si at du i 5 år betaler 200 tusen forskuddsbetaling + 1,3 millioner saldo av kostnadene for rommet + 454 839 rubler til banken = 1 954 839). Dette er dine utgifter (vi legger ikke her til kostnadene ved å kjøpe et rom som faller på kjøperen, eiendomsskatt, husholdningsutgifter til rommet (reparasjoner, kjøp av møbler til leie), samt bruksregninger som du f.eks. henge på leietakeren). Nå din inntekt: 10 tusen per måned. leie - i 5 år 600 000. Vi trekker fra de totale utgiftene 1 954 839 inntekter 600 000 \u003d 1 354 839 rubler, det vil si beløpet som du på bunnlinjen får et rom for om 5 år. Hvis du i henhold til dine beregninger selger det igjen for 1 500 000 rubler, vil du motta en gevinst (inntekt) på 1 500 000 minus 1 354 839 (som rommet kostet over 5 år) = 145 161 rubler

La oss nå ta Sberbank-kalkulatoren og finne ut at hvis vi legger 200 000 rubler. i 5 år (3 år, deretter ytterligere 2) med kapitalisering av renter og en månedlig etterfylling på 15 000 rubler, vil du motta en inntekt på 255 200 rubler, det vil si omtrent 110 000 rubler. mer enn en storslått operasjon med et rom. Og det er ennå ikke et faktum at leietakeren din vil bo i rommet i alle 5 årene og betale regelmessig, og at han ikke vil bringe rommet i en slik tilstand at du må starte en liten reparasjon før du selger))

Og forresten, godt sagt av Robert Kiyosaki! Prøv å gi et eksempel på en leilighet der betalingen på boliglån vil være lavere enn husleien.

"Så det er definitivt ikke lønnsomt å leie i provinsene, men det er veldig lønnsomt å leie til en slik pris!!!" -- Vel, hvem trenger det? ingen trenger.

Og hvem visste i august, da denne diskusjonen begynte, hva som ville skje med rubelkursen nå? Og hvem visste og hvem vet hva som vil skje videre? Som klarte å kjøpe eiendom før, føler seg nå roligere. Eiendommen sto som den står. Og med kursene generelt er situasjonen uforutsigbar. Boliglån utstedes nå i rubler. Det blir inflasjon, prisene vil stige, lønningene vil stige. Dette har skjedd mange ganger før. Den reelle prisen på leiligheten vil selvfølgelig synke. For de som har laget det. Så hva var poenget med artikkelen? for å avskrekke kjøpere i tide fra muligheten til å ha tid til å kjøpe bolig for rubler, til deres valutakurs falt så kraftig? Også meg, analytikere-spesialister. Bare en finger til himmelen. De sier riktig: lytt til rådene fra en finansmann og ta en tur - du vil ikke tape.

Personen satt igjen med bolig, det vil si med et ekte produkt, og ikke med en virtuell elektronisk konto som kan utstedes eller ikke. Utgitt i dag. Ha det. vi husker hvordan plutselig alle disse besparelsene ble nullstilt, og boligen har ikke blitt borte. Faktum er at i ettertid er alle sterke. Men vil du gi en garanti for at noe som ligner på Pavlov-reformen ikke vil gjentas i løpet av de neste 10 årene? Hvem i Ukraina forventet SLIK inflasjon? Og hvor mange arresterte kontoer ble ført i utlandet? I valutaen. Ja, de gjør hva de vil med disse kontoene. ja, de fjerner det rett og slett fra kortet, da er det ikke alltid mulig å gjenopprette det selv av retten. Det er vanskeligere å finne bolig. Det vil lønne seg, det vil ikke lønne seg, men DET ER det. Og i det minste en slags vanlig inntekt vil gi.

hvorfor i rødt?Å kjøpe leilighet i august 2014 og leie ut er bare et pluss!

hvem visste, han kjøpte dollar, og følte seg mye bedre enn de som fikk boliglån på 15 %. For i stedet for én kunne han kjøpe en tre-rubelseddel, og inflasjonen påvirket ikke eiendomsprisene i det hele tatt

hva skjer med pengene i høst, i begynnelsen av 2016, innen utgangen av 2016? Prognosene er motstridende. Renter på innskudd dekker ikke inflasjon. Politikken er full av usikkerhet. Ingen kan si hva som vil skje med oljeprisen Dollaren vil svekke seg, det er et spørsmål om tid. Ja, generelt (Gud forby) den tredje verden. dollaren sies at før den kollapser, ifølge børsens logikk, må den først heves veldig godt, og deretter umiddelbart senkes kraftig. For å kunne investere i valuta, verdipapirer, må du nøye overvåke alle prosessene innen politikk og økonomi. forstår godt. For å gjøre dette, må du gjøre det profesjonelt, jobbe i dette området. Er det noen her? Først da er det fornuftig å manipulere med valuta, innskudd, renter. profesjonelle forretningsmenn og lever nettopp på bekostning av slike. ettersom vi er mindre kjent med disse tingene. På grunn av våre bidrag, overspiller oss. Styrker er uansett ikke like. Så penger er ikke en vare. Dette er et virtuelt symbol, som i seg selv ikke har noen verdi, bortsett fra å lime inn veggene, og selv da har det ikke lenger. Og eiendom er en virkelig vare som en person trenger. Når penger forsvinner, gjenstår det en naturlig utveksling av varer. Når varer forsvinner, vil penger miste sin betydning. , som skjer under katastrofer, kriger, alle slags omveltninger. Vi har allerede vært vitne til dette.

Oleg Maisky, 2. desember 2014, 22:28

Løs et kort spørsmål om denne artikkelen http://realty.dmir.ru/articles/36249/ om det faktum at det er ulønnsomt å kjøpe eiendom for å leie den ut. Tross alt er regnestykket enkelt: Jeg tar et rom på kreditt i 60 måneder for 1500 tr, jeg leier det for 10 tr, for å betale ned lånet hver måned betaler jeg 15 tr. Totalt etter 5 år: koster 200 tr. (forskuddsbetaling) + 900 tr (innbetalinger fra egne midler). Rommet etter 5 år er mitt, jeg selger det f.eks til samme pris på 1500 tr.
Hva er den store feilen her?
Er det på en eller annen måte mulig, uten å kjenne de økonomiske ABC-ene, å investere 200 tr på en annen måte, og deretter investere 15 tr månedlig. (fremfor en engangsbetaling på 900 tr.) for å motta 1500 tr. om 5 år.
Det er her, i hvilken by kan du leie et rom for 10 000 rubler ?? Er det i Moskva? Men det er INGEN rom for 900 000 rubler, det er jeg sikker på. Å kjøpe et rom for 900 000 rubler er ekte i Cheboksary, men du vil leie det ut for 5-6 tusen rubler.

En interessant diskusjon. Et bankinnskudd er egentlig mer lønnsomt hvis du beregner det på en kalkulator. Men hvis du lever på renter og ikke berører innskuddet, vil inflasjon med 100 % garanti ødelegge hele innskuddet. I i alle fall er eiendom en eiendel som aldri vil avskrives, kanskje billigere, kanskje dyrere, men aldri blir til en zilch. Det vil bli inflasjon, leiligheten vil stige i pris, sterkt, svakt, men vil stige i pris.

Gå opp i pris? Så hvorfor har selv hovedstadens eiendom i den nåværende krisen nesten halvert i pris (hvis i dollar)? Og den sekundære boligen i byer med en ikke-million befolkning og med en stor rabatt er ikke til salgs på noen måte ... Og hvis pengene er akutt nødvendig, må leiligheten selges til halv pris, noe som betyr at dette er også zilch ((Og ikke alle leiligheter er likvide og stiger i pris, men i denne krisen generelt viste en dollar seg å være en bedre investering enn kvadratmeter, som neppe vil gi tilbake verdien ... Å leie er også vanskelig måte å generere inntekt på. Og det er ikke alltid mulig å leie det lønnsomt: nedetid er mulig, leietakere betaler kanskje ikke branner og andre utgifter, gjør de ikke en leilighet billigere?

Anton Sveshnikov

Spørsmålet er hva som er best kjøpe et rom i en felles leilighet i Moskva eller en studioleilighet i nærheten av Moskva-regionen, investorer avgjøre basert på en rekke livsforhold. Som regel ser settet med alternativer slik ut:

Med naboer eller uten?

Et rom i en felles leilighet kjøpes hvis det ikke er mulighet eller, noe som skjer oftere, ønsket om å ta et boliglån; dersom bolig (noen) er nødvendig her og nå, og på kortest mulig tid. Under disse forholdene, potensialet investor det er ikke nok tidsforsinkelse til investere penger i boliger under bygging; ett argument til - du vil ikke betale to priser - for å leie en leilighet og for et boliglån.

Nye bygninger har mange fordeler i forhold til annenhåndsmarkedet, deres største ulempe er den høye prisen.

«De kjøper et rom i håp om å kjøpe andre rom i leiligheten i etterkant. På grunn av Moskva-registrering og muligheten til å bruke Moskva-fordeler. Men de som ønsker Å kjøpe leilighet i regionen i stedet for et rom i Moskva blir mer og mer. I følge våre estimater er dagens tilbud av rom i Moskva omtrent 5% av det totale markedet, og etterspørselen er enda mindre - bare 3%. Årsakene til dette er ganske forståelige - å ha i budsjettet et beløp som tilsvarer prisen for et rom i Moskva (som er 2,5-4,6 millioner rubler), kan du kjøpe en separat leilighet i et nytt, moderne hus med en forbedret layout i den nære Moskva-regionen eller på territoriet til New Moscow ", hevder Irina Dobrokhotova, formann i selskapets styre "Beste-Novostroy".

Et studio velges som et alternativ til et rom i en fellesleilighet hvis livet i «egne meter» er viktigere enn å snakke med naboer på felleskjøkken (dere må være enig, dette høres til og med arkaisk ut) og det er penger som vil bli brukt på å leie bolig, venter på ferdigstillingshuset. Et annet vanlig alternativ er at familien allerede har bolig, og studioet kjøpes av eldre foreldre eller et studentbarn, eller for senere utleie.

Hvor er risikoen høyere?

"Hvis vi snakker om investeringer, da er hovedrisikoen ved å kjøpe et studio i en ny bygning standardrisikoen ved delt konstruksjon: uferdig konstruksjon, forsinkelse i idriftsettelse av objektet, ”bemerker Pavel Lutsenko, administrerende direktør for den føderale portalen "Apartment World"

I følge Alexey Shlenov, daglig leder "MIEL-nettverk av eiendomskontorer", hvis kjøpet er gjort for investeringsformål, vil et rom i en felles leilighet i Moskva være å foretrekke fremfor et studio under bygging i Moskva-regionen. Ferdige leiligheter og rom innenfor Moskva ringvei er i jevn etterspørsel og er mer etterspurt enn moderne fasiliteter utenfor hovedstaden.

Ifølge eksperten, etter fullføring av bygging og registrering av studioet som en eiendom, vil prisen sikkert øke, men eksponeringstiden vil være lengre enn for et rom nær sentrum. Denne typen leiligheter har selvsagt sin egen kjøper. Siden slike alternativer oftest finnes i luksuriøse boligkomplekser, er de utstyrt blant annet som gjesteleiligheter. I tillegg, ifølge Shlenov, er studioer vanlige i leiemarkedet, de foretrekkes av utenlandske statsborgere, for hvem dette formatet er mer kjent. Slike leiligheter kjøpes av velstående unge mennesker som ikke er belastet med en familie som den første høystatusboligen. Men representanten for MIEL merker ikke en aktiv interesse for studioene.

«Room i fellesleiligheter har alltid vært etterspurt. Dette er et godt alternativ for de som ønsker å bo i Moskva og ikke i forstedene, men som har et begrenset budsjett. Etterspørselen etter rom i fellesleiligheter er høyere i det sentrale administrative distriktet og prestisjefylte områder i noen andre distrikter, for eksempel i det vestlige distriktet, sier Alexey Shlenov. Når du beveger deg bort fra sentrum, faller etterspørselen etter rom hvis "pris-kvalitet"-tilnærmingen ikke trer i kraft. Alle rom i Moskva er etterspurt på boligmarkedet, men jo lenger objektet er fra sentrum, jo billigere er det.

Hvor er den høyeste inntekten?

Alternativ investering har også sine tilhengere - i kjøp av et studio i Moskva-regionen. "I mange prosjekter, for sammenlignbare penger i Moskva, vil du ikke kjøpe et anstendig rom, men i Moskva-regionen vil du få en liten studioleilighet i et mikrodistrikt med praktiske transportforbindelser, infrastrukturfasiliteter og et anlagt område," skriver en dialog Grigory Altukhov, Kommersiell direktør FGC "Leder". Dessuten, etter hans mening, konkurrerer i dag den nærmeste Moskva-regionen med selvtillit med hovedstaden. Noen ganger kan du komme deg raskere til noen områder av regionen enn til mange boligområder i Moskva. Men en leilighet kjøpt i de nærmeste forstedene er mer fordelaktig, ikke bare av denne grunn.

Et rom i Moskva er sekundær bolig, investeringsattraktiviteten til sekundær bolig er uforutsigbar og veldig avhengig av markedssituasjonen. Ifølge Dobrokhotova kan "sekundær" til og med bli billigere, hvis for eksempel et stort kjøpesenter plutselig "vokst" foran huset, henholdsvis det var trafikkork og problemer med parkering, som et resultat av sekundærboligene mister en rekke av sine tidligere fordeler og blir billigere. I mellomtiden vokser attraktiviteten til et nybygg bare - det har ennå ikke vært et tilfelle hvor et nybygg har falt i pris i forhold til startprisen. "Så hvis vi går videre fra investeringsmålene, er separat bolig i et nytt hus i de nærmeste forstedene fortsatt det foretrukne alternativet," råder Irina Dobrokhotova. Siden, med nesten samme likviditetsnivå, kan det å selge et rom i fremtiden være forbundet med betydelige problemer og mas.

"En leilighet nær Moskva ringvei i østlig retning kan kjøpes på byggestadiet for 3,5 millioner rubler. For de samme pengene kan du kjøpe et rom, for eksempel i en felles leilighet i et gammelt hus, både i den sentrale delen av Moskva, og i et nytt hus, men i periferien av hovedstaden. Imidlertid, hvis etter 1 år, ved slutten av byggingen og øyeblikket nøklene mottas, kan en leilighet på primærmarkedet allerede koste 4,5 millioner rubler, vil rommet, hvis det stiger i pris på samme tid, deretter med en maksimalt 1-2%, men hvis rommet selges, kan pruting flytte den endelige prisen på transaksjonen til forrige nivå (de samme pengene som du kjøpte rommet for),» sier Altukhov.

Elena Valeeva er imidlertid sikker på at begge alternativene kan vurderes for investeringsformål. På den ene siden vil å kjøpe et studio i den innledende fasen tillate deg å tjene opptil 50% på byggingen av selve anlegget. På den annen side, ved å kjøpe et rom, får eieren muligheten til umiddelbart å leie ut boarealet og motta utbytte. Men prisen på selve objektet vil ikke gi et betydelig overskudd.

Ifølge henne, hvis kjøperen har et sted å bo, er det mer lønnsomt å kjøpe et studio og vente på at konstruksjonen er ferdig. Hvis en person ikke har noe sted å bo, og det ikke er penger til leie, så er det definitivt lettere å kjøpe et rom.

Rom eller studio? Fordeler og ulemper

	Sekundærmarkedet		Nye bygg
	Rom i en leilighet i Moskva*
		I Moskva*	I Moskva*	I utkanten av Moskva
proffer	Lav pris		God layout
		Mangel på lov restriksjoner på etterfølgende leie
	God transporttilgjengelighet **			Prisen er lavere enn i Moskva
	Ingen risiko for feil		Prisen på eiendommen vil stige
		Ingen naboer
Minuser	Juridiske restriksjoner på utleie	Ikke den beste layouten	Standard risiko: uferdig, forsinkelser i leveringen av objektet
	Prisen på objektet, hvis det vokser, så sakte			Dårlig transporttilgjengelighet **
	Et kjøpesenter kan bygges i nærheten og objektet vil bli billigere
	Tilstedeværelse av naboer

* Dette refererer til territoriet til "gamle Moskva".

** I noen tilfeller er transporttilgjengeligheten i byene i Moskva-regionen bedre enn i Moskva-distriktene